Es posible la modificación del título constitutivo de la división horizontal, siempre que los acuerdos se adopten por unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 22 de septiembre de 2020, nº 356/2020, rec. 142/2020, determina que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que afecten al título constitutivo de la división horizontal, como el uso de los locales, han de serlo por unanimidad del total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación, pero la falta de dicha unanimidad no conlleva la nulidad del acuerdo, sino su anulabilidad si fuera impugnado, dicho acuerdo, en el plazo de treinta días desde su adopción, y si no fuera impugnado, se ha de considerar, transcurrido el citado plazo, convalidado el acuerdo. 

Asimismo, ha de tenerse en cuenta que las modificaciones realizadas en el título constitutivo de la división horizontal han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad a efectos de publicidad y su oponibilidad frente a terceros, y su falta de inscripción supone que solo puede ser oponible a terceros de buena fe. 

El hecho de la obtención de una licencia administrativa para el desarrollo de una actividad distinta a la permitida por normas internas de la Comunidad de propietario, no supone su aceptación, puesto que las condiciones técnicas y permisos requeridos para la obtención de licencia administrativa no vincula a la Comunidad, al no incidir en los acuerdos de índole civil adoptados por la correspondiente Junta de Propietarios. 

B) ANTECEDENTES DE HECHO: 

1º) En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Comunidad de propietarios del edificio de Porto Colom, accionaba contra la Comunidad Islámica Attawba, en juicio ordinario alegando lo que se dirá: a) en fecha 11 de octubre de 2016 se celebró junta extraordinaria en la comunidad por la que se acordó que el uso del local citado es comercial, quedando expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial. Dicho acuerdo no se impugnó y fue oportunamente notificado; b) cuando se iniciaron las obras de reforma del local, en fecha 30 de abril de 2018, se celebró una nueva junta extraordinaria a fin de que la entonces propietaria expusiese el uso que se iba a dar al local; c) se requirió oportunamente al Sr. Candido (esposo de la Sra. Aida) para el cese de las actividades no permitidas en el local; d) el uso que se está haciendo del local no es comercial. Por todo lo cual, terminó suplicando que se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se acuerde el cese de las actividades no comerciales llevadas a cabo en el local de autos, con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos durante el plazo de dos años. 

2º) La demandada manifestó que: a) desconocía la existencia de las actas de las juntas extraordinarias de 11 de octubre de 2016, de 30 de abril de 2018 y de 7 de julio de 2018, si bien dicho acta debe ser declarada nula; b) en la escritura de obra nueva y división horizontal no consta ningún uso determinado con respecto a los locales, ni prohibición alguna al respecto, aun cuando el local aparezca descrito como "local comercial"; b) obtuvo la oportuna licencia en el Ayuntamiento de Felanitx para desarrollar en el local un centro de enseñanza y reunión; c) la actividad que se desarrolla en el local ni está prohibida ni es ilícita, ni ocasiona molestias, ni es peligrosa; d) los acuerdos de las actas de 11 de octubre de 2016 y 30 de abril de 2018 son nulos, pues limitan el uso del local en contra del título de constitución de la comunidad de propietarios , a lo que debe añadirse que no se adoptaron por unanimidad ni se inscribieron en el Registro de la Propiedad; e) la razón de la demanda interpuesta es un problema de islamofobia. Por lo que la representación procesal de la demandada solicitó que se tuviera por contestada en tiempo y forma la demanda, y se dictase sentencia por la que se desestime íntegramente la pretensión actora, con expresa imposición de costas a la demandante. 

Si bien, inicialmente, se había demandado también a Dª. Aida; alegada por esta la falta de legitimación pasiva, que fue consentida por la actora, se dictó decreto de fecha 11 de enero de 2019 donde se acordó la sucesión procesal, continuando como parte demandada únicamente la Comunidad Islámica Attawba. Citadas las partes al acto de la audiencia previa, esta fue celebrada sin avenencia, proponiéndose prueba y señalándose la celebración del juicio oral; en el que, practicadas estas, se dio el trámite de conclusiones con el resultado que obra en autos. 

3º) La sentencia de instancia partió de la no existencia de controversia en cuanto a que la entidad demandada es propietaria (habiendo sido antes arrendataria) del local Letra "A" del edificio sito en Porto Colom, y que dicho local es utilizado para dar clases de árabe a niños, así como lugar de reunión y oración (en el hecho segundo del escrito de contestación a la demanda se afirma que es la actual propietaria del local letra "A" del edificio sito en Porto Colom, y ello en virtud de escritura de compraventa otorgada en Felanitx el día 17 de agosto de 2018 ante la Notaria del Ilustre Colegio de Baleares Dª. María Magdalena Sans Gelabert, número 895 de su protocolo -documento nº 1). Seguidamente, la referida resolución, tras analizar la legislación y jurisprudencia sobre la materia, estimó la demanda valorando la prueba sobre la base de los puntos siguientes (Fundamento jurídico tercero). 

Sentado lo anterior resulta que en fecha 11 de octubre de 2016 se celebró Junta Extraordinaria de propietarios , con asistencia del 50,73 % del total de la propiedad. En el acta de dicha Junta aportada como doc. 5 de la demanda se establece: 

"3) Propuesta de determinación y/o regulación de los usos a realizar en el inmueble. B) usos de los locales en planta baja: uso comercial, quedando expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial". Más adelante se indica también que "los locales de las plantas bajas se proyectaron con el uso de local comercial y con la finalidad de mantener el uso que le es propio y evitar problemas de convivencia, se acuerda que el único uso que se puede dar a los locales de planta baja es exclusivamente comercial, sin que se pueda destinar a vivienda o a cualquier otro uso. Este acuerdo también ha sido tomado por unanimidad de los asistentes". 

Dicho acuerdo nunca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, planteándose la cuestión de si, a pesar de ello, por haber sido conocido por la parte demandada, es oponible frente a esta. Como se ha examinado más arriba, conforme al art. 20.6 LPH, es posible la modificación del título constitutivo de la división horizontal, siempre que los acuerdos se adopten por unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Si se examina el acta en cuestión puede observarse que no se adoptó por unanimidad puesto que, como se ha dicho, en la misma se indica la asistencia del 50,73 del total de la propiedad. 

Sin embargo, no consta que dicho acuerdo haya sido impugnado. A estos efectos, el art. 18 LPH establece las causas y plazos de impugnación , estableciendo en su apartado tercero el plazo de caducidad de tres meses, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caduca al año. Y para los propietarios ausentes dicho plazo se computa a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 

En cuanto al valor de dicho acuerdo la STS de 2 de noviembre de 2004, rec. 3017/1998, es rotunda en aseverar que "la regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo pero no produce su nulidad de pleno derecho". En este mismo sentido y en supuesto análogo resolvió la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8ª) en SAP núm. 162/2001 de 26 marzo, cuando para la instalación de un ascensor se exigía unanimidad y el acuerdo se había alcanzado sin obtenerla. A estos efectos, indicó: "si la regla de la unanimidad no fuera observada daría lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho, por lo que de no ejercitarse la correspondiente acción impugnatoria en el plazo de los 30 días a que se refiere el artículo 16.4ª, punto 2º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, indefectiblemente, habrá que entender caducada dicha acción, así como eficaz y ejecutivo el controvertido acuerdo comunitario (...) En todo caso ambos acuerdos del que tuvieron conocimiento los demandantes como acertadamente razona la Juez «a quo» en sus fundamentos de derecho 6º y 7º, han de entenderse convalidados por no ejercitarse la acción impugnatoria en el plazo legalmente establecido". 

Y más recientemente, la STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, núm. 104/2013 de 27 febrero , con referencia a las STS de 17 de diciembre de 2009 y de 18 de abril de 2007indicó que en los últimos años la jurisprudencia se definió por: "considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...). El criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos. De esta consolidada doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 15 a 18 de la LPH)". 

Por tanto, atendida la jurisprudencia expuesta, habiendo sido adoptado dicho acuerdo en 2016 y no habiéndose impugnado a día de hoy procede entenderlo convalidado. 

4º) Posteriormente, la sentencia analizó, en el fundamento jurídico cuarto, la oponibilidad de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios , exponiendo lo que se dirá: 

De acuerdo con el art. 5 LPH el título constitutivo de la división horizontal debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a los efectos de publicidad y de ser oponible frente a terceros, del mismo modo que ocurrirá con todas las modificaciones que en él se realicen derivadas de la adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios. 

No obstante, ha de determinarse cuál es el valor jurídico y eficacia de los acuerdos de la junta de propietarios , en concreto, del de fecha de 11 de octubre de 2016, el cual no ha accedido a dicho Registro de la Propiedad. Para ello, debe partirse de la base de que la inscripción en tal Registro no tiene eficacia constitutiva tal y como indicó, entre otras, la SAP Valencia (Sección 11ª) núm. 322/2015 de 15 diciembre. De ello sigue que el contenido del título no inscrito sólo puede ser oponible a terceros de buena fe, es decir, aquellos que no lo conocen por otro medio. 

En este sentido, la SAP Burgos nº 215/2014, Rec 88/2014, de 14/10/2014, citando la Sentencia Civil nº 300/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1569/2010 de 25 de Abril de 2013, señaló que: "para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado (...) Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el art. 34 Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo". 

En el caso objeto de autos debe tenerse en cuenta que la compraventa del local por la parte demandada tuvo lugar el 17 de agosto de 2018. Con carácter previo esta ya tenía la posesión del local en concepto de arrendataria desde el día 1 de marzo de 2018. El acuerdo, como se ha visto, es de 11 de octubre de 2016, por tanto, anterior; y no inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero, por burofax que fue entregado a la parte demandada en fecha 17 de julio de 2018, la entidad actora le requirió de cese de la actividad indicándole: "tal y como se acordó en Junta celebrada el pasado 7 de Junio de 2018, la actividad de "Enseñanza y Reunión" a la que está siendo destinado el Local del que ustedes son inquilinos, y tal y como conoce sobradamente la propietaria del mismo, está fuera del destino comercial a que tanto en la Escritura de División Horizontal, como en las normas comunitarias se estableció" (doc. 13 de la demanda). 

Ello lleva a concluir que la parte demandada tenía perfecto conocimiento en el momento de la compraventa del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios , con las limitaciones de uso que conllevaba para el local que luego adquirió. Por tanto, le es oponible dicho acuerdo, a pesar de no hallarse inscrito en el Registro de la Propiedad, toda vez que consta su conocimiento del mismo con carácter previo a adquirir la propiedad del inmueble en cuestión. 

En dicho contexto, la resolución hoy apelada consideró que el uso que se hace del local por la parte demandada no se ajusta a los criterios fijados en el referido acuerdo de la Comunidad de propietarios , acuerdo que tenía el siguiente contenido: "usos de los locales en planta baja: uso comercial, quedando expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial". (...) Los locales de las plantas bajas se proyectaron con el uso de local comercial y con la finalidad de mantener el uso que le es propio y evitar problemas de convivencia, se acuerda que el único uso que se puede dar a los locales de planta baja es exclusivamente comercial, sin que se pueda destinar a vivienda o a cualquier otro uso". 

A partir de tal acuerdo de la Comunidad, no impugnado y que, como hemos visto, la sentencia consideró que era conocido por la compradora -antes arrendataria- con carácter previo a su adquisición del inmueble y, por lo tanto, susceptible de oposición frente a ella. 

C) VALORACION DE LA PRUEBA: 

Partiendo de ello y entrando en el examen de la prueba practicada resulta que la comunidad demandada ha obtenido licencia para desarrollo en el local de actividad consistente en "reunión y enseñanza". Es indiferente a los efectos del presente procedimiento la concesión o no de dicha licencia, la cual obedece a cuestiones administrativas, que en nada incumben al régimen interno de organización de la comunidad de propietarios. Así lo vino a precisar la Sentencia de 23 de febrero 2006 (RJ 2006, 910), que estableció: "sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios". 

Por otro lado, según las manifestaciones de los testigos en dicho local se desarrolla actividad de enseñanza de lengua árabe a niños. Dichas clases se dan por las tardes, entre las 18:00 y las 20:00 horas, aproximadamente, sin que se haya puesto de manifiesto un horario u organización concretas, ni tampoco el número de alumnos que acuden a ellas. A preguntas efectuadas al Sr. Maximiliano, representante legal de la demandada, este manifestó que no existe ninguna actividad dada de alta en la Agencia Tributaria, toda vez que las asociaciones religiosas no están obligadas a ello. 

Se ha aportado como doc. 4 de la contestación una hoja de apuntes de las aportaciones económicas realizadas por los alumnos, hecha a mano. En relación a dicha actividad de enseñanza el Sr. Nemesio, profesor del centro, indicó que él tiene su propio trabajo y que no cobra ninguna cantidad por dicha labor de enseñanza, ni tampoco tiene nómina, al igual que sucede con los otros dos profesores. No consta tampoco que ninguno de los profesores esté dado de alta en la Seguridad Social. Asimismo, manifestó que todo el dinero que se recibe de los alumnos se reinvierte en el local (compra de pizarras, etc.), evidenciándose que cada niño paga solamente unos diez euros al mes. 

Por otro lado, de las declaraciones de los Sres. Sabino y Santos se desprende que la puerta del local que da a la calle siempre se encuentra cerrada, que no hay carteles y no existe ningún horario de apertura al público. 

Y el Sr. Nemesio declaró también que la comunidad usa el referido local para reunión de sus miembros porque no tienen otro lugar suficientemente espacioso donde hacerlo y que allí también rezan diariamente. 

De lo expuesto se concluye que el uso que se está dando al referido local puede considerarse asociativo, recreativo o cultural, pero en ningún caso parece acomodarse al concepto de local comercial, no habiendo quedado acreditada actividad comercial alguna. 

A estos efectos, no se considera actividad comercial el hecho de impartir clases de árabe, sin publicidad de ninguna clase, en un local que carece de rótulo ni signo alguno que aparente la nota de comercialidad, a una serie indeterminada de niños que pagan por dichas clases una cantidad irrisoria a profesores que tampoco cobran nada por impartir tales clases. 

Por tanto, al interpretar que la Comunidad demandada está dando al local de autos un uso que está prohibido en acuerdos firmes de la Comunidad de propietarios -acuerdos no impugnados -, y, con la rebaja a cuatro meses el periodo solicitado de suspensión de la actividad en el local: se estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada al cese de las actividades no comerciales que justifican la demanda, con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos durante el referido plazo de cuatro meses. Sin expresa condena en costas. 

D) OBJETO DE LA LITIS: 

Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga por la revocación de la sentencia de instancia alegando, en primer término, que concurre error en la valoración de la prueba y que la Juez "a quo" se extralimita de los fundamentos en los que fue basada la demanda interpuesta en su día, pues "..., el argumento principal en el que se centra la parte actora en su escrito de demanda es el uso del local autorizado por la escritura de Obra Nueva y División Horizontal. En ningún momento, ni en el escrito de demanda, ni en su fundamentación jurídica, ni en la convocatoria a Junta, ni en las actas de comunidad de propietarios acompañadas con la demanda, ni en los requerimientos efectuados a la anterior propietaria del local o, posteriormente, a mi mandante, se menciona o siquiera se insinúa la modificación del título constitutivo a través del acuerdo de Junta celebrada el 11 de octubre de 2016, argumento del que SÍ parte la sentencia y que estima como hecho probado en su fundamento jurídico tercero." 

Al respecto, aprecia la Sala que la demanda se fundó -hecho cuarto- en que: " A fin de evitar conflictos entre los vecinos, con fecha 11 de Octubre de 2016, y en Junta Extraordinaria, se estableció como punto número 3 a tratar: Propuesta de determinación y/o regulación de los usos a realizar en el inmueble: ...... b) Uso de los locales en planta baja: uso comercial, quedando expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial." . Sosteniendo la actora que, en dicha Junta, se aclaró que no se permitiría en el local absolutamente ningún uso que no fuera comercial, que era el uso ya autorizado cuando se otorgó la división horizontal del edificio (Doc. 5). Sucediendo que, dicha junta, fue notificada a la propietaria en fecha 10 de noviembre de 2016, sin que los acuerdos adoptados en la misma fueran impugnados (Doc., 6 .- Acuse de recibo). 

Por lo tanto, aprecia la Sala que, más allá del encorsetamiento procesal que parece pretender la apelante alegando una extralimitación que no se observa, lo discutido en autos era, esencialmente, el alcance de dicho acuerdo. El cual, en caso de considerarse vinculante, permitiría a la Juzgadora "a quo" el dictado del Fallo concreto que contuvo la sentencia de autos. Fallo en cuya redacción no hay extralimitación alguna con el "petitum" que pudiera dar lugar a incongruencia, la cual debería, en su caso, hallarse en los pronunciamientos del Fallo, no en los argumentos de la redacción de la sentencia. 

Considera la apelante, asimismo, que contrariamente a lo que afirma la sentencia: "...el acuerdo no sólo fue anulable (si damos por bueno que pretendió modificar el título constitutivo), sino que además es nulo de pleno derecho por haberse adoptado arbitrariamente y por constituir un abuso de derecho por parte de la comunidad al invadir ilegítimamente el derecho de propiedad, ser contrario a la libertad de empresa y atentar contra el derecho a la libertad religiosa". 

Alegato este que choca, según observa la Sala, contra la motivación de la sentencia de instancia, puesto que, por un lado, se aprecia que se adoptó por unanimidad de los asistentes, y, por otro, no pone la apelante en cuestión la cumplida fundamentación judicial, en la que la sentencia de instancia recuerda que: " ..., la STS de 2 de noviembre de 2004, rec. 3017/1998, es rotunda en aseverar que "la regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo pero no produce su nulidad de pleno derecho". En este mismo sentido y en supuesto análogo resolvió la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8ª) en SAP núm. 162/2001 de 26 marzo, cuando para la instalación de un ascensor se exigía unanimidad y el acuerdo se había alcanzado sin obtenerla. A estos efectos, indicó: "si la regla de la unanimidad no fuera observada daría lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho, por lo que de no ejercitarse la correspondiente acción impugnatoria en el plazo de los 30 días a que se refiere el artículo 16.4ª, punto 2º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, indefectiblemente, habrá que entender caducada dicha acción, así como eficaz y ejecutivo el controvertido acuerdo comunitario (...) En todo caso ambos acuerdos del que tuvieron conocimiento los demandantes como acertadamente razona la Juez «a quo» en sus fundamentos de derecho 6º y 7º, han de entenderse convalidados por no ejercitarse la acción impugnatoria en el plazo legalmente establecido". 

Seguidamente, la apelante cuestiona el criterio judicial en el que se considera que, a pesar de no haber sido inscrito en el Registro de la propiedad, el acuerdo es válido al entender que "consta su conocimiento del mismo con carácter previo a adquirir la propiedad del inmueble en cuestión". Aserto fundamentado judicialmente en el hecho de haber recibido, la hoy demandada, un burofax de la parte actora en fecha 17 de julio de 2018 (anterior a la compra del local; acontecida en fecha 17 de agosto de 2018), requiriéndole para el cese de la actividad. Concluyendo la apelante, frente a tal consideración, que: "..., esta parte entiende que de ninguna manera le es oponible el referido acuerdo porque su contenido nunca le fue comunicado a mi mandante. El burofax recibido por parte de mi representada señalaba textualmente lo siguiente: "Tal y como se acordó en Junta celebrada en fecha 5 de julio de 2018, la actividad de "Enseñanza y Reunión" a la que está siendo destinado el Local del que ustedes son inquilinos, y tal y como conoce sobradamente la propietaria del mismo, está fuera del destino comercial a que tanto en la Escritura de División Horizontal, como en las normas comunitarias se estableció". Por tanto, denuncia la recurrente que el requerimiento recibido no acompañaba acuerdo de Junta alguno y se refería a la prohibición del uso "no comercial" que, según señalan, está establecido en la Escritura de división horizontal y normas estatutarias; además, ni siquiera se hace referencia al acuerdo de Junta de 2016, el que pretendidamente, según refiere la sentencia modificó el título. 

En este motivo de apelación, observa la Sala que la apelante no tiene en cuenta que la notificación que se le hizo por burofax no era una notificación formal del acta al objeto de una eventual impugnación , pues el acuerdo de 2016, del que traía causa el de 2018, era ya firme y, en la fecha en que se produjo, no fue impugnado. En efecto, el citado burofax deja constancia formal de la notificación, en fecha anterior a la adquisición del local, de la existencia de acuerdos de Junta contrarios a la realización en este de actividades de "Enseñanza y Reunión", por no ser enmarcables entre las del destino comercial; el cual, por otro lado, era el que constaba en la Escritura de división horizontal. Por lo tanto, a partir de dicha comunicación, la parte arrendataria y después compradora -parte hoy demandada-, no podía ampararse en la fe pública registral como adquirente ignorante de que, además del destino comercial que ya se le daba al local en la Escritura de propiedad horizontal, sucedía que los acuerdos de junta habían singularizado la prohibición de actividades no comerciales como las que, precisamente, pretendía desarrollar la futura compradora. Es decir, la presunción de buena fe decae tras la notificación, antes de la compra, de la existencia de acuerdos en tal sentido; los cuales, por otro lado, a partir de dicho momento pudo comprobar o pedir cuentas a la vendedora en orden a pormenorizar, si ese era su deseo, el alcance jurídico de tales acuerdos ya conocidos en su esencia. 

Alega también la apelante, nuevamente, la existencia de un pretendido error en la apreciación de la prueba cuando, en el fundamento jurídico quinto de la sentencia, se concluye que "el uso que se está dando al local en ningún caso parece acomodarse al concepto de local comercial, no habiendo quedado acreditada actividad comercial alguna". Subrayando la recurrente que "..., tal y como consta acreditado en autos, el local tiene concedida licencia administrativa para Centro de enseñanza y reunión. Y es, precisamente, la enseñanza y la reunión, lo que allí se desarrolla. Por una parte, es un lugar de reunión, porque en el local se juntan miembros de la comunidad islámica y personas ajenas a ésta para reunirse, para celebrar festividades, se ha reunido allí el centro cívico, miembros del centro de salud de Porto Colom, etc... Así lo pusieron de manifiesto tanto el representante legal de mi representada como el testigo Sr. Nemesio. Asimismo y así fue reconocido, también se reúnen en el local para rezar." 

Nuevamente debe la Sala remitirse a la sentencia cuando recuerda que, el hecho de que la Comunidad demandada haya obtenido licencia administrativa para el desarrollo, en el local de autos, de actividad consistente en "reunión y enseñanza", es indiferente a los efectos del presente procedimiento, pues la concesión o no de dicha licencia obedece a cuestiones administrativas, que no incumben al régimen interno de organización de la Comunidad de propietarios , estando éstas reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, no por las normas administrativas municipales. Así lo vino a precisar la sentencia de 23 de febrero de 2006 (RJ 2006, 910), que estableció: "sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios". 

Todo ello, bien entendido que, lo afirmado por la propia apelante, así como las manifestaciones de los testigos recogidas en la sentencia, evidencian que en el local no se desarrolla actividad comercial, sino de tipo asociativo, recreativo o cultural, no habiendo quedado acreditada actividad mercantil alguna. A estos efectos, como sostiene la sentencia: "...no se considera actividad comercial el hecho de impartir clases de árabe, sin publicidad de ninguna clase, en un local que carece de rótulo ni signo alguno que aparente la nota de comercialidad, a una serie indeterminada de niños que pagan por dichas clases una cantidad irrisoria a profesores que tampoco cobran nada por impartir tales clases". 

Sostiene, finalmente, la recurrente una nueva alegación sobre error en la apreciación de la prueba, a la que añade una pretendida incongruencia extra petita (infracción de los artículos 216 y 218 de la LEC en relación al artículo 24 de la Constitución española), denunciando que: "..., ya nos hemos referido anteriormente y negamos la conclusión a la que llega la Sentencia al no constar acreditado, a pesar de lo que refiere la jueza "a quo", que el acuerdo de la voluntad de la Comunidad de propietarios fuera la de modificar el título constitutivo y que éste nunca se modificó. Subsidiariamente y para el caso que esta Audiencia Provincial considere que efectivamente el acuerdo de la Junta de propietarios modificó el título y prohibió al local cualquier tipo de uso "no comercial", entendemos que el acuerdo en cuestión adolece de nulidad radical por los motivos expuesto más arriba." 

Nuevamente reitera la apelante dos alegatos ya antes apuntados y resueltos. Reiterando aquí la Sala que se trata de acuerdos no impugnados y conocidos en su esencia y en sus consecuencias por la compradora, hoy demandada. Y que, siendo solicitado en el suplico de la demanda que: "se condene a la Asociación codemandada al cese de las actividades no comerciales que justifican la demanda, con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos durante el plazo de dos años, ..." ; y acordando el Fallo de la sentencia un pronunciamiento: " condenando a la demandada al cese de las actividades no comerciales que justifican la demanda, con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos durante el plazo de cuatro meses."; la conclusión es que, lo concedido en la sentencia, encaja con lo pedido. Concediendo, de hecho, menos de lo pedido en el petitum, sin que, en consecuencia, haya lugar a la incongruencia extra petita. Caber recordar, en dicho sentido, que el deber de congruencia consiste en la conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe si la relación entre el Fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada. Entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos. De este modo, para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el Fallo combatido (Sentencias del TS de 22 de abril de 1988, 14 de noviembre de 1990 y 25 de enero de 1994), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes o por el Tribunal (Sentencias del TS de 20 de junio de 1986, 19 de marzo de 1990, 25 de septiembre de 2006 (RJ 2006, 8642) y 1 de marzo de 2007). 

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación al no haber sido desvirtuados los argumentos determinantes en los que se sustenta la resolución recurrida.

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