Solo cuando existe un requerimiento fehaciente por parte del copropietario que no usa el elemento común a fin de que cese el uso exclusivo por parte del comunero que detenta la posesión es cuando surge el derecho al cobro de una indemnización de daños y perjuicios por ese uso.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 17 de febrero de 2022, nº 87/2022, rec. 1013/2021, declara que solo cuando haya existido un requerimiento fehaciente por parte del copropietario que no usa el elemento común, a fin de que cese ese uso exclusivo por parte del comunero que detenta la posesión, es cuando surge el derecho al cobro, no de una renta sino a una indemnización de daños y perjuicios por ese uso.

Si no existe requerimiento fehaciente a fin de que cese el uso exclusivo del bien común, no puede entenderse que haya surgido el derecho a percibir la indemnización reclamada, ni desde que la apelante desalojara la vivienda en enero de 2010, ni tampoco desde el email de 16 de febrero de 2012.

En modo alguno cabe entender que ni de la presentación de la demanda de división de la cosa común, ni tampoco de las negociaciones existentes entre las partes para poner fin a la indivisión, se pueda deducir la existencia de un requerimiento fehaciente, como viene exigiendo la jurisprudencia a los efectos de entender que surja en el otro participe, que viene usando de forma unilateral la vivienda, la obligación de indemnizar al otro participe.

Es decir, dicha indemnización solo procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama de forma fehaciente que el uso exclusivo de bien común finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo.

A) Antecedentes.

1º) La parte actora y la parte demanda en fecha de 27 de septiembre de 2004 adquirieron por mitad y proindiviso, en virtud de contrato de compraventa la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Algete, al tomo 666, libro 145 de Valdetorres de Jarama, folio 456, finca número: nº 765345, Inc.. 2ª, cuando existía entre ellos una situación de convivencia more usorio.

2º) En el mes de enero de 2010, como consecuencia de la ruptura de esa relación personal, la actora abandono la vivienda, continuando en el uso de la misma el demandado y ahora apelado.

3º) A instancia de la actora se siguieron los autos del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, Autos Nº 367/13, en el que recayó sentencia de 13 de julio de 2015 en la que se acordaba la división de la vivienda sita en la calle Alcobendas nº 22 de Valdetorres del Jarama y, proceder, en caso de no llegar a un acuerdo en cuanto a la adjudicación a uno de ellos, a la venta de la misma mediante subasta pública con admisión de licitadores extraños, estableciendo el reparto del precio obtenido al 50 % , debiendo percibir el demandado diversas cantidades al haber abonado una cantidad superior para la compra de la vivienda, habiendo procedió al pago del IBI y de las cuotas del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda, división de la cosa común que fue confirmada por sentencia de fecha 2 de junio de 2016, de esta misma sala.

B) Objeto de la litis.

Como se deduce de las alegaciones de ambas partes, así como del contenido del acto de la audiencia previa la cuestión controvertida, y que se reproduce en esta alzada es si la actora tiene o no derecho a una indemnización, tal como se solicita en la demanda, desde que abandono la vivienda, y la misma viene siendo ocupada de forma exclusiva por el demandado y apelado.

Conforme establece el artículo 394 del C. civil, cada participe puede servirse de las cosas en común, con arreglo a su destino de manera que no perjudique el interés de la comunidad y

Ahora bien en supuestos como el presente es indudable que el uso de una vivienda que pertenece en proindiviso a dos personas, especialmente cuando entre ellas existe una que no impida el uso de la cosa en común del resto de los coparticipes. relación de convivencia more usorio, hace difícil, sino imposible que la misma pueda ser utilizada por ambos de forma simultánea con arreglo a su destino, en principio servir de vivienda o domicilio, pues en la práctica suele continuar en el uso de la vivienda uno de los dos convivientes.

C) Doctrina jurisprudencial.

La doctrina legal en la materia aparece recogida entre otras en la STS nº 93/2016 de 19 de febrero de 2016, que viene a fijar los criterios en orden a la interpretación del artículo 394 del C. civil al señalar:

“Si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o un requerimiento -caso de no existir aquella- del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho". Afirmación, la transcrita, que claramente se desprende tanto de la repetida sentencia de esta Sala de 4 de marzo de 1996, como de las posteriores 416/1996, de 20 de mayo (Rec. 3398/1992), 975/2004, de 20 octubre ( Rec. 2712/1998) y 1234/2007, de 28 de noviembre ( Rec. 3613/2000)". Añade el Tribunal Supremo que cabe rechazar toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a éste y no cause a aquél ningún perjuicio relevante.

Hay que sostener, en fin, que, a falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso "no perjudique el interés de la comunidad". Con la consecuencia de que -como se ha escrito autorizadamente-, "si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o un requerimiento -caso de no existir aquella- del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho". Afirmación, la transcrita, que claramente se desprende tanto de la repetida Sentencia de esta Sala de 4 de marzo de 1996, como de las posteriores 416/1996, de 20 de mayo (Rec. 3398/1992), 975/2004, de 20 octubre ( Rec. 2712/1998) y 1234/2007, de 28 de noviembre (Rec. 3613/2000)".

En este mismo sentido la STS de 8 de mayo de 2008, que viene a señalar que el uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios , a favor de los demás comuneros, a tales efectos la Sentencia de esta Sección 14ª, de 4 de mayo de 2012 recurso 5/2012:

"Por otra parte, la facultad que concede el artículo 394 del Código civil sobre el servicio de las cosas comunes a cada partícipe se encuentra condicionada a que el servicio o uso sea conforme a su destino y no sea perjudicial al interés comunitario; el uso de los copartícipes según su derecho, implica, en principio, un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, lo que no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre cuando se trata de una vivienda o chalet, pues el uso indiscriminado y promiscuo del mismo por todos los condueños, aunque sea de carácter temporal, hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondrá la creación de una fuente previsible de conflictos y discordias (con mayor razón cuando existe enemistad manifestada como en este caso) que ninguna norma jurídica puede propiciar o fomentar. Pero en dicha indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes".

Habiéndose pronunciado esta misma sección de la AP de Madrid, en sentencia nº 356/2021 de 8/07/2021 al señalar:

"A tenor de dicha doctrina, concluye la juzgadora de instancia que "No se ha probado que el actor requiriera a su hermano, antes de que este desalojara la vivienda, para que cesara en el uso exclusivo de la vivienda, ni tampoco que hubiera un acuerdo entre los comuneros para que don Amador indemnizará a don Benjamín", conclusión que esta Sala asume, sin que en el recurso pueda considerarse desvirtuada. No existió ningún requerimiento fehaciente del hoy apelante para que su hermano cesara en el uso de la vivienda mientras la ocupó don Amador, como pretende el apelante don Benjamín, sino que -siguiendo lo afirmado en la sentencia apelada-" el primer requerimiento fehaciente que se dirige al demandado, y no para que cese en el uso exclusivo, sino para que abone una indemnización por ese uso, es la carta que se le remite el 21 de mayo de 2018 cuando ya ha entregado las llaves a la inmobiliaria que se va a encargar de su venta". Previamente ya había desalojado la vivienda don Amador, quien desde el 1 de mayo de 2018 dejó de habitar la vivienda copropiedad de los dos litigantes. De ahí que entienda la juzgadora de instancia, y esta Sala coincide en la apreciación, que el demandado no viene obligado a indemnizar a su hermano por razón de ese uso exclusivo”.

D) Necesidad de un requerimiento previo y fehaciente parta tener derecho a la indemnización. 

En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega error por inaplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la existencia de un requerimiento previo y fehaciente, pues a juicio de la parte actora y apelante esa voluntad contraria a la ocupación y uso exclusivo del demando de la vivienda se deduce, no solo del email de 16 de febrero de 2012, sino también de la presentación de la demanda de división de cosa común interpuesta el 5 de febrero de 2013, y la demanda solicitando la indemnización por el uso exclusivo de 16 de octubre de 2018, alegando la parte apelante que aún para el supuesto de no considerar como requerimiento fehaciente, ni el email de febrero de 2012, ni la demanda de división de cosa común (de la que el demandado no reconocía su cotitularidad) fuera la más firme manifestación de un uso exclusivo no tolerado, la demanda en reclamación de una indemnización por el uso exclusivo de la vivienda ha de ser considerada como suficiente requerimiento fehaciente.

Con relación a dichas alegaciones, lo cierto es que con independencia del que la parte actora tuviera que presentar una demanda de división de la cosa común, y el hecho de que el demandado no aceptara que la vivienda les pertenecía en proindiviso al 50 %, tal alegación que se hace en el escrito de apelación, lo cierto es que la propiedad de la vivienda era en condominio de ambas partes desde el momento en que se procedió a su adquisición, sin que el mero hecho de que el demandado alegara o pudiera alegar que era de su propiedad, o que él había aportado mayores cantidades para la adquisición de la vivienda, no excluye ese carácter de condominio de la vivienda, toda vez que las resoluciones judiciales dictadas se limitan a constatar o declarar ese hecho, pero en modo alguno cabe entender que ni de la presentación de la demanda de división de la cosa común, ni tampoco de las negociaciones existentes entre las partes para poner fin a la indivisión, se pueda deducir la existencia de un requerimiento fehaciente, como viene exigiendo la jurisprudencia a los efectos de entender que surja en el otro participe, que viene usando de forma unilateral la vivienda, la obligación de indemnizar al otro participe, pues como se recoge en esta resolución judicial solo surge esa obligación desde el momento en que existe un requerimiento por parte del participe o comunero lesionado por uso incompatible con su derecho, pero en modo alguno cabe equiparar ese requerimiento al hecho de que se presente la demanda de división de la cosa común, al ser dos cuestiones distintas una es la división de la cosa común en base al artículo 400 del Código Civil, y otra cuestión es el uso de la cosa común de acuerdo con el artículo 394 del C. civil.

En el escrito de apelación también se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba en cuanto a la eficacia probatoria y a la consecuencia que se debe atribuir al email de 16 de febrero de 2012, remitido por la parte actora a la parte apelante en la que le comunicaba que no abonaría el 50 % de las cuotas del préstamo, en tanto en cuanto que no le abonara el demandado la correspondiente renta por el uso de la vivienda.

No se puede desconocer, como se recoge de forma reiterada en esta resolución judicial, que solo cuando haya existido un requerimiento fehaciente por parte del copropietario que no usa el elemento común, a fin de que cese ese uso exclusivo por parte del comunero que detenta la posesión, es cuando surge el derecho al cobro, no de una renta sino a una indemnización de daños y perjuicios por ese uso, por lo que como acertadamente se valora en la sentencia de instancia, del contenido de la comunicación de 16 de febrero de 2012, no cabe deducir que haya existido dicho requerimiento fehaciente a fin de que cese el uso exclusivo del bien común, y por lo tanto no puede entenderse que haya surgido el derecho a percibir la indemnización reclamada, ni desde que la apelante desalojara la vivienda en enero de 2010, ni tampoco desde el email de 16 de febrero de 2012.

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