La enajenación de una vivienda de promoción pública que estuviese arrendada produce, de manera automática y en los términos establecidos en el artículo 14 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, dentro de la relación arrendaticia, la subrogación del comprador en la posición de arrendador.

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 17 de diciembre de 2020, nº 338/2020, rec. 115/2020, declarar que cuando la relación arrendaticia urbana tiene por objeto una vivienda, sita en el territorio de la Comunidad de Madrid, que estuviera calificada como "Vivienda con Protección Pública", vendría en aplicación, por la remisión que se hace en la disposición adicional primera de la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, el Decreto de la Comunidad de Madrid 11/2001 de 25 de enero, en el que no se recoge, por lo que respecta a la duración de la relación arrendaticia, más particularidad que una duración inicial de 7 años, tras lo cual viene en aplicación lo dispuesto en la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. 

La cláusula contractual en la que se fija la duración de la relación jurídica nacida del contrato de arrendamiento supera tanto el control de inclusión como el de transparencia por lo que es conforme a la legislación de consumo. Pero, aunque no los superase la nulidad de esa cláusula tendría que compaginarse con la temporalidad como elemento consustancial a toda relación arrendaticia. 

Establece el art. 14 de la LAU que: 

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir. 

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”. 

B) Datos de interés para la resolución del recurso de apelación. 

La persona jurídica denominada "Instituto de la Vivienda de Madrid s.a." promovió la construcción de 50 viviendas, obteniendo la calificación provisional de "Viviendas con Protección Pública " el día 22 de diciembre de 2005, acabándose la construcción el día 22 de octubre de 2010 y logrando la calificación definitiva de " Viviendas con Protección Pública" el día 15 de diciembre de 2010. 

Ante la solicitud presentada por el "Instituto de la Vivienda de Madrid s.a. " , de calificación definitiva de las 50 viviendas como " Viviendas con Protección Pública" , al amparo de la Ley 6/1997, de 8 de enero, y del Reglamento de " Viviendas con protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto 11/2005 de 27 de enero, se resolvió, por la Dirección General de Viviendas y Rehabilitación (Subdirección General de Calificaciones y Subvenciones Área de Calificaciones) de la Comunidad de Madrid , "otorgar , el día 15 de diciembre de 2010 , la calificación definitiva de Viviendas con Protección Pública, al amparo de la Ley 6/1997, de 8 de enero, y del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero" . Al tiempo que se indica que, el plazo de vinculación del régimen de protección de estas viviendas es de 7 años, de acuerdo con el Reglamento de Viviendas de Protección Pública aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero (es decir hasta el día 15 de diciembre de 2017). 

De las 50 viviendas construidas pasó a ser dueño y propietario el promotor, la persona jurídica denominada " Instituto de la Vivienda de Madrid s.a.”. Y, entre estas 50 viviendas, se encuentra la identificada como puerta 1, piso 1º, de Madrid con sus anejos inseparables que son la plaza de garaje y el trastero. 

Respecto de la referida vivienda de la puerta 1, piso 1º, de Madrid (con sus anejos inseparables de la plaza de garaje y el trastero, se va a celebrar, el día 17 de diciembre de 2010, un contrato de arrendamiento urbano de vivienda con opción de compra entre el "Instituto de la Vivienda de Madrid s.a.”, como arrendador -propietario del inmueble y concedente de la opción de compra, y don Santiago, como arrendatario -optante. A este contrato se le denomina" contrato de arrendamiento de vivienda con protección pública con opción de compra para jóvenes y garaje”. 

Y, al inicio de este contrato, se expone lo siguiente:

"Que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección previsto en el Decreto 74/2009 de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid y, por consiguiente, las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos. 

Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda" (número IV). Pactándose, en la estipulación segunda y bajo la rúbrica de "duración del contrato”, que: “...señala como plazo de vigencia el equivalente al que reste para el vencimiento del plazo de 7 años a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva”. 

Es decir, hasta el día 15 de diciembre de 2017. Siendo este límite temporal (hasta el día 15 de diciembre de 2017) el que se fija, en la estipulación decimocuarta, para el ejercicio de la opción de compra al precio que se establece en eta estipulación. 

El "Instituto de la Vivienda de Madrid s.a." (IVIMA) es una sociedad anónima que fue creada en el año 1984 por la Comunidad de Madrid, siendo una empresa pública de régimen local creada para hacer frente a las demandas organizativas y funcionales en materia de vivienda derivadas de las transferencias del Estado a la Comunidad de Madrid. Teniendo como funciones la del fomento de la construcción de Viviendas de Protección para el acceso a la misma de los colectivos con mayores riesgos de exclusión social, como los jóvenes o las personas con una renta económica especialmente baja. 

Mediante escritura pública otorgada el día 25 de octubre de 2013, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, el " Instituto de la Vivienda de Madrid s.a. "vende las 50 viviendas cuya construcción había promovido, a la persona jurídica denominada "Encasa Cibeles s.l." que se convierte en dueña y propietaria de la vivienda puerta 1, piso 1º, de Madrid con sus anejos inseparables la plaza de garaje y el trastero. 

Esta venta, que se lleva a cabo en octubre de 2013, dio lugar a una gran crispación política y social, al no alcanzarse a comprender que, una empresa pública que había construido unas viviendas con fondos públicos y cuyo objetivo era facilitar el acceso a una vivienda digna a jóvenes y personas con escasos recursos económicos, vendiera esas viviendas que tenía alquiladas a jóvenes y personas con escasos recursos económicos, a un fondo de inversión inmobiliario, que, como es lógico y evidente, no persigue más que el logro de su mayor lucro económico. 

El día 10 de agosto de 2018 remite "Encasa Cibeles s.l." un burofax que lo recibe el día 13 de agosto de 2018 don Santiago y en el que le comunica que la relación arrendaticia acabaría el 15 de diciembre de 2018 por lo que le recordaba que, en esa fecha, tenía que abandonar la vivienda arrendada. 

Don Santiago hace caso omiso al requerimiento extrajudicial de desalojo de la vivienda arrendada que le había hecho el arrendador y a partir del día 16 de diciembre de 2016 continúa ocupando la vivienda arrendada. 

La persona jurídica denominada "Encasa Cibeles s.l. " , en su condición de propietario-arrendador de la vivienda puerta 1, del piso 1º, de Madrid con sus anejos inseparables la plaza de garaje y el trastero, presenta , el día 8 de marzo de 2019 una demanda , con la que promueve un juicio verbal por razón de la materia (número 1º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil) contra don Santiago , como el ocupante de la vivienda en concepto de arrendatario, y en la que ejercita la acción de desahucio por expiración del plazo fijado para la relación arrendaticia, a la que acumula la indemnizatoria de daños y perjuicios derivados de la ocupación indebida de la vivienda después de haber transcurrido el plazo de duración y no pagar la renta arrendaticia pactada (1.756,35 euros) hasta la presentación de la demanda (meses de diciembre de 2018 y enero, febrero y marzo de 2019), así como la que se vaya devengando hasta que se produzca la desocupación de la vivienda. 

Don Santiago, como demandado, contesta a la demanda, mediante la presentación de un escrito, de fecha 14 de junio de 2019, en el que interesa su libre absolución con desestimación total de la demanda. 

En esta contestación a la demanda alega: 

1º. La concurrencia de una prejudicialidad civil. 

2º. La Falta de legitimación activa "ad causam". 

3º. Su derecho a la prórroga de la relación arrendaticia con base en el Decreto 100/1986 de la Comunidad de Madrid. 

4º. La doctrina jurisprudencial que se establece en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2017. 

Y se acaban haciendo una serie de reflexiones finales. 

Por diligencia de ordenación de 28 de junio de 2019 se acuerda oír a la parte actora, por 5 días, sobre la cuestión prejudicial civil. Y, dentro de este plazo de los 5 días, presenta la parte demandante un escrito de fecha 8 de julio de 2019 por el que se opone a la suspensión del presente proceso por prejudicialidad civil. Tras lo cual, se dicta un auto el día 22 de julio de 2019, en el que se rechaza la petición de suspensión del presente proceso por prejudicialidad civil. 

Se celebra la vista de este juicio verbal el día 31 de octubre de 2019 con la asistencia de ambas partes litigantes y en la que la parte demandante pone de manifiesto que, a esa fecha, la indemnización solicitada en la demanda ya asciende a 3.529,05 euros a causa del impago de la renta arrendaticia desde la presentación de la demanda hasta esa fecha. 

Se dicta la sentencia en la primera instancia el día 4 de noviembre de 2019 por la que, estimándose totalmente la demanda se hacen los tres pronunciamientos siguientes: 

1º. Se decreta el desahucio. 

2º. Se condena al demandado a pagar al actor: 

A) La suma de 3.529,05 euros por las rentas arrendaticias vencidas y no pagadas hasta la celebración de la vista del juicio. 

B) Mas el importe de las rentas arrendaticias que se vayan devengando hasta la entrega de la posesión de la vivienda arrendada. 

3º. Las costas procesales ocasionadas en esta primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Argumentándose, en el fundamento de derecho cuarto, que: "No se aprecian motivos bastantes que determinen una especial condena en costas a la parte demandada, tratándose, en definitiva, de una cuestión con un transfondo de un marcado carácter jurídico la que ha sido objeto de controversia (art. 394 vigente al tiempo de tramitarse el actual procedimiento)." 

Contra esta sentencia dictada en la primera instancia interpuso recurso de apelación el demandado don Santiago mediante la presentación de un escrito de fecha 4 de diciembre de 2019. 

C) VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL: 

1º) La política activa, por parte de la Administración Pública, promoviendo, de manera directa o indirecta, el acceso de las clases sociales con escasos recursos económicos, a una vivienda en la que poder residir, mediante la adquisición de su propiedad o la obtención de su uso y disfrute como arrendatario, se inicia en España en el año 1911 con las llamadas CASA, a las que, con el correr del tiempo, se añadieron las Viviendas Protegidas, las Bonificables o, para la clase media, las de Renta Limitada, Subvencionadas y, finalmente, las Viviendas de Protección Oficial , que han venido a sustituir a todas las anteriores que pudieran pervivir. En esta materia, se produjo una situación de caos legislativo, en el que resultaba imposible acertar con la normativa aplicable a cada caso. Y, para remediar esta situación, se publicó el Real Decreto- Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, que fue desarrollado por el Real Decreto- Ley 3.148/1978, de 10 de noviembre. 

En base a esta normativa, hay que distinguir dos clases de Viviendas de Protección Oficial, por una parte, las de promoción privada, y, por otra parte, las de promoción pública. 

Y el concepto de Vivienda de Protección Oficial viene determinada por la concurrencia de los tres siguientes requisitos: a) tener una superficie máxima de 90 m2 útiles; b) hallarse destinada a domicilio habitual y permanente del usuario, bien sea éste el propietario o el arrendatario; c) cumplir los requisitos establecidos en las normas relativas a diseño, calidad y módulos. A los que debe añadirse, respecto de la vivienda de promoción privada, un cuarto requisito, cual es el de estar calificada como vivienda de protección oficial por el organismo público que corresponda (el Ministerio de Fomento o la Comunidad Autónoma competente). No precisando, de este cuarto requisito, las viviendas de promoción pública, pues se encuentra insito en la promoción llevada a cabo por la propia entidad pública correspondiente. 

2º) La Constitución Española de 27 de diciembre de 1978 permite, en la regla 3ª del apartado 1 del artículo 148, a las Comunidades Autónomas asumir competencias en materia de "ordenación del territorio, urbanismo y vivienda" (si bien la regla 1ª del apartado 1 del artículo 149, en relación con el artículo 47, viene a establecer la competencia exclusiva del Estado sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada). Y las distintas Comunidades Autónomas han ido asumiendo competencias en materia de vivienda. Así, por lo que se refiere a la Comunidad de Madrid, se aprueba, por Ley Orgánica 3/1983 de 25 de febrero el Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid (B.O.E. de 1 de marzo de 1983) en el que se le atribuye competencia exclusiva en materia de vivienda (artículo 26 apartado 1 número 4), correspondiéndole, en el ejercicio de esta competencia la potestad legislativa (artículo 26 apartado 2). Y mediante Real Decreto 1115/1984 de 6 de junio (publicado en el B.O.E. de 13 de junio de 1984, fecha de su entrada en vigor) se traspasa a la Comunidad de Madrid las funciones que venía realizando el Estado y que asume la Comunidad de Madrid en materia de Viviendas de Protección Oficial tanto las de promoción pública como las de promoción privada (con carácter excepcional se reserva el Estado, esta materia, en casos particulares). 

3º) Hasta ahora nos hemos referido a las Viviendas de Protección Oficial con carácter general. A partir de ahora nos referiremos al régimen jurídico de aplicación a una relación arrendaticia urbana que tiene por objeto una vivienda de protección Oficial. 

1º) De entrada conviene reseñar que la normativa jurídica reguladora de la relación arrendaticia urbana de vivienda aunque tenga por objeto una vivienda de protección oficial, y, por lo que respecta a su elemento integrante temporal, es decir su duración, es "legislación civil" , y, en esta materia, la legislación civil, la competencia corresponde, de manera exclusiva, al Estado, tal y como se proclama en la materia 8ª del apartado 1 del artículo 149 de la Constitución, con la única excepción "de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan". Y, dado que la Constitución entró en vigor, según su disposición final, el día 29 de diciembre de 1978 (fecha de su publicación en el Boletín Oficial del Estado). La reseñada excepción no es de aplicación a las Comunidades Autónomas en las que, a fecha 29 de diciembre de 1978, no existía derecho civil foral especial, como era el caso de la Comunidad de Madrid, la cual en principio carecería de competencia constitucional para regular la duración de la relación arrendaticia urbana de vivienda cuando tuviera por objeto una vivienda de protección oficial. 

2º) Sin embargo, acudiendo a la Ley a través de la cual el Estado hace efectiva su competencia exclusiva en materia de legislación civil por lo que se refiere a la relación arrendaticia urbana de vivienda, y que no es otro que la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, por la que se deroga la precedente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (disposición derogatoria única) y que entró en vigor el día 1 de enero de 1995 (párrafo primero de la disposición final segunda), nos encontramos con dos preceptos destinados al arrendamiento de las viviendas de protección oficial. 

El primero es la disposición transitoria quinta, en la que, bajo la rúbrica de "arrendamientos de viviendas de protección oficial ", se dice que: 

"Los arredramientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que le viniera siendo de aplicación".

Precepto que solo es de aplicación a las relaciones arrendaticias cuyo objeto sea una vivienda de protección oficial cuando su régimen específico de protección oficial aún no se hubiera extinguido, bien por el transcurso del plazo o bien por su descalificación a la entrada en vigor el día 1 de enero de 1995 de la nueva ley arrendaticia. Respecto de estas subsistentes relaciones arrendaticias, la cuestión más espinosa es la de la aplicación, a las mismas, de las disposiciones transitorias de la nueva ley arrendaticia. 

El segundo se refiere a las relaciones arrendaticias urbanas que tienen por objeto una vivienda de protección oficial y que arrancan de un contrato celebrado a partir del día 1 de enero de 1995 a las cuales les es de aplicación lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Le 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, bajo la rúbrica de "régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento". 

En este precepto se establecen dos distintos regímenes jurídicos. Uno, para los arrendamientos urbanos de viviendas de protección oficial de promoción privada, contenido en los apartados 1, 2, 3, 4, 5 y 7. Y, el otro, para los arrendamientos urbanos de viviendas de protección oficial de promoción pública, contenido en los apartados 6, 7 y 8. 

En el primero de los casos, el arrendamiento de la vivienda de protección oficial de promoción privada queda sometido, al régimen legal de las viviendas de protección oficial que se califiquen para arrendamiento, durante un plazo que se establece según se hubiera obtenido un préstamo cualificado para la promoción, (concluirá al transcurrir totalmente el periodo establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para la promoción) o no se hubiera obtenido un préstamo cualificado para la promoción (concluirá al transcurrir 25 años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva); Se fija, como renta arrendaticia máxima inicial por metro cuadrado útil, el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable; Podrá en todo caso revisarse la renta arrendaticia anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo; Podrá percibir el arrendador el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador; Serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas (respecto de este extremo, recogido en el apartado 5, ha de tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 337/2009, de 14 de mayo de 2009- nº de recurso 1907/2004-; 497/2010, de 14 de julio de 2010- nº de recurso 1984/2003-; 192/2011, de 25 de marzo de 2011- nº de recurso 1268/2011-); Y prevaleciendo en todo caso la legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia. 

En el segundo de los casos, el arrendamiento de la vivienda de protección oficial de promoción pública no le son de aplicación las reglas anteriores establecidas para las viviendas de protección oficial de promoción privada, rigiéndose por las normas particulares de los arrendamientos de viviendas de protección oficial de promoción pública respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejores, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y, en lo no regulado por las normas particulares de los arrendamientos de viviendas de protección oficial de promoción pública, por los preceptos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos que se aplicarán íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a normas particulares de los arrendamientos de protección oficial de promoción pública (esta excepción respecto del régimen jurídico ordinario y común de los arrendamientos urbanos de viviendas no alcanza a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil- arts. 45 y 52.7º, sobre competencia objetiva y territorial respectivamente, y arts. 249.6º y 250.1º, sobre juicio aplicable-); Y prevaleciendo en todo caso la legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia. Por lo demás, la relación que se hace en el precepto al "plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta..." es una relación meramente ejemplificativa, sin que pueda quedar excluida la determinación de la renta inicial no reseñada en la misma. 

En consecuencia, por lo que respecta al presente caso, al amparo de esta disposición adicional primera de la Ley del Estado 29/1994 y teniendo la Comunidad de Madrid atribuida la competencia en materia de viviendas de protección oficial la regulación de la duración de la relación arrendaticia urbana de vivienda que tenga por objeto una vivienda de protección oficial vendrá determinada, en primer lugar, por la normativa de la Comunidad de Madrid, y, en su defecto, por la de la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. 

3º) En consecuencia, para determinar la duración de las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que tienen por objeto una vivienda de protección oficial que se encuentre ubicada dentro del territorio de la Comunidad de Madrid tenemos que acudir, por la remisión que se hace en la disposición adicional primera de la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, a la normativa jurídica de la Comunidad de Madrid. Y, por lo que respecta a esta normativa jurídica, debemos reseñar las siguientes disposiciones: 

1. En primer lugar se encuentra el Decreto número 100/1986 de 22 de octubre de la Comunidad de Madrid publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 259 de 31 de octubre de 1986. Este Decreto fue objeto de dos modificaciones que dieron origen a una versión original (vigente desde el 1 de noviembre de 1986 hasta el 4 de junio de 1990), una versión intermedia (vigente desde el día 5 de junio de 1990 hasta el 13 de enero de 1999) y la versión actualmente vigente desde el día 14 de enero de 1999. 

Cuando se dicta este Decreto no existía más que una única y exclusiva clase de viviendas que eran las de "protección oficial". 

Siendo así que en este Decreto se establece la duración de la relación arrendaticia, al decir, en el apartado 1 del artículo 3, que: "La duración de los contratos de arrendamientos de las viviendas de Promoción Pública será de dos años y se prorrogará por periodos bianuales sucesivos, en el caso de que los arrendatarios continúen reuniendo el requisito exigido en el artículo 1 del presente Decreto-ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual- y no sean titulares o posean otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid". 

2. En segundo lugar aparece la Ley 6/1997 de 8 de enero de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid (publicada en el B.O. de la Comunidad de Madrid número 10 de 13 de enero de 1997); en la que, además de la "Vivienda de Protección Oficial" se crea una nueva figura jurídica que es la "Vivienda con Protección Pública”, cuya característica más destacada es tener una superficie máxima de 150 m2 útiles (por los 90 m2 de las de Protección Oficial). 

3. En tercer lugar se dicta el Decreto 11/2001 de 25 de enero por el que se aprueba el reglamento relativo a la nueva figura que se había creado es decir las "Viviendas con Protección Pública". 

La única y exclusiva particularidad que contiene este decreto por lo que se refiere a la duración de la relación arrendaticia que tiene por objeto una "vivienda con protección pública" es la de los 7 años como plazo inicial. 

Desde la entrada en vigor de este Decreto 11/2001, el ámbito de aplicación del Decreto 100/1986 de 22 de octubre, queda reducido a las " Viviendas de Protección Oficial" y pasan a estar fuera las " Viviendas con Protección Pública" a las que le son de aplicación el Decreto 11/2001 de 25 de enero. 

4. En cuarto y último lugar tenemos que reseñar el Decreto 74/2009 de 30 de julio (publicado en el B.O. de la Comunidad de Madrid número 188 de 10 de agosto de 2009) que deroga el Decreto 11/2005 de 27 de enero dotando de un nuevo reglamento a las "Viviendas con Protección Pública" y que entró en vigor, según su disposición final tercera, el día 11 de agosto de 2009. Pero debe tenerse en cuenta que, este nuevo reglamento de las "Viviendas con Protección Pública", tan solo es de aplicación a las viviendas que se califiquen provisionalmente como "Vivienda con Protección Pública" a partir del día 11 de agosto de 2009, tal y como se proclama en su disposición final tercera. De tal manera que, para aquellas otras viviendas que hubieran obtenido su calificación definitiva de "Vivienda de Protección Pública" al amparo del Decreto 11/2005, les será de aplicación el Reglamento contenido en este Decreto, tal y como se indica al final de la disposición derogatoria. 

En el presente caso la calificación definitiva de "Vivienda con Protección Pública" se obtuvo al amparo del Decreto 11/2005 de ahí que sea de aplicación el Reglamento contenido en este Decreto y no al posterior que lo ha sustituido contenido en el Decreto 74/2009 de 30 de julio. 

4º) Cuando la relación arrendaticia urbana tiene por objeto una vivienda, sita en el territorio de la Comunidad de Madrid, que estuviera calificada como "Vivienda de Protección Oficial" vendría en aplicación, por la remisión que se hace en la disposición adicional primera de la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos  urbanos, el Decreto de la Comunidad de Madrid 100/1986 de 22 de octubre, y, en consecuencia, el inquilino podría mantenerse durante toda su vida en el uso y disfrute de la vivienda arrendada mediante prórrogas bianuales sucesivas mientras no viniera a mejor fortuna superando sus ingresos económicos 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual ni se convirtiera en titular o poseedor de otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid. 

Y, sin que, por ello, pudiera imputarse carencia del elemento temporal que es imprescindible en todo contrato de arrendamiento de cosas, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1547 del Código Civil, ya que estaríamos ante un arrendamiento de "duración determinable", con lo que se cumple la exigencia del elemento temporal. 

Así lo ha venido entendiendo esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid en nuestras sentencias de 27 de marzo de 2015 por la que se resuelve el recurso de apelación 285/2014 y 24 de enero de 2017 por la que se resuelve el recurso de apelación 643/2015. Y también lo ha venido entendiendo la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 290/2017 de 12 de mayo de 2017, por la que se resuelve el recurso número 290/2017, casando la sentencia de 13 de noviembre de 2014 de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid. 

5º) Por el contrario, cuando, como sucede en el presente caso, la relación arrendaticia urbana tiene por objeto una vivienda, sita en el territorio de la Comunidad de Madrid, que estuviera calificada como "Vivienda con Protección Pública", vendría en aplicación, por la remisión que se hace en la disposición adicional primera de la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, el Decreto de la Comunidad de Madrid 11/2001 de 25 de enero, en el que no se recoge, por lo que respecta a la duración de la relación arrendaticia, más particularidad que una duración inicial de 7 años, tras lo cual viene en aplicación lo dispuesto en la Ley del Estado 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. 

Siendo así que, en este caso, cuando se presente la demanda, ya había transcurrido con creces el plazo inicial de los 7 años. 

D) La enajenación de una vivienda que estuviese arrendada produce, de manera automática y en los términos establecidos en el artículo 14 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, dentro de la relación arrendaticia, la subrogación del comprador en la posición de arrendador. Y sin que para ello tenga que haber acto formal alguno del nuevo arrendador para con el arrendatario. Pero es que además de entenderse que no concurren los requisitos del reseñado artículo 14 habría quedado extinguido el arrendamiento desde que se produjo la venta (artículo 1571 del Código Civil). Por lo que no resulta fácil de entender la invocación que se hace en el escrito de interposición del recurso de apelación a la falta de legitimación activa. 

A lo que debe añadirse que existe una escritura pública de compraventa que ha tenido acceso al Registro de la Propiedad sin que, ese negocio jurídico, hubiese sido declarado ineficaz por sentencia judicial firme. 

E) La cláusula contractual en la que se fija la duración de la relación jurídica nacida del contrato de arrendamiento supera tanto el control de inclusión como el de transparencia por lo que es conforme a la legislación de consumo. Pero, aunque no los superase la nulidad de esa cláusula tendría que compaginarse con la temporalidad como elemento consustancial a toda relación arrendaticia.

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