El contrato de arriendo de una habitación en un piso está excluido de la LAU y por ello queda en el campo de la negociación y voluntad de las partes fijar su duración temporal.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sec. 7ª, de 7 de octubre de 2020, nº 411/2020, rec. 220/2020, declara que la duración temporal del contrato de arrendamiento de habitación en un piso se rige por el contenido contractual pactado por las partes y por tanto deben primar los mismos frente a lo dispuesto en la LAU. 

Por lo que no puede suplirse tal intención de los contratantes por un precepto de la LAU (prórrogas forzosas) que por su propia voluntad expresada y reglada en el contrato, las partes no fijaron.

Confirma resuelto por expiración del plazo pactado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre una habitación de la vivienda. 

Debe tenerse presente que el contrato de arriendo de una habitación en un piso está excluido de la LAU y por queda en el campo de la negociación y voluntad de las partes fijar su duración temporal (lo que no prohíbe que las partes acudan para su reglamentación a la LAU). 

B) El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso de vivienda. El destino del objeto arrendado es satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda del arrendatario.Muchos tribunales (Sentencia de la AP de Ciudad Real, sec 1ª, nº 255/2017, de 14 septiembre; y Sentencia de la AP de Burgos, sec 2ª, 494/2011, de 20 diciembre) y la doctrina (García-Chamón Cervera) han venido considerando que se trata de contratos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU, y que, por tanto, son contratos que deben regirse por el art.1543 y ss. del CC. En este sentido, se aduce que ante el silencio del legislador de la LAU del 94 respecto de los contratos de arrendamiento de habitación y sobre las dudas relativas a si esta tipología de contrato queda dentro del ámbito objetivo de la LAU, debe realizarse una interpretación sistemática que tenga en cuenta la vis atractiva del Código Civil respecto de las leyes especiales (como la LAU), conforme a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo (Sentencias del TS de 10-2-86 y 24-2-00). 

C) La cuestión nuclear de este proceso radica en que, si bien el contrato de arrendamiento de una habitación de un piso está excluido de la normativa arrendaticia de la Ley de 29/1994, las partes en tal contrato de 4-9-2017 acordaron en el último párrafo de la cláusula quinta que el presente contrato se otorga conforme a la establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU) se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento. 

La parte demandada defendió que el plazo de duración del arriendo debe estar sometido íntegramente a la LAU y por ende con aplicación de las prórrogas fijadas por dicha ley con lo que no estaba expirado el plazo contractual. 

La sentencia del Juzgado Primera Instancia estima que la duración temporal del contrato se rige por el contenido contractual dados los pactos expresamente dispuestos para tal elemento de tiempo y por tanto deben primar los mismos frente a lo dispuesto en la LAU. 

La parte apelante invoca que el posicionamiento del Juzgador es erróneo al no aplicar la normativa de la Ley 29/11994 en la regulación temporal del contrato entendiendo que así lo establecieron los contratantes. 

La Sala no aprecia error alguno en la interpretación contractual que efectúa el Juzgador ni error de aplicación normativa y comparte plenamente sus acertados razonamientos. 

Es de observar que la cláusula quinta del documento contractual de remisión a la Ley es la última del contrato y que, previamente, en la cláusula segunda inicia con que el arriendo se hace por 3 meses desde el día de hoy y plazo máximo de 11 meses. En la cláusula tercera se dispone que, llegado el plazo máximo de 11 meses, si ambas partes están conformes se renovara el contrato formalizándose uno nuevo. 

En tal configuración contractual, debe en primer lugar tenerse presente que el arriendo de una habitación en un piso está excluido de la LAU y por queda en el campo de la negociación y voluntad de las partes fijar su duración temporal (lo que no prohíbe que las partes acudan para su reglamentación a tal norma) lo que si resulta claro ex artículo 1281 del Código Civil es que la intención de las partes fue reglar en toda su extensión el tiempo del contrato, al fijarse el plazo de 3 meses, renovables por otros tres pero con un máximo (así, literalmente, dispuesto) de 11 meses. 

En tal tesitura la remisión a la LAU -como certeramente fija la sentencia recurrida- es en aquello que no está expresamente reglamentado contractualmente, pero no en aquello que los contratantes, expresamente fijaron y pactaron (cual fue el tiempo del contrato, un sistema de prórrogas y el plazo máximo de duración del arriendo, ámbito inmerso en la autonomía de la voluntad ex artículo 1255 Código Civil por no estar sometido a la LAU) y repárese que la cláusula quinta en su final explicita igualmente se rige por lo dispuesto en el contrato pues de no ser así carecía de lógica y sentido todo el acervo contractual establecido exhaustivamente para reglar el tiempo contractual y su duración máxima, por lo que no puede suplirse tal intención de los contratantes por un precepto de la LAU (prórrogas forzosas) que por su propia voluntad expresada y reglada en el contrato, las partes no fijaron.

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