La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 18 de julio
de 2022, nº 570/2022, rec. 6002/2020, rechaza la posibilidad de compensación de
deudas en un proceso sobre acción resolutoria de contrato de arrendamiento, por
impago de rentas y reclamación de las devengadas no satisfechas, por no
cumplirse los presupuestos de la compensación.
Para poder realizar la
compensación judicial de deudas éstas deben estar vencidas y ser líquidas y
exigibles en el momento de plantearse el litigio, lo cual no sucede cuando el
supuesto crédito compensable se discute en otro proceso ordinario paralelo
entre las partes, que no es susceptible de acumularse al presente, por ser de
distinta naturaleza y tramitarse por procedimientos distintos.
A) Antecedentes
relevantes.
El presente proceso
versa sobre el ejercicio de una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento
, que vincula a las partes litigantes, por impago de la renta y reclamación de
las devengadas y no satisfechas, cuya decisión exige partir de los antecedentes
siguientes:
1º.- Entre la entidad
actora Campillo Unión, S.L., y la también mercantil Smart Market, S.L., se
celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 5 de octubre
de 2010. En el expositivo del contrato consta que la demandante arrendadora es
propietaria de una parcela de 19.803,65 m2, sobre la cual va a "promover"
una nave, que contará con una superficie total de 14.684,3 m2, distribuidos en
una planta e instalaciones de uso industrial, de conformidad con el proyecto
técnico que se acompaña, con los planos correspondientes.
2º.- Se señala en la
demanda que, para cumplir sus prestaciones contractuales, la actora compró la
parcela litigiosa y abordó la construcción de la nave, para lo cual acudió a
financiación externa concertando un préstamo con garantía hipotecaria, señalando
que invirtió, en la ejecución de las obras, casi cuatro millones de euros. En
mayo de 2011, se afirma, se terminó la construcción, aportando como documento 9
de la demanda el certificado final de obra. En definitiva, se construyó la nave
bajo pedido, de ahí que se estableciera un plazo mínimo de duración del
arriendo.
Se fundamenta la
demanda en que, del anexo de octubre de 2015, se dejaron de abonar las
mensualidades de 1 de julio de 2016 al 1 de febrero de 2017 de 19.974 euros
cada una, lo que hace un total de 159.792,64 euros.
En el suplico de la
demanda, se postuló la resolución del contrato de arrendamiento, por impago de
rentas, suscrito el día 5 de octubre de 2010; la condena de la entidad
demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la
parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo
legal; la condena de la demandada al pago de la cantidad de 159.792,64 euros,
adeudada hasta el momento de interposición de esta demanda, más las rentas que
se devenguen hasta la obtención de la efectiva posesión de la nave arrendada, a
razón de 33.015 euros mensuales más impuestos. Y, por último, se condene a la
entidad demandada al pago de la cantidad de 2.189.482,5 euros, en concepto de
daños y perjuicios ocasionados, pretensión ésta última ulteriormente abandonada
y que no constituye objeto del proceso.
3º.- El conocimiento de
la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Molina de
Segura, que la admitió a trámite y sustanció bajo procedimiento verbal de
desahucio n.º 177/2017.
4º.- En su escrito de
oposición a la demanda, la arrendataria interesó la suspensión del
procedimiento por prejudicialidad civil, al encontrarse pendiente la demanda,
por ella interpuesta, contra Campillo Unión, S.L., que dio lugar a los autos de
juicio ordinario n.º 447/2017 del mismo juzgado de primera instancia, que
versaba sobre el incumplimiento, por parte de la actora, del contrato
litigioso.
Se alegó también la
inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, así como,
subsidiariamente, la improcedencia del abono de las rentas reclamadas, la
existencia de mora del acreedor, compensación y derecho de retención,
cuestiones planteadas en el juicio declarativo promovido.
5º .- En efecto, en el
procedimiento n.º 447/2017, la arrendataria demandó a la actora, sosteniendo
que la nave arrendada tiene graves problemas de filtraciones de agua, por mala
ejecución de la cubierta, que no han sido reparados, pese a los múltiples
requerimientos realizados a la propiedad para su subsanación; graves problemas
en el solado de la nave que solo pueden ser solucionados, en el mejor de los
casos, con un traslado parcial del 50% de los productos almacenados en la
misma, con el desbarajuste, problemática, coste, etc. que dicha actuación
supondría; falta de recepción del 100 % de las obras de urbanización por el
Ayuntamiento de Lorquí, y, consiguientemente, los problemas que dicho hecho
supone, al no poder tener una instalación eléctrica en condiciones y de acuerdo
totalmente con la normativa de aplicación, sin tener que asumir costes
adicionales; imposibilidad de poder vender la nave por tener todos los
condicionantes y defectos constructivos expuestos anteriormente.
Por todo ello,
considera, la demandada, que se han defraudado sus legítimas expectativas de
obtener una nave/almacén, que cubriera sus necesidades para la realización de
su actividad económica.
En conclusión, concurre
una inadecuación de la nave al fin pactado, incumpliendo la arrendadora su
obligación esencial de entregar al arrendatario el goce pacifico de la cosa (
artículos 1543 y 1554.1 del Código Civil); es decir, una nave en perfecto
estado para ser habitada, dándose una situación muy similar a la inhabilidad
del objeto vendido que la jurisprudencia equipara a su falta de entrega a
efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor.
En definitiva, se
ejercita la resolución del contrato litigioso, se postula una indemnización de
daños y perjuicios en cuantía de 262.867,34 euros, así como la devolución de
las cantidades siguientes: la suma entregada, en concepto de fianza, cuyo
importe asciende a 154.185,12 euros; diez mensualidades entregadas por
adelantado a descontar de los últimos meses del periodo de alquiler, cuyo
importe asciende a 303.230,70 euros; la cantidad entregada por la construcción
de los muelles y puertas de la nave, cuyo importe asciende a 90.604, 98 euros;
las cantidades entregadas para el abono de las unidades de obra de la nave, y
que ascienden hasta el 1 de junio de 2015 a 172.540,29 euros y, a partir de
esta fecha, hasta el día que se suspendió el pago, la cantidad de 34.875,16
Euros, ascendiendo a una cantidad total de 207.415, 45 Euros. Por último, se
considera con derecho de retención sobre la nave.
En el suplico de la
demanda se interesó: la resolución del contrato litigioso de arrendamiento con
opción de compra; la condena a la arrendadora a abonar 262.867,34 euros, en
concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio del lucro cesante que se genere;
así como la devolución de 755.435,55 euros, más intereses legales. Tal demanda
se presentó el 16 de junio de 2017, antes de dictarse el decreto de admisión de
la demanda de desahucio de 11 de julio de 2017.
6º.- La actora, por el
contrario, estimó que eran perfectamente compatibles las pretensiones
articuladas en ambos procedimientos judiciales, y que, por lo tanto, no tenía
sentido la estimación de la cuestión prejudicial deducida, habida cuenta de la
falta de cosa juzgada material y carácter sumario del juicio por ella promovido;
compatibilidad de ambos procedimientos, toda vez que en ellos se solicita la
resolución del contrato; inexistencia del derecho de retención por inaplicación
del art. 453 del CC, en virtud de lo dispuesto en el art. 1573 CC, más
específico al referirse al contrato de arrendamiento , que norma que el
arrendatario respecto a las mejoras útiles y voluntarias, tendrá el mismo
derecho que el usufructuario, lo que supone el sometimiento al régimen jurídico
del art. 487 del CC, y no al invocado por la demandada, citando como apoyo la
sentencia de esta Sala 1069/2020, de 14 de noviembre; y, por último,
enriquecimiento de la demandada que pretende permanecer en la nave, ejercitando
su actividad industrial, sin pagar renta alguna.
El juez de primera
instancia consideró, no obstante, que procedía por tal causa la suspensión
interesada, y así lo decretó por medio de auto de 24 de noviembre de 2017, al
entender que no podía entrar a conocer sobre la acción de desahucio, sin
resolver antes sobre la efectividad del contrato, que sustenta dicha
pretensión.
7º.- Contra la referida
resolución se interpuso por la parte actora recurso de apelación. Su
conocimiento correspondió a la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de
Murcia, que dictó auto de 10 de mayo de 2018, en el que revocó el pronunciado
por el juzgado de primera instancia, acordando la continuación del
procedimiento.
Se razonó que no
existía la complejidad determinante de la apreciación de la suspensión
decretada por prejudicialidad civil, dada la propia naturaleza sumaria del
juicio de desahucio, que no cuestiona, ni impide, un juicio declarativo entre
las mismas partes. La resolución judicial sobre el pago de las rentas es ajena
e independiente de la pretensión formulada por el arrendatario en el posterior
proceso sobre resolución del contrato por incumplimiento del arrendador y
reclamación de daños y perjuicios. Una y otra acción carecen de conexión e
interdependencia, y, por lo tanto, no es de aplicación el art. 43 de la LEC
(EDL 2000/77463), puesto que lo alegado, como cuestión prejudicial, no
constituye a su vez el objeto principal del proceso cuya suspensión se
interesa. El riesgo de sentencias contradictorias deviene inexistente, al no
producir la sentencia de desahucio eficacia de cosa juzgada material, sin que
pueda utilizarse el juicio ordinario como procedimiento para evitar o suspender
la prosecución del desahucio y mantenerse en la posesión de la finca sin pagar
renta.
8º.- Devueltas las
actuaciones y alzada la suspensión del procedimiento, se dictó sentencia por el
juzgado en la que se desestimó la demanda, al apreciar la concurrencia de una
cuestión compleja excluyente del juicio de desahucio. Se razona que la
demandada suspendió el pago de la renta, en tanto en cuanto la nave no pudiera
ser utilizada en los términos pactados, alegando incumplimiento contractual de
la arrendadora, lo que hace valer en juicio ordinario en el que postula la
resolución del contrato litigioso por incumplimientos de la demandante, que
frustran sus expectativas contractuales, y han impedido el ejercicio de su
actividad industrial en el local arrendado en condiciones óptimas, así como la
necesidad de asumir costes adicionales. Se ejercita, además, por la entidad
demandada, un atribuido derecho de retención en la posesión de la nave por mor
de las obras ejecutadas en ella y, también, una petición de indemnización de
daños y perjuicios.
En definitiva, se
entendió que la litigiosa constituía una cuestión compleja, impeditiva de la
apreciación del desahucio y de la reclamación de rentas, al considerar que el
contrato litigioso no constituye un arrendamiento con opción de compra al uso,
dado que las rentas estaban vinculadas a sufragar el coste de la obra, cuya
ejecución correspondía a la demandante, vinculando la demandada el impago de la
renta, al incumplimiento de sus obligaciones por la arrendadora.
9º.- Contra dicha
resolución se interpuso recurso de apelación por la actora, en la que señaló
que la demandada sigue en la posesión de la nave sin pagar renta alguna desde hace
más de dos años. Impugnó que la litigiosa constituyese una cuestión compleja,
la cual además siempre debe interpretarse con carácter restrictivo, así como
que la interposición de la demanda, por la arrendataria, no le exime de
satisfacer las rentas por la utilización de la nave. En definitiva, concluyó
que lo que se pretende es un fraude procesal para continuar en la posesión del
inmueble y terreno arrendados, sin abonar cantidad alguna en concepto de renta.
Por último, indicó que el alegado derecho de retención es improcedente, así
como las otras pretensiones en las que se funda la desestimación de la demanda,
siendo perfectamente adecuado el juicio de desahucio para dirimir la acción
ejercitada. La arrendataria se opuso al recurso, insistiendo en sus argumentos.
10º.- El conocimiento
del recurso correspondió a la sección cuarta de la Audiencia Provincial de
Murcia, que dictó sentencia en la que revocó la pronunciada por el juzgado de
primera instancia. En ella, se señala, que ambas partes no cuestionan la
resolución del contrato sino sus efectos, que la arrendataria alega
incumplimiento de la arrendadora y, además, que las mejoras ejecutadas le
habilitan para el ejercicio del derecho de retención hasta que el importe de
aquellas le sea satisfecho.
Planteado el debate, en
los referidos términos, señala la Audiencia, que el procedimiento de desahucio
es procedente, al ser el específicamente previsto para el caso del impago de
las rentas, cualquiera que sea su cuantía, en aplicación del art. 250.1.1.º de la
LEC. No se cuestiona que se trate del arrendamiento de un inmueble, ni el
impago de la renta, y lo único que se discute es si nos hallamos ante un
arrendamiento con opción de compra al uso o especial (leasing financiero), pero
la norma comentada expresamente prevé el impago de las rentas del arrendamiento
financiero como uno de los que permiten este procedimiento. Igualmente, que el
auto de la Audiencia de 10 de mayo de 2018, sí se pronunció sobre la
irrelevancia de la alegada complejidad de la cuestión debatida, para
desestimarla, dado que se trataban de acciones sin interconexión ni
dependencia, aparte de que la sentencia dictada en el juicio de desahucio no
producía efectos de cosa juzgada.
Se adiciona que, para
que la complejidad de la causa impida la sustanciación del juicio especial, ha
de ser de tal intensidad y magnitud, que desnaturalice la razón de ser del
procedimiento previsto, lo que no sucede en el caso enjuiciado. Lo que ha
pretendido la demandada, planteando el procedimiento ordinario, el 10 de junio
de 2017, es impedir el desarrollo del referido proceso, pese a ser el
legalmente previsto.
La demandada justifica
sus impagos en otros incumplimientos previos de la arrendadora; pero, como se
ha señalado, esa no es causa de oposición a la demanda que se permita en esta
clase de juicios, lo que puede considerarse incluso un medio procesal
fraudulento de impedir la aplicación de la norma procesal comentada, sin
perjuicio de que la sentencia no produce eficacia de cosa juzgada.
Estos razonamientos se
ilustran con referencia a sentencias dictadas en asuntos similares.
Con respecto a la
compensación de la deuda (cantidades entregadas en concepto de fianza,
mensualidades abonadas por adelantado, mejoras y daños y perjuicios) deberán resolverse
en el procedimiento ordinario en que se plantearon dichos motivos.
Por último, se descartó
el derecho de retención del art. 453 del CC con cita de la sentencia de esta
Sala n.º 1069/2000, de 14 de noviembre, al considerar aplicable el régimen del
art. 487 del CC, por regulación específica del art. 1573 CC , que remite al
usufructo.
B) Recurso de casación.
El recurso de casación
interpuesto se fundamenta, en un único motivo, por interés casacional, y se
alegan como infringidos los arts. 1195, 1196 y 1202 del CC. En su desarrollo,
se señala, que la sentencia recurrida considera, erróneamente, que la cuestión
relativa a la compensación de la acción no cabe examinarla en el presente
procedimiento, sino en el juicio ordinario que, a tal efecto, había promovido
la sociedad demandada, antes de formular su oposición en el presente juicio de
desahucio con acumulación de rentas, y cuya decisión pendiente no fue
considerada cuestión prejudicial del juicio de desahucio, por las razones antes
expuestas, en resolución que no es cuestionada en este proceso.
Como señala la
sentencia del TS nº 805/2009, de 10 de diciembre, la compensación judicial de
las deudas:
"[...] se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia. Siendo los presupuestos de la compensación la exigibilidad de las deudas, que estén vencidas y que sean líquidas, tal como exige el artículo 1196 del Código civil, en la compensación judicial puede no concurrir en el momento de plantearse el proceso y sí darse en el curso del mismo, por lo que es ordenada en la sentencia. "La doctrina de esta Sala no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio..." dice la sentencia de 26 de marzo de 2001, sino que "la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia" añade la de 21 de septiembre de 2001 y matiza, con profusión de citas de sentencias anteriores, la de 15 de febrero de 2005 que "admite la llamada compensación judicial, la cual se produce cuando no procede la legal solicitada por falta de alguno de sus requisitos y éste se logra durante la tramitación del proceso" doctrina que reitera y resume la sentencia de 5 de enero de 2007".
Pues bien, en este
caso, no podemos aplicar la compensación judicial, cuando el supuesto crédito
compensable, alegado por la parte arrendataria, se discute, a su iniciativa, en
un proceso ordinario entre las mismas partes, que no es susceptible de
acumularse al presente, por ser de distinta naturaleza y tramitarse por
procedimientos distintos.
La resolución recurrida
razona, por otra parte, que la sentencia que se dicte en el presente proceso
desahucio y reclamación de rentas no produce efectos de cosa juzgada conforme a
lo dispuesto en el art. 447 LEC, lo que, igualmente, guarda conexión con el
art. 497.3 de dicho texto legal, y, en cualquier caso, tal cuestión (efectos de
cosa juzgada), no es propia de un recurso de casación.
En cuanto al supuesto
derecho de retención, igualmente, se descarta en la sentencia del tribunal
provincial, como consecuencia legal derivada del vínculo contractual
arrendaticio, con cita de la doctrina de esta Sala.
No podemos, en
definitiva, apreciar la existencia de un crédito contra la parte actora,
susceptible de generar una compensación judicial, derivada de una
pretensión de resolución del contrato, defectos en la ejecución de la
construcción de la nave, daños y perjuicios, devolución de las cantidades
entregadas como fianza y garantías de lo construido, y retención posesoria,
cuando se están dirimiendo en otro proceso planteado por la propia parte
demandada y no en el presente juicio en el que los presupuestos de tal causa de
extinción de las obligaciones no constan.
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