1º) Para saber si concurre
causa suficiente para declarar la resolución del contrato litigioso por
frustración de su causa o finalidad, como consecuencia de por la resolución del
convenio urbanístico y la paralización de la tramitación del PGOU que han
afectado a la finca vendida, debemos partir de la jurisprudencia elaborada por Sala
de lo Civil del Supremo en relación con la resolución de los contratos conexos
con posteriores desarrollos urbanísticos.
Recientemente la sala de
lo Civil del Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resumir y sistematizar esta
jurisprudencia en su sentencia TS nº 123/2022, de 16 de febrero, que ahora en
lo menester reproducimos.
2º) La resolución por
incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 del CC,
implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas,
sentencia del TS nº 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la
sentencia del TS nº 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se
produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por
razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la STS nº 718/2009,
de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento no
esté justificado o producido por causa imputable al que pide la
resolución".
3º) Un supuesto claro
de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega
de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si
se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias del TS nº 1023/2000,
de 16 de noviembre, y nº 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno
incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido
para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la
insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que
dispensan los arts. 1101 y 1124 del CC.
La sentencia del TS nº 95/2010,
de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina
de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa
distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad,
provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del
fin del contrato".
4º) Las consecuencias
de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de
las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el
contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el
objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es
efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo
sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias.
Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor)
el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de
esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y
1101 del Código Civil (sentencia del TS nº793/2012, de 21 de diciembre). Así
sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en
cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya
realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el
carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual
de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación
urbanística de la finca (Sentencia del TS nº 226/2013, de 12 de abril).
5º) La excepción de la
doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las
contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en
que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la
finca (Sentencia del TS nº 317/2015, de 2 de junio), o el aleas o incertidumbre
sobre el resultado de una recalificación de los terrenos (Sentencia del TS nº 514/2010,
de 21 de julio).
6º) La doctrina
jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para
su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima la resolución,
ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por
imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias
licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de
cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior
obtención de licencia no conste expresamente en el contrato , si su falta
constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente
convenida).
La sentencia del TS nº 706/2012,
de 20 de noviembre, compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:
"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato , sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad (STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS de 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.
"Dice la sentencia del TS núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia:
"Que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".
7º) Esta doctrina
jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la
ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia del
TS nº 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las
prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a
contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación
común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y
que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la
circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para
que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes -
pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella
sentencia:
"la causa no sólo
ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino
que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia
sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación
del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos
contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de
ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro
contrato , ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
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