Sin la previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada por el arrendatario, manteniendo la posesión del inmueble.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, sec. 3ª, de 25 de enero de 2023, nº 22/2023, rec. 527/2022, declara que sin la previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada por el arrendatario, manteniendo la posesión del inmueble.

Los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

A) Antecedentes.

Se desestima la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda y de reclamación de rentas, a pesar de reconocer que el arrendatario no había pagado al tiempo de la interposición de la demanda la renta completa de los meses de febrero y marzo de 2022 por importe de 425 euros al mes, dejando de pagar 250 euros de la renta del mes de febrero y 132 euros de la renta del mes de marzo, porque considera la Magistrada de la instancia que las cantidades de renta que faltaban por pagar debía compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

Asimismo, en el acto de la vista se incrementó la anterior reclamación a otros 101 euros descontados de la renta de septiembre con posterioridad a la presentación de la demanda, en concepto de gastos de reparación de la caldera, con la factura de la empresa Vaillant por importe de 100,84 euros.

B) Valoración jurídica.

Ciertamente la parte demandada llevó a cabo al poco tiempo de entrar a vivir en la vivienda arrendada trabajos de pintura de la misma, por lo que pretende se descuente el importe de los materiales adquiridos según facturas que aporta de 181,20 euros y 176,85 euros.

Sin embargo, aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU.

En sentencia de la sección segunda de esta Audiencia Provincial de Burgos de 17 de enero de 2007 (recurso 332/2006) ya se dijo que:

"Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación .

"Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

"Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble".

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario "los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

C) Conclusión.

Se estima la demanda formulada por la arrendadora y se declara resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al demandado a dejar libre y expedita la vivienda a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, así como al pago de la cantidad de 483 euros más las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad al tiempo de presentar la demanda.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935