En los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, siendo el arrendatario una persona física, y cuyo traspaso se ha producido una vez vigente la LAU 1994, el arrendatario tiene el derecho a permanecer en el uso del local hasta su jubilación o fallecimiento.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 14 de diciembre de 2021, nº 863/2021, rec. 1213/2021, entiende que, en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, siendo el arrendatario una persona física, y cuyo traspaso se ha producido una vez vigente la LAU 1994, el arrendatario lo es a todos los efectos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, entendiéndose su derecho a permanecer en el uso del local, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento. 

A) Resumen de antecedentes. 

1º) La mercantil Rubi Grau, S.A. formuló una demanda de juicio verbal afirmando una acción de desahucio por expiración del plazo contractual frente a don Remigio y don Rodrigo. 

En esa demanda alega que es propietaria de un edificio sito en la C/ Torres, nº 10, 2º de Melilla, y que los demandados son los actuales arrendatarios del local ubicado en la planta primera de dicho edificio, dedicado a la actividad de hospedaje, en virtud de traspaso celebrado el día 3 de octubre de 1989, por el que se habían subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de 1 de octubre de 1966 que el anterior arrendatario, don Nicolas, tenía suscrito con la propiedad. 

Con base en lo anterior, considera que "Habiéndose producido el traspaso del local de negocio entre el anterior arrendatario y los demandados el día 3 de octubre de 1989, y por tanto, dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [LAU 1994, resulta de aplicación lo dispuesto en el párrafo 3, del apartado B) de la Disposición Transitoria Tercera de dicha ley, lo que viene a significar que el contrato de arrendamiento que media entre las partes hoy intervinientes expiró el pasado día 31 de diciembre de 2019", por lo que, "Extinguido el arrendamiento, desde el pasado 1 de enero de 2020 los arrendatarios carecen de prerrogativa legal para mantenerse en la posesión del inmueble". 

2º) Los demandados se opusieron a la demanda. En el escrito de contestación manifiestan su conformidad con los hechos, pero expresan su desacuerdo con la interpretación realizada por la demandante de la disposición transitoria tercera, apartado B), punto 3, LAU 1994, calificándola de arbitraria y alejada de la literalidad de la ley. 

A su juicio, resulta de aplicación el párrafo primero, del punto 3, del apartado B), de dicha disposición, que "establece que el arrendatario "que lo era el 1 de enero de 1995" tiene derecho a continuar con la ocupación del local hasta su fallecimiento o jubilación" (la negrita es del texto original). 

3º) La sentencia dictada por el Juzgado de Primera de Instancia desestima la demanda porque considera que las sentencias de la Sala de lo Civil del TS nº 344/2020, de 23 de junio, y nº 440/2018, de 12 de julio -cuyo fundamento de derecho segundo transcribe en su integridad- establecen una doctrina que no apoya la tesis expuesta en la demanda, sino la contrapuesta de la contestación. 

4º) Recurrida la sentencia por la parte demandante la Audiencia desestimó el recurso de apelación. 

En el fundamento de derecho segundo de la sentencia dictada, la Audiencia asume la aplicabilidad al caso de las sentencias que había citado el juzgado; añade a estas la STS nº 74/2020, de 4 de febrero, que transcribe en lo que considera de aplicación; y, finalmente, concluye que:

“De acuerdo [...] con dicha doctrina, la solución dada al caso por el Juez (sic) de instancia debe prevalecer sobre una interpretación que no es aplicable, por cuanto el plazo de 20 años cuya ampliación en 5 más contempla el penúltimo párrafo del apartado 3 de la DT de referencia no rige para los ahora apelados". 

B) Alegaciones de la parte recurrente. 

En relación con la sentencia del TS nº 440/2018, que: 

"Aunque inicialmente la doctrina contenida en esta resolución pudiera resultar inaplicable al caso enjuiciado [...], la [...] sentencia establece en su fundamento jurídico segundo una salvedad a la aplicación de esa interpretación de la DT3ª de la LAU 1994 que hace la sentencia recurrida conforme a la cual los arrendatarios de aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio que lo eran a la entrada en vigor de la ley tienen derecho a permanecer en el arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento, declarando que esa interpretación de la DT3ª hay que hacerla "...sin perjuicio de los supuestos en los que el legislador hubiera establecido alguna peculiaridad como ocurre con el caso de los traspasos efectuados dentro de los diez años anteriores que han merecido una especial consideración" " (la cursiva es del texto original); y que: "Atendiendo a esa singularidad [...], considera [...] que el contrato objeto de esta litis no se extingue a la jubilación o fallecimiento de los arrendatarios como declara la sentencia dictada en grado de apelación, sino que lo hizo a los 25 años de la entrada en vigor de la Ley, el 31 de diciembre de 2019, y por tanto, la Sentencia combatida es contraria a la doctrina jurisprudencial contenida en dicha resolución". 

Y en relación con la sentencia del TS nº 605/2018, que:

"Resuelve un supuesto de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que, quién era arrendatario a la entrada en vigor de la LAU 1994, procedió a traspasarlo a favor de la demandada en fecha 15 de enero de 2002, existiendo un traspaso previo realizado dentro de los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la DT 3ª de la LAU 1994, y en la que se discute si la duración de dicho contrato se extendía hasta cumplir los veinte años desde la entrada en vigor de la ley, o por el contrario, debía ampliarse en cinco años más de conformidad con lo dispuesto en el párrafo sexto del punto 3 del apartado B) de la tan mentada DT3ª de la LAU 1994"; y que "[La meritada sentencia opta por la primera opción, excluyendo en su fundamento jurídico tercero la interpretación que resultaría de la sentencia apelada, que tácitamente limita la aplicación del párrafo sexto del punto 3 del apartado B) de la Disposición Transitoria Tercera a los supuestos de subrogación y traspasos contemplados en sus párrafos anteriores, y avala la interpretación que del meritado párrafo sexto del punto 3 del apartado B) de la DT3ª de la LAU 1994, al manifiestar (sic): 

"(...) En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Ser. (sic) Hernán -que a su vez traspasó el local a la demandada- en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley (DT 3ª B.3. párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración con este dato un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994"" (la cursiva es del texto original). 

Por todo lo que concluye, que "en el caso que nos ocupa, al haberse producido un traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entra en juego el plazo adicional de 5 años de la duración del arrendamiento, de modo que éste queda extinguido a los 25 años (veinte más cinco) desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, el 31 de diciembre de 2019". 

C) Alegaciones de la parte recurrida. 

Los recurridos se oponen al recurso. Niegan que la sentencia de la Audiencia contradiga la doctrina contenida en la sentencia 440/2018, de 12 de julio, que consideran aplicable al presente caso, dado que lo que viene a establecer, a su juicio, "es la aplicación de la regla general". Mencionan, en igual sentido, la sentencia del TS nº 74/2020, de 4 de febrero.

Señalando, finalmente, que la sentencia del TS nº 605/2018, de 6 de noviembre, enjuicia un supuesto en el que se realiza un traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que viene a ratificar el criterio de las anteriores "[r]especto de la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 de la LAU 29/1994, que establece que el arrendatario que lo era el 1 de enero de 1995 tiene derecho a continuar con la ocupación del local hasta su fallecimiento o jubilación, sin embargo, producido el traspaso del local después de la entrada en vigor de la LAU, el contrato se extingue a los 20 años, el 31 de diciembre de 2014". 

En definitiva, consideran que de todo lo anterior "no se deriva que las conclusiones alcanzadas en la sentencia se opongan a la doctrina jurisprudencial alegada, al contrario, se concluye la procedencia de la desestimación del recurso al no concurrir la alegada extinción del plazo". 

D) Decisión del Tribunal supremo.  El motivo único del recurso y, por lo tanto, este, se va a desestimar por lo que se expone a continuación. 

Dado que el interés casacional "consiste en el conflicto jurídico producido por la infracción de una norma sustantiva aplicable al objeto del proceso (que es el motivo del recurso de casación), en contradicción con la doctrina de esta Sala (lo que constituye presupuesto del recurso), es obvio que ese conflicto debe realmente existir y ser acreditado por la parte, siendo improcedente todo intento de recurso en el que se invoque el "interés casacional" que se manifieste como meramente nominal, artificioso o instrumental, ya que no podría cumplirse el fin del recurso, que es el mantenimiento o el cambio motivado de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha sido contradicha" (sentencias del TS, entre otras, nº 311/2020, de 16 de junio, nº 140/2019, de 6 de marzo y nº 692/2018, de 11 de diciembre). 

La recurrente dice que la Audiencia considera que el plazo de veinte años, cuya ampliación en cinco más contempla el penúltimo párrafo, del apartado 3, de la disposición transitoria tercera LAU 1994, no rige para los apelados, y que esa interpretación se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 440/2018, de 12 de julio, y 605/2018, de 6 de noviembre. 

Sin embargo, entre la sentencia recurrida y las sentencias de la sala que menciona no se puede establecer una relación de oposición, porque, como la propia recurrente reconoce, no se ocupan del mismo caso. En el caso de la sentencia recurrida, el traspaso se produjo "en los diez años anteriores a la entrada en vigor" de la LAU 1994, mientras que en el caso objeto de la sentencia del TS nº 440/2018 el traspaso "se efectuó con anterioridad a los diez años previos a la entrada en vigor" de la LAU 1994, y en el de la sentencia del TS nº 605/2018, de 6 de noviembre, "en el año 2002", es decir, con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994. 

Falta, por lo tanto, la relación de contradicción entre la sentencia recurrida y la doctrina jurisprudencial de la sala cuya apreciación resulta necesaria para considerar que el recurso presenta interés casacional. 

Y no solo, puesto que la Audiencia tampoco ha incurrido en la infracción legal denunciada por sostener, en definitiva, que para resolver el caso no hay que aplicar las normas de los párrafo quinto y sexto, sino la contenida en el párrafo primero, del núm. 3, de la letra B), de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994, que es lo que se desprende, siempre que sea rectamente entendida, de nuestra doctrina jurisprudencial. 

Doctrina que, por lo que ahora interesa, se puede resumir en la siguiente fórmula:

Cuando el traspaso ha tenido lugar bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, es decir, con todos los derechos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, y todas las obligaciones, el adquirente, por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pueda ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento, ya que, de no ser así, se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a la prórroga forzosa. 

Esta doctrina se aplica, siempre, claro está, que se trate de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y cuyo arrendatario sea una persona física, cuando el traspaso se produzca bajo la vigencia de la LAU 1964 y ello con independencia de que tenga o no tenga lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994. 

Ese dato, el del traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, no excepciona la regla general mencionada, puesto que lo significativo de cara a la aplicación de la norma que la enuncia es que el traspaso se produjera antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, sin que importe si tuvo lugar o no en los diez años anteriores a ella, lo que, a tales efectos, constituye un indiferente jurídico. 

Pues bien, conforme a dicha regla, que, cuando se refiere al arrendatario, lo está haciendo al actual, es decir, al que lo es a la entrada en vigor de la LAU 1994 y con independencia, dado que ninguna discriminación establece, de que se trate del arrendatario original o del que hubiera pasado a ocupar su posición contractual por traspaso, el arrendamiento se extingue, como entendió con acierto la sentencia recurrida, por su jubilación o fallecimiento.

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