El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges, constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

 

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2013, nº 247/2013, rec. 356/2010, reitera como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges, constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

El Pleno del TS declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la arrendadora demandante y confirma la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por muerte del arrendatario.

En el contrato sólo figuraba como arrendatario el marido de la demandada, sin que ésta, a la muerte de aquél y dentro de los tres meses siguientes, pusiera en conocimiento de la arrendadora tal circunstancia y su deseo de subrogarse en la posición de su esposo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige, para una válida subrogación de la esposa del fallecido arrendatario, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario al arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.

A) Hechos.

1º) La entidad Bretesa, SA, usufructuaria de un piso ubicado en la Calle Torres, nº 10, 2º de Barcelona, demandó a Dª Virginia, esposa del arrendatario don José Luis y ocupante, como éste, de la vivienda, mediante el ejercicio de acción de desahucio por extinción de contrato, con la alegación de que el inmueble fue alquilado en el año 1970 a don José Luis, quien falleció el 14 de junio de 2006, sin que, en el plazo de los tres meses siguientes, ninguna de las personas legitimadas hubiera solicitado la subrogación en el arrendamiento; a lo que se opuso la demandada con la defensa, primeramente, de que existe una cotitularidad de ambos cónyuges sobre el arrendamiento, pues, en la fecha de la firma del contrato, la normativa establecía importantes limitaciones a la capacidad de obrar de la mujer casada y, por consiguiente, debe presumirse que el contratante actuaba no sólo en nombre propio, sino también en representación tácita de su esposa, por lo que no estamos ante un supuesto genuino de subrogación mortis causa y, en segundo lugar, que regirá lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en virtud de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de 1994, que sólo remite al artículo 16 de la misma en cuanto a procedimiento y orden de prelación.

Antes de la celebración del acto de la vista, se produjo la sucesión procesal de Dª Olga en la posición de Bretesa, SA.

2º) El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, según la cual, aunque la titularidad formal del contrato de arrendamiento correspondiera al marido, por la fecha de celebración del contrato, y al ser las nupcias anteriores al arrendamiento, la relación arrendaticia se entiende constituida en favor de ambos cónyuges y para el matrimonio, de modo que ambos consortes son cotitulares del contrato de arrendamiento, circunstancia que se mantiene al fallecimiento de uno de ellos, cuya posición sostenida como doctrina constante por la Sección juzgadora, que no es incompatible con el régimen de la subrogación de los artículos 24, 58 y concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , porque las normas sobre esta materia entre cónyuges son aplicables cuando el matrimonio es posterior al contrato de arrendamiento, y también lo es a la entrada en vigor de la Ley 14/1975, de 2 de mayo, o siempre que no pueda entenderse producida la existencia de una cotitularidad efectiva, no obstante su discrepancia con la titularidad formal por la interpretación de la intención de las partes acerca del elemento subjetivo del contrato.

B) Objeto de la litis.

El único motivo del recurso de casación acusa la infracción del artículo 16.3, en relación con la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y aduce la presencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala, contenida en las SSTS de 2 de mayo de 2008 y 3 de abril de 2009, donde se establece que no existe cotitularidad arrendaticia en los contratos celebrados entre los cónyuges, cuando sólo uno de ellos lo ha suscrito, porque producen efecto entre las partes contratantes y sus herederos y el derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido de la locación, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

El motivo es estimado.

C) Doctrina del Tribunal Supremo.

Como expone la sentencia recurrida, existía una discrepancia doctrinal y jurisprudencial respecto a la situación jurídica del cónyuge que, casado, formalizaba un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, cuando el otro esposo no lo suscribía.

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009, citada por el recurrente, (recurso de casación número 1200/2004) ha solventado estas discrepancias al declarar, como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento.

El fundamento esencial de esta decisión, posteriormente reiterada, (SSTS de 10 de marzo de 2010 y 24 de marzo de 2011), se encuentra en la naturaleza del contrato de arrendamiento, generador de derechos personales y celebrado entre dos partes, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario y, los derechos y obligaciones creados, afectan solo a las mismas y sus herederos.

Si el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación impuesto por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del vigente artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, de manera que cabe la sustitución de una de las partes del contrato por el óbito del titular, en aplicación de la normativa específica reguladora del arrendamiento.

Para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por remisión de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.

En este caso, producido el fallecimiento del titular del arrendamiento, no se hizo la notificación del óbito ni la petición de su subrogación por el cónyuge viudo, sino ya transcurridos los 90 días fijados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que impide la subrogación arrendaticia.

La STS de 22 de mayo de 2012, respecto a la subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU de 1964, ha declarado lo siguiente:

«A. La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los problemas relativos a la duración de los contratos y a la subrogación en los arrendamientos para uso de vivienda, introdujo una serie de complejas disposiciones transitorias. En concreto la DT Segunda LAU 1994, aparece bajo la rúbrica de «Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985», en cuyos apartados A) y B), respectivamente, se intenta dar solución a la determinación del régimen jurídico aplicable y al modo de extinción y subrogación de estos contratos. El apartado A) de la DT Segunda LAU de 1994, remite a la LAU 1964, para la regulación de los arrendamientos de vivienda con las modificaciones contempladas en la propia DT.

B. La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que «el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse». Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance del artículo 16.3 LAU de 1994. Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que, aun no cumpliendo estrictamente las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere el artículo 16.3 LAU de 1994.

El Tribunal Supremo ha indicado en su sentencia de 29 de enero de 2009 (RC 4132/2001), que en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT Tercera no ha establecido ninguna novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el artículo 58 LAU 1964 , la falta de notificación expresa del fallecimiento del arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU 1994, no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la DT Segunda LAU 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3 LAU 1994.

En aplicación de este artículo 16.3 LAU 1994 en relación a contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, la STS de 3 de abril de 2009 (RC 1200/2004) argumentó, para resolver sobre la naturaleza común o privativa de los arrendamientos de vivienda suscritos bajo la vigencia LAU 1964, constante la sociedad de gananciales, la necesidad de cumplir los requerimientos formales previstos en el artículo 16.3, LAU 1964. Así declara «para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU». Posteriormente la sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 2011, hizo suyos estos argumentos y declaró la extinción de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento. En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994, no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

D) Conclusión.

1º) La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso enjuiciado, exige la estimación del recurso de casación. La Audiencia Provincial ha declarado la validez de una subrogación, una vez entró en vigor la LAU 1994, bajo el único argumento de que el arrendador no ha tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de que la vivienda continuaba ocupada por quien fuera su esposa, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia.

Esta decisión no es conforme, con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.

2º) En el contrato de arrendamiento objeto del debate, sólo figuraba como arrendatario el marido de la demandada, sin que ésta, a la muerte de aquél, pusiera en conocimiento de la arrendadora tal circunstancia y su deseo de subrogarse en la posición de su esposo, dentro del plazo y en los términos exigidos por la legislación arrendaticia y, en consecuencia, procede revocar la sentencia impugnada y confirmar la dictada en primera instancia, lo que supone declarar extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda situada en la Calle Torres, nº 10, 2º, de Barcelona, por el fallecimiento de su titular, sin que haya lugar a declarar la subrogación de la demandada, por no haberse realizado dentro del plazo establecido, a quien se condena a su desalojo dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento.

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