El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario en un arrendamiento rústico histórico.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 5ª, de 11 de abril de 2022, nº 124/2022, rec. 613/2021, declara que el art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario en un arrendamiento rústico histórico. 

El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como el procedimiento judicial para ejercitar la acción de desahucio por precario: 

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [...] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". 

El Tribunal Supremo tiene como doctrina que como caben sucesivas sucesiones en el arrendamiento histórico, la vigencia del arrendamiento se perpetua por tácita reconducción, más allá del plazo de la prórroga legal, hasta en tanto la propiedad no requiera al arrendatario para la recuperación de la finca (Sentencia del TS de 8-5-2012). 

El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor. 

A) Resumen de antecedentes. 

El 10-2-1907 don Juan Pedro, en su condición de propietario, concertó un contrato de arriendo sobre casa y fincas con don Ángel Jesús y otro, de forma conjunta por plazo de cinco años, a contar desde el 11-11-1906, prorrogable por anualidades; don Agustín, junto con su hermana Doña Sonia, heredaron de su hermana, doña Vanesa, las fincas sometidas a arriendo y a partir de la aceptación de la herencia (3-10-1933) el referido arriendo constituido en el año 1.907 quedó dividido en dos distintos, cada uno sobre las fincas adjudicadas individualmente a cada heredero; el constituido sobre las fincas de Don Agustín comprende casa, fincas, hórreo y cuadra, todo en el sitio de DIRECCION000, DIRECCION001 (Las Regueras), constituyendo un caserío que se conoce con el nombre de CASA000; en 1.959 Don Agustín suscribió con don Gines, nieto de Don Ángel Jesús, un documento en el que convienen la continuación de Don Gines en el arriendo de la casería y una renta en unidades de trigo; Don Gines promovió juicio frente a los titulares dominicales pretendiendo su derecho a acceder a la propiedad de los bienes llevados en arriendo, que calificó de histórico, dando lugar a los autos 322/92 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo; en la demanda afirmaba llevar personalmente la explotación con el auxilio de su hijo, Don Julián y la esposa de éste, Doña Blanca, "titular oficial" de la explotación; la sentencia dada en la instancia estimó la demanda, pero recurrida, fue revocada por otra dictada por la Sección 5ª de esta Audiencia el 3-2-1993; esta resolución desestima la demanda porque no tiene por acreditada la condición del actor como cultivador personal; apoya esta conclusión en su edad y en que, atendida la producción láctea de la explotación y el trabajo que requiere la participación que pudiera tener el actor en su consecución, dada su edad, habría de ser necesariamente pequeña, debiendo atribuirse el mayor esfuerzo a su hijo y esposa de éste, a los que califica de meros auxiliares de acuerdo con el art. 16 de la LAR 83/1980, de 31 de diciembre; la dicha resolución fue recurrida en casación, pero durante la tramitación falleció don Gines (el 11-8-1993), pretendiendo sucederle su hijo Don Julián, no obstante lo cual el Alto Tribunal rechazó el recurso por resolución de 31-3-1997 al entender que la condición de cultivador personal es personalísima e intransferible, no pudiendo demostrar don Julián (puesto que no había ocasión para tal en el estado del procedimiento) su condición de cultivador personal. 

Fallecido Don Gines, al decir de Doña Blanca y sus hijos le sucedió en el arrendamiento su hijo, Don Julián y, al fallecer éste, en el año 2.006, su esposa Doña Blanca, y con estos antecedentes sobreviene el conflicto entre los herederos de Don Agustín y la esposa de Don Julián e hijos, en el sentido de que los predichos herederos y dueños de la casa y fincas (en razón de la anotación y adjudicación de la herencia del finado por escritura otorgada el 27-1-2020) sostienen que doña Blanca y sus hijos poseen los bienes que integran la casería en precario, pues el arrendamiento al que estaba vinculada se extinguió con la muerte de Don Gines, mientras que, por su parte, los demandados defienden que a Don Gines le sucedió su hijo, Don Julián, y a éste, a su fallecimiento, su esposa, doña Blanca, pues ni el hecho de haber fracasado la pretensión del primero de acceder a la propiedad de las fincas del arriendo ni el paso del tiempo, aún sin haber pagado renta alguna, determinan la extinción del arriendo, sino que, por el contrario, éste, concluido el período de prórroga legal (ex Ley 1/1992 de 10 de febrero, LARH), mantiene su vigencia por tácita reconducción en tanto la propiedad no se dirija al arrendatario manifestándole su voluntad de recuperar la finca y le ofrezca la correspondiente indemnización (art. 3 LARH). 

B) Procedimiento adecuado para ejercitar la acción de desahucio por precario de un arrendamiento rústico histórico. 

1º) Siguiendo un orden lógico, empezaremos por afrontar la cuestión formal sobre la adecuación del procedimiento; es este un debate larvado porque, en su contestación, los demandados no denunciaron su posible inadecuación, aunque tangencialmente, por diversas manifestaciones, se deja entrever, al punto de constituir uno de los motivos del recurso. 

La vigente Ley Rituaria establece hasta tres reglas sobre el procedimiento a seguir en los asuntos relativos a arrendamientos (el ordinal 6.1 del art. 249 y los ordinales 1 y 2 del nº 1 del art. 250). 

La demanda incardina la tutela pretendida en el supuesto del ordinal 2º del nº 1 del art. 250, la pretensión de la recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario, suscitándose entre nuestros tribunales una recurrente polémica sobre el alcance de esta declaración legal ("cedida en precario"). 

a) El origen de esta polémica trae causa de que la derogada LEC, en su art. 1.565.3, al regular el juicio de desahucio, establecía como legitimado pasivamente a cualquier persona que disfrutase o tuviese en precario una finca sin pagar merced, entendiéndose comprendidos en tal situación a cualquier poseedor de finca sin título, lo fuese por tolerancia o graciosa concesión de su dueño o porque nunca tuvo título para poseer o porque, habiéndolo tenido, éste hubiese perdido su eficacia; esta concepción procesal del legitimado se trasladó al ámbito sustantivo pasando a entenderse como precarista aquél que, sin título, goza de la posesión de una finca; con este antecedente la introducción por la LEC de la expresión "cedida en precario" provocó una nueva consideración del término, asentándose, de inicio, entre nuestros tribunales la idea de que por tal debía de entenderse exclusivamente aquella posesión por concesión graciosa de la propiedad a ruego del poseedor (el precario según el Digesto que tiene reflejo en el art. 1.750 del CC, así SAP Tenerife 9-5 y 21-11-2005, Madrid 27-11-2006, Baleares 2-8-2004 o Albacete 3-2-2012). 

b) Esa interpretación del precepto concurrió con otra que entendió la referencia al precario en sentido amplio y consolidado jurisprudencialmente, pero que rechazaba la adecuación del juicio verbal de aflorar en el debate cuestiones complejas vinculadas al título del actor o razón de posesión del demandado (así SAP Murcia 22-9-2011), lo que no se compadecía con el carácter plenario del juicio de desahucio por precario ( art. 444 LEC) y la atribución a la sentencia de los efectos de la cosa juzgada ( art. 447 LEC), con lo que surgió la idea de trasladar el acento al objeto propio del proceso, circunscribiéndolo al hecho de la posesión y su disfrute por el demandado por título que le legitimase para ello (así SAP Barcelona 30- 5-2012) y de ahí a debatirse sobre el efecto prejudicial positivo de la sentencia recaída en el proceso de precario respecto de un proceso posterior (así SAP de la Secc. 1 de esta Audiencia de 3-6-2020). 

c) No obstante toda esta polémica, el TS ha mantenido su concepción extensa del precario y declarado que el ordinal 2 del nº 1 del art. 250 LEC es la que debe de entenderse que éste regula, de modo que siendo que la actual Ley Rituaria configura este juicio verbal como por razón de la materia y plenario, procede el análisis del título o razón en que el demandado pretende legitimarse en la posesión, sin que pueda eludirse ese examen aduciendo la complejidad del debate. 

Dice en este sentido la sentencia del TS de 21-12-2020: 

“La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" (sentencias del TS nº 110/2013, 28 de febrero; nº 557/2013, 19 de septiembre; nº 545/2014, de 1 de octubre, y STS nº 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario (Sentencias del TS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras). 

Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (Sentencias del TS de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título (sentencia del TS de 31 de enero de 1995). 

2º) El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario: 

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [...] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". 

Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado. 

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda. 

3º) La LEC introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC, conforme al cual: "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias". 

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad: "en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico- jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [...]". 

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba , a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario". 

C) La condición de profesional de la agricultura al momento de la sucesión no se transmite por el causante a su heredero. 

Pasando al siguiente motivo, la sucesión de Don Julián en el arriendo; el art. 72 de la derogada LAR de 1.980 disponía la sucesión en el arriendo por el siguiente orden de preferencia, el designado testamentariamente, el cónyuge supérstite y el heredero que al abrirse la herencia fuese subarrendatario o cooperador de hecho en su cultivo. 

Pues bien, al declararse la sucesión de Don Julián se obvia este orden de preferencia, pues se ignora la persona del cónyuge del causante a la que la sentencia de esta Audiencia hace expresa referencia como sobreviviente al momento de la promoción del proceso. 

Pero es que, además, en todo caso, el sucesor debía de ser profesional de la agricultura y tal no se acreditó respecto de don Julián. 

Los demandados y el Tribunal de la instancia defienden esa su condición por las referencias que la sentencia de la Secc. 5ª de esta Audiencia hace respecto de Don Julián y su esposa Doña Blanca, como auxiliadores de Don Gines en la llevanza de la explotación, estableciendo el siguiente silogismo, puesto que se declara su participación en la llevanza, debe de entenderse que Don Julián era cultivador personal o profesional de la agricultura; sin embargo, esto tanto supone equiparar al cooperador de hecho a que se refiere el precepto con el profesional de la agricultura, de modo que todo cooperador, por el hecho de serlo, se transmutaría al momento de la sucesión en profesional de la agricultura; esto no es así y no cabe confundir ambas figuras, pues quien coopera lo hace en auxilio del profesional que se ocupa de manera efectiva y directa de la explotación (art. 15-A LAR de 1.982). 

Cierto es que la sentencia de esta Audiencia al explicar por qué no podía considerar al actor como cultivador acudiendo al argumento del esfuerzo personal requerido para la producción láctea parece sugerir que ese trabajo recaía, en su mayor parte, en el hijo del actor y su esposa pero, de un lado, de eso no se sigue la condición de profesional de la agricultura de Don Julián ni, de otro y sobre todo, que el mayor esfuerzo pudiese atribuirse a Don Julián, pues la tan dicha resolución se refiere indistintamente a aquél y su esposa y hasta, por el contrario, sugiere la mayor dedicación de la segunda al apuntar que Don Julián desarrollaba un empleo fuera de casa. 

Por lo demás, la demanda de aquel proceso señala a doña Blanca como la titular oficial de la explotación y en éste, por los demandados, no se ha desarrollado prueba tendente a demostrar la condición de don Julián como profesional de la agricultura al momento de la sucesión, ni tampoco la resolución del TS de aquellos autos lo tiene por cierto, limitándose a razonar que esa condición no se transmite por el causante a su heredero. 

D) La vigencia del arrendamiento se perpetua por tácita reconducción, más allá del plazo de la prórroga legal, hasta en tanto la propiedad no requiera al arrendatario para la recuperación de la finca. 

Siguiendo con los motivos del recurso, yerra el recurrente cuando afirma que no cabe más que una sucesión, pero acierta cuando niega a Doña Blanca la condición de profesional de la agricultura. 

Es cierto que, inicialmente, el Alto Tribunal declaró que no cabían sucesivas sucesiones o subrogaciones (así STS de 27-6-1995 y STS de 24-3-97), pero ese no es el criterio actual (así Sentencia del TS de 27-2-2001), de forma que, cupiendo sucesivas sucesiones en el arrendamiento histórico, la vigencia del arrendamiento se perpetua por tácita reconducción, más allá del plazo de la prórroga legal, hasta en tanto la propiedad no requiera al arrendatario para la recuperación de la finca (Sentencia del TS de 8-5-2012). 

Sin embargo, doña Blanca no podía suceder a su esposo porque no puede reconocérsele la condición de profesional de la agricultura. 

De acuerdo con la letra A del art. 15 de la LAR de 1.980 se entiende por profesional de la agricultura a aquél que se dedique a actividades agrarias y se ocupe de manera efectiva de la explotación en los términos del ordinal 5 del art. 2 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias 19/1995, de 4 de julio, que dispone que tendrá esa consideración la persona física que, siendo titular de una explotación agraria, obtenga al menos el 50% de su renta de esa actividad y las complementarias y, en todo caso y, como mínimo, el 25% de la renta total de la explotación e identifica como actividades complementarias, entre otras, su participación y presencia, como consecuencia de elección pública, en instituciones de carácter representativo. 

Según la prueba documental incorporada en la alzada Doña Blanca ha ejercido como Alcaldesa de Las Regueras, de forma ininterrumpida, desde el año 2.004 (es decir, desde antes del fallecimiento de su esposo) hasta hoy y, si bien es cierto que en el año 1.989 se dio de alta fiscal en el régimen agrario, de acuerdo con la información fiscal correspondiente al ejercicio 2.020, sus retribuciones por rendimiento de actividades agrícolas y ganaderas han sido sólo de 1.244,90 euros frente a los 31.500 euros correspondientes a su retribución por cuenta ajena y 12.922,28 euros como pensionista; es decir, no cumple con las exigencias del ordinal 5 del art. 2 de la Ley 19/1995, ni ha demostrado que así fuese a la fecha en que pretende haber sucedido a su esposo en el arriendo. 

E) Conclusión. 

Los herederos de Don Agustín se dirigieron el 18-3-2009 a doña Blanca requiriéndola para que desalojara la casería y ella se negó afirmando su derecho a permanecer y ser indemnizada si la propiedad pretendía la recuperación de las fincas y, desde entonces, la propiedad se ha mantenido pasiva y silente. 

La sentencia de instancia encuentra motivo en esta actitud para considerar vigente el arriendo, sin embargo, no cabe deducir de ello el reconocimiento de Doña Blanca como arrendataria ni como profesional de la agricultura, cuanto más que no le fue reclamado el pago de la renta. 

Esto, el pago de la renta es una circunstancia que tampoco se debe ignorar. 

En la demanda del proceso de acceso a la propiedad se decía que venía pagándose la renta y que el último recibo expedido correspondía al año 1.990; después de eso no consta pago alguno, es decir, no ha habido pago de la renta ni conducta alguna tendente a ello, desde, al menos el fallecimiento de don Gines, como tampoco comunicación de la sucesión en el arriendo de su hijo Don Julián, de modo que, en este contexto, lo perseguido por los demandados al oponerse a la demanda es perpetuarse en un estado posesorio sin título ante la pasividad o desidia de la propiedad (en este sentido STS de 19-9-2013). 

En suma, se estima el recurso y con revocación de la recurrida se dicta otra por la que se estima la demanda, con imposición a los demandados de las costas de la instancia. 

Se estima la demanda de desahucio por precario de la finca rústica y se condena a los demandados a dejar libres, expeditas y a disposición de los actores las fincas a que se refiere la demanda.

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