La Ley 57/1968 no ampara a las compraventas de viviendas en construcción para un uso no residencial propio sino negocial, como ocurre con la explotación hotelera.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 3 de junio de 2024, nº 776/2024, rec. 1004/2020, confirma que la Ley 57/1968 no ampara a las compraventas de viviendas en construcción para un uso no residencial propio sino negocial, como ocurre con la explotación hotelera.

A) Antecedentes.

El presente recurso de casación se interpone por los compradores-demandantes para que se condene al banco hoy recurrido, como avalista colectivo, al pago de los anticipos efectuados por aquellos para la compra de una unidad alojativa perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción específicamente destinado a uso hotelero, de modo que, como en los casos de los recursos resueltos por las sentencias del TS nº 501/2022 y 502/2022, las dos de 27 de junio, 641/2022 y 642/2022, las dos de 4 de octubre, y STS nº 845/2022, de 28 de noviembre, sobre otros apartamentos de la misma promoción, la cuestión primordial consiste en determinar si la Ley 57/1968 era o no aplicable a dicha compraventa, pues el banco codemandado y absuelto en ambas instancias, reiterando lo aducido al contestar a la demanda y al oponerse al recurso de apelación de los demandantes, sigue sosteniendo, al oponerse al recurso de casación en cuanto al fondo, que dicha ley no es aplicable por ausencia de finalidad residencial de la compraventa.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la referida jurisprudencia de esta sala sobre inmuebles de la misma promoción, son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes: (i) el 18 de agosto de 2006, D. Balbino y D.ª Enma suscribieron con la promotora Proyectos Antele S.L. (luego Urbanizadora Costa Palatinum S.L.) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto la "unidad alojativa" constituida por el "apartamento DIRECCION000" perteneciente al complejo hotelero denominado " DIRECCION001" que la vendedora proyectaba construir en una finca de su propiedad integrada en el ámbito territorial del Plan Parcial Mosa Trajectum y ubicada en la pedanía murciana de Baños y Mendigo; (ii) el uso turístico-hotelero del apartamento y del conjunto resultaba de la estipulación primera del contrato de compraventa, apdo. 1.2. ("Destino de la unidad alojativa. Régimen legal de apartotel"); (iii) siguiendo el calendario de pagos pactado, los compradores anticiparon a la promotora un total de 67.781,65 euros mediante dos transferencias (por sendos importes de 2.921,65 y 64.860 euros) a una cuenta de la promotora en la entidad Caja de Ahorros de Murcia S.A. "Caja Murcia" (luego Banco Mare Nostrum S.A. y después Bankia S.A.), terminada en 1061; (iv) de conformidad con el compromiso asumido frente a la promotora en 2006, con fecha 13 de marzo de 2007 "Caja Murcia" suscribió un documento de aval general a la promotora, si bien el banco se aseguró de recuperar de la promotora las cantidades que tuviera que satisfacer a los compradores en cumplimiento de dicho aval mediante contrato de afianzamiento mercantil suscrito con la promotora con fecha 9 de abril de 2007 (doc. 5 de la demanda); (v) como la obra no concluyó en plazo, el apartamento no fue entregado y el banco no atendió el requerimiento extrajudicial de los compradores, estos presentaron a mediados de julio de 2017 la demanda de este litigio contra el banco y contra la promotora, interesando la resolución del contrato por incumplimiento de la promotora y la condena solidaria de ambos a pagar la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio del apartamento más intereses legales desde su entrega, fundando su pretensión contra el banco en la responsabilidad de este como garante; (vi) la promotora fue declarada en rebeldía y el banco se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa y en síntesis, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de compraventa con una finalidad inversora y no residencial, ya que en el propio contrato de compraventa se decía que su objeto era una unidad alojativa destinada a uso hotelero; (vii) la sentencia de primera instancia estimó la demanda frente a la promotora y absolvió al banco, razonando a este respecto, en lo que ahora interesa y en síntesis, que la Ley 57/1968 no era aplicable porque, atendiendo a la referida naturaleza del inmueble, la compraventa tuvo una finalidad inversora; (viii) contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación los compradores interesando la estimación de demanda también frente al banco, a lo que este se opuso reiterando que la finalidad especulativa de la compraventa la situaba al margen del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968; (ix) la sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación (pero sin imponer las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes), confirmó la absolución del banco demandado con fundamento en que la Ley 57/1968 no era aplicable porque la compraventa tenía por objeto una unidad alojativa destinada, como el conjunto en que se integraba, a un uso hotelero; (x) contra esta sentencia los compradores han interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en siete motivos que impugnan la decisión de no aplicar al caso la Ley 57/1968, esencialmente desde dos perspectivas: desde el punto de vista de la interpretación contractual, alegando los recurrentes que fue intención de las partes del contrato que la compraventa tuviera por objeto un inmueble destinado a servir de segunda residencia a los compradores, y desde la perspectiva de las garantías prestadas, al considerar los recurrentes que el aval general es válido y eficaz en virtud del sometimiento voluntario de las partes compradora y vendedora al régimen de garantías de la Ley 57/1968.

B) Doctrina del Tribunal Supremo sobre compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial como explotación hotelera.

Las sentencias del TS 501/2022, 502/2022, 641/2022, 642/2022 y STS nº 845/2022, dictadas, como se ha indicado ya, en relación con otras unidades alojativas en régimen de apartahotel pertenecientes a la misma promoción, destinadas, como el conjunto en el que se integraban, a una finalidad de explotación hotelera, recuerdan que es jurisprudencia consolidada de esta sala (con cita de las sentencias del TS nº 857/2021, de 10 de diciembre, y 98/2022, 101/2022 y STS nº 103/2022, las tres de 7 de febrero) "que la Ley 57/1968 no ampara a los que compren una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial", como es el caso de los demandantes del presente litigio, al resultar la finalidad de explotación hotelera de su unidad alojativa "con toda claridad" de la estipulación primera, apdo. 1.2, del contrato de compraventa.

En consecuencia, según esa jurisprudencia:

"no puede aplicarse en contra del banco hoy recurrido la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968 ni, como se adelantó en la ya citada sentencia del TS nº 101/2022 y resulta de la sentencia del TS nº 385/2021, de 7 de junio, la responsabilidad establecida en el art. 1.2.ª de dicha ley, pues "no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación"".

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