La sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 11 de octubre de 2013, nº
458/2013, rec. 231/2012, declara resuelto un contrato de compraventa de unas
oficinas por incumplimiento de la obligación de entrega por la vendedora en el plazo pactado, ya
que, al tiempo de interposición de la demanda, ni siquiera había obtenido el
certificado final de las obras del edificio destinado a oficinas.
A) Hechos.
1º) La entidad Before
the Rain S.L.U formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Riofisa
Procam S.L, interesando se declararan resueltos los contratos de compraventa
entre ellas convenidos con fecha 17 de octubre y 21 de diciembre de 2006, ante
el incumplimiento por parte de la entidad demandada, como vendedora, con su
obligación de entrega de la oficina y plaza de garaje objeto de los mismos en
el plazo al efecto pactado, debiendo condenarse a dicha entidad a que le reintegrara
las cantidades que le había entregado en concepto de precio a cuenta de tales
contratos.
Riofisa Procam S.L se
opuso a las pretensiones frente a ella deducidas, manteniendo que el término al
efecto señalado en los contratos para la entrega de la oficina y plaza de
garaje objeto de los mismos a que se refería la parte actora en su demanda, no
era un elemento esencial en dichos contratos, resultando que en cualquier caso
el cierto retraso habido en la ejecución de las obras obedecía a causas ajenas
a ella, no siendo en todo caso este retraso suficientemente grave como para
proceder a la resolución de los contratos, no tratándose sin más el retraso
alegado sino de una excusa para instar la resolución de los contratos de
compraventa litigiosos por motivos meramente económicos.
2º) La Juzgadora de
instancia dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones
deducidas por la parte actora en la litis, esencialmente por considerar que el
plazo previsto para la terminación de las obras en los contratos cuya
resolución interesaba la entidad en la litis actora, no podía ser considerado
como un elemento esencial de los mismos, sin que, por otra parte, la entidad
actora hubiera acreditado la frustración para sus expectativas que el retraso
ciertamente habido en la finalización de las obras le había causado, siendo
contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad la
entidad Before the Rain S.L.U esencialmente por considerar que la Juzgadora no
había valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada, ni
interpretado en forma acertada la cláusula referida a la entrega del inmueble
en los contratos, sin que tampoco hubiera tenido en cuenta dicha Juzgadora que
el retraso en la ejecución de las obras tan solo a la entidad demandada era
imputable, siendo su negligente actuación la que había provocado los problemas
habidos en la obra y su tardanza en ser subsanados.
B) Para dar respuesta a
las cuestiones ante esta Sala planteadas conviene que indiquemos los hechos que
de la prueba practicada han quedado acreditado en autos, de interés para dar
respuesta a aquéllas.
Es un hecho no
discutido el que Riofisa Procam S.L desarrollaba la promoción urbanística
consistente en la rehabilitación de un edificio industrial, concretamente de la
antigua fábrica denominada La Farinera y su torre en Barcelona, entre las
calles Dr Trueta, Ciutat de Granada y Passatge Mas de Roda, habiendo convenido
con dicha entidad la mercantil Before the Rain S.L.U, con fecha 18 de julio de
2006, contrato de arras cuyo objeto era la Oficina G1 43, Edificio G1, planta
4ª, número 43 y la plaza de aparcamiento 208 (folio 23).
Con fecha 18 de julio
de 2006 Riofisa Procam S.L, como vendedora, y Before the Rain S.L.U, como
compradora, perfeccionaron contrato de compraventa en documento privado
respecto de la referida Oficina (folio 31), habiendo pactado contrato privado
de compraventa con fecha 21 de diciembre de 2006, cuyo objeto era la plaza de
aparcamiento número 208, figurando unido este contrato al folio 50 de las
actuaciones.
En la estipulación
décima del primero de los contratos a que nos hemos referido, bajo el epígrafe
de "ENTREGA DEL INMUEBLE" expresamente se indica que "La entrega
del inmueble se realizará una vez la VENDEDORA haya obtenido los documentos
necesarios para su habitabilidad (licencia de Primera Ocupación). Se prevé que
esta licencia será otorgada por el Ayuntamiento de Barcelona aproximadamente
durante el último trimestre del año 2008, salvo fuerza mayor.
Si por cualquier motivo
los inmuebles no pudieran ser entregados en la fecha prevista en el párrafo
anterior, la compradora concede en este acto a la Vendedora una prórroga de
seis meses para la entrega de la misma. Si el motivo del retraso fuera la
demora del Ayuntamiento en la concesión de la Licencia de Primera Ocupación, la
prórroga estará en función del tiempo que el Ayuntamiento tarde en concederla,
sin perjuicio de que la Vendedora realizará todas las gestiones que sean
precisas para agilizar dicho trámite.
Este plazo se
incrementará igualmente en el supuesto de que por ambas partes se acuerde
alguna modificación de obra prevista en la estipulación Séptima del presente
contrato de compraventa".
Una cláusula
prácticamente igual a la trascrita se recoge en el contrato de compraventa de
la plaza de garaje a que nos hemos referido, en la que tan solo varía el
primero de los párrafos en el que se dice que "la entrega del inmueble se
realizará una vez la Vendedora haya obtenido la licencia necesaria para su
ocupación. Se prevé que dicha Licencia será otorgada por el Ayuntamiento de
Barcelona aproximadamente durante el último trimestre del año 2008, salvo
fuerza mayor", siendo idéntico el segundo de los párrafos con la excepción
de la remisión a la estipulación sexta, en lugar de a la séptima en cuanto a la
modificación de las obras previstas.
No discutida la
existencia de una serie de incidencias en las obras de rehabilitación llevadas
a cabo por la entidad Riofisa Procam S.L, de la prueba documental unida a los
autos entendemos que ha quedado acreditado que las más importantes de aquéllas
son las que afectaron a los muros-pantalla, que provocaron la intervención del
Departamento correspondiente del Ayuntamiento de Barcelona al producirse
filtraciones de agua a través de las juntas de batache de estos muros pantalla,
llegando a producirse por ello el hundimiento de la calzada, ordenándose una
suspensión de las obras por el Ayuntamiento que se levantó en escaso espacio de
tiempo, si bien posteriormente aparecieron nuevas fisuras por la rotura del
sellado de una junta entre dos damas del muro pantalla, entrando agua en la
obra al procederse a la excavación de los bataches de un pilar a unos metros
del muro pantalla, lo que llevó a tener que modificar el proyecto de la
cimentación del edificio destinado a oficinas .
Consta en autos y así
se desprende del documento unido a los folios 86 y siguientes que Riofisa
Procam S.L remitió en mayo de 2008 un burofax a Before the Rain S.L.U en el que
le indicaba en relación con los contratos de compraventa con ella convenidos,
que por problemas de asentamiento parcial de la calzada mientras se estaban
acometiendo los trabajos de cimentación y posterior paralización de los
trabajos por parte del Ayuntamiento de Barcelona, se habían visto obligados a
variar el proceso de ejecución lo que había producido un retraso en el plazo
previsto para la finalización, ajeno a su voluntad, lo que conforme a lo
pactado en la estipulación séptima del contrato conllevaba una ampliación en el
plazo de entrega de los inmuebles que se fijaba para el aparcamiento en el
tercer trimestre del año 2009 y para las oficinas en el segundo trimestre del
año 2010..
Before the Rain S.L,
una vez tuvo conocimiento del estado y situación de las obras, remitió burofax
a Riofisa Procam S.L, con fecha 4 de agosto de 2008 mostrándole su
disconformidad con la comunicación recibida, manifestándole que el retraso a
que se refería le causaba unos ciertos perjuicios sin que los motivos alegados
por ella justificaran un nuevo y extemporáneo plazo de entrega (folio 96),
remitiendo nuevo burofax a Riofisa Procam S.L con fecha 13 de julio de 2009 a fin
de notificarle su voluntad de resolver los contratos de compraventa con ella
convenidos (folio 101).
Del expediente
administrativo unido a los autos, así como del contenido del informe emitido
por el Sr Gumersindo, unido a los folios 203 y siguientes de las actuaciones,
ha quedado acreditado que el certificado final de las obras correspondientes a
las oficinas es de fecha 18 de mayo de 2010, siendo la licencia de primera
ocupación de fecha 17 de agosto de 2010, habiéndose emitido el certificado
final de las obras correspondientes al aparcamiento con fecha 4 de agosto de
2009, siendo la licencia de primera ocupación de fecha 15 de diciembre de 2009.
Nunca se ha discutido,
y es un hecho admitido por las partes en litigio, que conforme a lo pactado en
los contratos de compraventa de 17 de octubre y 21 de diciembre de 2006, la
entidad Before the Rain S.L.U, como compradora, entregó a Riofisa Procam S,L,
como vendedora, y a cuenta del precio pactado en tales contratos la suma de
setenta y dos mil novecientos treinta y siete euros con cinco céntimos de euro
(72.937,05 euros), encontrándose al corriente en las obligaciones de pago que
había asumido como consecuencia de los mismos.
C) Debemos plantearnos
es si el término convenido para la entrega de la oficina y plaza de garaje
objeto de los contratos de compraventa es o no un elemento esencial de los
mismos.
Teniendo en cuenta los
hechos relatados, y a la vista de los motivos de impugnación alegados contra la
resolución adoptada por la Juzgadora de instancia, lo primero que debemos
plantearnos es si el término convenido para la entrega de la oficina y plaza de
garaje objeto de los contratos de compraventa de fecha 17 de octubre y 21 de
diciembre de 2006 es o no un elemento esencial de los mismos, y ello teniendo
en cuenta que como hemos señalado las obras de la oficina y de la plaza de
garaje objeto de litigio desde luego no estaban finalizadas ni tan siquiera en
el plazo de prórroga previsto en el contrato, sino que finalizaron tiempo
después.
Pues bien, examinados
los términos de los contratos a que nos hemos referido, consideramos que la
voluntad de las partes fue la de establecer o fijar una fecha de entrega de la
oficina y plaza de garaje objeto de dichos contratos, determinando que esta
entrega se efectuaría antes del día 31 de diciembre de 2008, salvo fuerza
mayor.
Si bien la redacción de las cláusulas referidas a la entrega del inmueble en
los contratos a que nos estamos refiriendo (décima en el contrato de 17 de
octubre de 2006 y novena en el contrato de 21 de diciembre de 2006) pudieran
inducir a confusión por su redacción, no lo clara y precisa que sería deseable,
consideramos que no cabe dar otra interpretación a las mismas diferente a la
realizada, y ello en tanto que si no sobraría cualquier mención en ellas a la
existencia de sucesos ajenos a la propia voluntad de los contratantes,
resultando que en este caso, como ya indicamos en el fundamento jurídico
anterior, la Compradora concede a la Vendedora una prórroga de seis meses para
la entrega de los bienes objeto del contrato, previendo solo una ampliación en
el plazo de entrega para el supuesto de que ambas partes hubieran acordado una
modificación de la obra.
Nuestro Tribunal
Supremo ha venido indicando en numerosas resoluciones, como por ejemplo en
sentencias de 11de marzo de 2013 (recurso de casación 576/10), 10 de junio de
2013 (recursos de casación 1535/10 y 627/10) o en la de 11 de junio de 2013
(recurso de casación 1450/09), que " De la doctrina fijada por la STS de
Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC núm. 1899/2008 se desprende, en síntesis,
que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del
vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la
cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para
ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más
característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora
gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC ), la
falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse
pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que
las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a
ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la
legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría
haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble
al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora, conforme a las
reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad
probatoria, «probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha
licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos
relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado»".
Igualmente y conforme a
reiteradas resoluciones de este mismo Tribunal, tal y como se dice por ejemplo
en sentencia de 28 junio 2012 (recurso de casación 75/10), al hablar de la
resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su
obligación de entrega en plazo de una vivienda, se indica que "La
jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de
2011, RC núm. 369/2008) viene interpretando la norma general en materia de
resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC) en el sentido de
entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o
sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al
cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato,
esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de
9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de
1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25
de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de
2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22
de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de
Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante,
en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del
contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador
el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el
estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en
condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de
entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa
para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).
En línea con lo
anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente
jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de
la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el
contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a
incumplimiento.
Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC núm. 2100/200 7, la situación de
retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se
dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las
consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182
CC del Código Civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de
remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha
traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien
promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran,
que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente
atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el
carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la
resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no
afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la
posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo
beneficio... Para que el retraso del comprador o del vendedor en el
cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de
incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y
esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad
económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las
expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de
2009, RC núm. 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC núm. 2100/2007), lo que
hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su
inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del
contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, RC núm. 2241/2003)".
D) Conclusión.
Teniendo en cuenta esta
doctrina y la interpretación que hemos realizado de las cláusulas décima y
novena de los contratos de 17 de octubre y 21 de diciembre de 2006, que nos ha
llevado a entender que el plazo de entrega de la oficina y plaza de garaje en
los mismos contemplado se trataba de un plazo esencial, es evidente que este
plazo de entrega es un pacto que las partes tuvieron por conveniente incluir en
los dichos contratos, conforme al principio de la autonomía de la voluntad,
principio éste recogido en el art 1255 del Código Civil , de forma que como las
obligaciones que nacen de los contratos, tal y como se dice en el art 1091 del
Código Civil , deben cumplirse a tenor de los mismos, tal pacto vincula a las
partes en litigio, siendo así que en un supuesto similar al que ahora nos ocupa
nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo en sentencia de fecha 21 de
marzo de 2012 (recurso de casación 931/09) que "El texto del pacto es
explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por
voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo
cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de
ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo
incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código
civil del que no se ha producido infracción alguna.", considerando, por
otra parte, este Tribunal en sentencia de fecha 28 de junio de 2012 (recurso de
casación 1154/09) que el retraso en cinco meses en la entrega de una vivienda
supone un incumplimiento esencial del plazo fijado en el contrato que conlleva
la resolución justificada del mismo.
En el supuesto que nos
ocupa las obras referentes a la oficina y plaza de garaje objeto de los
contratos litigiosos ciertamente no había finalizado ni en la fecha
inicialmente prevista, el 31 de diciembre de 2008, ni en la prórroga prevista,
esto es el 31 de julio de 2009, resultando que el certificado final de las
obras del edificio destinado a oficinas es de fecha 18 de mayo de 2010,
posterior a la fecha de presentación de la demanda iniciadora de la litis, y el
de las plazas de garaje de 4 de agosto de 2009, sin que se hubiera obtenido la
licencia de ocupación de las mismas sino el 15 de diciembre de 2009,debe ser
considerado como algo más que un mero retraso, habiendo manifestado claramente
la entidad Before the Rain S.L a Riofisa Procam S.L, y ello ya en julio de 2009
que tenía interés en resolver los contratos con la misma pactados objeto de
litigio al no poderle ser entregados los bienes objeto de los mismos en la
fecha prevista.
En base a lo expuesto,
no pudiendo dejarse el cumplimiento de los contratos al libre arbitrio de uno
de los contratantes, y partiendo de que el más que cierto retraso habido en la
terminación de las obras de la oficina y plaza de aparcamiento a que nos
estamos refiriendo pudo llevar, como de hecho llevó, a que la parte compradora,
ahora apelante, dejara de tener interés, por los motivos que fueran, en la compra
de los bienes objeto de dichos contratos, sin que a ello obste el que se trate
de una persona jurídica, entendemos que no procede sino estimar el recurso de
apelación que nos ocupa, revocando la sentencia dictada en el sentido de
estimar las concretas pretensiones deducidas por la parte actora en la litis.
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