La sentencia de la Audiencia Provincial
de Barcelona, sec. 13ª, de 27 de junio de 2024, nº 455/2024, rec. 1431/2022, declara que el requerimiento de
denegación de prórroga de un contrato de arrendamiento, no obstante la
indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento al arrendatario, según es
doctrina constante y reiterada, en el presente caso, si el burofax no fue
recogido por su destinatario, a pesar de que fue remitido a la vivienda
arrendada, y se le dejó aviso al destinatario, la pasividad de la parte
demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho de la demandante a
extinguir el contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no
establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la
comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que,
manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas
de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando
la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal
comunicación.
A) Objeto del proceso.
Apela el demandado arrendatario la
sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por los
demandantes arrendadores, en ejercicio de la pretensión extintiva, por
expiración del plazo pactado, del contrato de arrendamiento, de 16 de agosto de
2018, de la vivienda en la Calle Torres, nº 10 de Barcelona, con fundamento en
los artículos 9 y 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, alegando el demandado
apelante la prórroga del contrato de arrendamiento , por no haberle notificado
el arrendador, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no
renovar el contrato de arrendamiento; y por haber continuado el arrendador cobrando
las rentas devengadas desde octubre de 2021.
1º) Centrado así el único objeto del
proceso, en la primera y en la segunda instancia, es doctrina constante,
uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930,
21 de octubre de 1959, o STS de 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31,
3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que
se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y
1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en
este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el
plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año
los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este
sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.
En el mismo sentido, el Código Civil, en
el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la
determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho
el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses
cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina
comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918),
que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria,
para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.
2º) En este caso, en el contrato de
arrendamiento, de 16 de agosto de 2018 (doc 3 de la demanda), se pactó una
duración de un año, desde el 15 de septiembre de 2018, hasta el 30 de
septiembre de 2019, prorrogable hasta un máximo de tres años, por lo que el vencimiento del término
pactado, conforme a la duración mínima legal de tres años, del artículo 9 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de
la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 30 de septiembre de 2021, sin que
posteriormente, se prorrogara el arrendamiento , en los términos de lo
dispuesto en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, igualmente en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de
junio, por cuanto la parte demandante, según resulta de la prueba documental,
por medio de su administrador, remitió un burofax al coarrendatario Sr. Jesús
Manuel, de fecha 15 de julio de 2021 (doc. 5 y 6 de la demanda), comunicándole
la extinción del arrendamiento a 30 de septiembre de 2021, antes de la
presentación de la demanda.
B) Requerimiento de denegación de
prorroga por burofax no recogido por el arrendatario.
En cuanto al requerimiento de denegación
de prórroga, no obstante la indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento
al arrendatario, según es doctrina constante y reiterada, en el presente caso,
si el burofax no fue recogido por su destinatario, a pesar de que fue remitido
a la vivienda arrendada, en la Calle Torres, nº 10, de Barcelona, y se le dejó
aviso al destinatario, la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede
perjudicar el derecho de la demandante, por ser doctrina constitucional reiterada (Sentencias del
Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y
6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos
cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su
destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de
la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte
demandada no recogiera la comunicación remitida por la parte arrendadora por
alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al
cumplimiento del trámite del requerimiento previo del arrendador.
En relación con el remitente de la
comunicación, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia nº 1010/2020, de 30 de
diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de
Barcelona; JUR 2021/36590, entre las más recientes), que lo relevante es que la
parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no
renovar el contrato de arrendamiento,
con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por
medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración
de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la
demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de
acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el
propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una
comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues
una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por
extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga
en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente
la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no
tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.
En relación con la forma de la
comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece
una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera
exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte
contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del
contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea
la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.
En relación con el resultado de la
comunicación, según lo expuesto, es cierto que la comunicación de la denegación
de la prórroga es una declaración recepticia, por lo que ha de ser
efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en
otro caso, aunque
siempre que tal falta de conocimiento del destinatario derive de circunstancias
ajenas a su propia actuación o a su voluntad, lo cual no costa en el presente
caso, por cuanto por la parte demandada no ha sido alegado, y no ha sido
propuesta tampoco ninguna prueba, de los motivos, que no le fueran imputables,
por los que no atendió el aviso de entrega, no habiendo tampoco constancia de
ninguna circunstancia que impidiera al demandado arrendatario tener
conocimiento del aviso.
C) La novación no puede presumirse,
exigiéndose una declaración expresa.
1º) Opuesta, además, por la parte
demandada apelante la continuación del arrendamiento por haber continuado
pagando las mensualidades de renta devengadas desde octubre de 2021, sin
embargo, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias
del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003; RJA
9587/2000, y 4595/2003) que la novación no puede presumirse, exigiéndose una
declaración expresa.
2º) Igualmente es doctrina comúnmente
aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril
de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen
relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de
ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código
Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el
cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes,
llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar,
a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose
la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la
causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta
y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia
del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código
Civil.
Aunque, es doctrina reiterada (Sentencias
del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de
Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los
artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la
exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo "ad
probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del
contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que
imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo
declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba
aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de
la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo
1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las
declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica,
tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las
circunstancias que en ellos concurran.
3º) Carga de la prueba.
En este caso, correspondiendo a la parte
demandada la prueba del hecho positivo a su cargo de la existencia del
pretendido acuerdo para la prórroga del contrato de arrendamiento , de
conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del
artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse, en el
presente caso, que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido
acuerdo, por no haberse practicado ninguna prueba relevante en relación con
este extremo.
Por el contrario, resulta de la prueba
documental que, por medio del burofax, de fecha 15 de julio de 2021 (doc. 5 y 6
de la demanda), la parte demandante requirió a la parte demandada para que
entregara la posesión de la vivienda, por haberse extinguido el plazo de
duración del contrato de arrendamiento, a 30 de septiembre de 2021, lo cual se
encuentra en contradicción con el pretendido acuerdo de novación o prórroga del
arrendamiento.
4º) En cuanto al pago de las
mensualidades de renta desde octubre de 2021, es doctrina comúnmente admitida, que para la aplicación
de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la
protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un
deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado
expectativas razonables (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de
2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y
198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993; RTC
77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir
posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya
recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que
los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la
situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del
acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice
de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido
realizada.
En esta línea, es doctrina reiterada (Sentencias
del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de
1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos
propios los
caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad
encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto
revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de
los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a
su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear,
establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado (Sentencias
del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de
junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).
En este caso, únicamente resulta de lo
actuado que los arrendatarios han seguido pagando las rentas de las
mensualidades de octubre de 2021, y sucesivas, mientras ha continuado ocupando
la vivienda litigiosa,
siendo así que es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de
julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una
contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la
bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de
la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso
de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del
arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la
fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y
concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de
pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple
consecuencia de la posesión.
En este sentido, es lo cierto que,
imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de
devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones
propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la
ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni
siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende
producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del
arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de
tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463
del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona
por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las
obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.
5º) Por lo tanto, en este caso, no
habiendo desocupado los demandados la vivienda litigiosa, permanece la
obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por
ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una
novación o prórroga del contrato de arrendamiento.
En consecuencia, procede la estimación
de la demanda en ejercicio de la pretensión resolutoria del contrato de
arrendamiento, por expiración del plazo pactado, con la consiguiente
desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.
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