La sentenciade la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 11 de octubre de 2022, nº
652/2022, rec. 619/2021, acuerda la resolución del contrato de compraventa
realizada porque se ha frustrado la causa del contrato por la resolución del
convenio urbanístico y la paralización de la tramitación del PGOU.
La mera facultad formal
de instar la tramitación de un plan de sectorización no altera la conclusión
sobre la frustración de la finalidad del contrato de compraventa.
Pues la aprobación del
Plan de Sectorización no dependía de la voluntad de la empresa demandante, sino
que su aprobación dependía del titular de la potestad administrativa del
planeamiento urbanístico, esto es el Ayuntamiento (en este caso, de Morata de
Tajuña), y de la Comunidad Autónoma que tiene que emitir los informes citados.
La actuación del
Ayuntamiento está realizada en virtud del imperium o prerrogativa propia de la
Administración municipal en ejercicio de las potestades urbanísticas que como
tal le corresponden, y del ius variandi que le atribuye la legislación de
contratos del sector público.
La restitución derivada
de la resolución del contrato por frustración de su causa debe limitarse a los
56.100 euros abonados con ocasión de la aprobación inicial del PGOU, con sus
intereses legales.
A) Resumen de antecedentes.
1.- Para la resolución
del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho
acreditados o no controvertidos en la instancia:
1.º) El 11 de julio de
2006, D.ª Santiaga, como vendedora, y Portobello Marbella, S.L. (en lo
sucesivo, Portobello), como compradora, suscribieron un contrato privado de
compraventa de una finca de olivar al sitio Las Cabezas, con una superficie de
9.350 m2 (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del
Rey). El contrato había ido precedido de otro de arras, entre las mismas
partes, de 27 de abril de 2005, prorrogado por otro de 9 de agosto de 2005.
El precio pactado en la
compraventa (estipulación segunda) fue de 224.000 (24 euros por m2), de los
cuales se abonaron primero 22.400 euros (10%), al firmar el contrato de arras,
otros 22.400 euros (10%) al tiempo de su prórroga, y después otros 11.200 euros
(5%) en el momento de la firma del contrato de compraventa. Además, en la
estipulación segunda del contrato , en cuanto al pago del resto del precio, se
pactó lo siguiente: (i) la cantidad de 56.100 euros (25%) serían abonados
"dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la
Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá
contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica
calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada
por la segunda parte [la compradora]"; (ii) otros 56.100 euros (25%) se
abonarían "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se
produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la
cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en
idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra
aceptada por la segunda parte"; y (iii) el resto del precio, es decir 56.100
euros (25%), se satisfaría "en el momento de otorgamiento de escritura
pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días
hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del
PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación
urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que
consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte
y a solicitud de ésta".
En el contrato se
pactaba igualmente (estipulación primera) que "la parte vendedora
conservará la posesión de las fincas hasta el otorgamiento de la Escritura
Pública".
En el Avance del PGOU,
aprobado el 30 de diciembre de 2004 y publicado en el BOCM y en el periódico La
Razón, el suelo figuraba como "urbanizable sectorizado".
2.º) El 9 de junio de
2004, el Pleno del Ayuntamiento de Morata de Tajuña acordó aprobar inicialmente
el Convenio Urbanístico de Planeamiento, suscrito con Portobello, para el
desarrollo de la zona denominada "Balcón de Morata de Tajuña".
Posteriormente, el 5 de octubre de 2004, el Pleno del Ayuntamiento acordó la
aprobación definitiva del referido Convenio.
En dicho Convenio se
hacía constar que, en el planeamiento vigente en el momento de su suscripción,
el terreno aparecía clasificado, en su mayor parte, como "suelo no
urbanizable común" (SNU); y en él se incluía el compromiso asumido por el
Ayuntamiento de delimitar, en el plan general en formación, un sector (Sector
SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".
3.º) El 28 de abril de
2006, se celebró un nuevo Pleno en el que se acordó la aprobación inicial del
Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Morata de Tajuña (integrado por la
parte urbanística, sus Estudios Sectoriales y las Ordenaciones Pormenorizadas
de los Sectores Residenciales SR-1, SR-2, SR-3 y SR-6, abriendo un periodo de
información pública de un mes, y solicitando los informes preceptivos, conforme
a la normativa sectorial).
4.º) El 19 de enero de
2009, el Pleno del Ayuntamiento acordó abrir un periodo de estudio y análisis
del contenido de los ajustes que habrían de ser introducidos en el PGOU a la
vista de los cambios legales y de estrategia política en materia de ordenación
del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de Madrid. En
concreto, adoptó el siguiente acuerdo:
"dar traslado al Equipo Redactor del Plan General de Ordenación Urbana del contenido de los ajustes que habrán de ser introducidos en el Plan General, una vez que han sido vistos y analizados los cambios en la estrategia política en materia de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de Madrid y que deberá ser tenida en consideración por el Ayuntamiento de Morata de Tajuña, desde abril de 2006 en que el PGOU fue aprobado inicialmente, en relación con los criterios básicos con los que deberán ser tenidas en consideración las nuevas directrices urbanísticas y su influencia sobre las propuestas del PGOU, y más concretamente en lo relacionado con el suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado residencial, industrial y terciario, con el objeto de someterlo a aprobación municipal y a un nuevo periodo de información pública, de forma previa a la continuación con la normal y preceptiva tramitación administrativa del mismo".
5.º) El 11 de febrero
de 2009, en cumplimiento del citado acuerdo, los técnicos del Ayuntamiento
emitieron un informe referido a la forma en que afectaban los ajustes que se
habían de introducir en el Plan General a los Convenios Urbanísticos de
Planeamiento y Adenda suscritos por el Ayuntamiento de Morata de Tajuña; en
este informe se estimaba inviable el cumplimiento por el Ayuntamiento de los
acuerdos establecidos en el convenio urbanístico de 2.004, y se advertía de
"la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad otorgada por el
Convenio y la Adenda", de tal forma que, según resulta de la transcripción
hecha por la Audiencia:
""El aprovechamiento urbanístico del sector resultante, cuya cuantificación no es posible determinarla actualmente, será diferente al establecido en el PGOU aprobado inicialmente, y la cesión del mismo será del 10% y no del 15%, ya que la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid impide expresamente que esa cesión pueda ser superior al 10%", quedando establecido "que el sector que recoja el PGOU no se ajustará en ningún caso al que el Ayuntamiento pactó incorporar, diferenciándose de éste en cuestiones sustanciales como la categorización del suelo y el régimen jurídico que le será de aplicación, la imposibilidad de incorporar la Ordenación Pormenorizada a la tramitación del PGOU, y la reducción de la edificabilidad", precisando que los ajustes que han de ser introducidos "se consideran como máximos, sustanciales y necesarios para la adaptación del sector aprobado inicialmente a los acuerdos adoptados por el Pleno Municipal, en virtud del interés general y de la potestad de planeamiento municipal para establecer su propio modelo de ocupación territorial"".
Y concluía que "los nuevos parámetros urbanísticos que tiene el sector difieren totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la Adenda, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y promover su ejecución, por lo cual se hace manifiestamente inviable el cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que deberá resolverlos".
6.º) A la vista del
citado informe, el 18 de marzo de 2009, el Pleno del Ayuntamiento, en sesión
extraordinaria y urgente, acordó iniciar el expediente de resolución del
Convenio Urbanístico y Adenda correspondiente al PGOU del Balcón de Tajuña.
Finalmente, en otra sesión extraordinaria del Pleno de 17 de agosto de 2009, se
adoptó el siguiente acuerdo:
"Resolver el
Convenio Urbanístico y Adenda, correspondientes al sector SR-6 "Balcón de
Tajuña" del PGOU, resolución justificada en razón del interés general,
todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector
Público (EDL 2007/175022) y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
(EDL 2001/34761), por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos
de las Administraciones Públicas ".
La resolución del
convenio supuso la devolución a Portobello de las cantidades que había
entregado al Ayuntamiento en cumplimiento del mismo, que ascendían a 1.760.000
euros.
7.º) Según
certificación de la secretaria general del Ayuntamiento de Morata de Tajuña, de
11 de abril de 2017, "con posterioridad a la aprobación inicial del
documento de Plan General de Ordenación Urbana, acordada en sesión del Pleno de
fecha 28 de abril de 2006, no se han introducido modificaciones ni ajustes en
dicho PGOU, estando desde esa fecha paralizada su redacción".
2.- El 16 de noviembre
de 2016, Portobello presentó demanda contra la Sra. Santiaga por la que
solicitaba la declaración de resolución del contrato de compraventa y la condena
a la restitución de la parte del precio pagado, más los intereses legales desde
que se produjo la frustración del contrato. La demandada se opuso y, a su vez,
formuló demanda reconvencional en la que solicitaba que se condenase a la
demandante al pago de la parte del precio pendiente más los intereses legales.
3.- El juzgado de
primera instancia desestimó la demanda presentada por Portobello y estimó la
demanda reconvencional. Argumentó, en síntesis, que no se había pactado ninguna
causa de resolución expresa en el contrato y que tampoco se ha producido ningún
incumplimiento de obligaciones impuestas a la vendedora que permitiese a la
compradora ejercitar la facultad de resolución del art. 1124 CC; y que había
sido la demandante la que impidió voluntariamente el cumplimiento de los hitos
urbanísticos previstos en el contrato al acordar con el Ayuntamiento la
resolución del convenio urbanístico firmado en 2004. En consecuencia, condenó a
la demandada en reconvención a abonar a la actora reconvencional la cantidad de
112.200 euros, más los intereses legales.
4.- Portobello
interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de
la actora y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia.
4.1. Primero constata
que los hechos se concretan "en la compra de terrenos por la entidad
Portobello Marbella, S.L. para el desarrollo urbanístico en el municipio de
Morata de Tajuña", lo que justifica que se llevaran a cabo multitud de
contratos como el de la litis y diversos procesos judiciales iniciados por la
promotora, por frustración de la causa del contrato , "una vez que por el
Pleno del Ayuntamiento se acordó el 17 de agosto de 2009 la resolución del
convenio urbanístico y adenda del sector R6 "Balcón de Tajuña""
del PGOU"; estos procedimientos han dado lugar a diversas resoluciones
judiciales con criterios dispares. Concreta el objeto de la acción ejercitada
en la resolución del contrato de compraventa , no por incumplimiento de la
vendedora, sino por alteración de la base del negocio, con frustración del fin
del contrato . A continuación, realiza una extensa exposición de la
jurisprudencia sobre la doctrina de la rebus sic stantibus , y destaca sus
premisas fundamentales: "a) alteración extraordinaria de las
circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las
concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante,
fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que
verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las
prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de
circunstancias radicalmente imprevisibles". Añade que, aunque la
jurisprudencia ha reconocido esta regla "siempre lo ha hecho de forma muy
cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los
contratos deben ser cumplidos"; que para que sea aplicable esta técnica de
resolución o revisión del contrato se exige entre otras condiciones "que
la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece
cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación
contractual "; y que "es condición necesaria para la aplicación de la
regla rebus la imprevisibilidad del cambio de circunstancias". Y al analizar
estos presupuestos, concluye que:
"[...] el hecho
alegado como determinante de la alteración de la base del negocio, la falta de
aprobación definitiva del PGOU de acuerdo al convenio suscrito por la actora
con el Ayuntamiento, no puede considerarse que sea una circunstancia que tenga
el requisito de la absoluta imprevisibilidad para quien precisamente se dedica
a la promoción inmobiliaria a tan gran escala abordando un proyecto de enorme
envergadura, pues se mantiene que se llegaron a gestionar derechos de 2
millones de metros cuadrados, y que por tanto sin duda ha de ser conocedor de
los avatares por los que puede pasar la aprobación de un PGOU en el que
participa desde el principio como motor de desarrollo del planeamiento
urbanístico del sector denominado "Balcón de Morata de Tajuña",
conociendo todo el complejo desarrollo hasta la definitiva aprobación que
lógicamente puede frustrarse, cual ocurre en este caso y en otros muchos
desarrollos urbanísticos más aun en la época de la fuerte crisis económica
iniciada en el año 2007.
"Desde el punto de
vista objetivo no creemos que concurra el requisito de la imprevisibilidad
absoluta para un operador prudente que además es un profesional en el sector
que nos ocupa y que por tanto conoce el riesgo de la dilación o de la falta de
aprobación del Plan que se pretende desarrollar".
Después, la Audiencia
añade que "nada impedía que la circunstancia de que no se aprobara
definitivamente el Plan se hubiera llevado al contrato que nos ocupa a fin de
causalizar el referido contrato y vincular a esa contingencia a los vendedores
de los terrenos que la actora adquiría para su posterior desarrollo
urbanístico, mediante la expresión de dicha causa o por la integración de
condiciones que vincularan a las partes y establecieran las consecuencias de su
falta de cumplimiento. Pero nada de esto se hizo constar en el contrato ".
Insiste en que "ni en el contrato de arras (...) ni en el de compraventa
(...) se establece condición alguna, sino que se fija el precio final, a 24
euros metro cuadrado [...]"; y que no hay datos de que "el vendedor
conociera la posibilidad resolutoria, ni que se vinculase la compra a la
aprobación definitiva del Plan, ni que esa supuesta causalización le fuera
explicada de algún modo".
Y a la vista de todo
ello concluye que:
"La aplicación de
la anterior doctrina al caso ahora enjuiciado, (...), ha de llevar a rechazar
todos los motivos del recurso, pues al margen de algún error material que pueda
contener la sentencia apelada lo cierto es que la valoración que hace de la
prueba es acorde al criterio del tribunal, de forma que su respuesta es
adecuada a la valoración conjunta de la prueba y ha de ser ahora confirmada con
desestimación del recurso, tanto en lo que atañe a la demanda como a la
reconvención pues el rechazo a la resolución del contrato ha de permitir el
cumplimiento definitivo del mismo, habiendo quedado sin efecto el plazo
establecido al no cumplirse los hitos tenidos en cuenta en ese aplazamiento que
ha de quedar sin efecto".
B) Objeto de la litis.
1º) En el caso de la
litis, lo pretendido en la demanda era la declaración de resolución del
contrato por frustración de su causa al devenir inviable la realización de la
finalidad de urbanización y edificación del suelo comprado, y no su revisión
por alteraciones fácticas imprevisibles en el momento de la celebración del
contrato . Por ello, la actora no fundó su pretensión en la doctrina rebus si
stantibus, sino en la jurisprudencia sobre la frustración de la causa del
negocio jurídico, por no poder destinar el terreno adquirido a los usos
urbanísticos que causalizaron la compraventa.
2º) Es cierto, como
también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de
abril), que el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación
jurídica alegada por las partes, puesto que el segundo párrafo del art. 218.1
LEC dispone que:
"El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".
Ahora bien, esta
facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el
límite de no alterar de la causa de pedir ( STC 9/1998, de 13 de enero, y las
que en ellas se citan; y sentencia de esta sala 52/2018, de 1 de febrero). Y
esto es lo que sucede en este caso, pues la Audiencia no da respuesta a la
petición de resolución del contrato por frustración de su causa, sino que
aplica una jurisprudencia sobre una doctrina distinta ( rebus sic stantibus,
destinada al reequilibrio prestacional del contrato por alteración
extraordinaria e imprevisible de las circunstancias), no invocada por ninguna
de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, y
desestima la acción ejercitada por la falta de concurrencia de los requisitos
exigidos para la aplicación de dicha doctrina.
Como ha declarado el
Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la incongruencia en la
sentencia del TS nº 9/1998, de 13 de enero:
"Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido ( ultra petitum) o algo distinto de lo pedido ( extra petitum ), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes". [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia ".
El principio iura novit
curia no permite al tribunal la aplicación de preceptos o doctrinas no
invocados y que se refieren a una causa de pedir no esgrimida. En suma, la
fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y
debatido en el proceso (sentencias del TC nº 180/2011, de 17 de marzo, 52/2018,
de 1 de febrero, y 706/2021, de 19 de octubre), e incurre en el defecto de
incongruencia denunciado en el motivo.
3º) La consecuencia es
que debemos estimar este primer motivo del recurso extraordinario de infracción
procesal y, sin necesidad de analizar el segundo motivo, dejar sin efecto la
sentencia de la Audiencia y dictar una nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado
como fundamento en el recurso de casación, conforme a la disposición final
decimosexta, apartado 1, regla 7.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
C) Asunción de la
instancia. Nueva sentencia.
Las consecuencias
resolutorias de la frustración causal de la compraventa por la inviabilidad de
la finalidad pretendida de la ejecución de los proyectos inmobiliarios,
conforme al destino urbanístico previsto para la finca.
1º) Delimitación del
objeto del proceso y de la controversia. Marco normativo aplicable, situación
jurídico-urbanística de la finca y regulación negocial prevista en el contrato
de compraventa.
1.1. En la demanda se
ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa de una finca
ubicada en el sector SR-6, denominado "Balcón de Morata de Tajuña",
celebrado el 11 de julio de 2006.
En esa misma fecha: (i)
la clasificación urbanística del suelo en el ámbito del citado sector,
correspondiente a la finca litigiosa, conforme a las Normas Subsidiarias del
Planeamiento, era la de "suelo no urbanizable común"; y (ii) se
encontraba vigente el convenio urbanístico de planeamiento suscrito el 27 de
octubre de 2004 (y su adenda de 13 de diciembre de 2004) entre el Ayuntamiento
de Morata de Tajuña y Portobello, en el que el Ayuntamiento asumía el
compromiso de delimitar, en el plan general en formación, un sector (Sector
SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".
1.2. A la fecha del
contrato de compraventa se encontraba vigente (en lo que aquí interesa, en su
redacción original) la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad
de Madrid. El art. 13.1 de esta Ley (bajo el epígrafe "clases de suelo y
categorías") disponía que "El planeamiento general clasifica el suelo
del término municipal en todas o algunas de las siguientes clases: a) Suelo
urbano/ b) Suelo urbanizable/ c) Suelo no urbanizable de protección". A su
vez, el art. 15, en relación con el suelo urbanizable, disponía:
"1. Tendrán la
condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general
adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no proceder
serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y podrá ser
objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras
formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los términos que
dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que
reglamentariamente se establezcan.
"2. El
planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda, todas
o alguna de las siguientes categorías primarias:
"a) Suelo
urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general
prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales
efectos, se dividen en recintos denominados sectores.
"b) Suelo
urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a la
clase de suelo urbanizable".
1.3. El régimen
transitorio de la citada Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, preveía, en lo que
ahora interesa, lo siguiente:
(i) Disposición
transitoria primera ("Régimen urbanístico del suelo"):
"La clasificación
del suelo y el régimen urbanístico de la propiedad de éste regulados en la
presente Ley serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a los planes y
normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
[...]
"b) Al suelo
urbanizable programado y al suelo apto para urbanizar se les aplicará el
régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable sectorizado.
"c) Al suelo
urbanizable no programado y al suelo no urbanizable común se les aplicará el
régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable no
sectorizado.
"A estos efectos,
en tanto no se adapte el planeamiento general, el aprovechamiento unitario
aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los aprovechamientos tipo
de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes o, en su defecto, el
aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del
Municipio. En caso de no existir suelo clasificado como urbanizable o apto para
urbanizar, no podrán promoverse Planes de Sectorización hasta que el
planeamiento general se adapte a esta Ley".
(ii) Disposición
transitoria tercera ("conservación de instrumentos urbanísticos"):
"1. Todos los
Planes de Ordenación Urbanística y los proyectos técnicos para su ejecución
material aprobados definitivamente al momento de entrada en vigor de la
presente Ley mantendrán su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en las
disposiciones transitorias de la presente Ley.
"2. Los proyectos
de Planes Generales de Ordenación Urbana o de Normas Subsidiarias del
Planeamiento Municipal así como sus modificaciones o revisiones, que en el
momento de entrada en vigor de la presente Ley, habiendo cumplido los trámites
exigidos por la legislación aplicable, estuvieran ya aprobados provisionalmente
y estuvieran pendientes únicamente de su aprobación definitiva, podrán ser
objeto de ésta conforme a la legislación a tenor de la cual fueron elaborados,
siéndoles de aplicación, una vez aprobados, la regla del número anterior.
"3. Los
instrumentos de planeamiento de desarrollo que a la entrada en vigor de la
presente Ley estuvieran en trámite y contaran con la aprobación inicial,
mantendrán su tramitación y se resolverán conforme a la legislación a tenor de
la cual fueron elaborados.
"4. Los proyectos
de Planes de Ordenación Urbanística o de modificación o revisión de los mismos,
cuyo procedimiento de aprobación, estando en tramitación, no hubieran alcanzado
al tiempo de entrada en vigor de la presente Ley el estado a que se refiere el
número anterior, sólo podrán aprobarse definitivamente una vez adaptados en los
términos del número siguiente.
"5. No obstante lo
dispuesto en los dos primeros números, los Planes de Ordenación Urbanística en
ellos previstos deberán adaptarse a esta Ley en el plazo de dos años a contar
desde su entrada en vigor. La adaptación podrá limitarse a la clasificación y,
en su caso, calificación del suelo, determinación de los coeficientes de
edificabilidad, aprovechamientos urbanísticos unitarios y usos admisibles y
delimitación de áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores para el
desarrollo urbanístico, así como fijación de los requisitos y condiciones de
dicho desarrollo. Transcurridos los dos años, el Gobierno de la Comunidad de
Madrid, previo requerimiento al Ayuntamiento concediendo un nuevo e
improrrogable plazo de dos meses para que adopte acuerdo de formulación del
Plan General, podrá sustituir al Ayuntamiento para elaborar, tramitar y aprobar
la adaptación, por cuenta de este último".
1.4. El art. 56 de la
Ley 9/2001 preveía que "cuando los trabajos de elaboración de un
instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo
que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la
ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos
que se regulan en este artículo". De conformidad con lo previsto en el
Convenio urbanístico de 2004, el Avance del PGOU de Morata de Tajuña, aprobado
el 30 de diciembre de 2004, incorporó la clasificación del suelo del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña") como suelo "urbanizable
sectorizado".
1.5. En ese marco
legislativo y urbanístico (derivado del citado convenio y de la tramitación en
la fase de "Avance" del plan general de ordenación urbana del
municipio), se suscribió el contrato litigioso, contrato que contenía tres
estipulaciones. Por la primera, las partes acordaban la compraventa de la
finca, libre de cargas y arrendamientos, y la conservación de la posesión por
la parte vendedora hasta el otorgamiento de la escritura pública. En la tercera
se pactaba la distribución de los gastos derivados del otorgamiento de la
escritura y de la plusvalía. Y en la segunda, se pactaba literalmente lo
siguiente:
"SEGUNDA. - El
precio de esta compraventa es de 24 euros por metro cuadrado, lo que asciende a
224.400 euros. La segunda parte tiene el derecho a proceder a medir la finca,
por medio de topógrafo, antes de la firma de la escritura pública. Caso de que
la segunda parte no haga uso de esta facultad, previo a tal otorgamiento, en
caso de discrepancia de superficies se estará a lo establecido en el Código
Civil. Dicho precio se satisface de la siguiente forma:
"- La cantidad de
44.880 (20%) CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA euros que ya ha sido
abonada antes de este acto, como consta en el contrato de arras antes
mencionado, cuyo importe forma parte desde este momento del precio de esta
compraventa.
"- La cantidad de
11.220 (5%) ONCE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS euros se abona en este acto, cantidad
que completa el 25% de la compra y que la parte compradora reconoce recibir
mediante cheque nominativo, cuya copia queda unida a este contrato .
"- La cantidad de
56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros, que será abonada dentro de los 90
días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del
PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación
urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que
consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte.
"- La cantidad de
56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros, que será abonada dentro de los 90
días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Provisional
del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la
calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a
la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda
parte.
"- El resto, es
decir la cantidad de 56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros, que será
abonada en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa,
hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha
en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del término de Morata de
Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se
adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u
otra que sea aceptada por la segunda parte y a solicitud de ésta".
1.6. En abril de 2006
el Ayuntamiento acordó la aprobación inicial del PGOU, conforme a lo previsto
en el convenio y en el Avance. Sin embargo, por las razones antes expresadas,
en agosto de 2009 acordó resolver el Convenio Urbanístico y Adenda
correspondientes al sector SR-6 "Balcón de Tajuña" del PGOU, al
amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público (EDL
2007/175022) y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre (EDL 2001/34761),
por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las
Administraciones Públicas . En consecuencia, desde la aprobación inicial del
PGOU en abril de 2006 no se ha producido ninguna modificación en el plan, y
desde esa fecha "está paralizada su redacción", según informe de la
secretaría general del Ayuntamiento.
2º) Jurisprudencia
sobre la resolución por incumplimiento y frustración de la finalidad del
contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos.
2.1. Dado que la
controversia, delimitada por los escritos rectores de la demanda y la
reconvención y por lo que es objeto del recurso de apelación, y las respectivas
contestaciones, debe girar sobre si en el caso concurre causa suficiente para declarar
la resolución del contrato litigioso por frustración de su causa o finalidad,
como consecuencia de las descritas circunstancias urbanísticas que han afectado
a la finca vendida, debemos partir de la jurisprudencia elaborada por esta sala
en relación con la resolución de los contratos conexos con posteriores
desarrollos urbanísticos. Recientemente la sala de lo Civil del Tribunal
Supremo ha tenido ocasión de resumir y sistematizar esta jurisprudencia en su
sentencia TS nº 123/2022, de 16 de febrero, que ahora en lo menester
reproducimos.
2.2. La resolución por
incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o
presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia
793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia del TS nº 383/2010,
de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del
contrato , para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de
la contraria". Según la STS nº 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que
"el hecho objetivo del incumplimiento no esté justificado o producido por
causa imputable al que pide la resolución".
2.3. Un supuesto claro
de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega
de la cosa vendida en el contrato de compraventa . Esto ocurre efectivamente si
se da el caso de aliud pro alio . Como dicen las sentencias del TS nº 1023/2000,
de 16 de noviembre, y nº 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno
incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido
para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la
insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que
dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia del TS nº 95/2010, de 25 de
febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud
pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a
lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una
insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato
".
2.4. Las consecuencias
de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de
las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el
contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el
objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es
efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató , pero la parte que lo
sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias.
Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor)
el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de
esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y
1101 del Código Civil (sentencia del TS nº 793/2012, de 21 de diciembre). Así
sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en
cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya
realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el
carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual
de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación
urbanística de la finca (Sentencia del TS nº 226/2013, de 12 de abril).
2.5. La excepción de la
doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las
contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en
que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la
finca (Sentencia del TS nº 317/2015, de 2 de junio), o el aleas o incertidumbre
sobre el resultado de una recalificación de los terrenos (Sentencia del TS nº 514/2010,
de 21 de julio).
2.6. La doctrina
jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para
su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima la resolución,
ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por
imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias
licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de
cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior
obtención de licencia no conste expresamente en el contrato , si su falta
constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente
convenida).
La sentencia del TS nº
706/2012, de 20 de noviembre, compendia los precedentes en que se ha fijado esa
doctrina:
"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato , sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad (STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.
"Dice la sentencia del TS núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".
2.7. Esta doctrina
jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la
ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia del TS
nº 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las
prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a
contratar . Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación
común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y
que les ha determinado a concluir el contrato ; y del lado objetivo, en la
circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para
que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes -
pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella
sentencia:
"la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato , ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".
2.8. Este es el marco
jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver el recurso a la vista de
las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de casación y su
contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas tres: (i) si el contrato se
causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta
clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de
"urbanizable sectorizado"; (ii) si la finalidad del contrato
(vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la finca) se ha
frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son
compatibles con la finalidad contractual ; y (iii) si esa frustración de la
finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado
de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de
planeamiento de 2004.
3º) Sobre la
interpretación del contrato y su causalización en atención al destino
urbanístico de la finca.
3.1. La recurrente
discrepa de la interpretación del contrato realizada por la Audiencia en la
medida en que excluye la causalización en relación con la aprobación del PGOU,
que infiere de la estipulación sobre el pago del precio.
3.2. La tesis de la
recurrente en cuanto a la causalización del contrato litigioso es correcta,
como ya declaramos en las sentencias del TS nº 484/2022, de 15 de junio y
488/2022, de 21 de junio, en relación con dos supuestos sustancialmente iguales
al de la presente litis. El contrato, al regular el intercambio prestacional
en su estipulación segunda, vincula claramente los sucesivos desembolsos
(después de los pagos realizados a la firma de las arras y su prórroga - 20% -
y del contrato de compraventa -5%-) a las distintas fases de la tramitación del
procedimiento del PGOU, subordinando el pago del 75%, fraccionado en tres
partes iguales, a la aprobación inicial, provisional y definitiva del Plan, a
partir de cuyos hitos debía realizarse el correspondiente abono en un plazo de
90 días hábiles, y bajo la condición de que "la calificación urbanística
de la finca que se adquiere sea idéntica calificación (sic) a la que consta en
el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte".
Siendo así que esta clasificación en el Avance, como se ha dicho, era la de
"suelo urbanizable sectorizado".
La vinculación entre la
compraventa y la aprobación del PGOU con el citado contenido, resulta también
coherente con otras dos previsiones de la reglamentación contractual: (i) la
conservación por la vendedora de la posesión de la finca hasta el otorgamiento
de la escritura pública; y (ii) la fijación del otorgamiento de la escritura
pública en el momento del último pago, que, a su vez, se hacía coincidir con la
aprobación definitiva del PGOU, en la que debía figurar la clasificación de la
finca en los términos previstos en el Avance (suelo urbanizable sectorizado).
3.3. En un supuesto que
guarda similitudes con el presente, en la sentencia del TS nº 258/2013, de 24
de abril, esta sala declaró que, a la hora de determinar el objeto del contrato
, éste no era solo las fincas adquiridas, sino también su volumen de
edificabilidad, conforme a una determinada catalogación urbanística, razón por
la cual se condicionaba el otorgamiento de la escritura a la aprobación
definitiva del correspondiente plan urbanístico:
"Por ello, en éste
[el contrato ], se subordina el otorgamiento de la escritura a la aprobación
definitiva del Plan, para evitar sorpresas indeseadas, como las luego
acaecidas. Es decir, el volumen de edificabilidad no era una cuestión
intranscendente, pues las partes convinieron que hasta la aprobación definitiva
del Plan no se otorgaría la escritura, como forma de asegurar la realidad
jurídico-urbanística de lo comprado".
Y en aquel caso, como
en éste, no se pactó una condición resolutoria explícita (art. 1114 del CC),
"pues no se trataba de resolver un contrato en base a un suceso que de
acaecer debía provocar la extinción del mismo, sino que las partes pactaron que
lo comprado, como objeto, eran las fincas con el estatus jurídico-urbanístico
[...]". Y concluye:
"En conclusión,
procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron frustradas las
legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del contrato ,
malogrando el fin del mismo, la frustración del fin del contrato que a veces se
expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o
aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin
práctico (Sentencias del TS de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991,
15 de junio y 2 de octubre de 1995), aun cuando fuese por causa ajena a la
voluntad de los vendedores, al no entregar estos el objeto convenido".
3.4. Del mismo modo, en
la sentencia del TS nº 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que
"resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos
de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas
fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento
urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes". También en
ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran
los que se derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que
había sido publicado por el Ayuntamiento, en el cual se incluían los terrenos -
rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como
integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso
de permuta ), "venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos
concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente
no fueron cumplidos". De ahí deduce la citada sentencia del TS nº 706/2012,
de 20 de noviembre, que "la parte demandada no pudo entregar lo que había
sido objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las
características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el
contrato ".
Y concluye que "lo
verdaderamente ocurrido es que existe una imposibilidad sobrevenida de
cumplimiento", pues la demandada no podía "entregar el terreno en las
condiciones urbanísticas previstas en el contrato y que se integraron en la
causa del mismo [...]".
Esta misma sentencia del
TS nº 706/2012 vincula también esta imposibilidad de cumplimiento sobrevenido
con la doctrina sobre la inhabilidad absoluta del objeto para su destino:
"Naturalmente la
entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye
un supuesto en el que se legitima la resolución [...] La inhabilidad del objeto
para su destino puede ser también sobrevenida (STS de 20 abril 1994, sobre
finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias naturales
deviene inútil).
"La denegación de
la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad
sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del
contrato , sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ([...]
STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que
permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La falta de
obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento
-aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende
naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en
contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial".
La imposibilidad
sobrevenida, concluye la sentencia, "lleva inexorablemente al
incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más
propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los
efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la
resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses
correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente
resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo
1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124 del
CC, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato
y del precio con sus intereses".
Como declaró esta sala
en la sentencia del TS nº 1037/2003, de 11 de noviembre:
"ante el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil, una serie de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: [...], porque ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte".
3.5. La misma sentencia
del TS nº 706/2012 reitera la doctrina contenida en la STS nº 417/1995, de 8
mayo, que vincula la doctrina de la imposibilidad (en ese caso por no poder
obtener una licencia urbanística) con la de la frustración de la finalidad
negocial y con la motivación causal implícitamente pactadas ("eventualidad
frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la
motivación causal para la compradora)".
Doctrina que conecta
con la relativa a la admisión de las condiciones tácitas, que más recientemente
reiteró la sentencia del TS nº 126/2016, de 3 de marzo, al rechazar una
alegación basada en la supuesta exigencia de que las condiciones suspensivas
deben ser expresa e inequívocamente manifestadas, planteamiento que descarta la
sala:
"Tanto la doctrina
como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su sentido
auténtico de los artículos 1113 y siguientes del CC, que sean presuntas. Pero
sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias del Tribunal Supremo de 5
diciembre 1953 y 31 marzo 1964. Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran
como doctrina que "aunque no resulta preciso que se mencione la palabra
condición, ésta sólo cabe entender que se pactó cuando del contenido
contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente, la intención de
los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento
futuro e incierto". Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación"".
La misma doctrina se
refleja en la sentencia del TS nº 226/2013, de 12 de abril, que descarta la
existencia en este tema de "un criterio de interpretación rígido o
sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara
y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del
elemento condicional en el contrato celebrado ".
La misma sentencia
precisa que:
"la condición como
elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses
dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la
propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de
su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del
contrato celebrado ".
3.6. En este sentido,
conforme a esta jurisprudencia, también resultó desacertada, por incoherente,
la sentencia de la Audiencia Provincial cuando argumentó que "nada impedía
que la circunstancia de que no se aprobara definitivamente el Plan se hubiera
llevado al contrato que nos ocupa a fin de causalizar el referido contrato y
vincular a esa contingencia a los vendedores de los terrenos que la actora
adquiría para su posterior desarrollo urbanístico, mediante la expresión de
dicha causa o por la integración de condiciones que vincularan a las
partes", pues de una correcta interpretación del contrato , tanto literal
como sistemática, eso es precisamente lo que resultaba pactado.
3.7. La conclusión que
se extrae de todo lo anterior es que la interpretación jurídica del contrato
que postula la recurrente, al apreciar su causalización, en atención al destino
urbanístico previsto para la finca comprada y la subordinación de los sucesivos
pagos del precio aplazado a los distintos hitos de la tramitación del PGOU y a
su concreto contenido en cuanto a la clasificación del suelo, como se ha
adelantado, es correcta y conforme con la jurisprudencia reseñada.
D) Sobre la frustración
de la causa del contrato por la resolución del convenio urbanístico de 2004 y
la paralización de la tramitación del PGOU.
1º) Como hemos dicho
supra, la clasificación del suelo en el ámbito del sector SR-6 ("Balcón
de Tajuña"), en el año 2006 en que se firmó el contrato, era "no
urbanizable común". Esa misma clasificación es la actual, sin perjuicio de
que conforme a los arts. 13 y 15 y disposiciones adicionales primera y tercera
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dicha
categoría de suelo equivalga, dentro de las clases previstas en esa ley, a la de
"suelo urbanizable no sectorizado".
El art. 22 de esa Ley
incluye entre los derechos de los propietarios de suelo urbanizable no
sectorizado el de "a) Promover la sectorización de sus terrenos y, para
ello, el Plan de Sectorización, cuya aprobación supondrá la adscripción de los
mismos al régimen urbanístico del suelo urbanizable sectorizado". De este
precepto no cabría deducir que no se haya producido una frustración definitiva
de la finalidad del contrato , por considerar que dependería de la voluntad de
Portobello, como propietario, la promoción de la sectorización de los terrenos,
y así obtener los derechos reconocidos a la propiedad de los suelos urbanos no
consolidados (art. 21.1). Lo que comprendería el derecho de instar la
aprobación del planeamiento de desarrollo, instar la delimitación del
correspondiente ámbito de ejecución, llevar a cabo la actividad de ejecución y
participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de
beneficios y cargas, etc. (art. 18).
2º) Este planteamiento,
como ya advertimos en las sentencias del TS nº 484/2022, de 15 de junio y
488/2022, de 21 de junio, no sería correcto. En primer lugar, la equivalencia entre
la clasificación del suelo prevista en las Normas Subsidiarias de Planeamiento
(vigentes en la fecha del contrato y también en el de la demanda, como
consecuencia de no haberse aprobado el nuevo PGOU) entre "suelo no
urbanizable común" y "suelo urbanizable no sectorizado" no da
lugar a una reclasificación automática del suelo, en el sentido de que la
propia disposición transitoria primera de la Ley 9/2001, que prevé esa
equivalencia de regímenes jurídicos, exige la adaptación previa del
planeamiento general, e impone la limitación de que en caso "de no existir
suelo clasificado como urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse
Planes de Sectorización hasta que el planeamiento general se adapte a esta
Ley". Adaptación de los planes a la Ley que no consta se haya realizado en
este caso, a pesar del transcurso del plazo de dos años previsto para ello en
la disposición transitoria tercera de la ley.
3º) En segundo lugar,
lo que reconocía a los propietarios del suelo el art. 22 de la Ley 9/2001 es
una facultad para "promover" el Plan de Sectorización, en el marco de
la regulación sobre la actividad del planeamiento urbanístico del art. 5 de la
Ley.
Este precepto, tras definir la potestad de planeamiento como "una potestad
administrativa cuyo ejercicio corresponde a la Administración urbanística que
la tenga atribuida" (apartado 1), reconoce a los "sujetos
privados" una participación en el ejercicio de la potestad de planeamiento
mediante: (i) "la formulación de iniciativas y propuestas, incluso en
forma de proyectos de instrumentos de planeamiento, en los casos en que así
esté expresamente previsto en la presente Ley"; y (ii) "la
intervención en los procedimientos de aprobación de los instrumentos de
planeamiento mediante sugerencias y alegaciones".
A continuación de lo
cual la norma aclara que:
"La formulación de
iniciativas y propuestas, así como la de sugerencias y alegaciones, en ningún
caso genera derecho a obtener su aprobación o estimación, pero sí a un
pronunciamiento motivado sobre las mismas" (apartado 4).
Es decir, se trata de
meras facultades de proponer, sugerir o alegar, sin derecho alguno a obtener
aquello que se propone o sugiere, sino tan solo a obtener un pronunciamiento
motivado, en su caso, sobre su desatención o desestimación.
4º) En tercer lugar, un
Plan de Sectorización requería, además, conforme a lo previsto en los arts. 56,
57 y 58 de la reiterada Ley 9/2001, la emisión de un informe preceptivo de
análisis ambiental de la Comunidad de Madrid y "los informes de los órganos y
entidades públicas previstos legalmente como preceptivos o que, por razón de la
posible afección de los intereses públicos por ellos gestionados, deban
considerarse necesarios", además de toda la documentación prevista en el
art. 46 (memoria, estudio de viabilidad, estudios sectoriales, etc.).
Por tanto, la
aprobación del Plan de Sectorización no dependía de la voluntad de la
demandante, sino que su aprobación dependía del titular de la potestad
administrativa del planeamiento urbanístico, esto es el Ayuntamiento (en este
caso, de Morata de Tajuña), y de la Comunidad Autónoma que tiene que emitir los
informes citados.
Si el titular de la potestad administrativa de planeamiento lo que ha decidido
es la resolución del convenio urbanístico de planeamiento en que se contemplaba
la clasificación del suelo incluido en el ámbito del sector SR-6 ("Balcón
de Tajuña") como "urbanizable sectorizado" y la paralización de
la tramitación del PGOU en que así debía reflejarse (sin que se haya producido
ninguna modificación en el procedimiento de su aprobación desde 2006), y ello
por acoger el criterio del informe de los técnicos del Ayuntamiento de 11 de
febrero de 2009 sobre "la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad
otorgada por el Convenio y la Adenda", provocada, a su vez, entre otros
motivos, por la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001, del
Suelo de Madrid, y por "los cambios en la estrategia política en materia
de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de
Madrid", resulta patente que la mera facultad formal de instar la
tramitación de un plan de sectorización no altera la conclusión sobre la
frustración de la finalidad del contrato de compraventa.
E) Sobre el carácter
unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del Ayuntamiento.
1º) Tampoco puede
desvirtuar la conclusión anterior la pretensión de atribuir carácter bilateral
o de mutuo acuerdo a la decisión del Ayuntamiento de resolver el convenio
urbanístico de 2004 suscrito con Portobello. El Ayuntamiento adoptó el 18 de marzo
de 2009 la resolución de iniciar el expediente de resolución del convenio y de
su adenda "en razón de los informes jurídicos, económicos y técnicos
municipales recabados por tal motivo, resolución justificada en razón del
interés general, todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, LCSP y
por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas
", y posteriormente acordó la resolución en un nuevo acuerdo del Pleno de
la Corporación el 17 de agosto de 2009, cuyo primer punto decía:
"Desestimar las alegaciones presentadas durante el periodo de información
pública, toda vez que las mismas no desvirtúan los razonamientos y argumentos
de esta Administración justificativos del ius variandi en ejercicio legítimo de
la potestad urbanística".
Resultan muy
significativas las explicaciones que, en la sesión del Pleno del Ayuntamiento
de 18 de marzo de 2009 en que se adoptó el acuerdo de iniciar el expediente de
resolución, se ofrecieron por el Alcalde para justificar la urgencia del
acuerdo:
"La razón fundamental de la urgencia es la que hemos venido argumentando desde el principio, una vez que el Ayuntamiento ha tomado la decisión firme de cambiar el PGOU en algunos sectores (el que en este caso nos ocupa es el sector SR-6), está claro que el convenio y la addenda no se iban a poder cumplir y, por lo tanto, desde ese momento el Ayuntamiento sabe que tiene en su poder un dinero que no le corresponde tener. Si no toma los medios inmediatamente para devolverlo supone que el Ayuntamiento se está lucrando de un dinero que no le pertenece, y eso está dentro del supuesto del enriquecimiento ilícito de una Administración.
"Por lo tanto estamos ante la típica situación en la que, en estos momentos, cualquiera de las dos partes puede tomar la iniciativa "contra" la otra. Y no es lo mismo que actúen ellos y el Ayuntamiento tenga que defenderse, que si es el Ayuntamiento el que toma la iniciativa y resuelve de oficio el convenio-addenda, adelantándose a esa situación. Cuando una administración actúa de oficio, con justificado interés público, en razón de la facultad que le es propia del " ius variandi”, en la resolución del contrato (convenio-addenda), a la otra parte le quedan pocos recursos para oponerse-defenderse-atacar, es decir quien tiene tomada la posición más "cómoda" es el Ayuntamiento. La facultad del "ius variandi" hace que el Ayuntamiento pueda cambiar o resolver un contrato de forma unilateral, siempre con razones justificadas de interés público, dejando prácticamente "indefenso" al contratista, cosa que nos interesa muchísimo para que el Ayuntamiento "sufra" lo menos posible en todo este proceso. Se trata de minimizar los riesgos a correr y los daños que se podrían sufrir".
2º) Queda claro, pues,
que se trata de una actuación realizada en virtud del imperium o prerrogativa
propia de la Administración municipal en ejercicio de las potestades
urbanísticas que como tal le corresponden, y del ius variandi que le atribuye
la legislación de contratos del sector público. En concreto, el art.
232 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público,
entonces vigente, atribuía a la Administración, además de las facultades de
interpretación y modificación del contrato, la de "d) Acordar la
resolución de los contratos en los casos y en las condiciones que se establecen
en los artículos 245 y 246", como causa de resolución distinta de la del
"mutuo acuerdo entre la Administración y el contratista", que preveía
la letra c) del art. 206.
3º) El hecho de que en
el trámite de audiencia, durante la tramitación del expediente de resolución,
Portobello no formulase una oposición expresa a la resolución o no iniciase un
procedimiento judicial de impugnación contra la misma una vez adoptado el
acuerdo, ni convierte la resolución unilateral en resolución de mutuo acuerdo,
ni es reprochable a la vista de la especial regulación de esa prerrogativa
legal de las Administraciones públicas en que se concreta el ius variandi, que
permite esa resolución unilateral. La parte antes transcrita del acta de la
sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de 2009 es muy explícita sobre
el limitado margen que el ejercicio de esa prerrogativa le dejaba a la
demandante y de la dificultad objetiva para la prosperabilidad de cualquier
impugnación contra la decisión municipal de resolución del convenio.
La jurisprudencia de la
Sala Tercera de este Tribunal Supremo avala esa interpretación también cuando
el ius variandi se aplica en el ámbito urbanístico, por el carácter
generalmente discrecional de las potestades administrativas en esta materia. Así, en la sentencia
de 14 de febrero de 2007 (recurso 5245/03 ), se dilucida si unos terrenos que
estaban clasificados como urbanizables no programados, respecto de los cuales
había llegado a aprobarse provisionalmente el Programa de Actuación
Urbanística, podían después, a través de la Revisión aprobada del Plan General
de Ordenación Urbana y el Plan Especial de Ordenación y Protección del Conjunto
Histórico-Arqueológico de Mérida, clasificarse como no urbanizables. La Sala
Tercera declara que:
"No es necesario traer a colación en extenso la conocida doctrina jurisprudencial sobre el significado y límites de aquel denominado "ius variandi" atribuido al planificador urbanístico. Baste recordar aquí que la Revisión del Planeamiento anterior constituye, no sólo una potestad, sino incluso un verdadero deber administrativo cuando las circunstancias concurrentes así lo demanden en aras de la mejor satisfacción de los intereses generales; [...] y que, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades de contenido indemnizatorio que puedan derivarse, ni tan siquiera los derechos adquiridos constituyen obstáculo al ejercicio racional y no arbitrario de esa potestad, como tampoco lo constituyen los convenios que la Administración haya podido concluir con los administrados, ni el estado de ejecución en que se encuentren los anteriores instrumentos de ordenación". Y a continuación subraya el carácter discrecional de esa potestad:
"Es doctrina absolutamente consolidada de esta Sala que el ejercicio del ius variandi que compete a la Administración urbanística en la ordenación del suelo, es materia en la que actúa discrecionalmente -que no arbitrariamente- y siempre con observancia de los principios contenidos en el artículo 103 de la Constitución; de tal suerte que el éxito alegatorio argumental frente al ejercicio de tal potestad, en casos concretos y determinados, tiene que basarse en una clara actividad probatoria que deje bien acreditado que la Administración, al planificar, ha incurrido en error, o al margen de la discrecionalidad, o con alejamiento de los intereses generales a que debe servir, o sin tener en cuenta la función social de la propiedad, o la estabilidad y la seguridad jurídicas, o con desviación de poder, o falta de motivación en la toma de sus decisiones; directrices todas ellas condensadas en el artículo 3 en relación con el 12 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 1976 (Sentencias del Tribunal Supremo, entre muchísimas otras, de 30 abril y 13 julio 1990, 3 abril, 9 julio, 21 septiembre, 30 octubre y 20 diciembre 1991, 27 febrero, 28 abril y STS de 21 octubre 1997 y las en ellas citadas)".
Doctrina reiterada en
las sentencias de la Sala Tercera del TS de 24 octubre 2007 (recurso 6578/03 ),
31 de octubre de 2007 (recurso 6498/03) y 2 de marzo de 2011 (recurso 5989/06
).
F) Conclusión.
1º) La consecuencia de
todo ello es que debemos estimar el recurso de apelación de Portobelo, revocar
la sentencia de primera instancia y, en su lugar, estimar la demanda y declarar
la resolución del contrato litigioso, con las consecuencias restitutorias y de
pago de intereses allí previstas, sin perjuicio de lo que más adelante diremos
al analizar el alcance objetivo de las cantidades que han de ser restituidas.
2º) Determinación de
las cantidades que deben ser objeto de restitución.
1) Conforme al art. 1303,
aplicable a la resolución de los contratos a falta de previsión expresa en el
art. 1124 CC (sentencias del TS nº 1189/2008, de 4 de diciembre, 706/2012, de
20 de noviembre, y 123/2022, de 16 de febrero), "declarada la nulidad de
una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que
hubiesen sido materia del contrato , con sus frutos, y el precio con los
intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".
En particular, respecto
de las situaciones de imposibilidad sobrevenida, declaramos en la sentencia del
TS nº 706/2012, de 20 de noviembre:
"La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".
Ello es así, como
explica la sentencia del TS nº 1037/2003, de 11 de noviembre, porque, si bien
tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no
significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya
había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte
del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a
cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha
devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las
prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".
En otros términos, la
resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las
prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas (sentencia del
TS nº 380/2010, de 22 de junio).
2) Ese efecto restitutorio se caracteriza por las
notas de la reciprocidad y la integridad. A ambas notas nos referíamos en las
sentencias del TS nº 716/2016, de 30 de noviembre, y 867/2021, de 15 de
diciembre, al afirmar:
"los
desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido
carecen de causa o fundamento jurídico ( sentencia núm. 613/1984, de 31 de
octubre); por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el
art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la
restitución".
Esa nota de la
integridad, en vía de principios, también debe predicarse de los casos de resolución
derivada de una imposibilidad sobrevenida que frustre la causa y finalidad del
contrato . Ahora bien, la extrapolación de esa doctrina a un caso como el
presente debe hacerse en sus justos términos en un doble sentido. Por un lado,
en los casos en que no haya mediado en puridad un incumplimiento resolutorio en
que haya intervenido dolo o culpa (art. 1101 CC), sino una imposibilidad
sobrevenida por causa ajena al deudor (arts. 1182 y 1184 CC), la restitución no
comprende, además, la obligación de indemnizar los daños y perjuicios. Como
declaramos en la sentencia del TS nº 972/2006, de 9 de octubre:
"la sentencia
recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso, que no
puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de
resolución que configura el artículo 1124 del Código civil, pues, en puridad,
no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida
fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución
solicitada, ante la frustración del fin del contrato , pero no justifica la
indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal
prevista , precisamente, para el supuesto de incumplimiento".
En segundo lugar, la
obligación de restitución está vinculada a la existencia de unos
desplazamientos patrimoniales que, al haberse realizado en ejecución de un
contrato resuelto, carecen de causa o fundamento jurídico.
3) Esto último sería lo
sucedido en el presente caso en relación con el pago del 25% del precio
previsto a la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (en la que se
contemplaba la clasificación del suelo litigioso como "urbanizable
sectorizado").
Sin embargo, no puede
decirse lo mismo respecto de las cantidades que se abonaron con ocasión de la
firma del contrato de arras de 27 de abril de 2005 y su prórroga de 9 de agosto
de 2005 (44.880 euros) y de la firma del contrato privado de compraventa de 11
de julio de 2006 (11.220 euros), pues respecto de esas cantidades no se estableció
evento condicionante alguno en el contrato , de forma que su pago no se vinculó
a la causa negocial ligada a la clasificación y desarrollo urbanístico del
sector en que se ubicaba la finca y sus consiguientes posibilidades
edificatorias.
En este sentido resulta
muy significativo que el contrato de arras que precedió al de compraventa, al
regular el precio en relación con la facultad de la compradora de medir la
exacta superficie de la finca, se aludiese como límite temporal para dicha
facultad el del "vencimiento del ejercicio de la opción". Esa mención
debe ser puesta en conexión con el pacto de diferimiento del otorgamiento de la
escritura pública a un momento posterior a la aprobación definitiva del PGOU y
con la retención de la posesión de la finca por el vendedor. De esa
configuración negocial de las obligaciones de las partes en el contrato ,
resulta que éste incluía una primera fase que venía a actuar funcionalmente
como un derecho potestativo de opción de compra, respecto del cual los pagos
realizados con ocasión de la firma de los contratos privados de
"arras" y de "compraventa", al margen del nomen iuris , se
configuraban como pagos de la prima que retribuía el citado derecho de opción,
sin perjuicio de que, como es habitual en la práctica negocial, esos pagos se
imputasen al pago del precio de la compra, como pagos anticipados, en el caso
de consumarse la venta.
4) Esta interpretación,
además, viene avalada por las siguientes razones:
(i) responde al
criterio hermenéutico del art. 1284 CC conforme al cual "si alguna
cláusula del contrato admitiere varios sentidos, deberá entenderse en el más
adecuado para que produzca efectos";
(ii) aunque la
literalidad de la cláusula en la que se cita "el ejercicio de la
opción" no es clara, pues presupone la existencia de una facultad de
opción que no se regula de forma expresa, conforme al art. 1288 del CC, esa
falta de claridad "no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado
la oscuridad"; siendo así que no resulta controvertido que el contrato se
redactó por el comprador;
(iii) el hecho de que
en relación con esos tres primeros pagos (del 10%, 10% y 5% del precio) no se
previese en el contrato , a diferencia de los otros tres últimos, su
vinculación a los distintos hitos de tramitación y aprobación del PGOU supone
que respecto de aquellos la compradora asumía el riesgo de que el objeto de la
venta resultase finalmente inhábil para la finalidad pretendida. El objeto
resultó efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte
que lo sufre (la compradora) habría conocido y aceptado estas posibles
contingencias en relación con esos primeros pagos, conforme a la asignación o
distribución del riesgo derivado del contrato respecto de las incidencias de la
tramitación urbanística de la finca (Sentencia del TS nº 793/2012, de 21 de
diciembre). Por ello, el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al
pacto de opción ni al precio o prima fijado por la misma; como ha señalado la
doctrina, la eficacia propia de la resolución de la liberación de las
prestaciones que no se hubieren realizado y la restitución de las que se
hubieren realizado, no debe comportar per se la pérdida de la vigencia del
resto de las previsiones del contrato (cláusulas sobre incumplimiento, sobre
solución de conflictos - elección de foro, elección de normativa aplicable -,
compromiso arbitral, u otras); y
(iv) como en otros
precedentes (Sentencia del TS nº 226/2013, de 12 de abril), este criterio se
apoya también en el carácter profesional del comprador (promotora inmobiliaria)
y en la ausencia en una regulación contractual de condiciones o previsiones
relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca respecto de
esos primeros pagos del precio.
3º) En consecuencia, la
restitución derivada de la resolución del contrato por frustración de su causa
debe limitarse a los 56.100 euros abonados con ocasión de la aprobación inicial
del PGOU, con sus intereses legales.
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