Extinguido el contrato de arrendamiento de local de negocio por muerte de la arrendataria, no puede prosperar una acción dirigida a declarar resuelto el contrato por falta de pago de la renta y al pago de las rentas impagadas.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca, sec. 1ª, de 26 de febrero de 2014, nº 27/2014, rec. 349/2013, declara que, extinguido el contrato de arrendamiento de local de negocio por muerte de la arrendataria, no puede prosperar una acción dirigida a declarar resuelto el contrato por falta de pago de la renta y al pago de las rentas debidas, puesto que esta obligación corresponde al arrendatario, condición que no ostenta el arrendador recurrente. 

La sentencia declara resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y condena a los codemandados a dejar libre el bien arrendado y a pagar las rentas desde el mes de noviembre de 2009. Recurre Artemio, único demandado personado en el proceso, para que se revoque y deje sin efecto la sentencia, porque ya entregó la posesión al marido de la demandante (fallecido el 5 de diciembre de 2010) nada más producirse el fallecimiento de su madre (el 25 de octubre de 2009) que era la arrendadora, sin que él se subrogara en el contrato. 

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas, acumulando la pretensión de condena al pago de las mismas, el art. 440.3 LEC dispone que el demandado puede comparecer y alegar sucintamente las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, precepto que ha de ponerse en relación con el art. 444.1 LEC que limita el objeto de la prueba al pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Sin embargo, esta acción implica que el demandado es el arrendatario y que subsiste el contrato, presupuestos necesarios para la correcta formación de la litis y para el objeto del proceso, cuestiones que también podrán alegarse y, en su caso, probarse. De la prueba practicada resulta que el demandado no es el titular de la relación arrendaticia, y que la arrendataria Adela falleció el 25 de octubre de 2009 -folios 4 y 7-. Dispone el art. 33 LAU que la muerte del arrendatario es causa de extinción del contrato, si bien permite la subrogación "cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato". Ninguno de estos dos requisitos se ha cumplido, pues no consta que el recurrente -heredero de la arrendataria- continúe el ejercicio de la actividad empresarial. Y tampoco se ha producido la notificación por escrito que permitiría al heredero continuar el arriendo. En consecuencia, el contrato se extinguió con el fallecimiento de la arrendataria. Extinguido el contrato, no puede prosperar una acción dirigida a declarar resuelto el contrato por falta de pago de la renta y al pago de las rentas debidas, puesto que esta obligación corresponde al arrendatario, condición que no ostenta el recurrente.

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