La consignación de las rentas adeudadas es extemporánea si ha pasado el plazo de 10 días para llevarla a cabo desde la notificación de la demanda, por lo que el arrendatario no puede acogerse a los beneficios de la enervación de la acción de desahucio.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de León, sec. 2ª, de 28 de septiembre de 2020, nº 255/2020, rec. 622/2019, declara que la consignación de las rentas adeudadas fue extemporánea y de que había precluido el plazo de 10 días para llevarla a cabo y de que, por tanto, el arrendatario no puede acogerse a los beneficios de la enervación de la acción de desahucio. 

La enervación en el juicio de desahucio supone una opción que la legislación otorga al inquilino que es demandado por no pagar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento, a fin de que antes del inicio del juicio abone al arrendador todo lo que le adeuda hasta ese momento. 

El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, paga o consigna todo lo debido y se pone al corriente en el pago. 

B) La mora se produce con la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex artículo 410 de la LEC en relación con el artículo 1100 del Código Civil, de forma que el pago efectuado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento. Salvo que hubiera requerimiento de pago anterior a la demanda, en cuyo caso no hay posibilidad de enervación. 

Sin olvidar que no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. 

El arrendatario solo puede realizar esta enervación o pago de la deuda por una sola vez, ya que si en alguna otra ocasión se pone en situación de débito frente al arrendador ya no podrá utilizar esta vía para evitar que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y de confirmarse que estaba en deuda tendrá que abandonar el inmueble sin posibilidad de utilizar al juzgado para consignar o pagar lo que adeuda. 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 28 de mayo de 2014, nº 302/2014, rec. 1051/2012, declara que carece de efectos enervatorios la consignación efectuada por la parte arrendataria tras su emplazamiento cuando había sido requerida de pago con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, no siendo necesario que, en la comunicación del arrendador, requiriéndole de pago, se le informe de que el contrato va a ser resuelto o que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. 

C) HECHOS: 

Frente a la sentencia de instancia que estima la demanda y declara el desahucio del local sito en la Avda. Doctor Fleming, 36, Bajo, se interpone recurso de apelación, por la representación de la demandada, alegando que debido a la manera que se adquirió el Pub, (subasta pública realizada por la Tesorería de la Seguridad Social), ha existido una voluntad obstruccionista, clara y beligerante por la propiedad, lo que ha creado una relación difícil, negándoles los recibos, a pesar de lo cual se han pagado las rentas con el objeto de cumplir con la cantidad demandada y evitar el desahucio, que están al día en los pagos de la renta, y que los propietarios han cobrado escrupulosamente la cantidad correspondiente a la renta establecida por ellos, por lo no hay perjuicio alguno. 

La sentencia de instancia estima la demanda en base a que la consignación de las rentas fue extemporánea y había prelucido el plazo para llevarla a cabo. 

La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 del Código Civil, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva. 

En el presente supuesto, la parte actora ejercita acción de desahucio del local, por impago de la cantidad de 33.819,42 euros, cuyo alquiler consigue la entidad demandada, a través de la subrogación en calidad de parte arrendataria por adjudicación de los derechos de arrendamiento y traspaso tramitado en expediente ejecutivo de apremio nº 24 01 13 00038957 por la tesorería General de la Seguridad Social. 

La enervación de la acción se regula en el apartado 4 del art. 22 de la LEC: 

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de la LEC, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio". 

El artículo 440.3 de la LE Civil, dispone que: 

“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". 

D) VALORACION DE LA PRUEBA: 

En la cédula de requerimiento notificada el 17 de enero de 2019, se indicaba a la entidad recurrente, arrendataria del local, que en diez días desde la comunicación debía ingresarse la cantidad reclamada en la demanda, en la cuenta corriente. 

La parte demandada el 11 de enero de 2019 hace un primer ingreso de 13.251,60 euros, el 1 de febrero de 2019 efectúa un segundo ingreso de 10.432,80 euros, y el 4 de febrero un tercero de 10.432,80 euros, abonando de este modo la cantidad integra adeudada, pero si bien los dos primeros abonos por un total de 23.684,4 euros se consignan en plazo, el tercero se lleva a cabo fuera del plazo legal establecido de 10 días para ello, circunstancia que impide tener por enervada la acción de desahucio. 

No cabe ninguna duda que la consignación fue extemporánea y de que había precluido el plazo para llevarla a cabo y de que, por tanto, el arrendatario no puede acogerse a los beneficios de la enervación, por lo que en consecuencia con lo anteriormente expuesto debe ser desestimado el recurso de apelación, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.

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