No existe causa alguna que justifique la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desahucio por la no constitución y reclamación de una fianza cuando se pactó 0 euros en el contrato de arrendamiento.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 7ª, de 11 de junio de 2019, nº 252/2019, rec. 741/2018, declara que no existe causa alguna que justifique la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desahucio por la no constitución y reclamación de una fianza cuando se pactó 0 euros en el contrato de arrendamiento. 

- Dada la redacción del contrato y la confianza suscitada en la contraparte un cambio en la cláusula de esa significación hubiera exigido una modificación del contrato convenida por ambas partes. 

Una vez determinado que no cabe la exigencia de la fianza, la consecuencia es que no cabe su compensación con respecto a las deudas que se reclaman por los gastos de garaje. 

Aunque la cuestión relativa a la existencia del seguro de vivienda excede de las causas de resolución que se prevén para el juicio de desahucio, por lo que no puede ser objeto de este procedimiento. 

- El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la fianza:

“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. 

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. 

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos”. 

B) HECHOS: El presente recurso de apelación se formula por la parte demandada D. Gonzalo contra la sentencia de instancia que estimó en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento, y parcialmente en cuanto a las cantidades reclamadas, la demanda de juicio verbal en el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento y reclamación de cantidades formulada por el actor Dª Africa y Luciano, que a su vez impugna también la sentencia. 

Se basa el recurso en que ha habido en la sentencia de instancia infracción de normas procesales, por cuanto se han sustanciado por los trámites del juicio verbal cuestiones que exceden del ámbito del mismo, y que se debían haber sustanciado por los trámites del ordinario, cuestiones tales como la del pago del seguro, pago de la renta actualizada, o pago de la fianza. En todo caso se alega que se debería haber declarado la indebida acumulación de acciones. Se alega también como motivo de fondo por la apelante la existencia en el contrato de arrendamiento de la cláusula 9, que determina en 0 euros el importe de la fianza, por lo que nada se puede reclamar respecto a este concepto, así como la inidoneidad del requerimiento extrajudicial previo a efectos de poder enervar la acción. Se alega por último que puesto que no hay una estimación sustancial no se deberían haber impuesto las costas. 

C) PROCEDIMIENTO: Revisadas las pretensiones de las partes y la prueba practicada este Tribunal coincide con la decisión del juzgador de instancia respecto a no considerar compleja la cuestión, y por tanto procedente el procedimiento del juicio de desahucio entablado, por cuanto la cuestión del pago de la renta, su actualización y el pago de la fianza son cuestiones que pueden analizarse en este procedimiento, al ser cuestiones relativas al impago de renta y cantidades asimiladas. 

Igualmente se entiende, de acuerdo con la sentencia de instancia, que la cuestión relativa a la existencia del seguro de vivienda excede de las causas de resolución que se prevén para el juicio de desahucio, por lo que no puede ser objeto de este procedimiento. 

Igualmente se comparte lo dicho en la sentencia de instancia respecto a la actualización de la renta, por cuanto de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de la LAU la renta solo podrá ser actualizada " en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato", por lo tanto, siendo la fecha del contrato de 1 de agosto de 2010, la renta se podría haber actualizado el 1 de agosto de 2017, pero sin embargo el requerimiento se hizo el 23 de octubre de 2017. Respecto al retraso en el pago de la renta igualmente se considera que dada la levedad del retraso (se producía el ingreso en su cuenta el día 6, excepcionalmente el día 7 o el 8), y que no hubiera desorden en el pago, y que en ningún momento el arrendador mostrara su disconformidad, se entiende que no es un incumplimiento relevante que determine la extinción del contrato. 

D) OBJETO DE LA LITIS: La discrepancia respecto a la sentencia de instancia viene en cuanto a la exigibilidad de la fianza, y consiguiente resolución del contrato por su no pago, conforme a lo que se dirá a continuación. 

1º) La AP de Valencia entiende que procede estimar el recurso de apelación respecto a la inexigibilidad de la fianza, porque considera que se ha producido un retraso desleal en el ejercicio del derecho según lo siguiente: 

- Respecto del retraso desleal en el ejercicio de un derecho, y la doctrina de los actos propios, según la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de mayo de 2010 (siendo Ponente D. Juan Antonio Xiol Ríos. nº de Recurso: 44/2007) y la sentencia del mismo TS fecha 4 de julio de 1997 con cita de las dictadas en fechas 29 de enero de 1965, 21 de mayo de 1982, 6 de junio de 1992 y 2 de febrero de 1996 declaran:

"(...) que infringe el principio de buena fe el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a efectuarlo -retraso desleal- vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por anti jurídico (...)". 

Concretamente, la meritada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1982 señalaba que el "principio de la buena fe", como límite al ejercicio de los derechos subjetivos, precisa la fijación de su significado y alcance y, en este sentido, la STS de 29 enero 1965 establece una serie de supuestos típicos cuya concurrencia autoriza, en términos generales, a admitir contradicen dicho principio, concretando que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella. 

2º) Asimismo, también la doctrina científica moderna más autorizada señala que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios), y especialmente infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo -retraso desleal-, vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que lejos de carecer de trascendencia, determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por anti jurídico al amparo de la preceptiva contenida en el párrafo primero del artículo 7 del Código Civil (doctrina que se reitera, como decimos, en las sentencias del TS de 19 de junio de 1985,6 de junio de 1992 y 2 de febrero de 1996 ). 

En la doctrina se señalan tres requisitos o presupuestos para su aplicación: 1. Transcurso de un período de tiempo, cuya determinación habrá de hacer en función de las circunstancias del caso atendiendo a la clase de derecho y a la intensidad de la confianza suscitada. 2. Omisión del ejercicio del derecho, es decir inactividad de su titular que ha de serle imputable por no existir obstáculos para el mismo. 3. Confianza legítima de la otra parte en que el derecho no se ejercitará... 

E) CONCLUSION: Pues bien, en el presente caso nos encontramos un contrato de arrendamiento de inmueble de fecha 1 de agosto de 2010, cuya cláusula NOVENA dice literalmente que: 

“El arrendatario hace entrega en este acto del importe de 0 euros en concepto de FIANZA, sirviendo el presente documento como eficaz carta de pago, quedando afecta a las responsabilidades legales pertinentes. La parte arrendadora devolverá dicho importe a la terminación del contrato, si por el arrendatario se han cumplido todas y cada una de las obligaciones asumidas por el mismo". 

Más de 7 años después, el 23 de octubre de 2017, se requirió a la arrendataria para el pago de la fianza por importe de 500 euros en plazo máximo de 7 días. Entendemos que concurren los 3 requisitos antes citados, un transcurso de tiempo (más de 7 años), de inactividad en el ejercicio del derecho sin causa que la justifique, que ha causado una confianza en la otra parte de que dicho derecho no se ejercitará. No hay que olvidar que el documento dice literalmente que sirve como eficaz carta de pago, lo que justifica la confianza legítima suscitada en el arrendatario. 

Entendemos que dada la redacción del contrato y la confianza suscitada en la contraparte un cambio en la cláusula de esa significación hubiera exigido una modificación del contrato convenida por ambas partes. 

Una vez determinado que no cabe la exigencia de la fianza, la consecuencia es que no cabe su compensación con respecto a las deudas que se reclaman por los gastos de garaje. 

Por tanto, y puesto que no cabe apreciar ninguna causa que justifique la resolución del contrato y el consiguiente desahucio debe desestimarse la demanda en todos sus términos, estimar la apelación, y revocarse la sentencia de instancia.

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