La sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 7 de abril de 2022, nº
182/2022, rec. 577/2021, declara que una orden de alejamiento del arrendatario y el
consiguiente abandono de la vivienda que sigue ocupando su pareja u otros
familiares, en ausencia de otros actos destinados a producir la subrogación
contractual (que no es automática ni obligada para la parte arrendataria), no
privan al arrendatario de su condición de titular arrendaticio con la
consiguiente obligación, frente a la arrendadora, de afrontar el pago de la
renta pactada en el contrato hasta su extinción.
Porque no existe
expresa atribución judicial del uso de la vivienda arrendada, más allá de la
orden de alejamiento del titular arrendaticio, que le impuso el abandono de la
misma, quedándose su pareja en la posesión de la vivienda.
A) Orden de alejamiento
a un arrendatario.
La prohibición impuesta
a un investigado o condenado, que le impide acercarse a una persona o a una
vivienda, se conoce como orden de alejamiento. Y tiene por objeto proteger a
las víctimas de determinados delitos. Así, puede imponerse cautelarmente hasta
que concluya el procedimiento que trae su causa por una denuncia. O al
finalizar el proceso, mediante sentencia imponiéndose dicha limitación por un
tiempo determinado, y como pena accesoria.
La orden de alejamiento
priva, además, del derecho a residir en determinados lugares o acudir a ellos.
E impide habitar o acercarse al lugar en que resida la víctima o se haya podido
cometer un delito. Y su incumplimiento voluntario puede ser constitutiva de un
delito de quebrantamiento de medida cautelar o de condena, pudiendo acordarse
el control de estas medidas por medios electrónicos que lo permitan.
Si la orden de
alejamiento la sufre un arrendatario que debe de abandonar la vivienda
arrendada, el art. 12 de la LAU otorga el derecho a subrogarse en el contrato
de alquiler a la pareja o cónyuge del inquilino, si éste abandona el piso. Y
también, a ciertos familiares que hubieren convivido con el inquilino en la
vivienda alquilada, como padres o hijos.
Por ello la persona que
recibe la orden de alejamiento debe de comunicar al arrendador por burofax o
por otro medio fehaciente el AUTO del Juzgado de Instrucción que le obliga a no
convivir con uno o varios de los restantes inquilinos de la vivienda arrendada.
El artículo 12 de la
Ley de Arrendamientos urbanos establece que:
"1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que, en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia".
B) Antecedentes.
Las presentes
actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal interpuesta a instancia
de Dª Ana María en reclamación de la suma de 3.250.- euros en concepto de las
rentas impagadas durante los meses comprendidos entre abril de 2018 y enero de
2019, a razón de 325 euros mensuales, contra D. Luis Enrique, que fue
arrendatario de la vivienda sita en la Calle Torres nº 10, 2º.
En sustento de su
acción la actora afirma que, en su condición de propietaria de la expresada
vivienda, suscribió, como arrendadora, con el demandado, como arrendatario,
contrato de arrendamiento el día 1 de septiembre de 2016 (que se adjunta como
doc. nº 1 junto a su escrito de demanda). Dicho contrato fue resuelto por
sentencia dictada el 10 de diciembre de 2018 dictada en autos de Juicio
Ordinario nº 178/2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Manresa, que
también ha conocido en primera instancia de las actuaciones de las que se deriva
el presente rollo de apelación.
El demandado Sr. Luis
Enrique se opuso a la reclamación negando deber cantidad alguna invocando su
falta de legitimación pasiva. Así, expone que durante el período cuyas rentas
se reclaman, él ya no vivía en la vivienda de autos como consecuencia de que le
fue impuesta una orden de alejamiento que le impedía vivir en ella, quedando en
posesión de la misma su expareja, Sr. Emma, que sería quien, a criterio del
demandado, debería afrontar en solitario el pago de la renta desde entonces.
Además, el Sr. Luis
Enrique alega que con la arrendadora tuvo una relación sentimental, que han
mantenido la amistad y que, como consecuencia de ello, la actora, doña Ana
María, conocía que él ya no residía en la vivienda arrendada.
Por el Juzgado de
Primera Instancia núm. 6 de Manresa se dictó la sentencia núm. 35/2021, de 11
de febrero, por la que, al rechazar la falta de legitimación del Sr. Luis
Enrique, estimó la demanda y condenó al demandado a abonar a la actora la suma
reclamada de 3.250.-euros, más intereses legales desde la interpelación
judicial, y los procesales del art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
desde la sentencia. Todo ello con expresa condena en costas al demandado.
Frente a esa sentencia
se alza el Sr. Luis Enrique a través de su representación procesal reiterando
en esta alzada las alegaciones, antes reseñadas, por las que se opuso a la
demanda, esto es, invocando su falta de legitimación pasiva y afirmando,
además, que la sentencia de instancia valora erróneamente la prueba practicada,
especialmente en cuanto a la testifical que acredita que mantenía con la actora
una especial relación de confianza de la que cabe inferir que ésta conocía que
ya no residía en la vivienda en el periodo que se corresponde con las
mensualidades reclamadas.
C) Valoración jurídica.
1º) A partir de los
antecedentes expuestos y revisada en esta alzada la prueba practicada, podemos
avanzar que suscribimos los argumentos y la valoración probatoria que lleva al
juzgador de primer grado a estimar la reclamación de cantidad interesada por la
actora, argumentos que no se ven desvirtuados por las alegaciones del
recurrente.
Por ello nos
limitaremos a efectuar ciertas consideraciones en orden a dar respuesta a tales
alegaciones, partiendo, al igual que el juzgador de instancia, del principio de
relatividad de los contratos, recogido en el art. 1.257 del Código Civil, que
establece que los contratos solo producen efecto entre las partes que los
otorgan y sus herederos.
Con respecto a los
efectos de la orden de orden de alejamiento en el contrato arrendaticio, esta
Sala ha tenido ya ocasión de pronunciarse en nuestra sentencia de la AP de
Barcelona nº 406/2021, de 14 de junio (ROJ SAP B 6906/2021). En el supuesto de
autos, al igual que en el de la sentencia de referencia, no existe expresa
atribución judicial del uso, más allá de la orden de alejamiento del titular
arrendaticio, el demandado Sr. Luis Enrique, que le impuso el abandono de la
vivienda (a la que, por ello, no podía volver), quedándose su pareja, Dª Emma,
en la posesión del uso de la vivienda; por lo tanto, no resulta de aplicación
lo dispuesto en el art. 15 LAU en tanto no concurren los presupuestos para
ello.
Doña Emma, dados los
términos del art. 12 LAU, era la única que podía notificar su voluntad de subrogarse,
aunque no tenía atribuida judicialmente la titularidad del uso de la vivienda,
pero ni notificó, ni pagó y, sin embargo, se mantuvo en el uso, sin que pueda
considerase subrogada en la posición de arrendataria, subrogación que nunca se
ha planteado, ni siquiera se pretende, de modo expreso y que tampoco ha sido
comunicada por el demandado.
Por otra parte, no
consideramos acreditado que la actora conociera y consintiera la ocupación del
piso solo por doña Emma y su subrogación siquiera tácita. Desde luego ello no
puede inferirse, como pretende el recurrente, del mero hecho de que entre el
actor y la demanda existiera o hubiera existido una relación sentimental y/o de
amistad, que es lo único que declara el testigo, don Bernardino, que ha
intervenido a propuesta del demandado recurrente, quien solo alcanza a afirmar que
como vecino le consta que la pareja del Sr. Luis Enrique (refiriéndose a Dª
Emma) estuvo unos 3 o 4 meses "viviendo sola con el crío de él", no
constándole siquiera la existencia de la orden de alejamiento.
3º) Así las cosas, la
orden de alejamiento y el consiguiente abandono de la vivienda de autos por
parte del Sr. Luis Enrique, por sí solos considerados y en ausencia de otros
actos destinados a producir la subrogación contractual (que no es automática ni
obligada para la parte arrendataria), no privan al demandado, aquí apelante, de
su condición de titular arrendaticio con la consiguiente obligación, frente a
la arrendadora, de afrontar el pago de la renta pactada en el contrato hasta su
extinción (ex arts. 17 y 27 LAU).
Lo que conduce a
confirmar la sentencia apelada y a estimar íntegramente la demanda inicial de
las actuaciones. Todo ello sin perjuicio de las acciones que quepan en el
ámbito de las relaciones internas entre el demandado y su expareja.
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