El vendedor responde por el saneamiento de vicios ocultos en la vivienda vendida, específicamente por defectos en la red de saneamiento que afectan la habitabilidad y generan gastos de reparación e indemnización al comprador.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 12ª, de 9 de octubre de 2025, nº 307/2025, rec. 588/2023, declara la existencia de vicios ocultos en una vivienda relacionados con un defecto grave en la red de saneamiento que generaba malos olores y plagas de insectos que obliga al vendedor a responder por el saneamiento y a indemnizar al comprador por los gastos derivados, conforme al art. 1484.1 del Código Civil.

Nos encontramos ante un vicio grave, que afecta a la salubridad de la vivienda, por los malos olores constantes y la presencia de insectos habitualmente, procedentes de una anomalía constructiva y de mantenimiento de la red de saneamiento, oculta para el comprador en cuanto se encontraba en lugar inaccesible, al carecer la cámara de registro alguno, teniendo que romper la fachada practicado un hueco para descubrir la defectuosa instalación de su propiedad que desconocía.

El art. 1484.1 del Código Civil establece que:

"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

A) Introducción.

Una persona adquirió una vivienda a otra persona y posteriormente reclamó por vicios ocultos relacionados con un defecto grave en la red de saneamiento que generaba malos olores y plagas de insectos, solicitando indemnización por los gastos de reparación y desinfección.

¿Debe el vendedor responder por el saneamiento de vicios ocultos en la vivienda vendida, específicamente por defectos en la red de saneamiento que afectan la habitabilidad y generan gastos de reparación e indemnización al comprador?.

El tribunal considera que existe un vicio oculto grave en la vivienda que obliga al vendedor a responder por el saneamiento y a indemnizar al comprador por los gastos derivados, revocando la sentencia de primera instancia y estableciendo la obligación de pago de la suma reclamada más intereses.

Se aplica el artículo 1484 del Código Civil que establece la obligación del vendedor por vicios ocultos que hagan impropio el uso del bien o disminuyan su valor, y el artículo 1486 para la indemnización, fundamentando la decisión en la prueba pericial que acreditó la existencia, gravedad y preexistencia del defecto oculto en la red de saneamiento, así como en la jurisprudencia que considera el plazo de seis meses para ejercitar la acción como un plazo de caducidad.

B) Antecedentes.

Se interpone recurso de apelación por la representación del demandante, frente a la sentencia que desestima la demanda planteada por el, frente a los demandados, en la que ejercita acción de saneamiento por vicios respecto de la vivienda sita en Madrid, adquirida a los demandados en fecha 8 de enero del 2020, declarando tal obligación de saneamiento y la condena a indemnizarle por gastos de desinfección de plaga de insectos de 150 €, más la cantidad de 20.504,62 euros correspondiente al valor de las reparaciones de los vicios ocultos presentes en el inmueble, fijado por informe pericial, esto es en una suma total de 20.654,62 euros.

C) Objeto de la litis.

A lo largo de su recurso el apelante denuncia el error en la valoración de la prueba documental y pericial obrante en actuaciones, respecto de la acción ejercitada que es la de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de una vivienda.

En esta alzada debemos reseñar que resulta claro de una mera lectura de la demanda, que se ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos en la vivienda objeto de la compraventa entre los litigantes.

Lo que quiere decir que es de aplicación el artículo 1.484 del Código Civil, que dispone: "El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

Por tanto, no se entiende la confusa argumentación sobre la aplicación de otras acciones que según la demandada serían las adecuadas al contencioso planteado, resulta concluyente que por congruencia las resoluciones al litigio que nos ocupa, se deben atener en la aplicación de la normativa y en la interpretación de la prueba a la concreta acción instada por el demandante, esto es la acción de saneamiento por vicios ocultos, regulada en el art. 1484 del CC, y dependerá de su análisis, si procede o no estimar la misma sin más disquisiciones sobre la oportunidad o prosperabilidad de acciones que no han sido planteadas.

Siguiendo el argumento de la resolución apelada, y remitiéndonos a la misma para acoger tal saneamiento de vicio oculto en la vivienda adquirida por el actor, la doctrina exige que han de concurrir los siguientes requisitos:

1º) El vicio ha de ser oculto; no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.

2º) El vicio ha de ser preexistente a la venta; el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de no ser así el vendedor no responderá sobre el mismo.

3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya que únicamente se considerará como tal, si provocan que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad y no podrá ser interrumpido.

El plazo de caducidad de seis meses no ha transcurrido según afirma la sentencia apelada, en su fundamento PRIMERO, y nadie lo discute por vía de recurso, luego es un pronunciamiento firme que determina el cumplimiento de este 4º) requisito.

En cuanto a que es un vicio oculto es decir que no es manifiesto, la sentencia lo descarta al sostener que "las deficiencias manifestadas en la demanda, como cucarachas y malos olores, son deficiencias visibles a simple vista, por lo que la parte actora, si existían en el momento de la contratación, las pudo apreciar con toda facilidad, las aceptó...".

Tras examinar la documental y auditar la grabación del juicio, con las declaraciones de los peritos, claramente la anomalía en la que se basa la reclamación es el mal estado del sistema de saneamiento de la vivienda, que genera estos malos olores y plagas de insectos, este defecto entendemos en esta alzada que es inapreciable a simple vista, por que dichos sistemas se encuentran generalmente soterrados, y por ello no es detectable en el momento de su adquisición, de hecho el actor tuvo que abrir un hueco en la fachada para acceder a la cámara sanitaria, según confirmó el perito que lo ejecuto, Sr. Olegario.

Las consecuencias de este vicio constructivo, cual son los olores y plagas de insectos, es evidente que no se detectan en una simple visita previa de los compradores a la adquisición, requieren un tiempo de vivencia en la casa, para comprobar su persistencia y falta de ocasionalidad. Y entregada la casa en fecha febrero de 2020, no es un hecho discutido que, hasta abril de ese año, no se traslada a vivir el demandante, constando en la documental de la demanda, los wsp de mayo, en los que el actor ya detectado el problema, contactando con el vendedor para tratar del problema, que sitúa el demandado en sus contestaciones a dichos wsp, correctamente en la red de saneamiento.

Entendemos que el transcurso de un mes, para apercibirse el comprador de la situación en la vivienda adquirida, es un lapso incluso breve para constatar que existe un vicio constructivo que desconocía, y que advierte por sus molestas consecuencias cuales son malos olores y cucarachas, es un tiempo ciertamente normal para apreciar la realidad y entidad de que la presencia de malos olores y de insectos es una situación constante y no habitual.

Tampoco compartimos en la valoración de la prueba, sobre que dichos problemas en la red de saneamiento se hubieran producido en la realización de obras en la cocina del inmueble por el comprador, pues se trata de un testimonio de referencia, emitido por el perito de la demandada Sr. Heraclio, esto es nos encontramos ante una mera hipótesis, carente de toda base adveraticia fundada ya sea por documento o testigo que así lo demuestre, incluso el mismo en declaración lo admite como posibilidad. Es más, resulta incluso contradictorio, dicha posibilidad, con el diagnostico de ambos peritos, que claramente sentaron que la red de saneamiento instalada originariamente en la vivienda objeto de la litis, era deficiente. Incluso el perito de la demandada Sr. Heraclio reconoció su deficiente ejecución y lo califico de obsoleto, en su inspección en el chalet de un vecino, que supuestamente había sido realizado con el mismo sistema constructivo, observación que hace pese a que esta situación había llevado a ese propietario a su reforma. Es decir, las fallas del sistema de saneamiento originario habían dado lugar a reformas por otros propietarios, reforma que no se ha demostrado fuera llevado a cabo por los vendedores en el correcto mantenimiento de la vivienda que enajenaban, ni que advirtieran de tal anomalía al comprador.

Todo lo cual, nos conduce a considerar probado fehacientemente que se trata de un vicio oculto y anterior a la compraventa de la vivienda por el actor, descartando el incumplimiento contractual o de normas de la edificación, de una construcción que databa del 2001.

En cuanto al único requisito que nos resta por estudiar esto es la gravedad del vicio oculto, debemos atenernos al propio art. 1484 del CC, que matiza tal concepto, al regular, dicha incidencia, tanto cuando la hacen impropia para el uso a que se la destina, como si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Y es evidente que la situación de la red de saneamiento que se nos describe por el perito Sr. Olegario, único técnico que la inspecciono personalmente, tras acceder a la cámara haciendo un hueco en la fachada, era de un deterioro grave, con todas las arquetas rotas, y filtraciones que, con el encharcamiento consecuente, habían convertido dicho elemento constructivo, en un lodazal de tierra putrefacta, que generaba dichos malos olores y plagas de insectos.

Dichas consecuencias también las reconoce el propio Sr. Heraclio estableciendo como causa, una mala situación y ejecución de la red de saneamiento, posibilidad que al inspeccionar otra vivienda distinta a la que es objeto de este litigio, y que ya había sido reparada, evidentemente no apreció que concurriera en el presente caso, que no revisó personalmente.

Este estado de insalubridad en una vivienda recién adquirida, la priva manifiestamente de funcionalidad, restándole habitabilidad a la vivienda, pues es evidente que, si el comprador hubiera podido conocer la mala situación de la red de saneamiento y el coste de su reparación, es presumible que no hubiera pagado el precio por una situación óptima de la vivienda, la cual no concurría en el presente caso. Corrección que es exigible en toda compraventa, salvo que las deficiencias fueran advertidas por el vendedor, aceptándolas el comprador, lo que aquí no ha acaecido.

Precisamente respecto de esta pericial de la demandada, no podemos sino considerarla como absolutamente irrelevante para la resolución del litigio, pues no es lo mismo inspeccionar la vivienda sobre la que se denuncia el vicio oculto, que otra de un vecino, que ya ha reparado la red de saneamiento. Y ello sin que se acredite en modo alguno, que le fuera denegada al técnico, la visita a la casa afectada por el demandante, pues su supuesta comunicación no ha dejado rastro documental alguno, ya que no lo hizo por burofax o mail, tampoco resta reflejo de la llamada desde el teléfono que lo hiciera para solicitar dicha inspección directa. Tampoco entendemos que, observada esta supuesta negativa, y ante la trascendencia adveraticia que la inspección de la vivienda a la que directa y concretamente afecta el vicio denunciado aportaba la pericial, no se solicitara judicialmente dicha inspección por el perito, antes de efectuar su informe, y ello, de conformidad con lo dispuesto en el art. 336.5 de la LEC.

En consecuencia, nos encontramos ante un vicio grave, que afecta a la salubridad de la vivienda, por los malos olores constantes y la presencia de insectos habitualmente, procedentes de una anomalía constructiva y de mantenimiento de la red de saneamiento, oculta para el comprador en cuanto se encontraba en lugar inaccesible, al carecer la cámara de registro alguno, teniendo que romper la fachada practicado un hueco para descubrir la defectuosa instalación de su propiedad que desconocía. Siendo difícilmente creíble que, ante tal estado de la red con las arquetas rotas, filtraciones de aguas residuales y pluviales, olores fétidos, tierras putrefactas y lodazal en el que se había convertido la referida cámara de saneamiento, no hubiera sido detectado por el vendedor durante los 18 años que vivió en dicha finca, y cuya preexistencia resulta probada suficientemente por el comprador, ante la inspección pericial realizada a su instancia, y la intervención de terceras empresas. Como la de pocería que procedió al desatasco de las arquetas y evacuación de las aguas de las cámaras, y la de desinfección de plagas dada la proliferación de insectos ante tan insalubre estado del elemento bajo la vivienda.

Todo lo cual nos lleva a estimar la demanda respecto a la apreciación de que existe realmente un vicio oculto en la compraventa de la vivienda realizada entre los litigantes, por lo que, disintiendo del criterio de la juzgadora de Primera Instancia, que, aunque razonado, tras la valoración de las pruebas nos conduce a una interpretación diferente, y a conclusiones opuestas.

D) Indemnización.

En cuanto a la indemnización que correspondería tras la anterior estimación la misma viene contemplada en el art. 1486 del CC.

Y en base al mismo la factura de pocería de 150 €, es obvio que debe ser abonada por la demandada, pues obedece a un desatasco y de las arquetas y evacuación de las aguas de las cámaras, en una vivienda que presentaba una deficiente red de saneamiento, que en su adquisición ignoraba el comprador. Respecto al coste de la reparación, nos decantamos por la valoración realizada por el perito Sr. Olegario que tras establecer los criterios de reparación, se atiene presupuesto elaborado por una empresa de pocería especializada en el tema SERDEYPO SL, teniendo en cuenta la normativa del Código Técnico de Edificación actual, CTE, conforme al que se tiene que realizar la reparación, y que además contempla partidas como el necesario proyecto, dirección de obra, estudio de salud y seguridad y costes de licencias municipales.

No podemos atender al presupuesto minimizado de la demandada, que además de ser elaborado por un familiar, lo que le resta objetividad, obvia cualquier dirección de obra pese a la entidad de la reparación, pues se trata de la ejecución de una correcta red de saneamiento, tras limpiar la existente y efectuar registros y ventilaciones que permitan sanear dicha cámara. El dictamen de la demandada presenta omisiones insalvables y faltas de valoración, atendiendo a pareceres subjetivos del técnico, que no considera necesaria una dirección de obra, o ignora el valor de posibles exacciones municipales, o en su caso pretende instalar sin trincheras, en un hueco de 50/60m, arquetas de más de 80, acudiendo a técnicas como la de "trabajo en mina" y rotura de forjado y reconstrucción que tampoco presupuesta. En todo caso el coste de reparación de la red de saneamiento según el Sr. Heraclio, carece de base adveraticia para ser tenida en cuenta al elaborarse sobre la instalación de una red ya reparada de una vivienda vecina, supuesto ajeno al caso objeto de litigio.

En conclusión, el demandante debe ser indemnizado no solo en el coste de los trabajos pocería de la primera limpieza y desatasco por importe de 150€, sino también en la suma de en la que se han estimado la subsanación de la red de saneamiento en el importe de 20.504,62€ cuyo defectuoso estado constituye un vicio ocultado al comparador en su adquisición.

Lo cual nos lleva a declarar procedente la indemnización de conformidad con el art. 1486 del CC, condenando a los demandados al abono al actor de la suma final de 20.654,62 euros al demandante más intereses legales desde la interpelación judicial.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741