La extinción del contrato de arrendamiento determina automáticamente la extinción del subarriendo, como negocio jurídico accesorio que es del contrato principal de arrendamiento, pasando la subarrendataria a la posición de precarista.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sec. 9ª, de 9 de septiembre de 2022, nº 401/2022, rec. 898/2021, declara que la extinción del contrato de arrendamiento determina automáticamente la extinción del subarriendo, como negocio jurídico accesorio que es del contrato principal de arrendamiento, pasando la subarrendataria a la posición de precarista.

Resuelto el contrato de arrendamiento queda automáticamente extinguido el contrato de subarrendamiento, de tal manera que el arrendatario-subarrendador, carece de acción para reclamar a partir de ese momento, tanto la resolución por incumplimiento del subarrendatario y consecuente desahucio, como el precio del subarriendo. Pasando por tanto la arrendataria a la posición de precarista.

A) Regulación legal.

El artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento:

“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.

B) Objeto de la litis.

Se pretende por la demandante la resolución del contrato de subarriendo y la reclamación de cantidades correspondientes al impago de la renta del subarriendo concertado con la demandada. Oponiendo esta última que el propietario del local le comunicó que, según el contrato de arrendamiento, carecía la demandante de título para subarrendar el local. Por lo que considera que el contrato cuya resolución se pretende de contrario es nulo. Además, como la subarrendadora venía incumpliendo el contrato de arrendamiento por impago de rentas se decretó la resolución del mismo por Decreto de 11 de abril de 2021. Finalmente añade que procedió en fecha 1 de octubre de 2020 a celebrar contrato arrendamiento con el propietario del local, abonándole las rentas pactadas.

C) El subarriendo de local de negocio.

1º) Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:

1ª.- La del arrendador (o dueño) del local de negocio que celebra un contrato de alquiler del local con el arrendatario.

2ª.- La del arrendatario (se convierte en subarrendador) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrendatario.

Como vemos el arrendatario cuando se formaliza el subarriendo, por un lado, es arrendatario del contrato de alquiler del local y por otro es subarrendador respecto al subarrendatario.

Y en función de la doctrina de la relatividad de los contratos, artículo 1257 del código civil, es correcta la afirmación del tribunal de instancia cuando rechaza la nulidad que predica la parte demandada del contrato de subarriendo , puesto que el contrato celebrado por el propietario arrendador y la arrendataria subarrendadora reúne los presupuestos exigidos por el artículo 1261 del código civil, habiendo desplegado sus efectos válidamente entre ellos y, a su vez, el subarriendo respecto del que el propietario arrendador es tercero.

Sin perjuicio de la eventual resolución del contrato de arrendamiento a instancias del arrendador por causa de subarriendo inconsentido, acción no ejercitada. De modo que hasta que no se resuelva ese contrato de arrendamiento , el subarriendo subsiste, salvo que se haya pactado otro plazo temporal para su duración.

2º) Además en este caso concreto el subarriendo nunca sería un contrato nulo radical, artº 408 LEC, sino anulable, siendo necesaria la reconvención (aquí inviable por aplicación del artículo 438.2 párrafo segundo, en relación con artículo 249.1 de la LEC). Pues precisamente el artículo 32.1 de la LAU, lo que establece es que: " Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador .". Y aunque perfectamente puede pactarse lo contrario, artículo 1255 del código civil, al tratarse de arrendamiento para uso distinto del de vivienda , cual aquí sucede, la vulneración del pacto establecido, no encajaría en la prohibición del artículo 6.3 del código civil relativo a normas imperativas.

Pero incluso avanzando más en la cuestión, aunque se considerase nulo o anulable el contrato de subarriendo, seguiría subsistiendo la obligación de la subarrendataria de pagar las rentas derivadas de la ocupación, tal como entiende la STS de 14 de marzo de 2022: "... pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso”.

3º) Pues bien, esa resolución del contrato de arrendamiento de marzo de 2019, del que derivaba el subarriendo, se produjo por Decreto de 21 de abril de 2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 7, en virtud de demanda de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas. Resolución que fue la que, por imperativo legal, como luego veremos, supuso la automática extinción del subarriendo.

Por lo que vigente dicho contrato inicial de arrendamiento hasta abril de 2021, resultaba irrelevante que el propietario-arrendador, conminase a la subarrendataria para que dejase de abonar las rentas a la subarrendadora. Sin perjuicio de que la subarrendataria, por libre voluntad, decidiese celebrar un contrato de arrendamiento con aquél en octubre de 2020, dejando de pagar el precio del subarriendo. Contrato este último no oponible a la arrendataria inicial subarrendadora, que lo seguía siendo mientras no se resolviese legalmente su contrato de marzo de 2019, ni al subarriendo concertado por la misma con la demandada.

D) El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

No consideramos, por el contrario, que la resolución del contrato de arrendamiento no determine la ineficacia del contrato de subarrendamiento, ni prive a la actora de acción para reclamar a su amparo el pago del precio estipulado.

La extinción del contrato de subarriendo se produce, cuando previamente se ha resuelto el de arrendamiento del que proviene, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en el mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado.

De este modo la extinción del contrato de arrendamiento determina automáticamente la extinción del subarriendo, como negocio jurídico accesorio que es del contrato principal de arrendamiento, dependiendo la pervivencia del primero de la del segundo, como recogen, entre otras, las sentencias del TS de 24 de mayo de 1969 y 18 de marzo de 1961.

En este sentido posteriormente también la STS de 27 de junio de 1970: 

"... es doctrina reiterada de esta Sala en sentencias, entre otras de 15 de marzo y 9 de junio de 1951 y 27 de abril de 1954, que cuando se extingue el contrato de arrendamiento, se extingue el subarriendo de el derivado, por el principio jurídico fundamental, de que los derechos derivativos, no pueden tener mayor extensión que el originario”.

La STS de 1 de febrero de 1979: 

"... ha declarado esta Sala con reiteración que la sentencia firme de desalojo decretado contra el arrendatario por alguna de las causas establecidas en la legislación común, impone en su ejecución el lanzamiento de aquél y, en general, de todo el que se halle en posesión material de la cosa arrendada por título que dimane del primitivo contrato, por cuanto los derechos derivativos no ha de tener contenido de mayor extensión que la correspondiente al derecho del que traen causa como originario (Sentencias del TS de 10 de noviembre de 1949, 25 de octubre de 1955 y 30 de septiembre de 1958), criterio asimismo válido aún para las situaciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (sentencias del TS de 26, 28 y 29 de abril de 1952, 9 de mayo y 30 de septiembre de 1958, 25 de noviembre de 1959, 17 de octubre de 1961 y 16 de enero y 6 de octubre de 1964)”.

Y la sentencia del TS nº 156/1993, de 01/03/1993:

 "... como dice la sentencia de 22 de febrero de 1972, siguiendo una constante línea jurisprudencial y después de notar que el subarriendo no puede tener más extensión que da del arrendamiento de que deriva, por ser principio jurídico fundamental que los derechos derivativos no pueden ir más allá que los originarios, que "B) por lo tanto el contrato de subarriendo, por su propia naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la forma del de arrendamiento, sobre la cosa arrendada, y en consecuencia, no puede existir al extinguirse éste cualquiera que sea la causa de esa extinción, porque si por virtud del contrato de arrendamiento, se transmite al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto, y si éste puede a su vez transmitir tal posesión a los mismos fines, siempre que cuente con la autorización expresa y escrita del arrendador, se hace indudable que al ser por cualquiera de las causas que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario perdiera aquella posesión, ello ha de repercutir inmediatamente en la del subarrendatario, en el sentido de perderse la posesión de éste, con extinción del contrato de subarriendo. C) Que a ello no empece que sea la voluntad del arrendatario en poner fin al arriendo , para que el subarriendo se extinga y cualquiera que sea el tiempo en que la voluntad del arrendatario -subarrendador se produzca, desde ese mismo instante, se extinguirá el subarriendo, sin que a su titular le quede acción alguna para prolongar su existencia”.

La SAP de Madrid, sección 21 del 27 de enero de 2022 nº 8/2022:

"... debemos indicar que conforme se indica en el párrafo tercero del apartado 2 del art 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, "El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó", de forma que declarada la resolución del contrato de arrendamiento convenido con fecha 1 de Agosto de 1999 entre la Fundación Carmen y María José Godó, como arrendadora, y Dª Olga, como arrendataria, y ello en virtud de resolución dictada por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial a que nos referimos en el fundamento jurídico anterior, no cabe duda que fue en ese mismo momento cuando se extinguió el derecho de Odontología Reyes S.L.P, como subarrendataria, en relación con el local de negocio sito en la Avenida del Mediterráneo número 37, objeto del contrato de arrendamiento inicialmente referido y del contrato de subarriendo por tal entidad convenido, como subarrendataria, con la Sra. Olga, como parte subarrendadora.

La extinción del contrato de subarriendo pactado entre la Sra. Olga y Odontología Reyes S.L.P se produjo ex lege, por imperativo legal, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en él mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado .... fue la propia actividad desarrollada por Odontología Reyes S.L.P en el local a la misma subarrendado, al explotar la actividad de clínica odontológica bajo nombre comercial diferente de UNIDENTAL, concretamente bajo el nombre de Cielo Dental, lo que dio lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por ella pactado con Fundación Carmen y María José Godó, justificando en tal incumplimiento aquélla la acción resolutoria por la misma deducida en su demanda reconvencional, como ya el contrato de subarriendo referido se encontraba extinguido por expresa disposición legal desde el momento en que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento convenido entre la Fundación referida, como arrendadora, y la Sra. Olga, como arrendataria , ningún pronunciamiento procede efectuara la Juzgadora de instancia en relación con un incumplimiento contractual que pudiera justificar la resolución del contrato de subarriendo , en tanto que ya extinguido él mismo”.

La SAP de Pontevedra, sección 6, de 19 de septiembre de 2014 nº 531/2014:

 "... el recurrente señala que el hecho del cierre del local de negocio subarrendado impone, sin más y en virtud de la propia naturaleza del contrato, que el uso o disfrute resulte eficaz y real durante todo el tiempo pactado, de modo que llegado el plazo señalado, el mismo debe continuarse o prorrogarse por un plazo igual al de la interrupción...Y evidentemente mucho menos esa pretendida ampliación automática del contrato en virtud de la interrupción temporal del mismo puede erigirse en efecto o consecuencia del subarriendo , cuando precisamente el plazo de duración del mismo está indefectiblemente vinculado al del arriendo principal... .".

Y la SAP de Sevilla, sección 5 de 19 de marzo de 2014 nº 193/2014.

E) Conclusión.

De modo que resuelto el contrato de arrendamiento queda automáticamente extinguido el contrato de subarrendamiento, de tal manera que el arrendatario -subarrendador, carece de acción para reclamar a partir de ese momento, tanto la resolución por incumplimiento del subarrendatario y consecuente desahucio, pues ya se ha producido por imperativo legal (por decreto de 11 de abril de 2021 y la demanda se interpuso posteriormente en mayo de ese año), como el precio del subarriendo.

Pasando por tanto la arrendataria a la posición de precarista. Igual posición que hubiese correspondido a la subarrendataria, de no haber celebrado en octubre de 2020, ex novo , contrato de arrendamiento con el propietario del local.

En este sentido la SAP de Barcelona, sección 4, de 02 de febrero de 2016 nº 33/2016: "... Aunque hubiera existido el expresado subarriendo, que insistimos, no se ha probado, el mismo se habría extinguido en noviembre de 2011, con el fallecimiento de la arrendataria, y la continuidad en la vivienda habría sido a título de precario. ".

En esta tesitura, debe estimarse parcialmente el recurso, puesto que la subarrendadora, tiene derecho al cobro del precio del subarriendo hasta la extinción del mismo que, repetimos, se produjo el 11 de abril de 2021, debiendo descontarse este último mes de la reclamación efectuada, quedando en deber la suma de 4.148 euros, más el IVA correspondiente. Cantidad que debe sumarse a la ya reconocida en la instancia por impago de suministros por importe de 1222,23 euros.

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