La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, sec. 2ª, de 18 de julio
de 2003, nº 186/2003, rec. 179/2003, desestima el
recurso interpuesto por el demandado frente a la sentencia que estimó en parte
la demanda y declaró el desahucio por falta de pago de las rentas, pues para
que el arrendatario pueda desvincularse del contrato de arrendamiento ha de
hacer entrega fehaciente al arrendador de la posesión del inmueble arrendado,
no bastando su simple decisión de desocuparlo, por lo que en tanto en cuanto no
se produzca esa entrega seguirá obligado al cumplimiento de sus obligaciones.
Es decir, la obligación del pago de las rentas es la simple consecuencia
de la posesión, aún prolongada tras la extinción del contrato de arrendamiento
(Sentencia del T.S. de 17/3/92) y la obligación del arrendatario de abonar el
precio correspondiente a las rentas del tiempo durante el cual ocupo el local
arrendado).
Ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local
antes del término pactado, ni este dar por finalizado el arrendamiento
entregándole el local antes de la fecha final sin abono de las cantidades que
corresponderían al plazo fijado.
La desocupación del local arrendado no basta para liberar al arrendatario del pago de la renta, siendo necesario para que ésta cese que el arrendatario ponga el local a disposición del arrendador, de tal forma que éste recupere la posesión de la finca.
1º) Motivos del recurso.
1º) El recurso se interpone por error en la
valoración de la prueba, por cuanto no se ha tenido en cuenta el acuerdo verbal
por el que las partes resolvieron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento
en el mes de julio de 2002, habiendo cesado en la actividad con baja en el
Impuesto de Actividades Económicas el arrendatario en el mes de junio y el
local cerrado en el mes de mayo, siéndole remitida a la arrendadora la llave
por correo.
Acuerdo que consistió en la resolución anticipada del contrato que
vencía el 15/11/2002, con entrega del local unos meses antes, lo que
beneficiaba a la actora pues podía venderlo ya, libre de cargas, y al Sr.
Bernardo, al cesar en obligación de pago de la renta de los meses de abril a
junio que se entendían satisfechos con la fianza prestada, y que fue aceptado
por Dª Gloria que puso en el local el cartel “se vende”.
2º) El desarrollo argumental del motivo hace necesario recordar que como
esta misma Sala de la AP tiene declarado, auto de 29/6/00, y sentencia de 5/7/02, es la
disponibilidad de la cosa arrendada por el arrendador el dato decisivo a cuyo
tenor la obligación de pago de la renta subsiste y se extiende hasta el mismo
momento del desalojo o, en su caso, cumplimiento voluntario de la entrega por
parte del arrendatario.
Esta tesis tiene como finalidad que el arrendador quede indemne, a pesar
de la falta de la explotación de la cosa, percibiendo la renta que podía haber
obtenido durante el tiempo de la injusta ocupación, de la que debe responder el
locatario, como contrapartida al beneficio obtenido por el uso. Su fundamento
se encuentra en una especie de responsabilidad contractual derivada de la
resolución del arrendamiento (art. 1101 y 1124 C.C.) cuyas consecuencias sólo
cesan una vez producida la entrega de la finca.
3º) Doctrina jurisprudencial.
Es reiterada la jurisprudencia en este sentido -recuerde la sentencia de
la A.P. Cádiz de 7/4/2000- que determina que la obligación del pago de las
rentas es la simple consecuencia de la posesión, aún prolongada tras la
extinción del contrato (s. T.S. 17/3/92) y la obligación del arrendatario de
abonar el precio correspondiente a las rentas del tiempo durante el cual ocupo
el local arrendado y ello porque el art. 1561 C.C. le exige devolver la
cosa arrendada al concluir el arriendo.
Ello significa que será de cargo del arrendatario el pago de las rentas
devengadas hasta el instante de la devolución y ello aún en el caso de que se
haya extinguido legalmente el contrato locatorio. De otra parte, aunque no se
exija su acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la
consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, si es necesario
acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de
perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la
posesión suele coincidir con la devolución de las llaves.
En efecto ha de aplicarse lo dispuesto en el art. 1256 del C.C. que
determinaría que la validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse
al arbitrio de uno de los contratantes, principio que
se vulneraría si se permitiese a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su
conveniencia, sin haberse pactado nada sobre el particular, debiendo tenerse
igualmente en cuenta la fuerza obligatoria que para las partes tienen los
pactos libremente estipulados (arts. 1091, 1258 y concordantes).
En consonancia con lo anterior, la jurisprudencia en orden a los
contratos de arrendamiento ha señalado “la
ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o
extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una
o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna
cosa o a prestar algún servicio, art. 1254 C.C., y se perfeccionase por el mero
consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a
las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley,
art. 1258 C.C., teniendo, también, como dice el art. 1091 del CC sus
obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben
ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y,
por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo
de los contratantes, art. 1256 del CC, por lo que es evidente que ni el
arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término
pactado, ni este dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local
antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al
plazo fijado (Sentencia de la A.P. Almería de 6/7/2002).
En consecuencia, la decisión de abandono por parte del arrendatario no
vincula al arrendador, no siendo licita su postura, de sencillamente adoptar
una actitud pasiva, ya que en tanto no efectúe un acto positivo tendente a
entregar la posesión del local a su propietario, no podremos entender que el
contrato ha quedado roto. Ello supone, en
definitiva, que no basta la decisión del arrendatario de abandonar el local
para librarse del pago de las rentas, sino que para ello esa decisión se ha de
acompañar de un acto positivo, consistente en la efectiva entrega de la
posesión del local a su arrendador, bien personalmente o bien, ante su negativa
a aceptarla, mediante conducto notarial, o a través de cualquier otro medio que
deje constancias de su efectivo ofrecimiento y que por tanto, desde esa fecha
el local se encuentra a su efectiva disposición.
4º) Conclusión.
En el caso que nos ocupa la parte recurrente intenta acreditar ese
acuerdo verbal de resolución del contrato, por el cierre del local en el mes de
mayo 2002 (oficio Policía Local) y el cese en junio 2002 en la actividad que
desarrollaba en el local, dando de baja tal actividad en el Impuesto de
Actividades Económicas, pero es constante y pacífica la jurisprudencia (A.P.
Barcelona 3/12/99) al afirmar que la desocupación del local no basta para
liberar al arrendatario del pago de la renta, siendo necesario para que ésta
cese que el arrendatario ponga el local a disposición, de tal forma que éste
recupere la posesión de la finca, ante la discrepancia de las partes de la
fecha en que tal recuperación de la posesión tuvo lugar, la carga de la prueba
de la entrega de las llaves -o en su caso el ofrecimiento al arrendador y su
rechazo o devolución por parte del mismo- corresponde como hecho extintivo, al
arrendatario, pudiendo a este efecto utilizar cualquier medio de prueba
admitido en derecho que forme en el juzgador la convicción de que tal entrega
tuvo lugar.
Pues bien, no puede bastar la mera afirmación, carente de mayor prueba,
de ese acuerdo verbal y que se remitió la única llave -no resulta creíble que
el arrendatario no hiciera copia alguna- en un sobre “acolchado” que se
depositó en un buzón de correos, sin la mínima diligencia de hacer constar tal
envío por correo certificado con acuse de recibo.
En cuanto al anuncio de la venta por parte de la actora, esta admitió en
su interrogatorio de parte tal hecho, pero en modo alguno en los términos que
se pretende por la parte recurrente. Así preciso que la venta no se refería
solo al local sino a todo el edificio en su conjunto y el cartel no estaba
colocado en la parte del local, calle 000, sino en la vivienda calle 001, e
igualmente que tal anuncio se puso en el mes de septiembre, advirtiendo a los
interesados de la existencia de un arrendamiento en el local y de la pendencia
de su desahucio por falta de pago.
En definitiva, lo único que nos consta es que la demandada, aunque no lo
ocupara materialmente, siguió teniendo a su disposición el local pudiendo, a
diferencia del actor, entrar en él en cualquier momento.
5º) No hubo una resolución del contrato con puesta a disposición del
local mediante la entrega de llave.
Cuestiona, igualmente, el recurrente que el juzgador no admitiera en
base a las presunciones judiciales que prevé el art. 386 LEC., que hubo una
resolución del contrato con puesta a disposición del local mediante la entrega
de llave.
Esta alegación no puede prosperar. Es doctrina reiterada y constante que
el art. 1253 C.C. (actual art. 386 LEC.) autoriza al Juez más no le obliga, a
utilizar la prueba de presunciones, por lo que cuando el juzgador de instancia
no hace uso del mismo para fundamentar su fallo y si de lo que resulte de las
pruebas directas sobrantes en los autos, no resulta infringido dicho precepto
(ss. Del TS de 3/12/88, 21/12/90, 17/7/91 y 18/3/93) la censura del proceso
hermenéutico no es licito verificarla a través de la denuncia de la vulneración
de aquellos preceptos, aduciendo que el Juez de instancia debió seguir
aplicando dichos artículos en proceso presuntivo, pues no se infringe el precepto
por su no aplicación, máxime cuando los hechos que se declaran probados lo han
sido por pruebas directas y no hay necesidad de acudir al medio indirecto de
las presunciones (Sentencias del TS de 4/11/88, 2/11/89, 6/9/95).
6º) El local se puso a disposición del arrendador en la audiencia previa
del juicio, y no con la contestación a la demanda.
Por ultimo en la alegación cuarta discrepa de que el juzgador estimara
la puesta en posesión del local en el acto de la audiencia previa, cuando la
parte ya manifestó en la contestación a la demanda, presentada el día 29/11/02
que había desalojado el local y había entregado las llaves, por cuanto se
estaba poniendo de manifiesto que, para el caso de que no se acogiera cuanto la
parte exponía, el local se estaba poniendo a disposición de la arrendadora con
dicha contestación, por lo que el recurrente, subsidiariamente solicita, para
el caso de que no se acoja la resolución anterior de mutuo acuerdo, se declare
la puesta en posesión del local a la arrendadora con la contestación a la
demanda de fecha29/11/02.
Tal petición deviene inaceptable. El hoy recurrente en su contestación a
la demanda insistió en que el contrato se resolvió de mutuo acuerdo, poniendo
el local a disposición de la actora, quien lo aceptó y recibió las llaves en el
mes de julio, no adeudándose renta alguna y congruente con tal planteamiento en
el suplico solicitó la desestimación de la demanda en su integridad.
En el hecho 5 de la contestación se limitó a poner de manifiesto que el
local arrendado se encontraba a la entera disposición de la demandante, pero
insistiendo en que no podía hacer entrega de las llaves porque ya se habían
entregado en julio, omitiendo que, en todo caso, se hiciese la entrega material
por el juzgado, y no recogiendo en el suplico petición subsidiaria alguna en
tal sentido limitándose a aquel pronunciamiento absolutorio.
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