La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 26 de febrero de -2021, nº 98/2021, rec. 950/2020, declara que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por falta de pago de la renta pactada.

El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. 

B) HECHOS: 

1º) La acción de desahucio se basaba en el impago de las mensualidades del contrato correspondientes a octubre y noviembre de 2019, incrementadas con el IVA aplicable, lo que hace un total de 3.400 euros. Reclama también el importe de los burofaxes por medio de los cuales se requirió de pago al demandado antes de la presentación de la demanda. 

2º) La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Atiende a que si bien en el momento de presentación de la demanda el demandado se había retrasado en el pago, al tiempo de turnarse al juzgado el 3 de diciembre de 2019 los pagos en ella reclamados ya habían sido abonados, pues el demandado ha aportado prueba del pago de todas las mensualidades que hasta ese momento se debían, siendo el último pago el 26 de noviembre de 2019, con la excepción del correspondiente al mes de diciembre, que fue abonado el día 26 de diciembre y que debía haber sido satisfecha en los últimos cinco días del mes de noviembre, al haberse establecido en el contrato el pago por meses adelantados. Estima que el retraso no tiene entidad suficiente como para fundamentar la resolución del contrato, tanto más cuando a la fecha de dictar la sentencia el demandado está al corriente de pago, y ello pese a las graves dificultades por las que ha atravesado y atraviesa el comercio debido a la pandemia que se ha desarrollado este año. 

C) RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. 

1º) La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos: (Sentencias de TS de 10-11-2010, nº 729/2010, rec. 2161/2006, 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/2011: 

"A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan. 

"B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual." 

De este modo continúa diciendo la sentencia del TS de 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/201: "el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".ç

2º) Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior o practicado requerimiento de pago con un mes de antelación. La enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada (Sentencia del TS de 09/09/2011, rec. 1375/2009 y Sentencia del TS de 26/03/2009, rec. 1507/2004). 

D) VALORACIÓN DE LA PRUEBA. 

1º) La demanda, presentada el día 7 de noviembre de 2019, se basa en inefectividad del pago de mensualidades de renta de octubre y noviembre de 2019. 

2º) Queda acreditado con los documentos aportados por la parte demandada con su oposición al desahucio que la renta del mes de octubre, que había de pagarse en los cinco últimos días de septiembre, se abona el día 26 de noviembre de 2019 (documento nº 4) y la de noviembre de 2019 que había de abonarse los cinco últimos días de octubre se ingresa el 26 de diciembre de 2019 (documento nº 5). 

3º) Es la fecha en que se presenta la demanda y no en la que se practica el requerimiento de pago, la que ha de tenerse en cuenta para determinar si en el momento del ejercicio de la acción de desahucio concurría el presupuesto de no hallarse el arrendatario al corriente del pago, pues el que determina el inicio de la litispendencia. Dispone el artículo 410 LEC que "la litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida". De acuerdo con este precepto, no perjudican al demandante las dilaciones en la tramitación de los autos o en el requerimiento de pago al que, en este caso, precedió un requerimiento extrajudicial de la deuda. 

4º) Concurre por ello el presupuesto exigido por el artículo 114 LAU y la jurisprudencia para que prospere la pretensión actora, impago de dos mensualidades de renta en el plazo contractual. Y sin que se invoquen por el demandado en su oposición, ni se acrediten, circunstancias que justifiquen el incumplimiento de esta obligación

5º) Por tanto procede estimar el recurso de apelación revocando la sentencia de primera instancia y declarando en su lugar la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio de la parte demandada.

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