La promotora tiene legitimación para el ejercicio de acciones contra el aparejador y director de ejecución de la obra para reparar los vicios y defectos derivados de su intervención, en virtud de los vínculos contractuales existentes entre ambos, aún cuando la promotora no hubiera previamente reparado dichos defectos.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de abril de 2024, nº 512/2024, rec. 4069/2019, declara que la promotora tiene legitimación para el ejercicio de acciones contra el aparejador y director de ejecución de la obra para reparar los vicios y defectos derivados de su intervención, en virtud de los vínculos contractuales existentes entre ambos, aún cuando la promotora no hubiera previamente reparado dichos defectos.

Pues la promotora se encuentra activamente legitimada, en virtud de los contratos suscritos con los distintos agentes de la construcción intervinientes en la edificación por ella promovida, para ejercitar las acciones contractuales encaminadas a exigir el cumplimiento de las obligaciones profesionales asumidas por dichos técnicos de la construcción y, en consecuencia, a obtener la correlativa condena judicial de éstos últimos a ejecutar las reparaciones necesarias, o a satisfacer las indemnizaciones procedentes causadas por la inobservancia de las reglas reguladoras de la lex artis , que rigen su respectiva participación en las obras de construcción.

No concurre una suerte de litisconsorcio pasivo necesario, en tanto en cuanto la responsabilidad de los distintos técnicos intervinientes en la obra de edificación es personal, respondiendo cada uno del cumplimiento de las obligaciones constitutivas de “la lex artis”.

No vemos óbice a la posibilidad de plantear la demanda exclusivamente contra el agente de la edificación que la promotora considere responsable sin que concurra una suerte de litisconsorcio pasivo necesario, en tanto en cuanto la responsabilidad de los distintos técnicos intervinientes en la obra de edificación es personal, dado que cada uno de ellos responde del cumplimiento de las obligaciones constitutivas de la lex artis , que rige su intervención en las obras de edificación, y tan solo, en los supuestos de indeterminación, surge la solidaridad; por otra parte, esta excluiría el litisconsorcio.

A) Antecedentes relevantes.

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los antecedentes siguientes:

La Compañía Río Arganza S.L., en su condición de promotora de la rehabilitación y reforma del inmueble, sito en el número Torres, nº 10, de la ciudad de Oviedo, finalizada en mayo de 2006, interpuso demanda contra el arquitecto técnico D. Segundo, que asumió la función de director de la ejecución de la obra, con la pretensión de que se le condenara a indemnizarla en el importe de diversas facturas a las que tuvo que hacer frente para subsanar diversos defectos que imputa a dicho demandado, por un total de 47.963,6 €; y que asimismo sea condenado a reparar los defectos que aún subsisten y que se detallan en el hecho sexto de la demanda; y aquellos otros que recoja el dictamen pericial a practicar en el proceso.

Los defectos exteriorizados en el hecho sexto de la demanda consisten en:

"1º).- Humedades por filtración a través de la cubierta y por condensación, en el interior de las viviendas situadas en el bajo cubierta, particularmente localizadas en las zonas de encuentro entre los paramentos verticales y horizontales superiores de las troneras y casetones de la cubierta, así como en el encuentro de la pared medianera con las fachadas del edificio, y en la zona bajo la canaleta de la cubierta: problemas especialmente afectantes (aunque no únicamente) a las viviendas de la planta NUM001, letras NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005.

"2º).- Filtraciones y humedades diversas en las tres plantas de NUM006 del edificio destinadas a locales, garajes y trasteros, principalmente identificadas del siguiente modo:

"a).- Filtraciones desde la canaleta sita en la rampa de acceso a la primera planta del sótano del garaje desde la CALLE000, manifestadas en el techo de la planta inferior ( NUM006 - NUM007).

"b).- Humedades en paredes y techo, principalmente en la zona de la esquina suroeste en área correspondiente a trasteros, y en las zonas de las esquinas del muro sur y de la pared oeste, esta última propagándose por forjado del techo.

"c).- Humedades en los laterales de la rampa de bajada de vehículos a los sótanos.

"3º).- Graves patologías y lesiones en las fachadas del edificio, detectadas el 09/03/2016 (como ya se dijo) por los servicios técnicos del Ayuntamiento de Oviedo, y que han ido agravándose desde entonces, ocasionadoras de:

"a).- Desprendimientos de parte del forjado de balcones, especialmente, en balcón de la planta NUM008, pero también de otros balcones de la fachada del edificio.

"b).- Patología de manchas de humedad a todo lo largo de la balconada de esa misma planta NUM008 y de los balcones y vuelos del resto de las plantas.

"c).- Múltiples zonas deterioradas y huecas en la fachada, por presumible debilitación del mortero de la fachada por entrada de agua debido a su deficiente ejecución, remate y aislamiento, y también por posible asentamiento de pilares u otros elementos de la edificación; todo ello con grave riesgo de desprendimientos de cascotes de los balcones de las fachadas del edificio, especialmente, con riesgo de tales desprendimientos en las dos fachadas que dan a las dos vías públicas colindantes, es decir, a la CALLE000 y a la CALLE001.

"d).- Fisuras verticales que abarcan toda la altura del edificio, especialmente en las zonas de medianera con la contigua casa del nº NUM009 de la CALLE000".

B) Recurso de casación.

1º) Se sostiene que la sentencia recurrida incurrió en error iuris, al no haber estimado la legitimación activa de la promotora para ejercitar la acción judicial, consistente en la condena del demandado a la realización de las reparaciones precisas para reparar las deficiencias constructivas a las que se refiere el hecho sexto de la demanda.

2º) Examen de los motivos del recurso interpuesto.

Esta Sala ha tenido ocasión de abordar la cuestión controvertida en este proceso, entre otras, en la sentencia del TS nº 387/2021, de 7 de junio, en la que se estimó que la promotora se encuentra activamente legitimada, en virtud de los contratos suscritos con los distintos agentes de la construcción intervinientes en la edificación por ella promovida, para ejercitar las acciones contractuales encaminadas a exigir el cumplimiento de las obligaciones profesionales asumidas por dichos técnicos de la construcción y, en consecuencia, a obtener la correlativa condena judicial de éstos últimos a ejecutar las reparaciones necesarias, o a satisfacer las indemnizaciones procedentes causadas por la inobservancia de las reglas reguladoras de la lex artis , que rigen su respectiva participación en las obras de construcción.

Y así, en la precitada sentencia del TS nº 387/2021, de 7 de junio, se señaló:

"Se alega infracción de los arts. 1091, 1098, 1101, 1103, 1104, 1124 y 1258 CC, en relación con los arts. 1544 y 1588 CC, al entender que, de acuerdo con la jurisprudencia que se invoca, la promotora tendría legitimación para reclamar a uno de los técnicos intervinientes a fin de ejercitar acción de responsabilidad contractual, y aun cuando la promotora no haya sufrido quebranto patrimonial al tener que costear previamente las obras de reparación de los vicios o defectos que fueran objeto de dichas acciones de reclamación por incumplimiento contractual.

"Por otro lado, precisa la parte la imposibilidad de aplicación al supuesto de autos de la STS citada por la sala de impugnación en apoyo a su tesis de exigir la condición de perjudicada a la promotora demandante (STS 910/2011, de 21 de diciembre), pues se trataba de un caso de reclamación de responsabilidad extracontractual, fundada en el art. 1902 CC, y no de responsabilidad contractual como en el supuesto examinado.

"Esta sala debe declarar que en la sentencia recurrida se infringe la doctrina jurisprudencial, pues nada obsta a que un promotor ejercite las acciones derivadas de la responsabilidad contractual contra el arquitecto técnico contratado por ella y ello aun cuando no haya sido requerido o demandado por los adquirentes de las viviendas (art. 1544 del C. Civil).

"Esta Sala tiene declarado en sentencia del TS nº 871/2005, de 7 de noviembre, que:

""La responsabilidad solidaria de constructor y promotor frente a los terceros adquirentes de los pisos, trae derivativamente su causa del contrato de obra (SSTS de 22 de marzo de 1986 y de diciembre de 1984); doctrina que de ningún modo contradice, sino más bien reafirma, la legitimación de cualquiera de los propietarios posteriores para reclamar del promotor y constructor la reparación solidaria de los daños; de ahí que el promotor arrendador trate, legítima y legalmente, de eludir esa responsabilidad demandando anticipadamente al arrendatario-ejecutor material, para que éste se responsabilice de su conducta incumplidora, origen del defecto constructivo (STS de 7 de julio de 1990)"; y también que "Toda la evolución jurisprudencial propende a fortalecer la tutela judicial efectiva de la parte más débil, los propietarios compradores de viviendas frente a quienes no se permite invocar que no contrataron con los compradores, que no pusieron reparos al recibir el objeto o que han transcurrido los plazos legales para el saneamiento por vicios ocultos. Pero de toda la línea jurisprudencial no se deriva la consecuencia de que el círculo de los legitimados activamente se reduzca a los propietarios, ni que éstos se vean necesariamente obligados a litigar contra todo el círculo de posibles obligados solidarios. Su legitimación adquirida por subrogación junto con el piso no borra la legitimación de los promotores que contrataron con los constructores y técnicos y conservan acción para exigir el correcto cumplimiento del contrato con base en el vínculo nacido precisamente del mismo. Que los promotores no asuman frente a los propietarios de los pisos el ejercicio de las acciones para reparar lo mal hecho puede generar que sean ellos mismos demandados y condenados con el constructor y los técnicos, pero no se impone que deban siempre figurar en los litigios como demandados" (STS de 8 de junio de 1992 y, en igual sentido, SSTS 27 de abril de 1995 y 3 de julio de 2000)".

"Frente a este cuerpo de doctrina no puede invocarse la sentencia del TS nº 910/2011, de 21 de diciembre, al referirse a un supuesto de responsabilidad extracontractual, que no guarda relación con el presente litigio, en que se ejercita por la promotora una acción derivada de un arrendamiento de servicios contra el arquitecto técnico".

En el mismo sentido, se expresa la sentencia del TS nº 650/2006, de 28 de junio.

C) Conclusión.

En el caso que nos ocupa, la promotora, antes de la presentación de la demanda, ya no solo había sido reiteradamente requerida para corregir los defectos constructivos de los que adolecía la edificación litigiosa, sino que había realizado trabajos de reparación asumiendo su coste, con lo que contaba con un indiscutible interés legítimo para promover la presente acción; cuestión distinta es que el aparejador sea o no responsable o lo fueran otros agentes de la construcción intervinientes en la obra litigiosa, o, incluso, la propia actora en la doble condición de promotora y contratista, lo que afecta ya a la cuestión de fondo.

En todo caso, el promotor responderá ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción con lo que no cabe negarle la posibilidad de reclamarlos a quienes considere causante de ellos en virtud de los vínculos contractuales concertados con éstos (art. 17.1 LOE); por otra parte, la existencia de tales desperfectos no se discute, y así resulta de la prueba pericial judicial practicada. Además, con respecto a ellos, no se pide la indemnización de su valor, sino que se condene al demandado a ejecutar, a su costa, todas las actuaciones necesarias para repararlos y subsanarlos.

La sentencia de la audiencia no niega la legitimación de la entidad demandante, si bien tan solo se la reconoce en relación con los desperfectos abonados.

Al presentarse la demanda, y constituirse la litispendencia (art. 410 LEC), la promotora no había sido demandada por la comunidad de propietarios. En efecto, la acción deducida por la comunidad vecinal se entabla más de un año después, siendo admitida por decreto 30 de octubre de 2018, del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Oviedo, que dio lugar a los autos de juicio ordinario 932/2018, de dicho órgano jurisdiccional, mientras que la demanda, que da lugar al procedimiento que nos ocupa, se presentó el 11 de julio de 2017.

No vemos óbice a la posibilidad de plantear la demanda exclusivamente contra el agente de la edificación que la promotora considere responsable sin que concurra una suerte de litisconsorcio pasivo necesario, en tanto en cuanto la responsabilidad de los distintos técnicos intervinientes en la obra de edificación es personal, dado que cada uno de ellos responde del cumplimiento de las obligaciones constitutivas de la lex artis , que rige su intervención en las obras de edificación, y tan solo, en los supuestos de indeterminación, surge la solidaridad; por otra parte, esta excluiría el litisconsorcio.

El objeto del otro proceso pendiente consiste en la demanda de juicio ordinario que, bajo el número, 932/2018, se tramita en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo, en la que la comunidad de vecinos del edificio litigioso demandó exclusivamente a la promotora Río Arganza, S.L., y a la aseguradora Mapfre, por incumplimiento de su obligación contractual de entregar las viviendas vendidas en las debidas condiciones. Es más, interesada la acumulación de autos por la demandante Río Arganza, S.L., a la misma se opuso el demandado Sr. Segundo.

La acumulación fue denegada por auto de 2 de marzo de 2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Oviedo, con el argumento de que: "ni las sentencias que se dicten en uno y otro juicio pueden causar efectos prejudiciales en el otro, ni hay riesgo de sentencias con pronunciamientos o fundamentos contradictorios, incompatibles o excluyentes", sin que se cumplan, por lo tanto, los requisitos del art. 76.1 LEC. Esta resolución es firme.

En definitiva, por el conjunto argumental expuesto, consideramos que la promotora demandante se encuentra legitimada para la reclamación de los defectos constructivos a los que se refiere el hecho sexto de la demanda.

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