No es aplicable la Ley 57/1968, para la devolución de cantidades entregadas a cuenta por una sociedad mercantil en viviendas en construcción porque no procede declarar la responsabilidad de la entidad bancaria como avalista, ni como receptora de los anticipos a cuenta de la construcción.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 10 de junio de 2024, nº 826/2024, rec. 3678/2020, declara que no es aplicable la Ley 57/1968, para la devolución de cantidades entregadas a cuenta por una sociedad mercantil en viviendas en construcción porque no procede declarar la responsabilidad de la entidad bancaria como avalista, ni como receptora de los anticipos a cuenta de la construcción, pues la Ley 57/1968: no ampara las compras de viviendas en construcción, por sociedades mercantiles, con finalidad no residencial.

A) Antecedentes.

1º) Las viviendas no fueron entregadas en el plazo pactado (finales de junio de 2012), la promotora fue declarada en concurso Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Alicante, actuaciones nº 731/2014) y, ya en fase de liquidación (auto del juez del concurso de 26 de junio de 2015), se declararon resueltos todos los contratos y se reconoció a RF un crédito por un total de 218.750 euros.

Al no ser atendidas por el banco las reclamaciones extrajudiciales, a mediados de enero de 2016 la sociedad RF demandó al banco interesando su condena al pago del total de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las tres viviendas, que además decía haber sido ingresadas en dicha entidad bancaria, más sus intereses (al tipo del 6%) desde que se hicieron los respectivos pagos.

En lo que ahora interesa, se alegaba que, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado debía responder, como avalista colectivo y también conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad más sus intereses, toda vez que dicho banco había financiado la promoción, abierto una cuenta especial y recibido en ella los anticipos, y garantizado su devolución mediante una "línea de avales", "existiendo por todo ello responsabilidad de la entidad demandada ABANCA en base a los artículos 1 y 2 de la Ley 57/1968 de 27 de julio" (pág. 11 ut supra de la demanda).

2º) Abanca se opuso a la demanda alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable a los contratos al ser parte compradora una sociedad mercantil dedicada a la actividad inmobiliaria que compró las viviendas "en el ámbito de su objeto social...con la finalidad de obtener un rendimiento con las mismas o simplemente adquirirlas como inversión..." (págs. 2 y 3 de la contestación a la demanda); que el banco fue ajeno a los contratos, no pudiendo oponérsele los posibles pactos entre las partes compradora y vendedora; y que en todo caso ninguna responsabilidad podía exigírsele, ni como avalista colectivo, por la insuficiencia de las "Pólizas de contragarantía" y porque los pagos fueron anteriores a su suscripción, ni como receptor de los anticipos, por la ausencia de cuenta especial y la imposibilidad de controlar los pagos.

3º) La sentencia de primera instancia condenó a Abanca a pagar el total de lo reclamado como principal (123.050 euros), más intereses legales desde cada pago hasta la sentencia y a partir de esta los del art. 576 LEC, así como al pago de las costas.

Sus razones fueron, en síntesis y por lo que ahora interesa, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 sí era aplicable a los contratos porque, aunque en estos no se la mencionara, sí se pactó que las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta la entrega de llaves estaban "garantizadas con aval emitido por entidad bancaria", de forma que las partes tuvieron la intención de someter las compraventas a dicho régimen legal, cuya aplicación además "no está vedada a las sociedades mercantiles"; (ii) el objeto social de RF no era impedimento para apreciar la finalidad residencial de las compraventas, pues solo tenía un inmueble en Marbella y era una mera tenedora de inmuebles, "una sociedad patrimonial a efectos fiscales, que nunca desarrolló actividad como tal"; (iii) en todo caso, el banco no había probado, como le incumbía, la existencia de una finalidad no residencial; y (iv) el banco debía responder del total anticipado y sus intereses (si bien computados al tipo legal) por ser avalista colectivo y no depender su responsabilidad de la emisión de avales individuales ni de que las cantidades se ingresaran o no en él (comprendiendo también los pagos en efectivo).

4º) Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación el banco reiterando, en lo que ahora interesa, que la demanda debía ser desestimada por no ser aplicable la Ley 57/1968 ya que la parte compradora era una sociedad mercantil que compró con una finalidad inversora y porque, además, de los contratos no resultaba que las partes se hubieran sometido expresamente a dicho régimen legal, ni en cualquier caso dicho pacto sería oponible al banco.

La compradora se opuso al recurso alegando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 sí era aplicable por haberlo pactado expresamente las partes, ser además la compradora una "consumidora final" y no haber probado el banco, como le incumbía, la existencia de una finalidad no residencial.

5º) La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación, confirmó íntegramente la sentencia apelada e impuso las costas a la apelante.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) la responsabilidad de Abanca se funda en la existencia de sendas líneas de riesgo, la primera suscrita el 18 de diciembre de 2007 y la segunda el 29 de julio de 2019, y en la existencia de una estipulación en los contratos según la cual las cantidades entregadas a cuenta estaban garantizadas mediante aval, "haciéndose constar expresamente en las pólizas de garantía de los anticipos a cuenta que ABANCA, como avalista, garantizaba solidariamente las entregas a cuenta de compradores de la promoción IN TEMPO . . . "; (ii) dichas garantías colectivas son suficientes al no depender la responsabilidad de la avalista de la emisión de certificados individuales; (iii) la supuesta infracción del art. 1257 CC y su jurisprudencia es improcedente porque se plantea ex novo en apelación; y (iv) aunque todo lo anterior basta para desestimar el recurso de apelación, debe añadirse, corroborando la valoración probatoria de la sentencia apelada a este respecto, que no consta acreditada la finalidad no residencial de las compraventas, ya que en los tres contratos la compradora era RF, que en esa fecha solo era titular de otra vivienda en Marbella, siendo dicha entidad una mera tenedora de inmuebles y la actividad de su administrador único la hostelería (es dueño de un restaurante en Madrid), "sin relación alguna con la actividad especulativa e inversora".

B) Doctrina del Tribunal Supremo sobre la compra de viviendas en construcción por sociedades mercantiles.

Entrando por tanto a conocer del motivo, este ha de ser estimado conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala que excluye de la protección de la Ley 57/1968 las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles (sentencias del TS nº 358/2023, de 10 de marzo, 438/2023, de 29 de marzo, y STS nº 401/2023, de 23 de marzo), exclusión que no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción (sentencias del TS nº 1521/2023, de 6 de noviembre, o 1229/2023, de 14 de septiembre, entre otras muchas).

La exclusión de la sociedad RF del ámbito de aplicación de dicha ley determina que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada ni como avalista, al no poder aplicarse en contra del banco la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, ni como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia (p.ej. sentencia 55/2024, de 17 de enero, con cita de las sentencias 1520/2023, de 6 de noviembre, y 101/2022, de 7 de febrero).

No es óbice para llegar a esta conclusión la existencia de un pacto entre comprador y promotora, inserto en los tres contratos, para que esta última garantizase la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, pues según la misma doctrina jurisprudencial dicho pacto no vincula al banco habida cuenta de que "no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación" (sentencia del TS nº 1521/2023).

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