La sentencia de la
Audiencia Provincial de Lérida, sec. 2ª, de 21 de mayo de 2019, nº 261/2019,
rec. 384/2018, declara
que en caso de imposición de una orden de protección y alejamiento a un
arrendatario respecto de un ocupante de la vivienda arrendada el legislador
traslada de forma expresa al arrendatario la obligación de comunicar al
arrendador la voluntad de desistir o no renovar el contrato de arrendamiento.
La falta de resolución
previa del contrato por parte del arrendatario codemandado confirma la vigencia
del negocio durante los periodos de renta reclamados por la actora, y sin que
además conste probado que el mismo abandonase de forma efectiva la vivienda en
noviembre 2015 tras la sentencia penal que impone la orden de alejamiento.
A) Orden de protección o alejamiento a un arrendatario de vivienda.
La prohibición impuesta a un investigado o condenado,
que le impide acercarse a una persona o a una vivienda, se conoce como orden de
alejamiento. Y tiene por objeto proteger a las víctimas de determinados delitos.
Así, puede imponerse cautelarmente hasta que concluya el procedimiento que
trae su causa por una denuncia. O al finalizar el proceso, mediante sentencia
imponiéndose dicha limitación por un tiempo determinado, y como pena accesoria.
La orden de alejamiento priva, además, del derecho a
residir en determinados lugares o acudir a ellos. E impide habitar o acercarse
al lugar en que resida la víctima o se haya podido cometer un delito. Y su
incumplimiento voluntario puede ser constitutiva de un delito de quebrantamiento
de medida cautelar o de condena, pudiendo acordarse el control de estas medidas
por medios electrónicos que lo permitan.
Si la orden de alejamiento la sufre un arrendatario
que debe de abandonar la vivienda arrendada, el art. 12 de la LAU otorga el
derecho a subrogarse en el contrato de alquiler a la pareja o cónyuge del
inquilino, si éste abandona el piso. Y también, a ciertos familiares que
hubieren convivido con el inquilino en la vivienda alquilada, como padres o
hijos.
Por ello la persona que recibe la
orden de alejamiento debe de comunicar al arrendador por email, burofax o por
otro medio fehaciente el AUTO del Juzgado de Instrucción que le obliga a no
convivir con uno o varios de los restantes inquilinos de la vivienda arrendada.
Pues la LAU confiere en el art.11 que lleva por rúbrica
Desistimiento del contrato, un derecho del arrendatario a desistir del contrato
de arrendamiento, al señalar que:
“El
arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato
que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Tras
esa comunicación el arrendador debería remitir un escrito a los arrendatarios
que continúan en el inmueble, y quieren continuar con su derecho de prórroga
obligatoria del art. 9.1 LAU, preguntándoles sobre la continuidad del
arrendamiento asumiendo las obligaciones del arrendatario que abandonó el
inmueble, lo que conllevaría una contestación en el plazo de un mes por
analogía al supuesto del art.12.3 LAU. Si no existiera esa previa comunicación
del arrendador al arrendatario que continúa en el inmueble no existiría esa
obligación de respuesta, ya que en todo caso los que continúan en la
posesión deberían asumir las obligaciones del arrendatario que ha desistido
unilateralmente del arrendamiento.
B) Antecedentes.
La sentencia de primera
instancia estima la demanda interpuesta por la actora y declara la resolución
del contrato de alquiler de vivienda suscrito por las partes por impago de
rentas de la finca sita en Lleida, Calle Torres, nº 10, 2º, y condena a los
codemandados Fermina y Cristóbal a abonar de forma conjunta y solidaria a la
actora la cantidad de 4.600 €, más el interés legal del dinero desde la fecha
de la reclamación judicial no efectuando condena en costas a la Sra. Fermina en
virtud del allanamiento efectuado y condenando al codemandado Sr. Cristóbal al
pago de las costas causadas a la demandante.
Frente a la misma
interpone recurso de apelación el codemandado Sr. Cristóbal, mostrando
disconformidad con la conclusión alcanzada por el juzgador, al considerar que
procede aplicar por analogía lo dispuesto en los Arts. 12 y 15 de la LAU ,
considerando que no se fuerza el sentido de la ley si se equiparan los
supuestos del Art. 12 con la obligación del hombre arrendatario con condena de
no aproximarse y comunicarse con su pareja, lo que conlleva necesariamente
abandonar el piso familiar, de forma que la mujer sea exclusivamente la
arrendataria . Circunstancia que afirma ha acontecido en el caso que nos ocupa
dado que ha sido condenado por sentencia como autor de un delito de violencia
en el ámbito familiar contra su esposa, la codemandada, a entre otras penas, la
prohibición de aproximarse a la misma, viéndose obligado por ello a abandonar
la vivienda familiar de litis, rompiéndose la solidaridad de la deuda por las
rentas que se devengase de futuro. Alega igualmente error en la valoración de
la prueba practicada, al considerar que de la misma se desprende que
efectivamente abandonó la vivienda objeto de autos a raíz de la orden de
alejamiento , extremo que se desprende de la documental aportada y que ratificó
la propia codemandada, pruebas que no han sido tenidas en cuenta por el
juzgador, que sí ha dado valor a la declaración del testigo Sr. Vidal a pesar
de la vaguedad de lo que dice recordar y de existir una razón lógica y
razonable de por qué de vez en cuando se le ve por el edificio, que deriva del
hecho de que es padre de tres hijos en común con la codemandada, a los cuales
va a buscar en cumplimiento del régimen de visitas establecido en la resolución
de divorcio.
La actora se ha opuesto
al recurso, al considerar debe estarse a lo dispuesto en la sentencia
recurrida, al no existir error alguno en la valoración de la prueba practicada
en cuanto a que el mismo no abandonó la vivienda de autos como consecuencia de
la orden de alejamiento, ni vulneración de la normativa invocada, no habiendo
cumplido la contraparte con lo estipulado ni en el Art.12 ni en el 15 LAU , al
no haber comunicado en ningún momento a la actora que ya no residía en la
vivienda, ni ninguna sentencia de divorcio, ni ningún tipo de voluntad.
C) Objeto de la litis.
Centrados los hechos
objeto de debate, el apelante muestra disconformidad con la conclusión
alcanzada por el juzgador, al considerar que procede aplicar por analogía lo
dispuesto en los Arts. 12 y 15 de la LAU , considerando que no se fuerza el
sentido de la ley si se equiparan los supuestos del Art. 12 con la obligación del
hombre arrendatario con condena de no aproximarse y comunicarse con su pareja,
lo que conlleva necesariamente abandonar el piso familiar, de forma que la
mujer sea exclusivamente la arrendataria.
Circunstancia que
afirma ha acontecido en el caso que nos ocupa dado que ha sido condenado por
sentencia como autor de un delito de violencia en el ámbito familiar contra su
esposa, la codemandada, a entre otras penas, la prohibición de aproximarse a la
misma, viéndose obligado por ello abandonar la vivienda familiar de litis,
rompiéndose la solidaridad de la deuda por las rentas que se devengase de
futuro.
Sobre dicha cuestión se
da debida respuesta en la resolución recurrida, sin que los argumentos vertidos
por el juzgador hayan resultado desvirtuados por el apelante.
Los Arts. 12 y 15 de la
LAU, relativos el primero a desistimiento y vencimiento caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario y el segundo a separación, divorcio o nulidad del
matrimonio del arrendatario, no resultan aplicables al supuesto de autos por
cuanto del contrato de arrendamiento objeto de autos, aportado junto al escrito
de demanda, se desprende que los dos demandados son arrendatarios de la
vivienda.
El supuesto contemplado
en el Art 12 se refiere al caso en que uno de los miembros del matrimonio o de
la pareja es arrendatario de la vivienda, regulando el supuesto en que éste
manifieste su voluntad de no renovar el contrato o de desistir y el cónyuge o
miembro de la pareja no arrendatario quiera continuar en el uso de la vivienda.
Y el Art 15 regula el
supuesto de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario,
contemplando el supuesto en que el cónyuge no arrendatario pueda continuar en
el uso de la vivienda arrendada cuanto le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto
en la legislación civil que resulte de aplicación.
D) El arrendatario con
la orden de protección o alejamiento respecto de otro inquilino de la vivienda
arrendada tiene la obligación de comunicar al arrendador la voluntad de no
renovar el contrato de arrendamiento o desistir del mismo.
Como establece con
total corrección la resolución recurrida, conforme al Art 9 LAU, el legislador
traslada de forma expresa al arrendatario la obligación de comunicar al
arrendador la voluntad de no renovar el negocio y en el caso de autos no existe
prueba alguna de tal acto, siendo que ni siquiera se menciona en el escrito de
oposición que se llevase a cabo, lo que determina que el contrato de alquiler
se encontraba vigente y desplegaba toda su eficacia para las partes también a
partir de noviembre 2015, continuando obligado el codemandado al pago de las
rentas mensuales, con independencia de que decidiese o no abandonar la vivienda
por otras razones.
E) Valoración de la
prueba.
El siguiente motivo de
recurso se centra en la existencia de error en la valoración de la prueba
practicada por parte del juzgador, al considerar que de la misma se desprende
que efectivamente abandonó la vivienda objeto de autos a raíz de la orden de
alejamiento , extremo que se desprende de la documental aportada y que ratificó
la propia codemandada, pruebas que no han sido tenidas en cuenta por el
juzgador, que sí ha dado valor a la declaración del testigo Sr. Vidal a pesar
de la vaguedad de lo que dice recordar y de existir una razón lógica y
razonable de por qué de vez en cuando se le ve por el edificio, que deriva del
hecho de que es padre de tres hijos en común con la codemandada, a los cuales
va a buscar en cumplimiento del régimen de visitas establecido en la resolución
de divorcio.
Las alegaciones del
recurrente evidencian que la cuestión en esta alzada estriba en verificar si el
material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado
por el juzgador de instancia a efectos de determinar si el demandado abandonó o
no la vivienda de autos a raíz del auto de alejamiento.
Una vez reexaminadas
todas las pruebas practicadas, considera la Sala que no cabe compartir las
alegaciones del recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular
e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el
recto e imparcial criterio valorativo del juzgador, al no apreciar la
concurrencia de ninguna de aquellas circunstancias, antes expresadas, que
justificarían su modificación.
El juez a quo realiza
una valoración conjunta de toda la prueba practicada, documental obrante en
autos y testifical practicada en el acto de la vista, y tras ello concluye que
no consta probado que el demandado abandonase de forma efectiva la vivienda en
noviembre 2015, lo que confirma la subsistencia de la obligación de éste de
atender el pago de las rentas mensuales derivadas del contrato alquiler de la
vivienda, sin que dicha conclusión pueda considerarse ni lógica ni absurda a
tenor de la prueba practicada.
En el acto de la vista
depuso como testigo un vecino del inmueble arrendado por los demandados, Sr. Vidal,
y puso de manifiesto que reside en el lugar desde hace 10 años y que ha visto
con asiduidad al codemandado por allí, negando que lo viese esporádicamente,
sino que no ha dejado de verlo por allí entrando y saliendo como cualquier otro
vecino, precisando que cree que hasta principios de 2017 lo veía de forma
regular, no sólo los fines de semana sino también durante la semana.
Y ante las alegaciones
vertidas por el apelante destacar que dicho testigo al preguntarle si lo veía
salir con sus hijos, afirmó de forma contundente que siempre lo ha visto sólo,
desmontando las razones dadas por el apelante en cuanto su presencia en la
finca.
La declaración de dicho
testigo fue clara y coherente, no incurriendo en contradicciones, y no ha
resultado desvirtuada. Y en este aspecto, también hay que recordar la doctrina
reiterada y uniforme (Sentencias del TS de 13-3-99, 6-3 y 11-10-2000, entre
otras) según la cual los resultados de la prueba testifical son de libre
apreciación por el juzgador de la instancia, según las reglas de la sana
crítica, no reguladas en ninguna norma legal toda vez que los arts. 659 LEC y
1.248 del Código Civil (actualmente derogados pero manteniéndose idéntica regulación
en el art. 376 de la LEC 1/2000) sólo contienen una norma admonitiva, no
preceptiva ni valorativa de prueba, por lo que la valoración que se haga del
resultado de dicha prueba sólo será revisable cuando la apreciación de los
testimonios se presente como ilógica, arbitraria o disparatada y conforme se ha
expuesto no es esta situación la que se aprecie en el presente caso.
Junto a lo expuesto por
el testigo resulta también relevante el hecho que el hoy recurrente no ha
aportado prueba alguna acreditativa de donde ha residido todo este tiempo, no
aportando ni certificado de empadronamiento, ni un contrato de arrendamiento en
otro domicilio y todo ello pese a la facilidad probatoria con la que cuenta en
cuanto a dicho extremo.
Frente a lo expuesto no
basta con invocar la mera declaración de la codemandada en el acto de la vista,
sin ningún otro respaldo probatorio.
Por consiguiente, debe
estarse a la valoración de la prueba realizada por el juez a quo, y a las
conclusiones a las que llega en cuanto a que la falta de resolución previa del
contrato por parte del codemandado confirma la vigencia del negocio durante los
periodos de renta reclamados por la actora y sin que además conste probado que el
mismo abandonase de forma efectiva la vivienda en noviembre 2015, desestimando
el recurso de apelación interpuesto.
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
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