Los propietarios de los locales deben de contribuir a los gastos derivados de la sustitución de ascensores pues la exoneración del pago prevista para los mismos en los estatutos es únicamente para los gastos ordinarios pero no para los extraordinarios.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 10 de octubre de 2019, nº 531/2019, rec. 2693/2016, condena a los propietarios dueños de los locales a contribuir a los gastos derivados de la sustitución de ascensores, pues la exoneración del pago prevista para los mismos en los estatutos es únicamente para los gastos ordinarios pero no para los extraordinarios, más cuando resulta necesaria dicha sustitución.

En los estatutos solo se exoneraba a los locales del inmueble de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, dado que la exención no era genérica.

A) Antecedentes.

1º) Acciones ejercitadas y sentencia de Primera Instancia.

El presente recurso trae causa de la demanda ejercitada en la que se impugnaban tres juntas de propietarios en los que se acordaba la sustitución de los ascensores con distribución de los costes en función de las cuotas de participación de cada propietario, alegando que son propietarios de la planta baja, careciendo de acceso al portal y, por tanto, a ninguno de los ocho ascensores de la finca.

Por el juez de primera instancia se estimó la demanda ejercitada, al considerar que no resultaba acreditada la necesidad de la sustitución integra de los ascensores acordada en las juntas impugnadas.

2º) Sentencia de segunda instancia.

Formulado recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios, la sala de apelación estimó el recurso, con desestimación de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda.

Considera la Sala que quedó acreditada la necesidad de sustitución de los ascensores, con la finalidad de adaptarlos a la nueva normativa y por su antigüedad.

La Audiencia Provincial tiene en cuenta que, además, el art. 28 de los estatutos dice que "las plantas NUM002 y NUM003, mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores , no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor " interpreta que la exención se contrae a los gastos ordinarios y que la sustitución es un gasto extraordinario, que es una mejora necesaria y que todos deben pagar.

3º) Recurso de casación.

El recurso de casación se funda en seis motivos: el primero, por infracción del art. 1281 CC, por considerar que la interpretación realizada por la sala de apelación de la cláusula de exoneración de los gastos relativos al ascensor contenida en los estatutos de la comunidad vulneraría el citado precepto, pues de su interpretación literal se desprendería que los copropietarios afectados no estarían obligados a satisfacer los gastos de conservación de los aparatos elevadores, en atención al hecho no cuestionado de que nunca harían uso de portal, escaleras, ni ascensores ; el segundo, por infracción del art. 9 LPH, por entender que el deber de contribución a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble cedería en los casos en los que el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad se recogen exenciones en favor de algunos pisos o locales por su especiales características, cuestión que no se habría discutido en la instancia; el tercero, por infracción del art. 9 LPH, y jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, por considerar la sentencia impugnada que la sustitución de la cabina sería un gasto ordinario, de reparación o mantenimiento, y no extraordinario; el cuarto, por infracción del art. 9 LPH, por jurisprudencia contradictoria entre las Audiencias Provinciales, que considerarían que la sustitución del ascensor no podría suponer una mejora o incremento de valor a quien no puede usar de este servicio; el quinto, por infracción del art. 9 LPH, por jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, en relación a la exoneración de los gastos del servicio de ascensor en relación a su no uso; y el sexto, por infracción del art. 9 LPH, por la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales, en relación a la exoneración de los gastos del servicio de ascensor en relación a su no uso, en el sentido de que dado que los recurrentes no usarían el servicio de ascensor , la exoneración contenida en los estatutos debería de ser interpretada en el sentido de eximirles todo gasto respecto al mismo.

B) En la sentencia de la Audiencia Provincial se declaró:

"En el caso concreto, de la prueba practicada resulta que la empresa encargada del mantenimiento del ascensor en el edificio, Zardoya Otis, recomendó la sustitución completa o modernización por fases del ascensor dada la antigüedad, obsolescencia y desgaste padecido en alguno de los elementos originales que lo componen, como puede ser el cuadro de maniobra, conexionado eléctrico, pulsadores de planta, etc., amén de la subsanación de las deficiencias expresadas en el acta de inspección emitida por la entidad colaboradora de la Junta de Andalucía, y llevado tal asunto al orden del día de la junta de 26 de noviembre de 2008, y planteada al doble opción: 1.ª reparación y adaptación del ascensor y normativa, según el acta de inspección, por importe de 9.835,77 euros, IVA incluido, y 2.ª sustitución del ascensor por importe de 32.826,84 euros IVA incluido, los propietarios asistentes decidieron tras el debate y explicaciones la sustitución total aprobándose el 2.º presupuesto más 2.000 euros más para que la cabina sea de cinco personas, lo que queda corroborado con la testifical del administrador.

"Por tanto, a la vista no sólo de la necesidad de adaptar el ascensor a la normativa sino también de la antigüedad del mismo, según se manifestó en juicio, 38 años, no puede considerarse que la decisión adoptada de sustitución sea una mejora o innovación no exigible, a la vista del importe dela reparación, casi un tercio del valor de un ascensor nuevo y la necesidad de seguir efectuando nuevas reparaciones y adaptaciones con el consiguiente devengo de gastos extraordinarios, sin que el ascensor antiguo reparado asegurara un adecuado servicio al inmueble en cuanto a seguridad, habitabilidad y accesibilidad" (folios 30 y 31).

"En el presente caso por parte de éste el Tribunal se considera que las documentales expuestas con anterioridad revelan la necesidad de que la Comunidad llevase a cabo la sustitución de los ascensores, y que la misma no obedeció a un simple capricho o deseo de la Comunidad de Propietarios, sin incluir a los titulares de los locales de negocio, discrepándose de la valoración efectuada en cuanto a la prueba en la sentencia recurrida, pues de dicha documental así se desprende, visto su contenido, en relación también con la antigüedad de los ascensores. Incluso, se valora lo expuesto en el párrafo final del tercer fundamento de derecho de la resolución impugnada (folio 466), en cuanto que el empleado de la entidad Otis manifestó que había apreciado un agotamiento de las máquinas y que había que corregir los mecanismos, con independencia de que la Juez a quo apreciase por su manifestación que no se apreciaba que la Comunidad estuviese abocada a un cambio íntegro, pues el conjunto documental expuesto revelaba una valoración distinta, que también viene adverada por el propio administrador de la Comunidad Propietarios, al que se refiere la juzgadora de instancia, en el sentido de que se refirió a que existía una genérica recomendación de sustituir los ascensores por las empresas consultadas, así como que había un mal funcionamiento de ellos" (folio 34).

C) Estatutos de la Comunidad.

"Artículo 16.º- Se considera gastos comunes de todo el inmueble: a).- Los de reparación, conservación, sustitución, mejora, decoración, mantenimiento y limpieza de los elementos, servicios e instalaciones comunes, ... e).- Los relativos a la limpieza, ordinarios de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor .

"Artículo 17.º- La contribución a los gastos se hará de acuerdo con las siguientes normas: Primera.- Los gastos comunes del inmueble corresponderán a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación. Segunda. - Las mejoras útiles o suntuarias acordadas por los propietarios de una sola escalera del inmueble se satisfarán por los propietarios de la misma en proporción a su cuota de participación en conformidad con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Tercera. - Las plantas NUM002 no pagarán los gastos del apartado e) del artículo 16.

"Artículo 18.º- No excluirá de participar en los gastos el no uso de un servicio o departamento o su renuncia. El administrador presentará dentro de los cinco días primeros de cada mes al presidente los recibos con detalle de los gastos devengados en la mensualidad vencida, para que autorice su cobro. La Junta de Propietarios, por mayoría de acuerdo con la norma 2.ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, podrá acordar la constitución de un fondo de reserva hasta la cuantía promediada del presupuesto de gastos de un trimestre, fijando la entidad bancaria en que se ingresará el depósito en forma de c/c independiente. Para el cobro de las cantidades debidas a la comunidad, ésta contará con los procedimientos y privilegios establecidos por la Ley; pero el retraso en el pago, por más de un mes, sin necesidad de otra intimación que la notificación del recibo causará en el moroso, a favor de la comunidad, un interés del diez por ciento anual de las cantidades adeudadas.

"[...] Artículo 28.º- Las plantas NUM002 y NUM003, mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación y consumo de energía eléctrica de los mismos, incluidos en el apartado e) del artículo 16.º".

D) Decisión de la sala.

Esta sala debe partir en sus razonamiento de la necesidad de sustitución de los ascensores por su agotamiento, antigüedad y ausencia de garantías sobre su seguridad, cuestiones declaradas probadas en la sentencia recurrida y que no han sido objeto de recurso a través del recurso extraordinario por infracción procesal (art. 469 LEC).

En la sentencia recurrida se parte de la exoneración para los dueños de los locales, en los estatutos, de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, en particular en su art. 28, el cual establece: "Las plantas NUM002 y NUM003, mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación y consumo de energía eléctrica de los mismos, incluidos en el apartado e) del artículo 16”.

Esta Sala ha venido declarando en STS nº 678/2016, de 17 de noviembre:

"Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias del TS de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

"Esta sala en sentencia del TS nº 427/2011, de 7 de junio, rec. 2117/2007, declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

"En el mismo sentido la sentencia del TS nº 342/2013, de 6 de mayo, rec. 2039/2009 y núm. 678/2016, 17 de noviembre, rec. 3263/2014".

Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que, si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios.

Por lo expuesto, la interpretación que se hace de los estatutos en la sentencia recurrida es racional, lógica, ajustada a derecho y concorde con la doctrina jurisprudencial, al entender que en los estatutos solo se exoneraba de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, por lo que procede desestimar el recurso, dado que la exención no era genérica.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935