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jueves, 24 de junio de 2021

El retraso en el pago de la renta es un incumplimiento resolutorio del contrato que da lugar al desahucio por falta de pago tras previa enervación, aunque el demandado pague o consigne la renta debida sólo con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal.

 

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 30 de octubre de 2009, nº 673/2009, rec. 2629/2004, declara que el retraso en el pago de la renta es un incumplimiento resolutorio del contrato que da lugar al desahucio por falta de pago, aunque el demandado pague o consigne la renta debida sólo con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal. 

Se plantea recurso de casación, donde la controversia gira en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, promovido después de otro en el que ya se había declarado enervada la acción, procede o no decretar el desahucio a pesar de que el demandado pague o consigne la renta debida solo con unos días de retraso. 

Para el TS el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. 

El Tribunal desestima el recurso de casación, entre otros motivos, argumentando su decisión en la necesidad de proteger el derecho del arrendador, debido a la propia evolución de la normativa arrendaticia hacia una mayor tutela o protección de los derechos del mismo, puesto que la necesidad de éste de cobrar puntualmente la renta pactada puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda. 

El artículo 22.4 de la ley de Enjuiciamiento Civil establece que: 

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación". 

B) OBJETO DE LA LITIS: La controversia gira en torno a si, en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, promovido después de otro en el que ya se había declarado enervada la acción conforme al párrafo primero del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000, procede o no decretar el desahucio a pesar de que el demandado pague o consigne la renta debida sólo con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal, ya que mientras la parte recurrente se opone a la resolución contractual sobre la base de que siempre tuvo voluntad de pagar, aunque lo hiciera con retraso, la sentencia recurrida, confirmatoria de la dictada en primer grado, sigue el criterio de considerar el mero retraso como un verdadero incumplimiento. 

Antes de analizar en profundidad la cuestión jurídica es preciso dejar constancia de los hechos en que la resolución impugnada apoya su decisión: 

a) Con fecha 10 de abril de 1985 el demandado suscribió con la parte actora un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio "Tienda B" situado en la calle Velásquez número 29 de Madrid, siendo la renta correspondiente para el año 2002 la de 48.984,24 euros anuales, IVA incluido (4082,02 euros al mes), que debía ser satisfecha por meses adelantados. Según la cláusula segunda, incluida en las condiciones del contrato, al dorso, "el atraso de quince días en el pago de alquileres se estima como causa suficiente para incoar el desahucio". 

b) Con fecha 5 de julio de 1998 el Juzgado número 57 de Madrid, en proceso de desahucio seguido entre las mismas partes, dictó sentencia declarando enervada la acción. 

c) Con fecha 2 de julio de 2002 la arrendadora Salobre, S.A. presentó demanda de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago frente al arrendatario Sr. Anselmo, por adeudar la renta correspondiente al mes de junio de ese mismo año, por importe de 4.082, 02 euros. Dicha demanda fue admitida a trámite el 30 de julio. 

d) En la demanda, y por medio de Otrosí, se indicaba que no cabía ya enervar la acción por haberse hecho en otra ocasión anterior, aunque el Juzgado no lo mencionó en el auto de 30 de julio. 

e) El 9 de septiembre la parte actora advirtió al Juzgado que la renta ya había sido satisfecha, por lo que solicitaba se siguiera el juicio sólo para resolver sobre el desahucio, lo que así se acordó por providencia de 15 de octubre de 2002, aunque indicándose que podía enervarse la renta pese a que la demanda indicaba lo contrario, celebrándose la vista el 25 de febrero de 2003, y acreditándose que el importe de la deuda arrendaticia había sido remitido a la arrendadora por giro urgente el 10 de julio de 2002. 

Partiendo de ese "factum", la sentencia de apelación confirma la decisión del Juzgado de estimar la demanda y la acción de desahucio en ella ejercitada, valorando la conducta de la parte arrendataria de no pagar en el plazo contractualmente estipulado como un auténtico incumplimiento resolutorio y no como simple retraso o cumplimiento tardío, y ello por cuanto el contrato señalaba con claridad que la renta debía abonarse por meses anticipados y que el mero atraso de quince días en el pago era causa suficiente para incoar el desahucio, situación que concurría en el presente caso desde el momento que el arrendatario no había pagado en dicho plazo la renta correspondiente al mes de junio de 2002 (4082,02 euros), cuyo importe adeudaba a fecha en que se presentó la demanda de desahucio (2 de julio de ese mismo año) y no satisfizo hasta 8 días después de aquella (10 de julio de 2002), sin que sea óbice para apreciar el incumplimiento que fuera sólo una renta la debida, ni el hecho de que fuera abonada antes del emplazamiento del demandado, porque éste ya era consciente de que la enervación de un desahucio con anterioridad, dijese lo que dijese el auto de admisión de la demanda, impedía legalmente una segunda enervación (tanto a la luz del anterior 1563 de la LEC de 1881 como con arreglo al vigente 22.4 de la LEC 2000), de modo que desde el momento en que incumplió su obligación de pagar la renta de junio conocía sobradamente las consecuencias resolutorias, no eludibles en este caso, que podían derivar de ese nuevo impago, descartando la Audiencia que por querer cobrar puntualmente el precio del alquiler el arrendatario incurriera en abuso de derecho. 

C) RECURSO CASACION: Ha quedado reducido el presente recurso a dilucidar si existe interés casacional en la modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre, en primer lugar, la posibilidad, que la sentencia descarta, de enervar la acción de desahucio por falta de pago mediante un pago anterior a la citación para juicio, aun cuando hubiera tenido lugar ya una enervación anterior, y, en segundo lugar, estrechamente vinculado con lo anterior, sobre si incurre o no en abuso de derecho el arrendador que ejercita su derecho al cobro de la renta en dichas circunstancias. 

1º) En cuanto a la primera cuestión, se aduce por el recurrente que la "jurisprudencia menor" ha respondido de forma dispar, con posturas favorables a considerar el pago tardío de un arrendatario no como retraso sino como verdadero incumplimiento, ante el cual, sólo la enervación, en caso de que fuera posible, podría impedir que prosperase la acción resolutoria instada, y otras que siguen el criterio contrario, propugnado por el recurrente, de entender que cualquier pago del arrendatario anterior a su emplazamiento y citación para juicio, esto es, cuando aún no se tenía conocimiento de la litis que se había promovido en su contra, constituye no un incumplimiento resolutorio, en cuanto no existe voluntad deliberadamente rebelde al pago, sino un mero retraso con efectos liberatorios. 

2º) En cuanto al posible abuso de derecho, se alega en síntesis que la parte arrendadora, instando un proceso judicial de desahucio tras haber sido devuelto únicamente el recibo de una mensualidad de renta ha pretendido resolver a toda costa el contrato, prescindiendo de la voluntad del arrendatario de cumplir sus obligaciones, aunque fuera con retraso, lo que constituye un claro supuesto de abuso. 

D) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: 

La controversia a que se contrae el presente recurso, atinente a si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta (incumpliendo el deber de abonarla en el plazo contractualmente establecido) cuando el arrendatario abona la adeudada después de interponerse aquella y antes de la citación a juicio, es cuestión a la que la Sala delo Civil del TS ya ha dado respuesta en su sentencia del TS de 24 de julio de 2008 (recurso 508/02), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad también de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", la cual, tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: 

“Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Doctrina que ha sido reiterada en la más reciente sentencia del TS de 26 de marzo de 2009 (recurso 1507/2004) y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente recurso. 

E) CONCLUSION: 

Proyectando sobre el caso de autos la doctrina de las referidas sentencias debe concluirse que la sentencia recurrida, que fue dictada antes de las anteriores, se ajusta por completo a su jurisprudencia, en la medida que en el presente caso, como en los analizados entonces, había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado la renta que se abonó después de interpuesta la demanda, siendo plenamente aplicables a este recurso las razones dadas por esta Sala para explicar la existencia de un verdadero incumplimiento resolutorio, referidas al rigor de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1 LAU -TR 1964, -que hace que el impago de una sola mensualidad, como acontece en el caso de autos, se contemple como causa de resolución del contrato y no como mero retraso en el cumplimiento-, y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio, a lo que, siguiendo lo declarado por la sentencia de 26 de marzo de 2009, puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula -como también es el caso- un plazo máximo de retraso en el pago (la cláusula segunda habla de quince días), previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda. 

La solución apuntada por esta Sala en las referidas sentencias, favorable a reputar incumplimiento el mero retraso en el pago de una mensualidad, y a no admitir el valor enervatorio del pago hecho con posterioridad a la interposición de la demanda, encuentra, según la última de las resoluciones citadas, perfecto acomodo en la evolución de la legislación arrendaticia hacia una mayor protección del arrendador frente a los abusos del inquilino. En este sentido, afirma la sentencia de 26 de marzo de 2009 que, respondiendo la regulación de los arrendamientos a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica, al legislador incumbe sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia, de manera que, siendo uno de esos criterios el de la atención a la realidad social, y desde luego también el de adecuación de la norma a la Constitución, "no cabrá desconocer que la evolución de la legislación arrendaticia urbana desde el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica , ha venido respondiendo a una limitación de los derechos del arrendatario en la prolongación temporal de la relación arrendaticia y, sobre todo, a un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola en el art. 22.4 LEC de 2000 y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido configurado por la D. Adicional 5ª introducida en la LEC de 2000 por la LO 19/2003, de 23 de diciembre", concluyendo que "es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador". 

Por tanto, es la propia evolución de la normativa arrendaticia hacia una mayor tutela o protección del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario lo que impide otorgar al pago efectuado en el segundo pleito el valor enervatorio que se propugna en contra del tenor literal del artículo 22.4 LEC. Al respecto, la sentencia de 26 de marzo de 2009 ya descarta la tesis que aquí propone la parte recurrente, razonando que "configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo (arts. 1543, 1546 y 1555-1 CC), de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales". Por eso "resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de acción de desahucio y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. 

En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de la Sala de lo Civil del TS de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista. 

Por estas razones el apdo. 3 del art. 439 LEC de 2000 en relación con el apdo. 3 de su art. 440 no debe interpretarse en el sentido de que, cuando la ley no permita ya enervar el desahucio, éste queda supeditado a que el arrendatario haya conocido ese impedimento antes de pagar extemporáneamente, pues mientras la posibilidad de enervar la acción antes de la vista sí debe ser conocida por el arrendatario demandado, según se desprende del art. 440.3 en relación con el párrafo primero del apdo. 4 del art. 22, ambos de la LEC de 2000 , en cambio la imposibilidad de enervación, a la que también se refiere el apdo. 3 del art. 439 de la misma ley, puede entenderse como una indicación de la demanda de desahucio no dirigida tanto al arrendatario cuanto al propio Juzgado para que la mención de dicha posibilidad ya no se incluya en la citación del demandado para la vista. 

Y si las razones expuestas implican que el arrendatario verdaderamente incumplió su obligación de pago, siendo causa justificada para que el arrendador promoviera judicialmente el desahucio, parece claro que en ningún caso el arrendatario que se limita a instar en un proceso un derecho contractual y legalmente reconocido puede incurrir en conducta contraria a las exigencias del artículo 7.1 y 2 del Código Civil , pues también aclara la tantas veces citada sentencia del TS de 26 de marzo de 2009 que "dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

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