La sentencia de la
Audiencia provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 20 de marzo de 2023, nº
171/2023, rec. 1142/2021, condena al pago al arrendatario de la tasa de recogida de
basuras o gestión de residuos domésticos ya que está pactado en el contrato de
arrendamiento que estará a cargo del arrendatario y estar perfectamente individualizada,
por lo que no infringe el art. 20.1 de la LAU.
Pues puede pactarse por
las partes que sean a cargo del arrendatario, los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización,
El art. 20.1 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece:
"Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".
A) Objeto de la litis;
la tasa de recogida de basuras o gestión de residuos domésticos.
La cláusula cuarta del
contrato de arrendamiento dispone:
"Serán por cuenta de la arrendataria, los gastos de consumos de electricidad, agua, gas, la tasa de recogida de basuras y cualesquiera otros inherentes al disfrute de la vivienda arrendada.
Será, por cuenta de la propiedad los impuestos de contribución de la finca (I.B.I), los gastos de la comunidad, así como otros impuestos especiales que se derivarán directamente de esta propiedad".
En relación al pago de
Tasas, la parte demandante acompaña un recibo de pago de Tasa por gestión de
residuos domésticos, incluida en el contrato de arrendamiento, por importe de
210,47 euros, y Tasa de precio público de servicio de prevención de incendios
forestales por importe de 20,23 euros, de 29 de septiembre de 2017, total
230,70 euros, documento 16, otro recibo relativo a la Tasa de precio público de
servicio de prevención de incendios forestales de 17 de septiembre de 2018, por
importe de 20,23 euros, documento número 17, y finalmente, un segundo
justificante de pago de la Tasa por gestión de residuos domésticos de 17 de
septiembre de 2018, que asciende a 210,47 euros.
El juez de primera
instancia ya ha deducido, de la cuantía reclamada por tasas por un total de
461,37 euros, la suma de 40,46 euros, al considerar que no se hizo constar por
escrito -tal y como exige el artículo 20.1 de la LAU- que sería de cuenta del
arrendatario el precio público del servicio de prevención de incendios
forestales, sin que quepa subsumir dicho precio público en la fórmula
estereotipada de " cualesquiera inherentes al disfrute de la vivienda
arrendada".
Por ello, reduce la
condena en este punto a 420,94 euros (461.37 euros - 40,46 euros).
B) Regulación legal.
Lo que pretende la
parte apelante es que, por aplicación del artículo 20.1 de la LAU, se deje sin
efecto el pago de la Tasa por gestión de residuos domésticos por no constar
especificada la suma de las tasas, arbitrios e impuestos a cargo del
arrendatario en el contrato de arrendamiento.
En relación con el
artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
que requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del
inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y
que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, es
doctrina reiterada de esta sala (sentencias de esta misma sección decimotercera
de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº
942/05, 101/06, 724/06, 779/08, 335/15, o Sentencia de la AP de Barcelona nº 777/16)
que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a
cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o
a sus accesorios; y que los gastos generales a los que se refiere este artículo
son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9,
regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, precepto
que se mantiene casi idéntico en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad
Horizontal, en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
Por lo que los
conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de
calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas
comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.
Por el contrario, hemos
dicho en las sentencias dictadas por esta A.P. de Barcelona, sección 13ª, de
31-03-2022, nº 171/2022, rec. 690/2021, A.P. de Barcelona, sec. 13ª, de
16-12-2021, nº 711/2021, rec. 224/2021, y A.P. de Barcelona sec. 13ª, de
11-05-2016, nº 213/2016, rec. 333/2015, que el artículo 20 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos no incluye conceptos como el de la tasa de basuras, o la
tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de
individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente
individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el
Ayuntamiento de TORDERA, para la vivienda sita en la Calle Torres nº 10, 2º
piso.
Pero, además, en el
presente caso, esta tasa sí está contemplada expresamente en el contrato de
arrendamiento por lo que no se ha conculcado el artículo 20 de la LAU.
A lo anterior cabe
añadir que, en cuanto a la tasa de basuras, el obligado tributario -
contribuyente- es el arrendatario, mientras que el arrendador es el sujeto
pasivo sustituto, con independencia de que se haya especificado o no en el
contrato (LHL artículos 20.4.s y 23.2.a) por lo que procede desestimar este
motivo de recurso.
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