Existe enervación del desahucio por falta de pago de la renta y gastos asimilados cuando el requerimiento de pago no cumple el requisito de efectuarse al menos treinta días antes de la interposición de la demanda y el arrendatario abona la deuda con posterioridad a la presentación de la misma.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 18 de julio de 2019, nº 405/2019, rec. 283/2019, declara la enervación del desahucio por falta de pago de la renta y gastos asimilados cuando el requerimiento de pago no cumple el requisito de efectuarse al menos treinta días antes de la interposición de la demanda y el arrendatario abona la deuda con posterioridad a la presentación de la misma. 

B) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 28 de mayo de 2014, nº 302/2014, rec. 1051/2012, declara que carece de efectos enervatorios la consignación efectuada por la arrendataria tras su emplazamiento cuando había sido requerida de pago con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, no siendo necesario que, en la comunicación del arrendador, requiriéndole de pago, se le informe de que el contrato va a ser resuelto o que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. 

C) Son hechos acreditados los siguientes: 

1º.- Que la sociedad demandante es dueña de pleno dominio de la finca sita en la localidad de Arroyomolinos, que lleva aneja la plaza de garaje nº 4 y el trastero nº 5. 

2º.- Que con fecha 14 de octubre de 2016 arrendó la citad finca a doña Eloisa, pactándose una renta anual de 3.897,84 euros, pagaderas por mensualidades de 324, 82 euros. 

3º.- Que igualmente se pactó en el contrato que serían por cuenta del arrendatario los servicios y suministros comunes del edificio que disfrute el arrendatario, pagaderos por mensualidades de 47,72 euros, así como el seguro particular de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles, así como cualquier otro que emita el Ayuntamiento que pertenezca a la vivienda arrendada, prorrateándose mensualmente el recibo resultando la cantidad estimada de 42,26 euros; 

4º.- Que también se estipuló en el contrato que estas cantidades deberían hacerse efectivas dentro de los 7 primeros días de cada mes. 

5º.- Que a fecha de interposición de la demanda el día 12 de marzo de 2018, la arrendataria había dejado de abonar las siguientes cantidades: 

.- recibo del mes de septiembre de 2017: 429,80 euros. 

.- recibo del mes de diciembre de 2017: 435,76 euros. 

.- recibo del mes de febrero de 2018: 435,76 euros. 

.- gastos: 1,68 euros. 

6º.- Con fecha 23 de marzo de 2018 la entidad arrendadora remitió correo electrónico a la Sra. Eloisa reclamándole el pago de 1.303 euros que le adeudaba en concepto de rentas y gastos comunes derivados del contrato, al tiempo que le comunicaba que, antes de proceder a iniciar acciones judiciales, le concedía el improrrogable plazo de TREINTA DIAS para que abonase la citada cantidad; requerimiento que fue contestado por la demandada en fecha 20 de abril de 2018, en el que le adjuntaba los comprobantes del pago de la deuda (documento nº 3 de la oposición, al folio 37). 

7º.- Que con fecha 3 de mayo de 2018 se formuló escrito de oposición por doña Eloisa, que reconoció adeudar las rentas de septiembre y diciembre de 2017, así como la del mes de febrero de 2018, manifestando que la entidad demandante le había remitido un correo con fecha 23 de marzo de 2018 en la que le concedía el plazo de 30 días para que abonase la cantidad adeudada (documento nº 1, al folio 35). 

8º.- Que con fechas 18 y 19 de abril de 2018 la demandada abonó las cantidades adeudadas, comunicando mediante correo electrónico a la parte arrendadora el abono citado y adjuntando los comprobantes como prueba del pago. 

9º.- Con fecha 3 de mayo de 2018 se presentó por la sociedad arrendadora escrito por el que solicitaba la suspensión del procedimiento por plazo de 30 DIAS, lo que así se acordó mediante Decreto de fecha 9 de mayo de 2018 (folio 41). 

10º.- Contra dicho Decreto de formuló recurso de reposición por doña Eloisa que fue resuelto por Decreto de 31 de mayo de 2018, desestimando el mismo; y 

11º.- Con fecha 29 de agosto de 2018 se interesó por la sociedad arrendadora  se diese por terminado el procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 22.4 de la LEC, acordando la enervación de la acción pretendida, con expresa condena en costas a la parte demandada, dictándose Decreto el día 12 de septiembre de 2018 accediéndose a los solicitado, contra el que se formuló recurso de revisión, que fue desestimado por Auto de fecha 25 de enero de 2019 que es objeto del presente recurso de apelación. 

D) ENERVACION DE LA ACCION DE DESAHUCIO: 

El artículo 22.4 de la LEC dispone literalmente: 

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”. 

La STS, Civil sección 1ª del 13 de octubre de 2015 señala: 

"...sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014 , desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC , esta Sala declaró lo siguiente: 

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 

3. Ha de referirse a rentas impagadas. 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. 

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: 

1. Que el contrato va a ser resuelto. 

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago". 

E) CONCLUSION. Descendiendo al supuesto enjuiciado, consta debidamente acreditado que el requerimiento efectuado por la entidad arrendadora (23 de marzo de 2018) se produjo después de la interposición de la demanda rectora de este pleito (12 de marzo de 2018), y que en el momento de la interposición de la demanda, la ahora recurrente adeudaba las siguientes cantidades en concepto de renta y cantidades asimiladas: a) recibo de septiembre de 2017; b) recibo de diciembre de 2017; c) recibo de febrero de 2018; y d) gastos por importe de 1,68 euros; siendo por ello que al ser el requerimiento de fecha posterior a la interposición de la demanda, reconociendo la demandada el adeudo de las citadas cantidades, y habiendo abonado las mismas con posterioridad a la presentación de la demanda rectora del pleito, procedía la enervación en los términos acordados mediante Decreto de fecha 12 de septiembre de 2018, conformado por Auto de fecha 25 de enero de 2019.

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