Un copropietario tiene legitimación para solicitar la extinción del contrato del contrato de arrendamiento en su día concertado, aunque no sea firmante del contrato, siempre que no conste la oposición de los otros comuneros y lo haga en beneficio de la comunidad.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sec. 5ª, de 1 de febrero de 2022, nº 34/2022, rec. 446/2021, declara que un copropietario tiene legitimación para solicitar la extinción del contrato del contrato de arrendamiento en su día concertado, aunque no sea firmante del contrato, siempre que no conste la oposición de los otros comuneros y lo haga en beneficio de la comunidad.

Como recogíamos en la sentencia de esta Sección 5º de 13 de junio de 2018, en cuanto a la legitimación de los que ocupan la posición de parte demandante, copropietarios de la finca arrendada, para reclamar la extinción del contrato, decir que cuando en un proceso se ejercita la acción tendente a obtener la resolución del contrato de arrendamiento en su día concertado, está legitimado para ello no solo quien fue su firmante, sino quienes de él traigan causa, conforme al art. 1257 Código Civil, bien por ser los adquirentes de la cosa o del inmueble o los herederos de los obligados inicialmente o copropietarios del bien.

En cuanto a la legitimación de uno o varios de los comuneros para reclamar la extinción del contrato, estarán legitimados siempre que no conste la oposición de los otros comuneros y lo haga en beneficio de la comunidad.

A) En este sentido, la A.P. de Barcelona, Sec. 13 ª en su sentencia de 2 de Febrero de 2003, recoge la jurisprudencia sobre el tema:

“Es reiterada la doctrina jurisprudencial relativa a que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la Comunidad, para ejercitarlos o para defenderlos, siempre y cuando actúe en beneficio de ésta, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique (SSTS 16-7-1927 , 14-3-1953 , 13-3-1973 , 4-4-1974 , 13-2-1987, 20-12- 1989 , 22-5-1993 , 14-3-1994 , 16-4-1996 , 8-7-1997 ...) y ello como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC pero no puede hacerlo en beneficio o interés exclusivo o propio, siendo preciso que: 1.º El fundamento en el derecho material ejercitado, suponga el ejercicio de la acción en provecho común. 2.º Se pretenda un resultado provechoso para la comunidad. 3.º Ausencia de interés exclusivo (STS de 8-4-1992) de forma que, si actúa en interés suyo y no de la comunidad, carece de legitimación activa (STS de 13-2-1981) aparte de los posibles efectos de la cosa juzgada sobre los demás comuneros (litisconsorcio activo). Aquella doctrina jurisprudencial, sirve incluso en el ejercicio de la acción de desahucio (acto de administración mayoría del art. 398, STS 5-3-1982), pero si se pretende la resolución del arrendamiento de la que no deriva (o no se infiere) beneficio de la comunidad, faltará aquella legitimación, constando la oposición expresa o tácita, pero clara e indubitada, de los otros (SSTS 19-2-1974, 5-3-1982, 14-5-1985, 20-12-1989...); cierto que el TS en sentencia de 12-11-1971 excluye de la votación a efectos de mayoría (precisamente en el supuesto que contempla, contraposición de intereses entre un comunero y el resto, para prorrogarle el arrendamiento de la cosa común), al comunero que tenga un interés propio, y además no computa su parte a efectos de determinar dicha mayoría (con ello el comunero "no mayoritario" pudo decidir), pero si no se puede llegar a un acuerdo (aquí, para la resolución del arrendamiento), o éste (por ejemplo, no cobrar el alquiler, que se considera incluido en el sueldo o repartos que con periodicidad mensual o anual, se vengan efectuando) es gravemente perjudicial a los intereses de la cosa común, ha de acudirse al párrafo 3º del art. 398 (acudir al Juez para pedir que se adopten medidas sobre la administración), que incluye los supuestos en que concurre negativa a ocuparse de la administración, silencio o ausencia de los "demás" (en número suficiente para impedir la mayoría); claro es, si los "demás" (mayoría) se hubieren manifestado contra la propuesta, el recurso al Juez no ha de basarse en que no se alcanza mayoría, sino en que el acuerdo negativo de la mayoría es "gravemente perjudicial" a los interesados en la cosa común, con la carga de acreditar el "perjuicio" y su "gravedad", al condueño, en cuanto "interesado" en la cosa común"".

Más recientemente el Tribunal Supremo, al examinar los supuestos de acción de desahucio por precario ejercitada por un coheredero frente a otro de igual condición, ha señalado, en sentencia de 13 de junio de 2.012, que:

“Es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad (sentencias del Tribunal Supremo de 15 enero 1988, 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991, 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993, 14 marzo 1994, 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida -extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción.

En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular "de la relación jurídica u objeto litigioso".

Las Audiencias por su parte, se pronuncian en la mayoría de los casos en el sentido de que, salvo prueba por el demandado de que concurre oposición del resto de los comuneros o constancia de que la acción ejercitada no beneficia a la comunidad, la relación jurídico procesal en su vertiente activa está correctamente constituida por la demanda de uno o varios de los comuneros, sin que sea necesaria la concurrencia del resto. Así, se pueden citar entre otras, la SAP de Madrid de 21 de enero de 2016:

“El principio general dentro de la doctrina jurisprudencial es el de considerar que cualquier comunero está legitimado para ejercitar acciones que beneficien a la comunidad, excepto en aquellos supuestos en los que la acción no sea claramente beneficiosa para la comunidad, máxime si alguno de los comuneros no se muestra conforme con el ejercicio de la acción. En el mismo sentido la SAP de Cádiz de 18 de octubre de 2016.

No deben ser los actores los que acrediten que los demás coherederos se muestran favorables respecto al ejercicio de la acción cuando, por un lado, se trata de una acción dirigida a obtener la recuperación de la posesión de la finca, por expiración del plazo al denegar la prórroga, lo que se presume más favorable a los arrendadores, y de otro, porque no se ejercita la misma frente a la posesión de otro coheredero, supuesto en el que en principio cabe inferir una más que manifiesta y palmaria contraposición de intereses entre los coherederos.

Pero es que además en el caso de autos, ni el demandado ha acreditado (deber probatorio que le incumbe), que exista ese interés contrapuesto, es más no consta que haya tratado de demostrar que hay una oposición expresa o tácita, clara e indubitada a la acción, por lo que se debe presumir lo contrario máxime cuando no se pueden ignorar tres hechos inequívocamente probados; en primer lugar, que la arrendadora fallecida , ya anteriormente antes instó un procedimiento con idéntico propósito; en segundo lugar, que al igual que los actores los otros coherederos, curiosamente el mismo día que los demandantes, también le comunicaron al arrendatario, ad cautelam del resultado del anterior litigio su intención de explotar la finca directamente con el compromiso de hacerlo durante seis años, esto es, su voluntad de resolver y extinguir el contrato por igual causa que los apelantes, lo que es un signo inequívoco expresivo, por sí sola, de su voluntad contraria a la prórroga y de su anuencia o conformidad con la acción ejercitada; y, en tercer y último lugar, que al menos uno de los otros coherederos, conocedor de la existencia del litigio, ha presentado un escrito en este procedimiento para informarse de las rentas abonadas, y sin embargo no ha manifestado su oposición al mismo.

En suma, todo lo anteriormente expuesto no viene sino a confirmar que los actores actuando en beneficio de la citada comunidad ostentan legitimación activa para el ejercicio de la acción articulada”.

También la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2020 declara que:

"Es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación (sentencias del TS de 19 de mayo de 1984; 30 de mayo de 1986; 13 de febrero, 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987; 15 de enero de 1988; 17 de abril de 1990 y otras).

No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad.

Como dijimos en la sentencia del TS de 8 de abril de 1992, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor.

En el mismo sentido se pronunció la sentencia del TS de 24 de junio de 2004:

“Ciertamente no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la comunidad de la que forma parte. También se admite tal actuación en interés de todos pese a que éste no se haya indicado expresamente en la demanda, más para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida sólo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece".

(...) Reiteramos esta jurisprudencia nuevamente en las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre y de 21 de diciembre de 2006: "sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundara en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor".

B) Y si bien esta Sección 5ª, de la AP de Alicante en diferentes ocasiones ha declarado la falta de legitimación activa del condueño para demandar la resolución del contrato de arrendamientos, lo ha sido en supuestos en los que consta la oposición del resto de los condueños (Sentencia de 20 de mayo de 2016) o por no constar que se actúe en beneficio de dicha comunidad (Sentencia de 29 de enero de 2015) , lo que no es el caso, en el que no consta oposición del resto de los copropietarios (la renuncia al ejercicio de acciones no tiene por qué suponer la oposición a que otros las lleven a cabo) y la acción se desprende que es beneficiosa para la comunidad, dado que nos encontramos con un contrato celebrado en 2011, del que se dice que no se ha satisfecho cantidad alguna por el arrendatario en concepto de rentas o cantidades asimiladas. Además, el conjunto de los que sostienen dicha pretensión conforma la mayoría de participación en la propiedad de la misma.

Por ello, se ha de considerar que los demandantes tienen legitimación suficiente para el ejercicio de la acción, como también la tenía la inicial demandante, que expresó la posibilidad de llamar al proceso al resto de los comuneros.

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