La Comunidad de Propietarios está obligada a la realización de obras para reparar los daños causados por filtraciones de agua por capilaridad y la indemnización por reparaciones ya efectuadas, basándose en un acuerdo aprobado en Junta General Extraordinaria.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, sec. 5ª, de 23 de julio de 2025, nº 254/2025, rec. 133/2023, declara que la Comunidad de Propietarios está obligada a la realización de obras para reparar los daños causados por filtraciones de agua por capilaridad y la indemnización por reparaciones ya efectuadas, basándose en un acuerdo aprobado en Junta General Extraordinaria.

La prueba pericial que atribuye las humedades a capilaridad, concluyendo que la sentencia respeta el principio de justicia rogada y se ajusta a las pretensiones formuladas.

El origen de las actuales humedades no proviene de la filtración por patios sino de la falta de estanqueidad de la zona del subsuelo, por lo que la valoración que en la instancia se ha hecho sobre este problema es adecuada y conforme a las reglas de la sana crítica, sin que resulta contradictoria con el otro procedimiento en su día seguido, ni con los elementos probatorios con los que contamos.

A) Introducción.

Una copropietaria de un local afectado por humedades reclama judicialmente a la Comunidad de Propietarios la realización de obras para reparar los daños causados por filtraciones de agua por capilaridad y la indemnización por reparaciones ya efectuadas, basándose en un acuerdo aprobado en Junta General Extraordinaria.

¿Debe la Comunidad de Propietarios cumplir con el acuerdo de realizar las obras para reparar las humedades en el local de la copropietaria y abonar los daños ocasionados, pese a las alegaciones de incongruencia, falta de legitimación activa y error en la valoración de la prueba?.

Se confirma que la Comunidad de Propietarios está obligada a cumplir el acuerdo de reparación y a indemnizar a la copropietaria por los daños sufridos, desestimando el recurso de apelación por incongruencia, falta de legitimación activa y error en la valoración de la prueba.

El tribunal fundamenta su decisión en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exige congruencia entre las pretensiones y la sentencia, reconoce la legitimación activa de la copropietaria conforme a los artículos 10 de la LPH y 1902 del Código Civil, y valora la prueba pericial que atribuye las humedades a capilaridad, concluyendo que la sentencia respeta el principio de justicia rogada y se ajusta a las pretensiones formuladas.

B) Sobre los términos del litigio y los del recurso.

1. El presente litigo se inicia por medio de una demanda de la Sra. Adela frente a su Comunidad de Propietarios en Bermeo a fin de que de realizar reparaciones en un local de su titularidad sito en su Bajo y que se encuentra afectado por humedades.

La parte actora, copropietaria del local, reclama la ejecución de obras para reparar daños causados por filtraciones de agua por capilaridad, así como la indemnización por reparaciones ya efectuadas y abonada por ella y los daños peritados, basándose en un acuerdo unánime de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad que aprobó un proyecto de reparación.

La Comunidad demandada se opone alegando falta de legitimación activa de la actora por no impugnar el acuerdo, cuestiona la causa de las humedades y sostiene que la actora no ha cumplido con su obligación de ventilar el local, condición incluida en el acuerdo de reparación.

2. Tras la práctica de prueba, en la sentencia apelada el tribunal analiza la legitimación activa y pasiva, concluyendo que la actora está legitimada para reclamar el cumplimiento del acuerdo y exigir la reparación. Se determina que la reclamación se limita al cumplimiento del acuerdo aprobado y no a obras distintas, y que la falta de ventilación por parte de la actora no exime a la Comunidad de su obligación de reparar los daños. Además, confirma que las humedades son por capilaridad y que los daños actuales no están cubiertos por sentencias anteriores que atribuían las humedades a filtraciones desde terrazas superiores. Admite también, que la actora abonó reparaciones urgentes y que la Comunidad debe indemnizar dichas cantidades y los daños futuros hasta la reparación definitiva. La sentencia señala que no se ha observado la formalidad completa en la documentación de la Junta (documento nº 14 de la demanda, folio 54), pero que el presidente actuó conforme a la voluntad mayoritaria de los comuneros.

En consecuencia, se estima la demanda, condenando a la Comunidad a realizar las obras acordadas para localizar y reparar el origen de los daños, a indemnizar a la actora por las reparaciones ya efectuadas y a abonar los daños que se produzcan hasta la ejecución de las obras, con los intereses legales correspondientes.

3. Esta sentencia es objeto de recurso por la parte demandada quien alega incongruencia en la sentencia, argumentando que existe una discordancia entre las pretensiones formuladas en la demanda y el fallo judicial, citando doctrina y jurisprudencia que establecen que la sentencia debe ser congruente con lo solicitado por las partes, sin conceder más ni menos de lo pedido ni pronunciarse sobre cuestiones no planteadas. Sostiene que la sentencia incurre en incongruencia al ordenar la ejecución de obras distintas a las aprobadas en junta, y que la responsabilidad por los daños debería recaer en quien ejecute las obras, no en la comunidad. Se invoca el principio de rogación, que obliga al juez a atenerse a las pretensiones y planteamientos de las partes, y se critica que la sentencia no respete este principio.

En cuanto al fondo, la demanda reclama que la comunidad realice las intervenciones necesarias para localizar y reparar el origen de los daños por humedades, y que indemnice a la actora por los daños sufridos hasta la reparación definitiva, basándose en un informe pericial que atribuye el origen a capilaridad y en un presupuesto aprobado en junta para las obras. La contestación a la demanda alega falta de legitimación activa de la actora por no haber impugnado el acuerdo de la junta que aprobó las obras y estableció la obligación de ventilar el local, lo que no se ha cumplido.

Además, sostiene que el origen de las humedades ya fue localizado y presupuestado, y que la actora no puede solicitar obras distintas a las aprobadas ni pretender que la comunidad asuma daños que corresponderían a quien ejecute las obras.

Añade, que la sentencia recurrida considera que la actora es copropietaria legitimada y que se realizaron obras en el local, pero se cuestiona la afirmación de que la factura por las reparaciones fue abonada por la actora.

Reitera la existencia de un acuerdo de junta que obliga a ventilar el local, acuerdo que no fue impugnado y que es firme. Se señala que el acuerdo de la junta es indivisible, debiendo cumplirse la ventilación y la ejecución de las obras, y que la falta de ventilación incumple dicho acuerdo.

Destaca que las humedades en la despensa provienen de filtraciones del patio de otra comunidad, lo que limita la responsabilidad de la comunidad demandada.

En conclusión, el recurso solicita la revocación de la sentencia por incongruencia y falta de adecuación a las pretensiones, la desestimación de la demanda y la imposición de las costas a la actora.

4. La parte demandada se opone al recurso de apelación. Rechaza la alegación de incongruencia ya que su pretensión fue siempre el cumplimiento del acuerdo comunitario del 26 de julio de 2021, no su impugnación. Aclara que en la demanda se solicitó expresamente la ejecución de las obras acordadas (presupuesto de AKATZ), y que esto fue reiterado en la audiencia previa y en la vista. Por ello, niega que exista incongruencia en la sentencia, ya que el fallo se ajusta exactamente a lo solicitado.

Respecto de la valoración de la prueba y en cuanto al abono de la factura de 1.826 €, defiende que la factura fue abonada por ella y no por la Comunidad, y no fue controvertido en la contestación a la demanda. Se atribuye a la parte apelante introducir extemporáneamente un nuevo motivo de oposición en segunda instancia, lo que vulnera el artículo 412 LEC.

En cuanto a la obligación de ventilación del local, argumenta que el acuerdo comunitario no condicionaba la ejecución de las obras a la instalación previa de ventilación por parte de la actora. Y sostiene que la Comunidad no puede exigir a la propietaria que instale ventilación, ya que se trata de un elemento privativo.

Además, se indica que los daños no se deben a condensación, sino a humedades por capilaridad, como acreditó el perito de la parte demandante.

Por último y en cuanto a la reclamación de daños en la zona de almacén/despensa, rechaza la alegación de que los daños provienen de un patio de otras comunidades.

C) De la incongruencia e infracción del principio de justicia rogada causada por mutatio libelli.

1. Considera la parte apelante que la sentencia recurrida incurre en infracción de los artículos 216, 218.1 y 400.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia derivada de una mutatio libelli no amparada por el principio iura novit curia.

Afirma la apelante, que el conflicto surge de la existencia de un acuerdo comunitario no impugnado que establece cual es la causa de las humedades en el local de la apelada y actora, determina los trabajos de reparación necesarios así como una actuación de la cotitular del bajo. Sin embargo, la demandante pide se condene a realizar cuantas intervenciones sean necesarias para localizar y reparar de forma definitiva el origen de los daños, así como a indemnizar por los daños causados en el local y los que se generen hasta la efectiva reparación.

La sentencia lo que hace, es condenar a la Comunidad apelante a realizar las intervenciones y trabajos que fueron acordados en la Junta General Extraordinaria celebrada el 26 de julio de 2021 para localizar y reparar el origen de los daños del local de la actora, lo que entiende la parte apelante y demandada es una clara incongruencia proscrita por nuestro ordenamiento.

2. El deber de congruencia de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir (sentencias del TS nº 698/2017, de 21 de diciembre; STS nº 233/2019, de 23 de abril; STS nº 640/2019, de 26 de noviembre; STS nº 31/2020, de 21 de enero; STS nº 313/2020, de 17 de junio, STS nº 526/2020, de 14 de octubre, entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias del TS nº 604/2019, de 12 de noviembre; STS nº 31/2020, de 21 de enero; STS nº 267/2020, de 9 de junio o STS nº 526/2020, de 14 de octubre), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

El reproche que la apelante hace a la sentencia se concreta en que la demanda efectúa una reclamación- distinta de lo acordado por la Comunidad de Propietarios y no impugnado- pero en la resolución, lo que se establece es la condena a "... a realizar las intervenciones y trabajos que fueron acordados en la Junta General Extraordinaria celebrada el 26 de julio de 2021 para localizar y reparar el origen de los daños del local de la actora".

3. Ese contenido de la sentencia, no supone incongruencia en ninguna de las formas establecidas en nuestro sistema jurídico, sino que esta resolución con la estimación de la petición de condena a reparar, concreta el modo que en su día fue aceptado por los comuneros y acordado en la Junta General; actuación reparadora a la que la parte actora ha prestado su conformidad como se infiere no solo en la demanda sino también de las manifestaciones efectuadas en la litis.

La apelada lo que quiere es que se ponga fin a la filtración de agua por capilaridad y por ello la sentencia determina la obligación de hacerlo y establece el modo para ello.

Por consiguiente, se desestima el motivo de apelación.

D) Valoración de la prueba.

1. Se apela también las apreciaciones o valoraciones que de la prueba hace la juzgadora de instancia en relación con varias cuestiones, como son el origen de las humedades, la titularidad en relación con las de la despensa y por último la reclamación de la factura.

2. Respecto del origen de las filtraciones de agua, la apelación se refiere más bien a la petición de la actora de que se proceda a la localización y reparación del origen de los daños, respecto de los cuales, el apelante sostiene que ya estaban localizados y presupuestado por la empresa AKATZ (documento 6 de la demanda) y por ello la petición de la actora carece de sentido y la sentencia incurre en un error al no reconocerlo. Esta petición apelatoria se ha de poner en relación con lo ya fundamentado en cuanto a la congruencia de la sentencia y por ello desestimarlo, dado que no se incurre en error en la valoración probatoria ni en infracción legal, por lo que no cabe estimar como procedente la alegación que la apelante hace sobre la cuestión. Origen de las humedades, que se infiere se debe a problemas de capilaridad por falta de aislamiento del subsuelo lo que genera la entrada del agua y se agrava por una posible condensación por la falta de ventilación del local que permanece cerrado.

3. En cuanto a las humedades en la trastienda del local, afirma la apelante que las mismas provienen de un patio de otra comunidad, y por ello la Comunidad demandada no sería responsable de esos daños. En tal sentido y como apoyo de sus pretensiones la parte apelante cita el resultado de un pleito anterior (parcialmente testimoniado) y en el que se realizó además un reconocimiento judicial. Dicho procedimiento determinó que la filtración de agua tenía lugar por el estado de los patios de los que eran titulares Comunidades ajenas a la demandada.

Sin embargo, y conforme a la prueba pericial, se infiere que el origen de las actuales humedades no proviene de la filtración por patios sino de la falta de estanqueidad de la zona del subsuelo, por lo que la valoración que en la instancia se ha hecho sobre este problema es adecuada y conforme a las reglas de la sana crítica, sin que resulta contradictoria con el otro procedimiento en su día seguido, ni con los elementos probatorios con los que contamos.

Por tanto, no se acoge la pretensión revocatoria.

4. Por último, es objeto de controversia el pago de la factura de 1.826 € por la actora y apelada.

La sentencia considera que fue la demandante quien abonó la factura, pero la parte apelante sostiene que (i) la factura estaba girada a nombre de la Comunidad, (ii) el representante de la empresa (Lorin) declaró que la factura fue pasada a la Comunidad y (iii) no se aportó prueba directa del pago por parte de la demandante. Y se añade que, en todo caso, la aseguradora (Seguros Bilbao) debería haber reclamado el importe, no la actora.

Respecto de esta cuestión, contamos con la factura (folio 22, doc, 3 de la demanda), factura emitida a la Comunidad de Propietarios, quien no afirma que la abonó y lo que se discutió en la instancia en relación con esta cuestión fue la responsabilidad de su abono al entender la apelante que el origen no está en elemento comunitario de su comunidad sino de otras ajenas a la litis. Es más y como recoge la sentencia de instancia el pago de la factura fue rechazado por que no se había comunicado a la comunidad la existencia de reparaciones urgentes, de lo que se infiere que no se pagó por la Comunidad.

Por consiguiente, se desestima en su integridad el recuro de apelación.

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