La doctrina del Tribunal Supremo establece que el prestamista sí puede resolver el contrato de préstamo en caso de incumplimiento grave y esencial del prestatario.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 6 de junio de 2022, nº 465/2022, rec. 4554/2018, declara que la doctrina del Tribunal Supremo establece que el prestamista sí puede resolver el contrato de préstamo en caso de incumplimiento grave y esencial del prestatario.

La sentencia del pleno del TS nº 432/2018, de 11 julio, sentó como doctrina que es posible resolver el contrato de préstamo cuando el prestatario incumple de manera grave o esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes, como la de devolver el capital en ciertas cuotas o abonar los intereses remuneratorios pactados.

A) Antecedentes.

El litigio causante del presente recurso de casación versa sobre la resolución por incumplimiento de un contrato de préstamo hipotecario.

Por lo que interesa estrictamente a efectos de la resolución del recurso, son antecedentes necesarios los siguientes.

1º) El juzgado estimó la petición principal de resolución contractual ejercitada por Bankia S.A. en la demanda que interpuso contra Gregorio.

El juzgado razonó que el incumplimiento del pago de las cuotas del préstamo con garantía hipotecaria concertado el 9 de noviembre de 2006 durante casi cinco años (desde el 9 de julio de 2012 hasta la fecha de cierre de la cuenta 15 de marzo de 2017, un total de 56 cuotas en el momento de la interposición de la demanda) era suficientemente grave como para resolver el contrato al amparo del art. 1124 CC. En consecuencia, condenó al demandado a abonar a la demandante la suma de 74.230,34 euros con los intereses de demora pactados desde la fecha de presentación de la demanda hasta su completo pago, con condena en costas.

2º) El demandado interpuso recurso de apelación y la Audiencia lo estimó parcialmente.

La Audiencia rechazó que pudiera estimarse la pretensión principal de Bankia S.A. porque consideró que no cabe la resolución de un contrato de préstamo por aplicación del art. 1124 del Código Civil. Consideró, en cambio, que sí procedía estimar la pretensión de cumplimiento contractual ejercida subsidiariamente por Bankia S.A. Como consecuencia de ello, la Audiencia revocó la sentencia del juzgado, estimó parcialmente la demanda interpuesta por Bankia S.A y condenó al demandado a abonar a la parte actora el importe de las cuotas vencidas y no pagadas hasta la fecha de la sentencia de apelación más los intereses legales, desde sus respectivos vencimientos, incrementados en dos puntos, desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago. No impuso las costas de primera instancia ni las de la apelación.

B) Objeto del recurso de casación.

El recurso de casación se interpone al amparo del art. 477.2.3 LEC, por entender la entidad recurrente que la sentencia de apelación es contraria a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la aplicación del art. 1124 CC a los contratos de préstamo. Cita a estos efectos la sentencia del pleno del Tribunal Supremo nº 432/2018, de 11 de julio.

La recurrente solicita que se estime el recurso, se case la sentencia recurrida, se confirme la sentencia de primera instancia y se imponga al demandado las costas de la apelación.

El recurso va a ser estimado porque la sentencia recurrida es contraria a la doctrina de la sala, de acuerdo con lo que explicamos a continuación.

C) Doctrina del Tribunal Supremo.

En las sentencias del Tribunal Supremo nº 432/2018, de 11 de julio, y nº 39/2021, de 2 de febrero, hemos declarado que el prestamista sí puede resolver el contrato de préstamo en caso de incumplimiento grave y esencial del prestatario.

Por lo que interesa a efectos del presente recurso, en la sentencia del TS nº 39/2021, de 2 de febrero, dijimos:

"En las obligaciones recíprocas, el art. 1124 CC permite al perjudicado optar entre el cumplimiento y la resolución del contrato. También puede pedir la resolución aun después de haber reclamado el cumplimiento cuando este no resulte posible.

"La sentencia del pleno del TS nº 432/2018, de 11 julio, sentó como doctrina que es posible resolver el contrato de préstamo cuando el prestatario incumple de manera grave o esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes, como la de devolver el capital en ciertas cuotas o abonar los intereses remuneratorios pactados.

"A falta de una norma que concrete cuándo es resolutorio el incumplimiento del deudor por impago de las cuotas del préstamo, la valoración de la gravedad del incumplimiento que exige la aplicación del art. 1124 CC debe tener en cuenta tanto su carácter prolongado en el tiempo como la falta de reparación de la situación por parte del deudor, pues se trata de que el incumplimiento de las contraprestaciones que le incumben (devolución en ciertos plazos, pago de los intereses) justifique que el acreedor quiera poner fin al contrato para recuperar todo el capital prestado sin esperar al término pactado.

"A estos efectos, aun cuando el art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), no es de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de tal ley, para valorar la gravedad de un incumplimiento resolutorio resultan ilustrativos y pueden servir como pauta orientativa los criterios fijados por el legislador en el mencionado precepto para permitir al prestamista reclamar el reembolso total adeudado del préstamo.

Conforme al art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI):

""Los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

""a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

""b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

""i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

""ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

""c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo"".

D) Conclusión.

1º) La aplicación al caso de la anterior doctrina determina que estimemos el recurso de casación, pues es incorrecta la razón por la que la sentencia recurrida estima el recurso de apelación interpuesto por el demandado.

La sentencia recurrida considera que la pretensión de resolución contractual no puede estimarse porque el art. 1124 CC no es aplicable al préstamo. Esto no es correcto pues, como hemos recordado, el prestamista sí puede resolver el contrato de préstamo en caso de incumplimiento grave y esencial del prestatario (sentencias del TS nº 432/2018, de 11 de julio, y nº 39/2021, de 2 de febrero).

2º) Ha quedado acreditado en la instancia que las partes concertaron el 9 de noviembre de 2006 un préstamo a treinta años por importe de 76.000 euros y que, ante el impago por el prestatario de las cuotas a partir del 9 de julio de 2012, la entidad prestamista le notificó el importe adeudado a fecha 15 de marzo de 2017, requiriéndole para que regularizara la deuda. Desatendido el requerimiento, cuando el deudor llevaba casi cinco años sin pagar, la acreedora interpuso demanda el 2 de junio de 2017, por la que solicitó, de manera principal, la resolución del contrato y la condena al pago de la correspondiente cantidad conforme a la liquidación presentada, que no ha sido discutida.

Es indudable que el impago producido en atención al número de cuotas impagadas debe calificarse, como hizo el juzgado, cuyo criterio compartimos, como grave y esencial y, en consecuencia, el recurso de apelación del demandado debió ser desestimado.

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