El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, sec. 6ª, de 6 de septiembre de 2018, nº 256/2018, rec. 7199/2017, declara que el mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración. 

El contrato de mediación nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada. 

A) Antecedentes. 

En la sentencia dictada en primera instancia se desestimó la acción de reclamación de cantidad ejercitada en la demanda. El actor, don Feliciano, agente de la propiedad inmobiliaria, afirmaba que en tal condición había recibido un encargo por parte de la demandada, doña Victoria, a fin de que intermediara en la adquisición de una vivienda en la zona de Gines. Tras las correspondientes gestiones, el actor le propuso la adquisición de la vivienda sita en la C/ Torres, nº 10, 2º de dicha localidad y la demandada tras visitarla, hizo una oferta por 170.000 euros. Aplicando al precio de venta el porcentaje correspondiente a la mediación, es decir, el 3 %, resultaría la cantidad de 5.100 euros como importe de los honorarios profesionales devengados y no satisfechos. Transcurridos unos días sin noticias de la cliente, tras la emisión de la oferta y conociendo que la misma se adecuaba lo solicitado por la propiedad del inmueble, el actor se enteró de que se había realizado la transmisión y el silencio se debía a la intención de no satisfacer los honorarios profesionales. El demandante formuló demanda de conciliación para obtener un acuerdo, terminando el acto sin avenencia por lo que solicitaba en la demanda se condenase a la demandada al pago de la citada suma, intereses legales y costas. 

La demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma alegando que conoció por los distintos portales inmobiliarios que la vivienda en cuestión estaba a la venta y que acudió inicialmente a la agencia Alero Inmobiliaria SL que ofrecía la vivienda en 190.000 euros, por medio de dicha agencia visitó la vivienda el 4 de mayo de 2005, unos días después comprobó que en otros portales inmobiliarios se ofrecía la misma vivienda por precio inferior. La demandada llamó al teléfono del anuncio en que se ofrecía en 175.000 euros y contactó con el actor, quien le enseñó la vivienda y al que solicitó una rebaja de 5.000 euros, así su ofertase cifró en 170.000 euros, seguidamente el actor le remitió un correo en el que se indicó que la propiedad no aceptaba la oferta y que no bajaba de 190.000 euros. Ante ello la demandada acudió nuevamente a la inmobiliaria Alero y adquirió la vivienda a través de ésta. 

Por ello el demandante no realizó las gestiones propias de un mediador, sino que ofreció la vivienda mediante publicidad engañosa, por otra parte, siempre se le dijo a la demandada que, en caso de verificarse la compra, la comisión se cobraría al vendedor y nunca al comprador, como ha ocurrido con la inmobiliaria Alero, no habiéndose obligado la demandada a abonar tal comisión en ningún momento, por todo ello solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora. 

En la sentencia dictada se desestimó la demanda por entender probado que la venta se había producido por la mediación de la agencia Alero y no del demandante por lo que no tenía derecho a reclamar honorarios. 

B) Valoración de la prueba. 

Es un hecho admitido por el demandado en la prueba de interrogatorio que la venta se concertó a través de la inmobiliaria Alero, también es un hecho probado mediante la prueba documental aportada con la contestación que la propiedad no aceptó la oferta que la compradora realizó a través de la inmobiliaria del actor, 170.000 euros, es decir, el negocio no se llevó a efecto por la intermediación del actor. Por otra parte, la demandada no se comprometió en ningún momento a pagar comisión alguna al agente, ni consta que se la abonara a la agencia que efectivamente medió y a través de la cual se llevó a efecto la venta. Por lo tanto, es inoperante la impugnación del documento en el que se refleja la visita por medio de Alero a la vivienda antes de haber contactado con el actor, además de que, como bien se dice en la sentencia, ese documento no ha sido tachado de falso y puede ser valorado conjuntamente con los restantes elementos probatorios. No se aprecia el error denunciado, antes bien, no resulta probado que el actor efectivamente mediara en la compraventa ni que recibiera encargo alguno por parte de la demandada, ni que fueran sus gestiones las que dieran lugar a la celebración del contrato. 

Por otra parte, la obligación de pago recae sobre la parte que realiza el encargo de mediación, ya que dicho contrato como señala entre otras muchas la STS de 30-4-1998 se caracteriza porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (Sentencias del Tribunal Supremo de 26-3 - 1991, 10-3-1992 , 19-10 y 30-11-1993 , 7-3-1994 y 17-7-1995). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (Sentencias del TS de 22-12-1992 , 4-7-1994 , 4-11-1994 y 5-2-1996). 

En este caso el actor manifestó en la prueba de interrogatorio que el encargo de venta se había realizado de forma verbal por el vendedor, como mandato verbal, por lo tanto, el compromiso está suscrito con dicha parte y no con la compradora. 

C) Doctrina del Tribunal Supremo. 

En un caso similar al presente la STS, Civil sección 1 del 30 de julio de 2014 declara: 

"La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio, afirma que "efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración (sentencia del TS de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato". Pero ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior. No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En definitiva, no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida". 

D) Conclusión. 

No concurren tampoco en este caso los requisitos precisos para el devengo de la comisión por mediación que se reclama en la demanda, el recurso por tanto ha de ser desestimado y la sentencia confirmada.

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