La sentencia de la Sala de lo Contencioso
Administrativo del Tribunal
Supremo, sec. 5ª, de 5 de noviembre de 2025, nº 1420/2025, rec. 1972/2024, fija
como doctrina jurisprudencial que es admisible que una comunidad de
propietarios, a través de su órgano de representación, solicite en beneficio de
los condueños una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre, pero
la comunidad, por carecer de personalidad jurídica, no puede ser formalmente
titular de aquélla.
Dado que las comunidades de propietarios contempladas en el artículo 396 CC y reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal no tienen personalidad jurídica, en consecuencia no pueden ser titulares de una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre
La titularidad recaería en tal caso
sobre todos los copropietarios en proporción a su participación en la comunidad.
Es decir, que las comunidades de
propietarios no tienen personalidad jurídica y, por tanto, no pueden ser
titulares formales de concesiones administrativas sobre dominio público
marítimo-terrestre, aunque pueden intervenir en el procedimiento a través de su
órgano de representación en beneficio de los copropietarios.
Porque la Ley de Propiedad Horizontal no
otorga personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, y la
personalidad jurídica es necesaria para la constitución formal y registro de la
concesión, lo que justifica el archivo de la solicitud presentada por la
comunidad.
A) Introducción.
La comunidad de propietarios de un
edificio solicitó la concesión administrativa para la ocupación de dominio
público marítimo-terrestre, pero la solicitud fue archivada por la
Administración al considerar que dicha comunidad carece de personalidad jurídica
necesaria para ser titular de la concesión.
¿Pueden las comunidades de propietarios
ser titulares de una concesión administrativa para la ocupación del dominio
público marítimo-terrestre y, en consecuencia, solicitar dicha concesión?.
Se concluye que las comunidades de
propietarios no tienen personalidad jurídica y, por tanto, no pueden ser
titulares formales de concesiones administrativas sobre dominio público
marítimo-terrestre, aunque pueden intervenir en el procedimiento a través de su
órgano de representación en beneficio de los copropietarios; se establece
doctrina de interés casacional en este sentido.
La Ley de Propiedad Horizontal no otorga
personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, requisito esencial
para ser concesionario conforme a la Ley 33/2003 del Patrimonio de las
Administraciones Públicas y la Ley de Costas; la jurisprudencia reiterada del
Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional confirman esta ausencia, y la
personalidad jurídica es necesaria para la constitución formal y registro de la
concesión, lo que justifica el archivo de la solicitud presentada por la
comunidad.
B) Objeto del presente recurso de
casación.
La comunidad de propietarios del
edificio «DIRECCION007», situado en la urbanización DIRECCION001 de Andratx
(isla de Mallorca), en unión de don Eleuterio, mandatario de aquéllos, impugnan
en casación la sentencia que desestimó su recurso contra el archivo de la
solicitud de concesión de la ocupación del dominio público marítimo-terrestre.
El edificio, sujeto al régimen de la
propiedad horizontal, cuenta con un elemento común adicional que consiste en un
solárium con piscina situado parcialmente en el dominio público. Este elemento
figura descrito en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal que data
de 31 de diciembre de 1969.
El dominio público afectado fue objeto
de una concesión administrativa de ocupación de 791 metros cuadrados, otorgada
el 22 de mayo de 1970 a la antigua propietaria, la entidad mercantil, por 25
años.
Extinguido el plazo, el 28 de noviembre
de 2006 se levantó acta de reversión de la concesión al dominio público
marítimo-terrestre, y a partir de ello se sucedieron estos acontecimientos que
debemos tener en cuenta para resolver el recurso:
1.- El 12 de julio de 2007 la comunidad
de propietarios del edificio «DIRECCION007» solicitó el otorgamiento de la
concesión como lo fuera anteriormente.
2.- Después de distintas actuaciones, la
Demarcación de Costas remitió el 6 de septiembre de 2018 un requerimiento a la
solicitante. En él se decía que la comunidad de propietarios constituida con
arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal carece de personalidad jurídica y esta
condición era indispensable para ser titular de la concesión. Por tanto, para
proseguir el procedimiento concesional debía constituirse una junta de
titulares con personalidad jurídica o solicitarse la concesión por todos los
componentes de la comunidad de propietarios.
3.- El requerimiento fue objeto de un
recurso de reposición que no consta resuelto, aunque el 10 de marzo de 2021 se
dictó resolución que acordaba el archivo de la solicitud. En lo que ahora nos
interesa, decía la resolución:
«2) No es posible otorgar una concesión
a una Comunidad de Propietarios, ya que como se indica en el informe NUM000, de
14 de junio de 2013, de la Abogacía del Estado, únicamente pueden ostentar la
condición de concesionarios las personas naturales o físicas así como la
personas jurídicas reconocidas por la ley o a las que ésta conceda personalidad
propia, conforme establece el artículo 35 del Código Civil, ya que la capacidad
jurídica y la general de obrar sólo puede predicarse respecto de las mismas. La
doctrina sobre la ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de
propietarios es una constante en la jurisprudencia y en los estudios jurídicos,
como así lo sostienen numerosas sentencias y resoluciones, que se basan
precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las
comunidades de propietarios».
4.- Interpuesto recurso de reposición
contra esta resolución y transcurrido el plazo para entenderlo desestimado por
silencio administrativo, la comunidad de propietarios y el mencionado don
Eleuterio entablaron recurso contencioso-administrativo que fue decidido en una
sentencia que confirmaba el argumento de la Administración. Dice la sentencia
en el fundamento de Derecho tercero:
«La Orden Ministerial de 10 de marzo de
2021 acuerda el archivo de la solicitud de la concesión por parte de la
Comunidad de Propietarios del Edificio DIRECCION007, en base a que las
comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica.
El art. 35 del Código Civil establece
que son personas jurídicas:
"1.º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.
Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen quedado válidamente constituidas.
2.º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados".
Así las cosas, es constante la
jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, como se recoge en la
Sentencia de la Sala Tercera de dicho Tribunal de 12 de abril de 2010 -recurso
nº. 133/2009-, que las comunidades de propietarios no son entidades dotadas de
personalidad jurídica sino comunidades de bienes.
Por tanto, la Comunidad de Propietarios
del Edificio DIRECCION007, carece de personalidad jurídica, y, por
consiguiente, no puede ser titular de una concesión. Por ello, en septiembre de
2018 se comunicó a dicha Comunidad de Propietarios que para poder tramitar la
solicitud y dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad
jurídica, debería constituir una Junta de Titulares con personalidad jurídica,
o bien, solicitarse la concesión por todos los componentes de la Comunidad de
Propietarios, cosa que no hizo dicha Comunidad.
Consecuencia de ello, por Orden
Ministerial de 10 de marzo de 2021 de la Directora General de Sostenibilidad de
la Costa y del Mar, dictada por delegación de la Ministra para la Transición
Ecológica y el Reto Demográfico, se acordó el archivo de la solicitud de la
concesión, debido a la ausencia de personalidad jurídica de la Comunidad de
Propietarios del Edificio.
Contra dicha resolución se interpuso
recurso de reposición el 21 de mayo de 2021 por la Comunidad de Propietarios
del Edificio DIRECCION007, y, posteriormente, fuera de plazo para interponer
recurso de reposición, el 14 de septiembre de 2021 se presentó escrito por la
citada Comunidad de Propietarios, interesando que "se acuerde estimar la
cesión de la petición de la concesión, para posibilite la personación de D.
Ángel, en las presentes actuaciones y una vez ello, acuerde la concesión
solicitada".
Es decir, la solicitud de la concesión
se efectuó por la Comunidad de Propietarios del Edificio DIRECCION007, así como
el recurso de reposición se interpuso por la misma, y, de manera extemporánea,
se aportó una cesión de la petición de la concesión a favor de uno de los
propietarios.
A tenor de lo expuesto, procede
confirmar el archivo de la solicitud de la concesión por la Comunidad de
Propietarios del Edificio DIRECCION007, pues carece de personalidad jurídica,
por lo que no puede ser titular de una concesión. En cuanto a la cesión de la
petición de la concesión a favor de uno de los propietarios, hay que señalar
que en la Junta Extraordinaria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios
del Edificio DIRECCION007 de 16 de junio de 2021, en la que se acordó dicha
cesión, si bien fue adoptado el acuerdo por unanimidad, lo cierto es, que
estuvieron presentes y representados propietarios que ostentaban el 88,22% de
la Comunidad, es decir, no la totalidad de propietarios.
Hay que tener en cuenta, que la cesión
de la petición de la concesión, tal y como se recoge en el acta de la Junta
Extraordinaria, se sometió a una serie de condiciones que afectaban a todos los
propietarios, no solamente, los presentes y representados en dicha Junta [...]
En este sentido, ya que requirió en
septiembre de 2018 a la Comunidad de Propietarios del Edificio DIRECCION007,
bajo apercibimiento de si no se cumplía se procedería al archivo de la
solicitud, de conformidad con lo preceptuado en los arts. 5.3 y 68 de la Ley
39/2015, de 1 de octubre, para que constituyera una Junta de Titulares con
personalidad jurídica, o bien, que se solicitara la concesión por todos los
componentes de la Comunidad de Propietarios.
En consecuencia, el archivo de la
concesión es conforme a derecho, siendo consecuencia de dicho archivo, el no
mantenimiento de la piscina, teniendo en cuenta, además, como se dice en la
demanda, que una mitad de la piscina ocupa el dominio público y la otra, la
servidumbre de tránsito, pues dicha zona de tránsito debe permanecer libre y
expedita (arts. 27 de la Ley de Costas, y 52 del Real Decreto 876/2014, de 10
de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas).
Por último, preparado recurso de
casación, la Sala de admisión consideró que existía interés en determinar si
las comunidades de propietarios pueden solicitar y ser titulares de una
concesión administrativa para la ocupación del dominio público marítimo-terrestre.
C) La personalidad jurídica de las
comunidades de propietarios sometidas a la propiedad horizontal.
Para resolver la cuestión casacional que
nos plantea la Sala de admisión debemos examinar tres aspectos: primero, si
puede apreciarse la personalidad jurídica en las comunidades de propietarios
previstas en la Ley de Propiedad Horizontal; segundo, si la personalidad
jurídica constituye un requisito para ser titular de una concesión
administrativa de ocupación del dominio público marítimo-terrestre; tercero,
cuáles son las potestades de dichas comunidades en el seno del procedimiento
concesional, y si es posible distinguir entre el derecho de obtener la
titularidad de una concesión del derecho de instar su constitución y proseguir
la tramitación del procedimiento.
Sobre el primer interrogante, pese al
deseo manifestado por la parte recurrente, la Sala no puede emitir una
declaración reconociendo personalidad jurídica a las comunidades sujetas a la
propiedad horizontal.
Ni la ley reguladora de esta forma de
propiedad permite una declaración semejante, ni tampoco la copiosa doctrina
sobre este tema.
Existe, es cierto, la tendencia de
admitir que las comunidades sean sujetos de relaciones jurídicas. Por ejemplo,
pueden ser titulares de derechos de crédito (artículo 9.1.e y 21 LPH) y de
obligaciones (artículo 22 LPH); parte en contratos e incluso titulares de
bienes como el fondo de reserva («cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad», según el artículo 9.1.f/ LPH). Pueden ser parte
procesal activa (artículos 6.1. 5º LEC y 21.2 LPH) y pasiva (artículo 544 LEC),
y obligadas tributarias (artículo 35 Ley General Tributaria). También, en la
actualidad, titulares de anotaciones preventivas de demanda y embargo (artículo
9.e/ de la Ley Hipotecaria), y, en caso de adjudicación del bien embargado, de
la correspondiente inscripción a su favor, siempre de forma «excepcional y
transitoria» hasta que la adquisición se integre entre los elementos comunes en
régimen de copropiedad (resoluciones de 12 de febrero de 2016 y 26 de julio de
2017 de la Dirección General de los Registros y el Notariado).
No obstante, estas facultades son en
gran medida consecuencia del sistema de «representación orgánica» de las
comunidades de propietarios (13.3 LPH), pero no comprenden las potestades que
en el tráfico jurídico asigna el artículo 38 CC a las personas jurídicas
(«adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y
ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su
constitución»), ni encuentran su fundamento en una disposición legal que
otorgue a las comunidades la condición de persona jurídica, como requiere el
artículo 35.2º CC.
Por tanto, las comunidades de vecinos no
tienen una personalidad jurídica distinta e independiente de la que poseen los
propietarios de los distintos pisos y locales que integran la propiedad
horizontal. No constituyen entes emancipados o autónomos de los comuneros, por
lo que, en definitiva, debe entenderse que son éstos quienes actúan
individualmente cuando lo hace la comunidad a través de su órgano de
representación.
La jurisprudencia ha negado
reiteradamente la personalidad jurídica de las comunidades sujetas a la LPH. La Sala Primera de este Tribunal Supremo
así lo ha apreciado recientemente en las sentencias 273/2012, de 3 de mayo
(rec. 1397/2009, FJ 2), 1/2019, de 8 de enero (rec. 1327/2016, FJ 2), 530/2022,
de 5 de julio (rec. 1159/2019, FJ 3), 775/2023, de 22 de mayo (rec. 2015/2019,
FJ 3), y 332/2024, de 6 de marzo (rec. 6409/2019, FJ 5).
También lo hizo el Tribunal
Constitucional en sentencia 115/1999, de 14 de junio:
«Los demandados en el pleito son los propietarios individuales de cada piso o local en que se divide el inmueble, pues tal es la consecuencia jurídica que se desprende de la opción de nuestro ordenamiento jurídico de no reconocer personalidad jurídica a las comunidades de propietarios de una propiedad horizontal. Por ello, aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada «representación orgánica» que le reconoce el actual art. 13.3 L.P.H. (antiguo art. 12 L.P.H.), en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios que ostenta ex lege la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad» (FJ 5).
Igual criterio utilizó esta Sala Tercera
en la sentencia de 31 de enero de 2001 (rec. 507/1998), en la que anulamos, por
falta de rango de ley, la reforma del reglamento hipotecario que permitía la
anotación preventiva de embargo a favor de las comunidades de propietarios
-defecto que después subsanó el legislador mediante la reforma del artículo 9
de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dijimos en la
sentencia:
La posibilidad de anotaciones
preventivas de demanda o de embargo en el Registro de la Propiedad, recogida en
el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, no es razón para autorizar que dichas
anotaciones se puedan practicar en favor de quien carezca de personalidad
jurídica, ya que el artículo 72 de esta misma Ley establece que las anotaciones
preventivas deberán contener las circunstancias que se exigen para las
inscripciones, entre las que está la condición de persona natural o jurídica a
favor de quien se hagan.
La cuestión a dirimir se centra en si
cabe practicarlas en favor de una comunidad de propietarios en régimen de
propiedad horizontal, la cual, según el artículo 22.1 de la Ley de Propiedad
Horizontal reformada por Ley 8/1999,
responde frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor, y cuyo
presidente o administrador, debidamente autorizados por la Junta de
propietarios, está legitimado para exigir judicialmente a los comuneros,
propietarios de viviendas o locales, el cumplimiento de las obligaciones
impuestas por los apartados e) y f) del artículo 9.1 de esta misma Ley,
solicitando el embargo preventivo de bienes del deudor ( artículo 21.1 y 8 de dicha
Ley).
A pesar de ello, estos preceptos no
otorgan a estas comunidades de propietarios el carácter de personas jurídicas,
como lo demuestra el hecho de que carecen de la posibilidad de adquirir bienes
como únicos titulares, ya que su adquisición vendría a integrarse entre los
elementos comunes en régimen de copropiedad, de manera que, si no pueden
adquirir y poseer bienes, les falta una de las facultades inherentes a
cualquier persona jurídica según el artículo 38 del Código civil.
No se pone en duda tampoco el
reconocimiento de lege ferenda de las anotaciones preventivas de demanda o de
embargo en favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad
horizontal, pero lo que no cabe admitir es que así se haga por un Reglamento
mientras subsistan las exigencias de los artículos 9.4ª y 72 de la Ley
Hipotecaria, conculcados también por este último apartado del precepto
examinado» (FJ 11).
La STS 336/2023, de 16 de marzo (rec.
3111/2021)), es invocada por la recurrente en favor de su tesis partidaria del
reconocimiento de la personalidad jurídica, pero dicha sentencia en ningún
momento se pronuncia en tal sentido.
En ella, el Tribunal examinó la implicación que tiene en las acciones
ejercitadas por las comunidades de propietarios el requisito del acuerdo
corporativo para recurrir que exige el artículo 45.2.d) LJCA, y en el contexto
del Derecho tributario para el que las comunidades tienen la condición de
obligadas. En la sentencia se dijo, entre otras afirmaciones, que el
ordenamiento reconoce a las comunidades lo que podría llamarse «pseudo
personalidad jurídica», es decir, una situación próxima a la personalidad
jurídica pero no personalidad jurídica en sentido estricto.
D) El requisito de la personalidad
jurídica para la concesión de ocupación del dominio público.
La personalidad jurídica constituye un
requisito general condicionante de la concesión de la ocupación de dominio
público marítimo-terrestre. Así debe deducirse de distintos preceptos:
I.- La Ley 33/2003, de 3 de noviembre,
del Patrimonio de las Administraciones Públicas, dispone en su el artículo
100.a) que las concesiones demaniales se extinguirán por «extinción de la
personalidad jurídica». Si este suceso es determinante por sí solo de la
finalización de la concesión, es porque configura una cualidad esencial para ser
concesionario.
II.- El artículo 65.2 de la Ley de
Costas establece que «En ningún caso podrán ser titulares de concesiones las
personas en quienes concurra alguna de las prohibiciones de contratar previstas
en el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público [y] Cuando
posteriormente al otorgamiento de la concesión, el titular incurra en alguna de
las prohibiciones de contratar se producirá la extinción de la concesión».
El Real Decreto legislativo mencionado
-hoy sustituido por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre- enumeraba en el artículo
60 dichas prohibiciones después de decir: «1. No podrán contratar con las
entidades previstas en el artículo 3 de la presente Ley con los efectos
establecidos en el artículo 61 bis, las personas en quienes concurra alguna de
las siguientes circunstancias [...]». De modo que tanto para la Ley de Costas
como para la ley de contratos la condición de persona, o personalidad jurídica,
es un presupuesto básico para aplicar las prohibiciones y, por ello, para gozar
de la capacidad de obrar que configura una condición de la aptitud para
contratar con la Administración (artículo 54 del Real Decreto Legislativo). Tan
decisiva es la personalidad jurídica que el artículo 223 del mismo Real Decreto
legislativo preveía como causa de resolución del contrato administrativo «la
extinción de la personalidad jurídica de la sociedad contratista».
Idénticas disposiciones contienen los
artículos 71.1, 65 y 211 de la Ley vigente.
Es muy lejana la eventualidad que
imagina la recurrente de que un ente nacional de otro Estado miembro de la
Unión Europea y carente de personalidad jurídica esté habilitado para contratar
con la Administración española. El artículo 58 del Real Decreto legislativo
reconoce capacidad para contratar con el sector público a «las empresas no
españolas de Estados miembros de la Unión Europea que, con arreglo a la
legislación del Estado en que estén establecidas, se encuentren habilitadas
para realizar la prestación de que se trate». La cualidad de empresa y la
capacidad de obrar necesaria para responder de las obligaciones que asume la
contratista difícilmente pueden darse en quien no dispone de personalidad
jurídica.
III.- El artículo 97.1 de la citada Ley
del Patrimonio de las Administraciones Públicas confiere al concesionario un
derecho real sobre las obras, construcciones e instalaciones fijas levantadas
sobre el dominio público, y este derecho real no puede reconocerse en quien
carece de personalidad jurídica. Entre otras razones, porque impediría el
acceso al Registro de la Propiedad de la concesión (artículo 70 de la Ley de
Costas), eliminando la protección derivada de la inscripción de los derechos
sobre bienes inmuebles.
IV.- Como observa la recurrente, este
Tribunal sí ha resuelto recursos en que la concesionaria era una comunidad de
propietarios, pero normalmente cuando la concesión recaía sobre el
aprovechamiento de aguas para el abastecimiento de una urbanización aislada.
Esta posibilidad está expresamente admitida por la normativa de aguas,
concretamente en el artículo 124 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por
el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, y a ella se
refiere la STS de 12 de abril de 2010 (rec. 133/2009) que cita en su apoyo la
recurrente, así como la STS de 1 de marzo de 2010 (rec. 738/2006).
Ni la Ley de Costas ni su reglamento
(Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) contemplan la posibilidad de que una
comunidad de propietarios sea concesionaria del dominio público. Solo el
reglamento, en el artículo 141, prevé una situación de interinidad manteniendo
la concesión en favor de la comunidad hereditaria para el caso de fallecimiento
del titular.
En otros supuestos, relativos a
concesiones sobre el demanio marítimo-terrestre, la intervención en el proceso
de las comunidades de propietarios podría estar justificada por su legitimación
para obrar en beneficio de los comuneros. Son los casos que examinan las SSTS
de 28 de octubre de 2003 (rec. 8958/1998) y STS de 12 de septiembre de 2014
(912/2012), en ninguno de los cuales se suscitó la cuestión de la aptitud de la
comunidad para ser concesionaria.
E) La potestad de las comunidades de
vecinos para intervenir en el procedimiento concesional.
Dado que las comunidades de propietarios
contempladas en el artículo 396 CC y reguladas en la Ley de Propiedad
Horizontal no tienen personalidad jurídica, en consecuencia no pueden ser
titulares de una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre. Ahora
bien, en virtud de la representación orgánica del artículo 13 LPH y, más en
general, la legitimación de todo condómino para actuar en beneficio o interés
de la comunidad (artículo 394 CC), nada impide que sea la comunidad de
propietarios, en calidad de interesada (artículo 4.1.a/ LPACAP) y con capacidad
de obrar para ello (artículo 3.c/ LPACAP), quien intervenga ante la
Administración a través de su órgano de representación promoviendo la
adjudicación de la concesión demanial, hecho que, en principio, es de suponer
que redunda en beneficio de todos los partícipes.
Otro problema es el relativo a la
constitución del derecho concesional y la asignación formal de la titularidad,
con el corolario de la inscripción registral del derecho real. Puesto que la
intervención de la comunidad de vecinos es puramente instrumental en defensa de
los intereses de los condueños, son éstos, en proporción a su participación en
la comunidad, los definitivos titulares de la concesión. Al recaer la concesión
sobre un elemento común declarado como tal en el título constitutivo, también deberán
ser todos los copropietarios de ese elemento común los titulares de la
concesión.
El hecho de que no exista un acuerdo
unánime de los copropietarios para solicitar la concesión tiene incidencia en
este recurso. Por un lado, ya hemos visto que nada impide a la comunidad, a
través de su representante, solicitar la concesión y seguir los trámites
oportunos del procedimiento administrativo. El problema se plantea en trance de
constituir formalmente la concesión, dado que cuando un comunero ejerce la
acción en interés de la comunidad, en principio «los demás comuneros no están
obligados a aceptar los posibles efectos adversos de una iniciativa que no han
consentido» (STS de 7 de julio de 2009, rec. 7441/2005), y aunque en el marco
de la propiedad horizontal las decisiones de la junta de propietarios son
vinculantes en los términos y con el quorum exigido en su ley reguladora, la
adjudicación del derecho concesional a cada uno de los copropietarios no puede
ser impuesto en contra de su voluntad. Ahora bien, es el momento del
otorgamiento de la concesión, y no el de admisión de la solicitud, cuando la
Administración puede imponer las condiciones que aseguren en el éxito de su
constitución, tal como prevé el artículo 152.11 del reglamento de la Ley de
Costas: «en el caso de que se decida acceder al otorgamiento de la concesión,
se comunicarán al peticionario las condiciones en que podría serle otorgada
aquella, dándole un plazo de diez días para que manifieste si las acepta. Si no
hiciere manifestación alguna en tal plazo, o no aceptare las condiciones
ofertadas, se declarará concluido el expediente por desistimiento del
peticionario [...]».
Así pues, creemos que ya es posible
pronunciarnos sobre la cuestión de interés casacional que nos planteó la
Sección Primera, y declarar admisible que una comunidad de propietarios, a
través de su órgano de representación, solicite en beneficio de los condueños
una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre, pero la comunidad,
por carecer de personalidad jurídica, no puede ser formalmente titular de
aquélla. La titularidad recaería en tal caso sobre todos los copropietarios en
proporción a su participación en la comunidad.
F) Resolución del caso concreto:
I.- La sentencia de instancia estimó
ajustada a Derecho la resolución administrativa que archivaba la solicitud por
ausencia de personalidad jurídica de la comunidad para la que se pedía la
concesión, por lo que resulta coherente con el criterio de la Sala.
II.- No apreciamos que el acto
administrativo vulnere los actos propios de la Administración por los que
autorizó a la comunidad del edificio «DIRECCION007» la instalación de
sombrillas en el dominio público.
Con evidencia, no son comparables unas
autorizaciones para el uso especial del dominio público que lleva a colocar
unas sombrillas con lo que supone una concesión administrativa para la
ocupación permanente con obras o construcciones fijas. Las autorizaciones, como
tales revocables (artículo 78.1.c/ de la Ley de Costas), solo permiten una
alteración mínima del dominio público con aparatos desmontables o extraíbles artículo 86.2 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas),
mientras que la concesión demanial confiere un derecho real inscribible, un uso
privativo de los terrenos de dominio público e implica su transformación física
permanente con obras e instalaciones de diversa índole (artículo 64 en
relación con el artículo 31.2 de la Ley de Costas).
Es innecesario un mayor detenimiento en
esta distinción. En el seno del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que
grava las concesiones administrativas pero no las autorizaciones, la Sección
Segunda de esta Sala, ha profundizado en muchas sentencias sobre su distinta
naturaleza jurídica y los elementos que las diferencian (recientemente, en STS
8/2025, de 2025, rec. 4515/2023).
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