No es posible ejercer la acción de desahucio por impago de una renta cuando consta acreditado que existe un error del banco al abonar el pago de las rentas en una cuenta equivocada.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 15 de marzo de 2022, nº 210/2022, rec. 1666/2021, considera que no es posible ejercer la acción de desahucio por impago de una renta cuando consta acreditado que existe un error del banco al abonar el pago de las rentas en una cuenta equivocada.

El retraso en el pago no se le puede imputar al arrendatario, máxime cuando es clara la voluntad que, en todo momento, ha tenido de pagar la renta debida. Tampoco se puede fundamentar en el hecho de que el pago se podía haber hecho unos días más tarde, primero porque la orden del banco no lo establecía y segundo porque en el contrato tampoco constaba expresamente el día de pago.

El arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

A) Resumen de antecedentes.

1º) Doña Carlota interpuso una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €) y que se devengaran con posterioridad a la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (art. 220 LEC) contra don Ángel Daniel, con base en el contrato suscrito el 1 de mayo de 2014, a la que se opuso el demandado, que solicitó su desestimación, con imposición de costas a la demandante.

2º) El juzgado estimó la demanda y condenó al demandado a desalojar la vivienda y satisfacer las costas, poniendo en su conocimiento la obligación de pagar las rentas devengadas "hasta el efectivo lanzamiento".

La razón de la decisión se resume en los tres últimos párrafos del fundamento de derecho tercero:

"En conclusión, que el retraso en el pago del alquiler aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

"La LAU, es clara al establecer que el pago se realizará en los términos convenidos entre las partes, siendo así que en caso de no estipularse plazo, cual no es el presente caso, el art. 17 establece que se realizará dentro de los siete primeros días de cada mes.

"Ha quedado acreditado que el demandado, ingresó la renta del alquiler en una cuenta que no es la que se le indicó en el contrato por la arrendadora, sino en otra, siendo de su exclusiva responsabilidad las consecuencias derivadas de ello, no pudiéndose imponer a la demandante, las consecuencias de un desconocimiento perfectamente vencible, del demandado. Por otro lado, está acreditado igualmente, que el demandado, habría hecho ingresos en la cuenta de la arrendadora, la cual conocía desde el primer momento, incluso antes del anterior procedimiento de desahucio que ya tuvo con la misma, en diferentes fechas, todas después del día 5 de cada mes, con lo que incurrió en un reiterado retraso, deliberado, debemos entender, al no acreditar causa a que se debiera el retraso, (cuando ya ingresaba en la cuenta de la demandante), lo que según Jurisprudencia reiterada, equivale a un incumplimiento contractual, cual justifica la resolución del contrato".

3º) Interpuesto recurso de apelación por el demandado, la Audiencia lo estimó y, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda.

La Audiencia justificó la decisión con la siguiente argumentación:

"Para resolver la cuestión que se plantea en esta alzada se debe establecer, de entrada, cuál ha sido el objeto del proceso, de acuerdo con lo que se planteó en la demanda. Y, como dice la recurrente, la demanda tan solo planteaba una resolución contractual fundada en el impago de una renta (abril 2019) del piso que la demandante tiene alquilado a la demandada.

"La prueba practicada pone de manifiesto que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, una vez que la transferencia le era devuelta. En los documentos del banco donde se hacían las devoluciones se indicaba como ordenante la señora Carlota. Cuando el arrendatario acude al banco para saber qué sucede con el pago de este recibo se entera de que, por un error del banco, no se estaba pagando en la cuenta adecuada (sino en una cuenta judicial referida a un procedimiento previo). Consta acreditado (documento número 25 de la contestación) que el arrendatario ordenó al banco, en fecha 11/3/2019, que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la señora Carlota (indicándose en el documento el número de cuenta), no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error.

"Con las premisas expuestas creemos que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

"Tampoco se puede fundamentar en el hecho de si el pago se habría podido hacer (en una cuenta equivocada) tres días tarde. Ante todo, la orden al banco no establecía hacerlo en este plazo. En segundo lugar, si atendemos al contenido del contrato de arrendamiento, vemos como establece (cláusula 11) que el pago tiene que ser de 100€/mes, sin indicar expresamente el día de pago. Después se establece que el arrendatario "se obliga también" a otros pagos "por adelantado" dentro de los cinco primeros días de mes.

"Querer fundamentar en un atraso pequeño inimputable al arrendatario una resolución en base a un contrato que ni siquiera fija de forma clara la obligación de pago de la renta dentro de los primeros cinco días, no resulta admisible. Es clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida.

" Queda dicho que está al corriente.

"Por las razones mencionadas el recurso tiene que ser estimado".

B) La sentencia recurrida no ha infringido el principio de justicia rogada.

1º) El motivo primero se introduce con el siguiente encabezamiento:

"Al amparo del artículo 469.1.2° 3° y 4°, por infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, al infringir la resolución recurrida el principio de justicia rogada consagrado en el Art. 216 de la LEC en relación con el deber de congruencia exigido por el artículo 218 LEC, en sus tres puntos o apartados, y art. 217.2 y 3. del mismo cuerpo legal".

En su desarrollo se alega que "[L]a Sentencia dictada en Apelación entra a resolver sobre la validez y aplicabilidad de la cláusula 11° del contrato de arrendamiento donde se fija el período de pago establecido entre las partes; consideramos que entrar a enjuiciar dicha cuestión excede el ámbito del debate toda vez que las partes centraron la controversia únicamente en la falta de pago de las cantidades adeudas, sin solicitar la demandada apelante ni en su escrito de oposición ni tampoco en su recurso de apelación la aplicabilidad o interpretación de dicha cláusula".

2º) Decisión de la sala. Se desestima. Como ha declarado el Supremo en reiteradas ocasiones (por todas, sentencias del TS nº16/2022, de 13 de enero, nº 635/2014, de 19 de noviembre y STS nº 610/2010, de 1 de octubre):

"La incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones [...]".

Ciertamente, la Audiencia apoya su decisión, entre otras consideraciones, en que la cláusula once del contrato litigioso no indica expresamente el día de pago de la renta. Pero dicha consideración, que es el resultado de la interpretación de la cláusula, no de la alteración de los hechos litigiosos, constituye una valoración jurídica que pertenece al ámbito del recurso de casación, que también ha interpuesto la recurrente y que dedica a esta cuestión su motivo segundo, precisamente, porque no está conforme con dicha valoración.

C) El retraso en el pago de la renta del mes de abril fue debido a un error bancario que posteriormente se subsanó y que no cabe imputar al arrendatario.

1º) Motivo segundo del recurso de casación.

En el motivo segundo, que se introduce con el mismo encabezamiento (común para ambos) que el primero, se alega que "La Sentencia [...] omite pronunciarse sobre cuestiones que han sido planteadas y eran relevantes a los efectos de emitir su Fallo, en concreto sobre el pago fuera del plazo convenido de las rentas posteriores a la presentación a la demanda".

2º) Se desestima. En la demanda que dio inicio al proceso se ejercitaron de forma acumulada dos acciones, una acción de desahucio por falta de pago de la renta del mes de abril de 2019 y una acción de reclamación de dicha renta, vencida y no pagada, así como de las rentas debidas que se devengaran con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

El juzgado estimó la demanda y el demandado apeló la sentencia pidiendo la revocación de la sentencia apelada y la desestimación de la demanda. A lo que se opuso la demandante-apelada que solicitó la desestimación del recurso.

La sentencia de la Audiencia desestima la acción de desahucio al considerar que el retraso en el pago de la renta del mes de abril fue debido a un error bancario que posteriormente se subsanó y que no cabe imputar al arrendatario, y declara que el demandado-apelante está, a la fecha de la sentencia, al corriente en el pago de las rentas.

Por lo tanto, no hay omisión de pronunciamiento. La Audiencia da respuesta a las pretensiones de las partes. En sentido estimatorio a la del apelante que lo que instaba con el recurso de apelación era la revocación del pronunciamiento de primera instancia estimatorio de la demanda interpuesta. Y en sentido desestimatorio a la de la apelada que lo que interesaba era la desestimación del recurso y, en definitiva, que el pronunciamiento de primera instancia se confirmara.

No se puede compartir la consideración de que el pago fuera de plazo de las rentas posteriores al mes de abril constituía una cuestión que debía tener en cuenta la Audiencia, dada su relevancia para emitir el fallo. Dejando ahora de lado si se pagaron o no con retraso, lo que sí procede señalar es que esta cuestión no era relevante para resolver la acción de desahucio fundada en el impago, a la fecha de interposición de la demanda, de la renta del mes de abril, y que tampoco lo era para resolver la reclamación de cantidad al implicar lo afirmado que dichas rentas ya se habían pagado.

Así lo puso de manifiesto la propia Audiencia cuando declaró, respondiendo a la solicitud de aclaración, subsanación y complemento de la sentencia formulada por la apelante, por un lado, que "[e]l objeto del procedimiento, la sentencia ya especifica que quedaba centrado en lo planteado en la demanda, referido al impago de la renta del mes de abrir 2019 sin perjuicio que, de haberse estimado el recurso, se pudiera haber condenado al pago de otras rentas futuras impagadas, si fuese el caso [...]"; y, por otro lado, que "[cuando se dicta sentencia el recurrente se encuentra al corriente de pago de rentas".

D) El retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

1º) Planteamiento. Como hemos dicho con anterioridad, en este motivo se denuncia la infracción de los arts. 17 y 27 LAU, así como de la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias de esta sala 755/2008, de 24 de julio, 1219/2008, de 19 de diciembre, 193/2009, de 26 de marzo, 673/2009, de 30 de octubre, 594/2011, de 9 de septiembre, 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de marzo y 291/2014, de 23 de mayo. Lo que declara esta doctrina es que:

“El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

2º) La doctrina anterior no resulta de aplicación, dado que no contempla la circunstancia que, conforme a lo razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

La Audiencia alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Solo suprimiendo la circunstancia anterior, de la que se desentiende por completo la recurrente, cabría plantearse la aplicación al caso de la doctrina anterior y, consecuentemente, su posible vulneración.

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