El arrendatario de un local de negocio podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, sin que sea nulo el contrato aunque subarriende como propietario y no como subarrendatario.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, sec. 2ª, de 22 de julio de 2019, nº 514/2019, rec. 384/2019, declara que en relación a las cesiones en subarriendo de locales de negocios existiendo lo necesario para explotarlos y, cediendo las correspondientes licencias para ello, sostiene que, en tales supuestos, de conformidad con lo establecido en la norma, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, sin perjuicio de su notificación en el plazo previsto legalmente a tal efecto.

Pese a lo que se diga al realizar el contrato sobre la cualidad personal del que aparecía con posibilidad de ceder la posesión del local de negocio, como propietario, cuando en realidad era arrendatario, ello no lo hace nulo por vicio del consentimiento, ya que lo fundamental no era ese dato, sino el objeto, el precio o la renta y la duración.

El artículo 32 de la regula la Ley de Arrendamientos Urbanos nº 29/1994, de 24 de noviembre, regula la cesión y el subarriendo de los locales de negocio.

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”. 

B) ANTECEDENTES DE HECHO. 

1º) Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha veintisiete de noviembre de dos mil dieciocho se dictó sentencia cuya parte dispositiva copiada literalmente es como sigue: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada a instancia de Ruperto representado por el Procurador Sr. González Linares contra Samuel representado por el Procurador Sra. Torres Toronjo y, en consecuencia, absolver al demandado de la pretensión ejercitada en su contra. Que debo estimar y estimo parcialmente la reconvención formulada y, en consecuencia, condenar a Ruperto a pagar a Samuel la cantidad de 4200 euros, que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde sentencia. En materia de costas, se estará a lo resuelto en fundamento cuarto". 

La sentencia fue aclarada por auto de fecha cuatro de febrero de dos mil diecinueve en el sentido que recoge su parte dispositiva: "SE SUBSANA la omisión/el defecto advertido en el fallo de la sentencia declarando la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 16 de septiembre de 2018." 

2º) Se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda que sustenta la parte en los siguientes alegatos: 

1º.- No es cierto que el arrendador firmase el contrato de arrendamiento con el demandado sin tener facultades para ello, dado que el contrato tiene todos los requisitos necesarios para ser válido por cuanto que se da la posesión de una cosa al arrendatario por tiempo determinado y precio cierto. El recurrente tenía la posesión del local desde 2000 y no la pierde hasta noviembre de 2016 en que se acordó su lanzamiento, por lo tanto al tener el contrato la vigencia de un año desde septiembre de 2015 era válido dado que tenía objeto y causa, no siendo esencial el elemento personal, sino que lo fundamental es que el que arrienda tenga la posesión de la cosa, sin estar ante un contrato de carácter personalísimo, como se desprende del art. 32.1 LAU, dado que el arrendatario puede volver a arrendar sin el consentimiento del arrendador, cuando además el arrendamiento no es solamente de local, sino de industria o negocio. 

Se trata de un subarriendo y el hecho de haber dicho que el arrendatario era propietario se debe a un error material al haber utilizado un modelo de internet. 

2º. No existió vicio del consentimiento al contratar, ni por tanto vicio que invalide el contrato. Lo fundamental es que el demandado quiso hacerse con el Bar La Rebotica, fue a buscar al actor para concertar el arrendamiento, considerando que estaba plenamente legitimado para realizar el contrato pese a no ser propietario, dado que tenía la posesión del local y la titularidad de la actividad que se desarrollaba en el mismo. 

3º. El error material del que se hecho referencia no invalida el contrato en tanto que el sr. Samuel se ha aprovechado de los efectos del mismo, no habiendo resuelto el arrendamiento a pesar de saber que el titular del local era otro, solamente dejo de abonar la renta, pese a disfrutar del referido local. Se entera de la titularidad en enero de 2016, negociando con la propiedad otro contrato, en lugar de resolver el primero, si bien manifiesta con el nuevo su voluntad de no seguir con el primero. 

4º. Inexistencia de dolo por parte del D. Ruperto, cuando dijo que era propietario cuando era arrendatario y titular de la actividad del negocio de bar, error que insiste no recayó sobre el elemento principal del contrato. 

5º. La cantidad reclamada corresponde a las rentas desde febrero a agosto de 2016 (siete meses), ya que el actor tenía durante esas fechas la cualidad de arrendatario. 

6º. Improcedencia de la estimación parcial de la reconvención al ser válido el contrato suscrito en su momento, ni procede la condena a la devolución de la cantidad de 4.200 euros en concepto de fianza entregada, que debiera compensar la no devolución de los enseres que formaban parte del contrato y que se encontraban afectos a la actividad que así mismo fueron entregados al demandado, cuyo valor superaba esa cantidad. 

C) Las partes no niegan la suscripción de un contrato de arrendamiento el 16/09/2015, con una duración de un año que titulan como "de uso distinto de vivienda", si bien en la estipulación primera sobre objeto y destino se hace constar que se dedicará por la parte arrendataria a la actividad indicada en la licencia administrativa concedida actualmente al inmueble "un bar", conteniendo el contrato además que la parte arrendataria examina el local encontrándolo apto para el ejercicio de la actividad que se va a desarrollar en el mismo, siendo los permisos y licencias para realizar la actividad de la exclusiva titularidad del arrendador, que la cede al arrendatario -D. Samuel-, durante la vigencia del contrato. 

La renta se pacta en 2.100 euros mensuales más el IVA, entregando una fianza de dos mensualidades por 4.200 euros (Estipulaciones cuarta y quinta). 

El arrendatario abona la fianza, ocupa el local y comienza su actividad en virtud del contrato suscrito, abonando la renta hasta enero de 2016, siendo esto por lo que se reclama desde febrero de ese año hasta agosto siguiente (7 meses). 

El referido contrato es declarado nulo por la sentencia de instancia al entender que al haber manifestado el arrendador en el contrato ser propietario del local cuando era arrendatario, propició que el arrendatario incurriese en vicio del consentimiento, acarreando su nulidad. 

La Sala entiende que ese dato no es esencial para realizar el contrato referido, en definitiva y prescindiendo de la denominación, lo que se concertó fue la cesión en subarriendo de un local de negocio en el que existía lo necesario para explotarlo como bar según recoge el propio contrato, cediendo el actor las licencias correspondientes para ello, ya que como establece la LAU en su artículo 32.1, en estos casos, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, sin perjuicio de notificárselo en el plazo de un mes como regula el último número del indicado precepto. 

Por lo tanto y pese a lo que se diga al realizar el contrato sobre la cualidad personal del que aparecía con posibilidad de ceder la posesión del local de negocio, como propietario, cuando en realidad era arrendatario, ello no lo hace nulo por vicio del consentimiento, ya que lo fundamental no era ese dato, sino el objeto, el precio o la renta y la duración, por lo tanto estamos ante un contrato de subarriendo, para el que no se precisa el consentimiento del arrendador propietario del local, teniendo en cuenta además que el demandado recibió la posesión de lo arrendado comenzando su actividad explotando el negocio de bar con el mismo nombre comercial y con las licencias del subarrendador -sr. Ruperto-, no siendo hasta que se enteró de que el titular del local era otro, cuando entabló negociaciones con la propiedad para realizar otro contrato, como de hecho sucedió el primero de abril de 2016, como ambas partes admiten, dando por resuelto aquel el demandado de manera unilateral. Sin embargo, al no haber accionado contra el subarrendador para resolverlo, el mentado contrato siguió vigente hasta agosto de 2016, por haberse pactado la duración de un año. No obstante el contrato que realizó el sr. Samuel con la propiedad no tenía virtualidad jurídica alguna para que dejara de tener efecto el que nos ocupa, dado que la propiedad no tenía la posesión del inmueble en aquel momento, sino el subarrendador, por lo tanto el contrato de septiembre de 2015 era válido y estaba vigente, obligando por tanto al demandado que como subarrendatario deberá abonar la renta reclamada con IVA (según lo pactado) y no pagada desde febrero hasta agosto de 2016 que es la que se reclama, por ello la cantidad que debe abonar por rentas será la de 17.787 euros, dado que hasta esa fecha el subarrendador tenía la posesión del inmueble en cuestión, ya que si bien se dictó sentencia de desahucio por falta de pago y abono de la renta contra el subarrendador por parte de la propiedad el 03/06/2016 en procedimiento nº 248/16 del mismo Juzgado, el lanzamiento no se produjo hasta bien entrado 2017, como consta en la diligencia de lanzamiento obrante en autos. 

D) La reconvención interpuesta por el demandado en reclamación de daños y perjuicios, así como para la devolución de la cantidad prestada como fianza de dos mensualidades de renta o 4.200 euros, se desestima en cuanto a lo primero y se estima en cuanto a la devolución, lo que debe seguir manteniéndose, si bien procede la compensación con lo debido por el subarrendatario al actor, al ser ambos acreedores y deudores recíprocos por cantidad líquida, cuando no existen acreditados motivos que permitan retener dicha cantidad por parte del sr. Ruperto. 

Se reclaman también los suministros de energía eléctrica del local desde 23/09/2015 a 25/10/2015 por 484,63 euros y desde el 25/10/2015 a 23/11/2015 por 487,10 euros, (total de 971,73 euros), que corresponden al tiempo de vigencia del contrato suscrito, por lo tanto al haberse pactado que los suministros de energía eléctrica corrían a cargo del subarrendatario, este debe abonarlos al estar en posesión del actor las facturas correspondientes y no haber acreditado el demandado que las había hecho efectivas.

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