No procede la restitución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas, de viviendas en construcción, cuando las peticiones de baja de éstos se fundan en razones que nada tenían que ver con el retraso en la terminación de las viviendas y, queda acreditado, que la construcción llegó a buen fin.

 

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 2 de febrero de 2021, nº 43/2021, rec. 3995/2017, declara que no procede la restitución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas, de viviendas en construcción, cuando las peticiones de baja de éstos se fundan en razones que nada tenían que ver con el retraso en la terminación de las viviendas y, queda acreditado, que la construcción llegó a "buen fin", de modo que no se da el supuesto determinante de la devolución de las aportaciones por frustración de las legítimas expectativas. 

El artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas establece que: 

"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: 

Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. 

Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior". 

B) HECHOS: 

En el presente litigio los veintiocho cooperativistas-demandantes, hoy recurrentes, reclamaron del banco demandado, hoy recurrido, la devolución de las cantidades aportadas en su día para la adjudicación de viviendas e ingresadas en dos cuentas de la cooperativa-promotora en dicha entidad bancaria. Desestimada íntegramente la demanda en segunda instancia por no apreciarse incumplimiento de la cooperativa que justificara la resolución de los contratos y las bajas de los cooperativistas, la controversia en casación se centra en determinar si con arreglo a la jurisprudencia de esta sala cabe hacer responsable de la devolución de los anticipos, con base en el art. 1.2.ª de dicha ley, a la entidad de crédito que los recibió, por haber aceptado los ingresos sin asegurarse de que se hicieran en una cuenta especial debidamente garantizada. 

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes: 

1. Hechos probados o no discutidos: 

1.1. Miraleste Sociedad Cooperativa (en adelante Miraleste o la cooperativa), constituida el 14 de marzo de 2008 (doc. 2 de la contestación a la demanda), promovió la construcción de 94 viviendas de protección oficial (más garajes y trasteros anejos) en una parcela de su propiedad sita en Barakaldo. 

Según el artículo 11 de sus estatutos (doc. 7 de la demanda), los socios podían pedir la baja voluntariamente "en todo momento, mediante preaviso por escrito al Consejo Rector, que deberá enviarse con dos meses de antelación, salvo causas de fuerza mayor", entendiéndose que la baja voluntaria estaba justificada cuando viniera motivada por "fusión, escisión de la cooperativa, cambio de clase, alteración sustancial del objeto social o la exigencia de nuevas aportaciones obligatorias al capital", y como no justificada, en los supuestos de "incumplimiento del plazo de preaviso" y cuando el socio fuera a "realizar actividades competitivas con la cooperativa". 

Según este mismo artículo, eran causas de baja obligatoria la "pérdida por el socio de los requisitos objetivos exigidos por los estatutos para formar parte de la Cooperativa", el fallecimiento y la expulsión. 

Según el artículo 12, referido a las consecuencias de la baja, en todos los casos de pérdida de la condición de socio este o sus derechohabientes tenían derecho al reembolso de las aportaciones (al capital o como pago de las viviendas), pero dicho reembolso solo tendría lugar "en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio", y en todo caso, en un plazo máximo de cinco años contados "a partir de la fecha de la baja". 

1.2. Con fecha 19 de febrero de 2008 la citada cooperativa había abierto a su nombre en "La Caixa" (ahora Caixabank S.A., en adelante Caixabank o el banco) la cuenta corriente n.º 22, y con fecha 17 de marzo abrió la n.º 23. 

1.3. A partir de abril de ese mismo año 2008 (y por lo tanto, antes de que Miraleste adquiriera la propiedad del terreno, lo que tuvo lugar el 3 de julio de 2009) la referida cooperativa suscribió contratos denominados "de adquisición de socio y preasignación de vivienda" (y elementos vinculados) con D.ª Bárbara, D. Leon y D.ª Brigida, D. Octavio, D. Pascual, D.ª Elsa y D. Porfirio, D. Rafael, D. Raúl, D.ª Esther, D. Román, D.ª Eva y D. Ruperto, D. Samuel, D.ª Flora y D. Segismundo, D. Severiano, D.ª Graciela y D. Teodosio, D. Tomás y D.ª Isabel, D. Victoriano, D. Jose Manuel y D.ª Lina, D.ª Loreto, D.ª Luisa y D. Carlos María, y D.ª Maribel. 

En los contratos se indicaba el precio de la vivienda, el calendario de pagos, una de las dos cuentas a las que antes se ha hecho referencia, en la que debían ingresarse las aportaciones del socio cooperativista, que las llaves de las viviendas debían entregarse "en el plazo máximo de tres meses contados desde la calificación definitiva o desde la fecha del contrato si fuese posterior, salvo que dicho plazo fuese prorrogado por la Delegación", y que, conforme a la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial , la cooperativa se obligaba a asegurar o afianzar dichos anticipos. 

1.4. Siguiendo el calendario de pagos establecido, los citados cooperativistas anticiparon, como aportaciones al capital social o a cuenta del precio de sus respectivas viviendas y anejos, cada una de las cantidades que aparecen desglosadas en la demanda, por un total de 626.059,37 euros. 

1.5. De acuerdo también con lo pactado, todas esas aportaciones se ingresaron en alguna de las dos cuentas corrientes abiertas a nombre de la cooperativa en Caixabank. 

1.6. No consta la existencia de aval ni seguro, y no se discute que el banco no avaló dichas cantidades ni exigió a la cooperativa la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. 

1.7. En cuanto al plazo de entrega de las viviendas son relevantes los siguientes datos: 

a) Cuando se firmaron los contratos la cooperativa aún no era propietaria del terreno (que adquirió después), ni el terreno estaba preparado para iniciar la construcción de las viviendas, pues en la parcela había construcciones que debían ser demolidas y, una vez alcanzada la cota 0, había que llevar a cabo un proceso de descontaminación por la actividad allí desarrollada (industria química), que exigía estudios medioambientales, siendo necesarias además distintas modificaciones en el planeamiento urbanístico. 

b) El 30 de mayo de 2012 la cooperativa presentó ante la hacienda foral del País Vasco una solicitud de ampliación de cuatro años de la deducción por vivienda habitual respecto de las cantidades anticipadas por los socios, en la que justificaba los retrasos invocando circunstancias medioambientales concurrentes en la parcela y en la tramitación del expediente. 

c) El 30 de mayo de 2012 el Ayuntamiento de Barakaldo concedió la licencia de obras. 

d) En la asamblea de la cooperativa de 30 de septiembre de 2013 se aprobó la firma del contrato de ejecución de la obra con el constructor. 

e) El 1 de octubre de 2013 se firmó el préstamo al promotor para financiar la construcción. 

f) El 11 de octubre de 2013 se aprobó el proyecto de ejecución, que fue modificado el 19 de octubre de 2014 en cuanto a las fachadas este y sur en la planta baja y la entreplanta. 

g) El 27 de noviembre de 2015 la dirección facultativa emitió el certificado de fin de obra. 

1.8. Durante los años siguientes a la firma de sus respectivos contratos los cooperativistas hoy recurrentes fueron solicitando su baja, alegando diferentes motivos. 

1.9. El 14 de septiembre de 2015 los cooperativistas hoy recurrentes remitieron un burofax a la cooperativa comunicando su decisión de resolver los contratos por incumplimiento de esta y reclamando la devolución de las cantidades respectivamente anticipadas con sus intereses. En la misma fecha remitieron otro burofax a Caixabank haciéndola responsable de la falta de garantías. 

2. Como las viviendas seguían sin entregarse, a comienzos de octubre de 2015 los citados compradores interpusieron la demanda del presente litigio contra Caixabank pidiendo su condena a devolverles las cantidades anticipadas por ellos (un total de 626.059,37 euros) más sus intereses desde los respectivos anticipos, fundando sus pretensiones en la responsabilidad de la demandada, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por ser receptora de los anticipos y no haberse asegurado de que las cantidades se ingresaran en una cuenta especial debidamente garantizada. 

3. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la entidad demandada. 

Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la cooperativa abrió en Caixabank dos cuentas en las que los cooperativistas ingresaron las cantidades que iban anticipando, y ni la cooperativa les entregó las garantías exigidas por la Ley 57/1968 ni el banco demandado exigió a la cooperativa que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada; (ii) esta conducta del banco implicaba una "actitud negligente", ya que pudo conocer que se trataba de cantidades a cuenta del precio de viviendas cuya construcción promovía la cooperativa, pues "en numerosas de las transferencias realizadas por los compradores a las cuentas corrientes en cuestión se hacía constar un determinado piso y portal, o se reflejaba que se trataba de la aportación inicial a la cooperativa, o un número de parcela siempre asociado a la promoción [y] conocer que esa cuenta tenía por objeto obtener los ingresos o aportaciones de los socios de la cooperativa"; (iii) estando ya finalizada la construcción al tiempo de la demanda -según declaró el representante de la asesoría de la cooperativa y abogado de esta-, debía examinarse la cuestión del cumplimiento de los plazos y, a estos efectos, aunque no era objeto de discusión que en ninguno de los contratos se establecía un plazo concreto de entrega, no obstante "es obvio" que cualquier persona que adquiere una vivienda espera obtenerla en un plazo razonable, y que en este caso se sobrepasó ampliamente lo razonable ya que a fecha de la sentencia habían pasado ya más de ocho años desde que se constituyó la cooperativa, sin que todavía se hubieran escriturado las viviendas; (iv) no era óbice para apreciar ese considerable retraso, determinante de la frustración de las legítimas expectativas de los cooperativistas, la circunstancia de que supieran que el proyecto podía sufrir alteraciones o variaciones, pues de hecho algunos demandantes tuvieron que comprar otra vivienda para satisfacer sus necesidades; (v) tampoco era óbice que, en algunos casos, al solicitar la baja se aludiera a la imposibilidad de cumplir los requisitos económicos, pues un retraso tan considerable en la entrega puede dar lugar a un cambio de las circunstancias económicas de los socios (p.ej., en caso de quedarse sin empleo), por lo que lo realmente importante, en definitiva, era que todas las razones alegadas por los socios al darse de baja traían causa del retraso de la cooperativa en la ejecución de las obras; (vi) tampoco eximía de responsabilidad al banco la circunstancia de que los estatutos previeran (art. 12) un procedimiento de restitución de las aportaciones para el caso de baja, ya que solo era aplicable si la cooperativa cumplía sus obligaciones, lo que no había hecho; (vii) tampoco era óbice la circunstancia de que los demandantes no hubieran reclamado previamente a la cooperativa, puesto que el banco receptor debe responder legalmente frente a los compradores "sin perjuicio, en su caso, de su derecho a exigir a posterior responsabilidad a quien entienda que proceda"; y (viii) en consecuencia, procedía condenar al banco a abonar a los demandantes la cantidad reclamada (626.059,37 euros) con sus intereses legales desde la fecha de las respectivas aportaciones. 

4. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación el banco pidiendo la desestimación íntegra de la demanda, y la sentencia de segunda instancia de la AP, estimando el recurso, desestimó la demanda sin imponer a ninguna de las partes las costas de las instancias. 

En lo que ahora interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) tanto la cooperativa como el banco receptor incumplieron las obligaciones que les imponía la Ley 57/1968, pues aquella no abrió cuenta especial debidamente garantizada y el banco, sabedor de que los ingresos "eran anticipos para la adquisición de viviendas, desatendió el deber de vigilancia" que le competía; (ii) no obstante, el incumplimiento del banco de su deber de vigilancia no basta para que tenga que responder frente a los compradores, pues "deberá concurrir el supuesto que determine la obligación de restituir de la promotora"; (iii) en este caso, cuando los cooperativistas se dieron de baja, ni la cooperativa había incumplido los plazos de entrega ni había datos para concluir que la construcción no fuera a llegar a buen fin, ya que debía entregar las llaves en el plazo de tres meses desde que obtuviera la calificación definitiva, la cual aún no se había obtenido al interponerse la demanda, y aunque transcurrió mucho tiempo desde la firma de los contratos hasta la conclusión de la obra, esto respondió a las "particulares circunstancias de la construcción del edificio Miraleste", que impidieron que el edificio tuviera licencia de obra antes de julio de 2012; (iv) además, según su régimen legal (Real Decreto-Ley 31/1978, de 4 de marzo), el acceso a viviendas de protección oficial impone que los beneficiarios cumplan una serie de requisitos que son objeto de comprobación en distintas fases y que se deben mantener hasta el momento de la escritura, y en este caso únicamente cinco cooperativistas (D. Octavio, D. Jose Manuel, D.ª Lina, D. Victoriano, y D. Samuel) adujeron en su petición de baja razones no relacionadas con el incumplimiento de esos requisitos; (v) respecto de estos cinco cooperativistas, tampoco su baja respondía al incumplimiento de la cooperativa, pues se desconoce la causa de la baja del Sr. Leon, la del Sr. Jose Manuel y la Sra. Lina no tuvo que ver con el desarrollo de la obra ni con la carencia de seguro, sino con que no estaban de acuerdo con realizar más aportaciones, la solicitud de baja del Sr. Victoriano no podía ampararse en la tardanza de la cooperativa, dado que entonces (abril de 2011) debían realizarse actuaciones en los terrenos que impedían el comienzo de la construcción, y tampoco las razones del Sr. Samuel (incumplimiento de los plazos de entrega y falta de garantías) se correspondían con los hechos probados, pues su petición se formuló cuando todavía no se disponía de la calificación definitiva y la obra estaba ya muy avanzada, no se ha probado que la cooperativa fuera insolvente ni que hubiera dejado de hacer frente a sus obligaciones, y la carencia de garantías (aval o seguro) no permite resolver el contrato por este motivo cuando la obra está ya prácticamente concluida; (vi) en definitiva, "no procede la resolución porque cuando se presentó la demanda la obra estaba prácticamente concluida -el certificado de fin de obra se expidió mes y medio después-, y, como se ha dicho, no hay ningún dato que indique que la Cooperativa no va a poder frente a las obligaciones de índole económica -en la fecha de celebración de juicio estaba al corriente en los pagos y había ofrecido el reembolso de los anticipos a dos cooperativistas que habían solicitado la baja, quienes lo rechazaron-, por tanto, la razón de ser de la exigencia de constitución de aval o de concertación de seguro había desaparecido, a lo que cabe añadir, sin perjuicio del carácter irrenunciable de los derechos reconocidos en la Ley 57/1968, que D. Samuel era conocedor de la carencia de aval y seguro de las cantidades entregadas y mantuvo un comportamiento pasivo ante tal situación (vid. contratos de inscripción en la Cooperativa, estipulación sexta y Acta de la asamblea de fecha 2 de diciembre de 2008, f. 299, a la que asistió el Sr. Samuel) y que el contenido del escrito apunta a que el motivo de la baja es la imposibilidad de hacer frente al incremento de los costes de la edificación consecuencia de la reducción del número de cooperativistas."; y (vii) pese a la desestimación de la demanda, no se imponen las costas de la primera instancia dado el incumplimiento del deber de vigilancia por parte del banco demandado. 

C) Recurso de casación. 

El recurso ha de ser desestimado porque la sentencia recurrida de la AP, al resolver como lo ha hecho en función de los hechos probados, no ha infringido los artículos que se citan de la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial. 

Es cierto que el banco demando no debería haber aceptado el ingreso de las aportaciones de los demandantes sin exigir a la cooperativa la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, pues así se lo imponía el art. 1-2.ª de dicha ley so pena de incurrir en responsabilidad frente a los cooperativistas. 

Pero también lo es que el tribunal sentenciador en modo alguno desconoce dicha jurisprudencia, sino que la aplica correctamente tras declarar probado, por una parte, que la mayoría de los demandantes solicitaron su baja de la cooperativa por razones que nada tenían que ver con el retraso en la terminación de las viviendas y al considerar, por otra parte, que los dos demandantes que sí invocan el retraso no estaban amparados por la Ley 57/1968 ya que el Sr. Victoriano lo hizo mucho antes de vencer el plazo establecido y el Sr. Samuel cuando la obra se encontraba muy avanzada y la cooperativa estaba cumpliendo todas sus obligaciones. 

En definitiva, lo que resulta de los hechos probados es que la construcción llegó a "buen fin", de modo que no se dio el supuesto determinante de la devolución de las aportaciones según el art- 1-1.ª de la Ley 57/1968 y, por tanto, tampoco la responsabilidad de la entidad demandada prevista en el art- 1-2.ª. En consecuencia, las bajas de los demandantes debían encauzarse por el régimen estatutario, como se desprende de la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 469/2016, de 12 de julio.

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