En temas de compraventa de vivienda en construcción, la responsabilidad de las entidades bancarias frente a los compradores respecto de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en una cuenta de la promotora-vendedora en tal entidad de crédito, nace del incumplimiento de la entidad financiera de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor.

 

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 1 de marzo de 2021, nº 107/2021, rec. 1350/2018, en temas de compraventa de vivienda en construcción, la responsabilidad de las entidades bancarias frente a los compradores respecto de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en una cuenta de la promotora-vendedora en tal entidad de crédito, nace del incumplimiento de la entidad financiera de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si la misma tuvo conocimiento de la existencia de tales ingresos a cuenta del precio de la venta de las viviendas sujetas a tal régimen. 

Ley 57/1968 no ampara a los compradores que contratan por medio de una sociedad y prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta.

La falta de justificación aparente para prescindir de la cuenta indicada en el contrato y que los pagos se hicieran en una cuenta distinta, y además por una sociedad y no por los propios compradores de las viviendas en construcción, que de este modo no podían ser identificados por la entidad bancaria como tales (es decir, como titulares de los derechos irrenunciables de la Ley 57/1968), son razones bastantes para excluir la responsabilidad legal fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968. 

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2021, nº 24/2021, rec. 5246/2017, señala que la responsabilidad de las entidades de crédito, no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista, sino que nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante el conocimiento de la existencia de tales ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a tal régimen, lo que tiene lugar en cuanto se advierta la posibilidad de que se reciben cantidades a cuenta por la compra de las viviendas.

B) HECHOS: La Sentencia recurrida impone a Caja Rural Central, con arreglo a ese precepto, una inexistente obligación de control o vigilancia exorbitante de todos los ingresos realizados en la cuenta corriente ordinaria de la promotora Promociones Eurohouse y de identificar si alguno de esos ingresos puede consistir en cantidades anticipadas de un consumidor comprador de vivienda, a pesar de que en los contratos de compraventa se designó la cuenta (especial) de una entidad distinta y de que esas cantidades llegaron a la cuenta (ordinaria) de Caja Rural Central por medio de un singular mecanismo de sucesivas transferencias y entregas de cheques entre las sociedades mercantiles Plus Advisors y Ole Mediterráneo, S.L., justificándose el interés casacional en la oposición a la doctrina jurisprudencial indicada en la justificación de la admisibilidad de este recurso, y solicitándose que se fije y se declare infringida esta doctrina jurisprudencial. 

C) OBJETO DE LA LITIS: 

Como en otros recursos sustancialmente iguales (viviendas en construcción vendidas por la misma promotora Promociones Eurohouse 2010 S.L., en adelante PE) resueltos por las sentencias del Tribunal Supremo nº 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 1/2020, de 8 de enero, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, 453/2020, de 23 de julio, y 479/2020, de 21 de septiembre, la controversia se centra en si cabe exigir la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 a la demandada-apelante y ahora recurrente, Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante CRC), frente a los compradores-demandantes respecto de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en una cuenta de la promotora-vendedora en dicha entidad de crédito, ingresos llevados a cabo no por los compradores ni por la promotora-vendedora sino por un tercero (la mercantil Olé Mediterráneo S.L., en adelante OM). 

D) A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias del Tribunal Supremo antes mencionadas, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes: (i) el contrato de compraventa fue suscrito por los compradores D. Miguel y D.ª Marí Juana y la promotora el 7 de diciembre de 2007 y tuvo por objeto una vivienda de una promoción de PE, que se iba a construir en el término municipal de Fortuna, Murcia (doc. 1 de la demanda); (ii) la mercantil OM intervino en su comercialización representando a la promotora, mientras que los compradores estuvieron representados en la compraventa por un despacho de abogados (Plus Advisor, S.L.); (iii) siguiendo el calendario de pagos pactado, los compradores anticiparon a cuenta del precio un total de 40.125 euros, de ellos 3.000 euros el 29 de noviembre de 2007, en concepto de señal, y 37.125 euros el 22 de abril de 2008, en ambos casos mediante sendas transferencias de los compradores a una cuenta de Plus Advisors S.L., que a su vez transfirió las cantidades recibidas a una cuenta de OM, que finalmente las ingresó -la primera cantidad mediante transferencia y la segunda mediante cheque- en una cuenta corriente que la promotora tenía en CRC (docs. 3 y 4 de la demanda y 9, 10 y 11 de la contestación); (iv) por tanto, los ingresos en la cuenta de CRC no se hicieron por los compradores sino por la entidad OM; (v) declarada la promotora en concurso, en dicho procedimiento se acordó resolver el contrato por incumplimiento de la promotora (doc. 5 de la demanda, folios 39 y 40 de las actuaciones de primera instancia); (vi) en la demanda del presente litigio los compradores solicitaron, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la condena de CRC a devolver todas las cantidades anticipadas incrementadas con los intereses legales desde sus respectivas entregas; (vii) en lo que interesa, la demandada negó su responsabilidad por no haber podido controlar ni fiscalizar los ingresos; (viii) la sentencia de primera instancia estimó la demanda y condenó a CRC a devolver los referidos anticipos (40.125 euros en total) más sus intereses legales, al considerar probado que el sistema de pagos no fue óbice para que CRC conociera que se trataba de pagos a cuenta del precio de venta de una vivienda en construcción promovida por PE, a pesar de lo cual la entidad receptora no exigió de la promotora la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, todo ello sin imponer las costas a ninguna de las partes por apreciar la existencia de dudas de derecho; (ix) solo apeló CRC alegando su falta de responsabilidad, esencialmente porque en atención a la referida mecánica de sucesivas transferencias entre distintas entidades -a las que calificaba de "entramado de sociedades"- CRC no pudo conocer el concepto en el que se hicieron los ingresos ni que estos fueran por cuenta de los compradores-demandantes, ya que se hicieron por la mercantil OM; y (x) la sentencia de segunda instancia, fundándose tanto en el cuerpo de doctrina fijado por esta sala en interpretación de la Ley 57/1968 como en lo resuelto por el propio tribunal sentenciador en casos referidos a compradores de viviendas de la misma promoción, desestimó el recurso de apelación, aunque sin imponer las costas del mismo a ninguna de las partes, y confirmó la de primera instancia con argumentos semejantes, que en lo que interesa consisten en que CRC era legalmente responsable conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por haber admitido ingresos de los compradores-demandantes en una cuenta de la promotora abierta en dicha entidad sin asegurarse de que la misma fuera especial y estuviera debidamente garantizada, y que a pesar del sistema de pagos a que se viene haciendo referencia "conoció expresamente" (en el caso de los 3.000 euros de la señal) o "pudo conocer desplegando una mínima diligencia profesional" (en el caso de los 37.125 euros) que se trataba de pagos a cuenta del precio de compra de una vivienda en construcción. 

E) CONCLUSION: El recurso, por tanto, debe ser estimado por las mismas razones en que se fundaron las sentencias antes citadas, dada la coincidencia sustancial tanto fáctica como jurídica entre los respectivos litigios. En lo que ahora interesa, dichas razones son las siguientes: 

1.ª) La responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas" (sentencia del TS nº 636/2017, de 23 de noviembre). 

2.ª) En este caso, como en los otros recursos, tiene razón CRC cuando cuestiona la inferencia de la sentencia recurrida de que conoció, o al menos no podía desconocer, que los 40.125 euros ingresados en la cuenta corriente abierta en dicha entidad a nombre de PE se correspondían con anticipos de los compradores-demandantes a cuenta del precio de su vivienda, pues según declaró a este respecto la sentencia del TS nº 503/2018, y reiteraron las posteriores, al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 una responsabilidad "a todo trance, a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino "una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley", esta no ampara "a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta". La sentencia del TS nº 411/2019, citada por las sentencias del TS nº 623/2019, 189/2020 y 479/2020, añadió que "el argumento de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos [...] se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala". 

3.ª) Esta doctrina es plenamente aplicable en el presente caso, porque de nuevo la sentencia ahora recurrida establece la responsabilidad de CRC sin ponderar debidamente la relevancia del hecho de que los ingresos por importe total de 40.125 euros no se hicieran por los compradores sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil (OM), sin dar razón suficiente de que se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/1968. Por tanto, también en este caso la falta de justificación aparente para prescindir de la cuenta indicada en el contrato y para que los pagos se hicieran en una cuenta distinta, y además por una sociedad y no por los propios compradores de las viviendas en construcción, que de este modo no podían ser identificados por la hoy recurrente como tales (es decir, como titulares de los derechos irrenunciables de la Ley 57/1968), son razones bastantes para excluir la responsabilidad legal fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968. 

4.ª) Ni siquiera el simple hecho de que OM hiciera constar en el "concepto" de la transferencia de los 3.000 euros correspondientes a la señal (doc. 3 de la demanda) las palabras "Fortuna Golf", junto con los apellidos de los compradores, puede determinar que la entidad de crédito responda de esa cantidad conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, pues así lo vienen entendiendo las referidas sentencias de esta sala sobre viviendas promovidas por PE ante expresiones semejantes, habida cuenta que CRC solo podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

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