La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 29 de septiembre de 2022, nº
633/2022, rec. 3077/2020, confirma que el requerimiento que debe efectuarse al
arrendatario en los procesos de desahucio por falta de pago de la renta cumple
con los debidos requisitos.
El burofax remitido es
un instrumento idóneo en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la
comunicación enviada, la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o
domicilio al que se dirige y el resultado de la entrega.
La no recepción del requerimiento fehaciente o burofax de pago de la renta por causa imputable al arrendatario no impide que desencadene su eficacia.
Practicado el
requerimiento fehaciente del art. 22 de la LAU, su no recepción, por causa
imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que
exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica,
cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición
mediante el correspondiente aviso.
El artículo 22 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos no exige ninguna forma especial de llevar a cabo
el requerimiento al arrendatario del pago de las renta, bastando que sea
fehaciente, no siendo necesario que se haga por vía notarial o judicial,
bastando que se lleve a cabo por cualquier medio que permita dejar prueba o
acreditar la existencia del requerimiento, ya sea por medio de burofax, ya lo
sea por medio de telegrama con acuse de recibo, etc., pero dicho requerimiento
debe reunir un segundo requisito, dado el carácter recepción del requerimiento,
siendo necesario por lo tanto que llegue a poder del arrendatario, o que por
causa a él imputable no haya podido tener ese carácter recepticio.
A) Resumen de
antecedentes-
1. Don Bartolomé, don
Antonio, don Casiano y doña Carmen interpusieron una demanda de desahucio por
falta de pago y reclamación de cantidad contra don Jesús Manuel con el que la
madre fallecida de aquellos, como usufructuaria del inmueble objeto del
contrato, había concertado, con fecha 15 de abril de 2017, un contrato de
arrendamiento sobre la vivienda del piso 2º de la Calle Torres, nº 10 de
Madrid. En la demanda se alegó que no cabía la enervación del desahucio.
2. El arrendatario
demandado se opuso a la demanda. Alegó mora accipiendi y, subsidiariamente, que
cabía la enervación, puesto que:
"[...] no ha
recibido ningún requerimiento fehaciente y lo suficientemente formal para
jugarse la situación de la posible enervación del contrato [...]".
3. El Juzgado de
Primera Instancia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato y haber lugar
al desahucio, y condenó al demandado a pagar a los demandantes la cantidad de
12.000 euros, reclamada en la demanda, así como las demás cantidades que
resultaran adeudadas por rentas y consumos hasta el desalojo efectivo de la
vivienda, y las costas del proceso.
Sobre la enervación, el
Juzgado de Primera Instancia anota, en el fundamento de derecho tercero de la
sentencia, el siguiente razonamiento:
"[...] En el procedimiento se ha aportado por la actora, como documento nº 3 un burofax fechado el 12711/2018 (sic) en el que, en el primer párrafo del mismo, se comunica al arrendatario, aquí demandado que: "Siguiendo instrucciones de mis clientes D. Casiano, D. Bartolomé, D. Antonio y Dña. Carmen, propietarios de los pisos NUM002, y NUM000, de la casa n° NUM001, de la CALLE000, de esta capital, de los que usted es arrendatario en virtud de contratos de fecha 1 de abril de 2.014 y 15 de abril de 2.017 respectivamente, le comunico nuevamente lo que ya se le comunicó por el administrador en diciembre del pasado año, que ambos contratos de arrendamientos (sic) han quedado resueltos por fallecimiento de la arrendadora usufructuaria Dña. Enma, es por ello que no habiendo entregado la posesión de los inmuebles mencionados, le requiero a fin de que en el término máximo de DIEZ DIAS, proceda a la entrega de ambos pisos libres, vacíos y en buen estado de conservación a mis mandantes.
Así mismo le recuerdo que adeuda las rentas correspondientes a ambos inmuebles por importe de 1.000 E mensuales, cada uno de ellos, desde el mes de enero de 2.018, incluido, lo que a día de hoy suma un total adeudado de VEINTIDOSMIL (sic) EUROS (22.000 euros), de cuyo pago le requiero por igual término de DIEZ DIAS, así como los suministros, de no proceder en los términos indicados se iniciarán las pertinentes acciones judiciales, sin perjuicio de que se le reclamen los daños y perjuicios que su ocupación está ocasionando". Este burofax figura expedido y certificado por el servicio de Correos que indica que: el 14/11/2018 a las 17.09 ha resultado no entregado, dejado aviso" (sic). Los demandados alegan que no se recibió porque los buzones estaban rotos y cualquiera podía recoger el aviso. Para probarlo aportan unas fotografías con los buzones abiertos, que obviamente han sido impugnadas por la parte demandante ya que no puede acreditarse que estuvieran así el día en que el servicio de corros (sic) dejó aviso en los buzones. Aportan también una denuncia de fecha 21 de marzo de 2017, en la que el demandado denuncia que le han fracturado la puerta de acceso a su domicilio, pero de esa denuncia no puede resultar probada la consecuencia que alega el demandado que es que sistemáticamente desaparecen los avisos y correspondencia del portal todos los días. La testigo que aporta el demandado Dª Magdalena, quien manifestó ser compañera de piso del demandado y que vive con él, dijo que los buzones están rotos, pero no pudo acreditar con su testifical que desapareciera el aviso que el servicio de correos ha certificado que dejó para el demandado. El antiguo administrador D. Porfirio, que declaró como testigo manifestó que en el verano de 2017 dejó de ser administrador de los demandantes y que a partir de esa fecha no tiene ninguna relación con la finca, por lo que nada puede aportar sobre lo ocurrido posteriormente. Al ser interrogado por ambas partes, en relación a los burofax que se enviaban a las personas que habitaban en el edificio durante el tiempo en que él fue administrador, solo pudo manifestar el modo en el que hacía él las comunicaciones en el tiempo en que fue administrador, y que cuando se recibían burofaxes en la finca unos inquilinos los recogían y otros no, por tanto de dicha testifical no puede quedar probado que el día en que el servicio de correos acudió a la finca y dejo (sic) el aviso, 14 de noviembre de 2018, dicho aviso no pudiera ser recogido por el destinatario demandado o hubiera sido robado o sustraído por cualesquiera personas impidiendo al demandado la recogida del aviso o el conocimiento del mismo. Por tanto y reuniendo el burofax dirigido al destinatario todos los requisitos que la ley y la jurisprudencia exigen, y que han sido ya explicados, para que surta efectos e impida la enervación posterior debe de concluirse que no cabe haber lugar a la enervación del desahucio".
4. El demandado
interpuso contra la sentencia anterior recurso de apelación en el que solicitó
su revocación y la desestimación de la demanda, con imposición a los
demandantes de las costas de la primera instancia, o, subsidiariamente, que se
declarase enervada la acción. Sobre la enervación de la acción alegó en el
recurso que:
"[...]un burofax, remitido a un domicilio distinto, por una persona que no es la requirente sino su abogado -lo que no permite imaginar que venga del arrendador pues éste no tiene por qué saber el nombre del abogado-, que se consigna que no ha sido entregado, y que se pone en letra impresa dejado aviso, en modo alguno es un requerimiento fehaciente del que exige el precepto del art. 22.4 LEC [...]".
5. Los demandantes se
opusieron al recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo desestimó e
impuso las costas de la apelación al apelante.
La argumentación de la
Audiencia Provincial sobre la enervación se expone en el fundamento de derecho
cuarto de la sentencia en el que se anota lo siguiente:
"El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige ninguna forma especial de llevar a cabo el requerimiento al arrendatario del pago de las renta (sic), bastando que sea fehaciente, no siendo necesario que se haga por vía notarial o judicial, bastando que se lleve a cabo por cualquier medio que permita dejar prueba o acreditar la existencia del requerimiento, ya sea por medio de burofax, ya lo sea por medio de telegrama con acuse de recibo, etc., pero dicho requerimiento debe reunir un segundo requisito, dado el carácter recepción (sic) del requerimiento, siendo necesario por lo tanto que llegue a poder del arrendatario, o que por causa a él (sic) imputable no haya podido tener ese carácter recepticio.
"En el presente caso debe entenderse como hace la sentencia de instancia, que el requerimiento de pago no llego (sic) a poder del arrendatario por causa a él imputable, puesto que de los documentos aportados a los autos, y especialmente de la declaración que en el acto del juicio hizo el testigo don Saturnino, que en el momento de prestar declaración en el acto del juicio, ya no tenía ninguna relación con ninguna de las partes, por haber dejado de ser administrador de la vivienda, se deduce que al demandado se le comunico (sic) tanto el fallecimiento de la arrendadora primitiva, como el hecho de que los actores eran los nuevos propietarios, y a los que debía hacerse el pago de la renta, de lo que se deduce que habiendo intentando el requerimiento fehaciente por parte de los arrendadores, mediante el correspondiente burofax, como consta en los autos, y que el mismo no llego (sic) a poder del demandado, por no haber procedido a su recepción dado que costa (sic) que se le dejo (sic) aviso del burofax correspondiente debe atribuirse plena eficacia probatoria, a la documentación aportada por los arrendadores, en orden a que hecho, o intentando el previo requerimiento de pago, que no llego (sic) al arrendatario por su conducta de no proceder a retirar el citado burofax, unido al hecho de que al demandado se le comunico (sic) tanto el cambio de arrendador, como la forma de llevar a cabo el pago de la renta, a pesar de lo cual no procedió al pago hasta la presentación de la demanda, dichas consignaciones no pueden tener el efecto enervatorio que pretende la parte apelante. Cuando como ya se expone en esta resolución judicial el burofax que con esta finalidad le remitieron los arrendadores, no llego (sic) a su poder por causa solo a él imputables (sic)".
B) Doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del requerimiento
fehaciente.
1. Como decíamos, lo
que se plantea en el motivo primero, que denuncia la infracción del art. 22
LEC, es la cuestión relativa a la fehaciencia del requerimiento que no pudo ser
entregado, pero del que se dejó aviso y que, finalmente, no llegó a
conocimiento del destinatario, debido a su pasividad y voluntad de no
recogerlo.
2. La cuestión ha sido
abordada en una reciente sentencia del TS que resuelve un recurso de casación
interpuesto en un proceso de desahucio en el que litigaban las mismas partes
que ahora lo hacen en este. Es la sentencia del TS nº 493/2022, de 22 de junio,
en cuyo fundamento de derecho tercero, concretamente en su apartado 3.2,
anotamos el siguiente razonamiento:
"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.
"Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".
" En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.
"Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala del TS nº 89/2020, de 6 de febrero, otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.
"En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.
"Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.
"Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado (sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio, 6/2003, de 20 de enero, 55/2003, de 24 de marzo, 90/2003, de 19 de mayo, 191/2003, de 27 de octubre, 43/2006, de 13 febrero, 161/2006, de 22 de mayo, y 93/2009, de 20 de abril ).
"La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.
"En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre, con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre. El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil, que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".
"En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso".
C) Conclusión.
Es claro, a la vista de
lo declarado y razonado por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida,
que esta no ha incurrido en la infracción denunciada ni ha conculcado la
doctrina que se acaba de dejar anotada, por lo que procede la desestimación del
motivo y, por lo tanto, la del recurso de casación.
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