El requerimiento de pago por burofax que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario moroso que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 30 de octubre de 2020, nº 776/2020, rec. 505/2019, establece cuales son los requisitos de pago al arrendatario deudor que impiden la enervación de la acción de desahucio, aunque la consignación ante el Tribunal también tiene efectos enervatorios. 

Es doctrina del Tribunal Supremo que el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la enervación de la acción de desahucio por el arrendatario: 

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”. 

B) Ante todo cabe recordar que nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1. 1º LEC) procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2 LEC), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444.1 LEC). 

Por lo que se refiere a la cuestión de la procedencia de la enervación, que se hace depender de la validez del requerimiento previo cursado por la parte actora a través de su Letrado mediante burofax de 8 de mayo de 2018, debemos hacer algunas precisiones acerca de los requisitos para la validez del requerimiento previo a efectos de excluir la facultad de enervación de la parte arrendataria. 

C) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: Como indicamos en la sentencia de esta Sala de 15 de julio de 2019, "Sobre este particular el Tribunal Supremo recientemente ha consolidado la doctrina. Así, la STS de 28 de mayo de 2014, y después la de STS de 23 de junio de 2014, recurso nº 1437/2013, tratan el tema del contenido del requerimiento de pago para que surta efectos e impida la enervación posterior, en los siguientes términos: 

"Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 de la LEC debemos concluir que dicho precepto exige:

 1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

 3. Ha de referirse a rentas impagadas.

 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

 Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

 1. Que el contrato va a ser resuelto.

 2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

 El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago". 

Dicho criterio se reitera en la Sentencia nº 508/2015 del TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Septiembre de 2015, que aludiendo a la anterior, insiste en los requisitos del requerimiento de pago a fin de impedir la enervación, y la STS nº 558/2015, de 13 de octubre en el mismo sentido. 

La previa sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013), fijó como doctrina jurisprudencial, la siguiente: 

“El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

La aplicación de dicha doctrina al presente caso permite concluir que la sentencia recurrida, anterior a las de esta Sala, se ajusta por completo a su jurisprudencia porque, como resulta del contenido del burofax, el arrendatario fue requerido para pago del IBI, por medio fehaciente, con más de un mes de antelación a la fecha de interposición de la demanda y durante ese tiempo no procedió a su pago". 

Posteriormente, la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 22 de septiembre de 2015, nº 508/2015, rec. 1818/2013, declara el TS, reiterando doctrina, que el requerimiento de pago al arrendatario no exige que se le comunique que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no paga en plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino sólo a que le requiera de pago.

D) CONCLUSION: En atención a las consideraciones precedentes, en relación con la pretensión resolutoria, se debe revocar la sentencia dictada en la instancia, pues, una vez este Tribunal ha estimado que el burofax remitido por la arrendadora resulta inhábil para impedir la enervación es claro que procede acceder a la petición subsidiaria y declarar enervada la acción de desahucio.

Así, de conformidad con lo dispuesto en el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): 

“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio". 

La mención que subrayamos de dicha norma es para poner de manifiesto que, en contra de lo que manifiesta la parte actora apelada, la consignación ante el Tribunal, también tiene efectos enervatorios. 

Sobre esta base, es lo cierto que el demandado, D. Gines, consignó las rentas en cuya inefectividad se sustentaba la demanda y otras cantidades, pese a sus discrepancias de fondo, después de la interposición de la demanda, pero dentro del plazo del requerimiento otorgado al ser emplazado. De este modo, si bien el pago efectuado después de la interposición de la demanda no es eficaz para dejar sin efecto dicha demanda, que es lo que se limita a indicar la sentencia apelada, pues se produce en momento inhábil para eliminar las consecuencias de aquélla, sí que tiene efectos enervatorios de conformidad con la doctrina expuesta. 

De conformidad con lo expuesto, el recurso debe ser acogido en este punto, debiendo revocarse la resolución del contrato teniéndose por enervada la acción, si bien manteniéndose los pronunciamientos que vienen acordados en cuanto a la acción de reclamación de cantidad en cuanto no han sido objeto de apelación o impugnación por ninguna de las partes.

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