La sentencia de la Audiencia Provincial
de Baleares, sec. 3ª, de 28 de junio de 2021, nº 303/2021, rec. 105/2021,
declara que existe una mera cesión
de negocio que no comprendía la cesión del contrato de arrendamiento sobre el
local, de modo que, en cuanto a ese arrendamiento, lo que se convino fue la
resolución del contrato celebrado y la inmediata celebración de otro contrato
entre dicha propietaria y la demandada, todo ello paralelamente a la cesión del
negocio que se desarrollaba en el inmueble.
Solo existe una mera cesión de negocio
que no comprende la cesión del contrato de arrendamiento del local si no ha
sido aceptado la propiedad, cuyo consentimiento es imprescindible.
La intención inicial de las litigantes
era llevar a cabo una cesión del contrato de arrendamiento paralelamente a la
cesión del negocio, pero, al negarse a ello la propiedad y ser su
consentimiento indispensable, las partes optaron por limitarse a una cesión del
negocio acompañada de la resolución de un contrato y la firma de otro nuevo.
A) Introducción.
Conviene distinguir con nitidez entre
una cesión de negocio, que implica el cambio en la titularidad del negocio con
sus elementos materiales e inmateriales, y la cesión de contrato de
arrendamiento prevista por el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
1. Cuando en la finca arrendada se
ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de
contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una
elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse
un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del
contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio
producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador
tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo
deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes
desde que aquéllos se hubieran concertado.
B) Una mera cesión de negocio no
comprende la cesión del contrato de arrendamiento sobre el local.
En el caso de autos, la parte demandante
parece confundir ambas figuras contractuales, que muchas veces se presentan
unidas, pero lo cierto es que lo acordado entre las litigantes fue una mera
cesión de negocio que no comprendía la cesión del contrato de arrendamiento
sobre el local, de modo que, en cuanto a ese arrendamiento, lo que se convino
fue la resolución del contrato celebrado entre la Sra. Miriam y la recurrente y
la inmediata celebración de otro contrato entre dicha propietaria y la
demandada, todo ello paralelamente a la cesión del negocio que se desarrollaba
en el inmueble. Numerosos son los motivos que conducen a la sala a esta
conclusión:
1º) De entrada, el tenor del contrato,
en el que reiteradamente y sin excepción se alude a la cesión del negocio, sin
mención alguna a una cesión del arrendamiento del local. De hecho, ni tan
siquiera se hace referencia a que el local se esté ocupando en virtud de
contrato de arrendamiento.
2º) Según el art. 1282 del Código Civil,
para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse
principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato. Pues
bien, resulta revelador que, tras la cesión del negocio (que no incluye la del
arriendo), la propietaria haya restituido a la apelante el importe de la fianza
en su día constituida, y que la actora la haya aceptado, toda vez que esto
implica que ambas daban el arrendamiento inicial por resuelto. Esta
restitución, según el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se lleva a
cabo " al final del arriendo ", lo que lleva a pensar que el
arrendamiento concertado entre la Sra. Miriam y la apelante no fue objeto de cesión,
sino que se extinguió por acuerdo de las contratantes.
3º) Coherentemente con el proceso que se
está describiendo, la propietaria firmó un nuevo contrato de arrendamiento con
la demandada, lo cual demuestra una vez más que el contrato anterior no había
sido cedido, sino que había sido resuelto.
4º) Todo esto se ve corroborado por las
respuestas ofrecidas como testigo por la Sra. Miriam, la cual pone de
manifiesto que:
1) Se le planteó la posibilidad de
traspasar el local por la actora a la demandada, pero no lo aceptó.
2) De hecho, ella había exigido que, en
el contrato de arrendamiento, se supeditara la cesión del arriendo del local al
" previo consentimiento de la parte arrendadora ", y consciente de
ello rehusó prestar ese consentimiento.
3) Por ello, se convino entre la
propietaria y las litigantes que, en lugar de traspaso, se resolvería el
arrendamiento con la demandante y se celebraría otro nuevo con la demandada.
4) Fue esta la razón, confirma la
testigo, de que, tras haber comprobado que el local había sido dejado por la
apelante en buen estado, le restituyera la fianza.
En suma, en esta ocasión se acordó una
mera cesión de negocio que no comprendía la del contrato de arrendamiento
puesto que no lo había aceptado la propiedad, cuyo consentimiento era
imprescindible.
C) Conclusión.
Consecuencia de que se rechace la tesis
de que la cesión de negocio comprendía, en el caso, la cesión del contrato de
arrendamiento prevista por el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es
que la resolución del contrato de cesión no puede comportar que " se
obligue a D. Francisca a dejar libre y expedita la mencionada finca (...) y a
disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara
en plazo legal". Si la demandada tiene la posesión del local contra el
pago de renta, no es debido a esa supuesta cesión del arriendo que pretende
haber concertado la recurrente sino por el contrato de arrendamiento celebrado
entre la Sra. Miriam y la Sra. Francisca, después de haber resuelto la actora
el contrato de arrendamiento anterior. Ciertamente, puede ser acogida la
petición de que se condene a la demandada a restituir " los enseres,
rótulos y maquinaria " que se integraban en el negocio cedido y no
pertenecieran a la Sra. Miriam por formar parte de su local, así como a cesar
en la explotación del negocio objeto de cesión, más esto no puede extenderse al
inmueble mismo habida cuenta de que el arriendo sobre el mismo era ajeno a la
cesión.
Tampoco puede ser acogida la pretensión
de que " se declare la vigencia del contrato suscrito entre D. Flora D.
Miriam de fecha 15 de enero del 2018, con los derechos y obligaciones a él
inherentes, y hasta la fecha de término del mismo. Ese contrato fue resuelto
por acuerdo entre arrendadora y arrendataria, tal como ha manifestado la Sra.
Miriam, y prueba incontestable de ello es que, tras verificar que el local se
hallaba en buen estado, restituyó la fianza a la demandante, quien la aceptó
sin la menor objeción, todo ello coincidiendo con la celebración de nuevo
contrato de arrendamiento entre la propietaria y la demandada.
3º) Por último, hay que salir al paso de
lo alegado en el escrito de interposición del recurso de apelación en el
sentido de que la tesis de que el contrato de arrendamiento en el que
intervenía la demandante como arrendataria fue resuelto reposa sobre la consideración
de que la cesión de negocio supuso una novación extintiva:
a) El arriendo se extinguió,
sencillamente, por acuerdo de arrendadora y arrendataria. El acuerdo revistió forma verbal, pero
eso no constituye óbice para que sea eficaz (desde luego, no es correcta la
afirmación vertida por la defensa de la actora al interrogar a la Sra. Miriam
de que debería haberse plasmado por escrito): lo relevante es que queda
acreditada su existencia por la restitución de la fianza, por la celebración
del nuevo contrato de arrendamiento con la demandada y por la testifical de la
Sra. Miriam.
b) La cesión de negocio no incluyó
ninguna estipulación relativa al arrendamiento del local, al que no se hizo
referencia alguna. La
intención inicial de las litigantes era llevar a cabo una cesión del contrato
de arrendamiento paralelamente a la cesión del negocio, pero, al negarse a ello
la propiedad y ser su consentimiento indispensable, las partes optaron por
limitarse a una cesión del negocio acompañada de la resolución de un contrato y
la firma de otro nuevo.
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