El arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 8 de octubre de 2024, nº 591/2024, rec. 634/2023, declara que el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC).

Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (STS de 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo 1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo 1.564 del CC).

Artículo 1561 del Código Civil:

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 1562.

 falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Artículo 1563.

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564.

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Artículo 1565 del Código Civil:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

A) Antecedentes y objeto del recurso.

Por parte del demandado Jesús Carlos, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por Rodolfo y Almudena.

En la demanda se expone que los demandantes arrendaron el 15.05.2017 al demandado la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, de Moià comunicando el demandado por correo electrónico de 16.08.2021 que en dicha fecha hacía entrega de llaves a la propiedad.

La vivienda se indica en la demanda que quedó afectada por daños causados por un uso malintencionado y uso descuidado por parte del arrendatario cuya reparación asciende a 8.850,65 € en base a una pericial elaborada al efecto (se detallan las partidas reclamadas cuyo detalle de verifica en los siguientes fundamentos de esta sentencia de cara al logro de una mayor claridad expositiva), si bien dada la existencia de una fianza de 600 €, la cantidad objeto de reclamación es de 8.250,65 euros intereses y costas.

Jesús Carlos contestó y se opuso alegando que la vivienda se entregó en total estado de abandono, que el contrato no es de vivienda amueblaba no describiéndose ninguno de los muebles que existieren. La pericial se señala que es muy posterior al momento en que se hizo la entrega de la vivienda por el inquilino, que no se han acompañado facturas de reparación de los supuestos daños ni en su caso lo que hubiere percibido la propiedad de su inquilino. Tras ello se analiza partida por partida con aquellas reparaciones llevadas a cabo por el propio demandado (el estudio de ello y las alegaciones de las partes se incluye en otro fundamento de derecho de esta sentencia para evitar reiteraciones y lograr una mayor claridad), estimando que los desperfectos que pudieren aparecer son inherentes al uso y que los debe asumir la propiedad como realidad inherente a todo arrendamiento.

Es por ello que se interesa la desestimación de la demanda y se formula reconvención en la que se reclama la restitución de la fianza.

Los demandantes/reconvenidos se opusieron a la reconvención señalando que el monto de la fianza no es suficiente para cubrir los daños de la vivienda que entienden son responsabilidad del reconviniente.

La sentencia (con corrección de error material en cuanto a los nombres reflejados en el encabezamiento) es estimatoria de la demanda. Parte del régimen legal existente, de la descripción de la vivienda en el contrato, la ausencia de reclamación por el arrendatario y del estado final en base a la prueba pericial aportada, no entendiendo necesario que se adjunten facturas. Analiza cada uno de los conceptos reclamados, excluyendo únicamente dos de ellos referentes a una cajonera lanzada al jardín y el bidet que se indicaba retirado. Los mismos hacen un total de 203,90 € que se reducen de la cantidad reclamada, lo que supone que el monto a cuyo pago condena al demandado se fija en 8.046,75 euros más intereses del art 576 LEC (se desestima la reconvención) con imposición tanto de las costas de la demanda como de la reconvención al demandado/reconvenido.

B) Marco normativo.

El presente recurso de apelación se plantea en el marco de una acción de reclamación de daños de la parte arrendadora frente a la arrendataria tras la finalización de una relación arrendaticia (en este caso el contrato de 15.05.2017 referente a la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10 de Moià).

En relación a lo que es objeto de las presentes actuaciones, cabe indicar que en todo contrato de arrendamiento (art 1.561 CC) el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (STS de 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, y STS de 20.11.1999). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (STS de 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES: APB: 2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021:

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (STS de 13.6.1998 y STS de 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo 1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo 1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio (artículo 1.562 del CC).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Finalmente cabe señalar que, en cuanto al régimen jurídico de las reparaciones en una vivienda arrendada, el mismo se contiene en el art. 21 LAU que impone al arrendador la obligación de realizar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", régimen del que se excepcionan "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", las que se ponen a cargo del arrendatario.

C) Estado inicial.

En este caso, en lo que se refiere al estado inicial del inmueble, la sentencia de primera instancia parte de que se entregó en buen estado sin que en el contrato se hicieran contar por la parte arrendataria los defectos que señala existían en su contestación a la demanda que la sentencia destaca que ni constan documentados o reclamados por escrito a la parte arrendadora, ni tampoco documentados en fotografías, no constando durante la vida del arriendo reclamación alguna a la propiedad para subsanar defectos o deficiencias.

Frente a ello el demandado/apelante destaca lo ya indicado en su momento referente al mal estado de la vivienda, siendo la expresión a ello referente que aparece en el contrato (que se destaca es de adhesión) de carácter genérico a la que no se puede atribuir ningún carácter infalible, ya que no se introduce en ella ningún detalle ni se ve acompañada de ninguna fotografía (a diferencia de lo que la parte arrendadora indica haber hecho con el contrato posterior referido a la misma vivienda pues las fotografías se aportaron en la audiencia previa se incorporaron a tal nuevo contrato).

La parte demandante/apelada discrepa del apelante y entiende correctos los razonamientos de la sentencia de primera instancia, destacando que la vivienda se entregó en buen estado no constando que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se realizara reclamación alguna a la propiedad para subsanar defectos o deficiencias.

Respecto de la cuestión aquí planteada, es necesario en principio partir de la presunción de recepción del bien arrendado en buen estado por parte del arrendatario conforme al régimen jurídico que se ha expuesto en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia, salvo que se señalase en el contrato lo contrario o que se aportare prueba por la parte arrendataria de no estar el bien arrendado en adecuadas condiciones (o constaren quejas al respecto), ya que la presunción a que se acaba de hacer mención comporta que la carga de la prueba se desplace sobre tal parte arrendataria.

En este caso, el contrato objeto de las presentes actuaciones es calificado por el apelante como contrato de adhesión. En relación a los contratos de adhesión, la STS nº 274/2003, 21 de marzo de 2003 (ECLI:ES:TS:2003:1967) indica que:

"... el contrato de adhesión es aquel en el que una de las partes establece un contenido prefijado, de tal modo que la conclusión del contrato no va precedida por una discusión del posible contenido del mismo por las partes contratantes. Las cláusulas no pueden ser más que pura y simplemente aceptadas, y si los interesados desean contratar, han de hacerlo aceptando el contenido que con carácter inmodificable se da al contrato.

En el mismo sentido se manifiesta la jurisprudencia. Es aquel en que la esencia del contrato, y su cláusula, han sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta tenga posibilidad de negociarlas, hacer contraofertas ni modificarlas sino simplemente aceptar o no; se mantiene la libertad de contratar (libertad de celebrar o no el contrato) pero no la libertad contractual (libertad de ambas partes, no de una sola, de establecer las cláusulas que acepten mutuamente) - Sentencias 28 noviembre 1.997 y 13 noviembre 1.998 -. Son los redactados únicamente por una de las partes y en los que a la otra solo le es permitido la manifestación de su aceptación o, eventualmente, de su rechazo -S. 27 julio 1.999-. No obsta que la reglamentación la hubiere redactado o confeccionado una de las partes, porque esta circunstancia no hace desaparecer el carácter y naturaleza contractual del negocio convenido libremente, pues lo relevante es si aquella reglamentación se alcanzó con total libertad de obrar y decidir -S. 30 mayo 1.998".

En este caso, el contrato objeto de la presente causa consta suscrito entre particulares y adaptado a las concretas circunstancias de aquello sobre lo que se contrata con una especificación (en base a lo que no cabe sino considerar que fue una negociación) de los elementos más característicos del mismo tales como son los referentes a la renta, fianza o plazo.

Es por ello que no cabe entender que el contenido contractual fuere predispuesto por una parte e impuesto a la otra, sin que la misma tuviere posibilidad de negociación, hacer contraofertas ni modificarlo sino simplemente aceptar o no que es lo que define a los contratos de adhesión. Cuestión distinta es que el mismo se redactare sobre un modelo sobre el que luego las partes concretaren los elementos que singularizaban su vínculo (lo demuestra a título de ejemplo el tenor de la cláusula 7ª que seguidamente se transcribe), si bien ello no convierte al contrato suscrito en contrato de adhesión.

De los términos del contrato no cabe sino derivar tal buen estado, entendiendo por tal al propio de un inmueble que de la escritura cabe inducir que se construyó en 1988 con lo que al tiempo del contrato de arrendamiento tenía casi 30 años.

No consta además queja alguna por parte del arrendatario a la propiedad referente al estado del inmueble, con lo que, conforme al régimen normativo detallado y los términos del contrato, no cabe sino partir del correcto estado en que estaba el bien arrendado, conclusión que es aquella de la que se parte en la sentencia de primera instancia y que en esta sede de apelación no cabe sino confirmar, con lo que esté motivo de apelación no se puede ver atendido.

D) Estado final del inmueble e imputación del estado del mismo al arrendatario.

La sentencia de primera instancia da prácticamente por cierto el estado final y la valoración de los desperfectos que se contienen en el informe pericial adjunto a la demanda elaborado por Ángel Daniel (excluye únicamente las partidas referentes a una cajonera lanzada al jardín y un bidet que no han motivado que la parte arrendadora apelare o impugnare la sentencia). La misma analiza los diversos elementos objeto de reclamación que seguidamente se proceden a estudiar de forma individualizada y en base a las alegaciones de las partes tal y como se ha anticipado en el primer fundamento de esta sentencia que se iba a hacer a fin de evitar reiteraciones y facilitar una mayor claridad expositiva.

En todo caso, con carácter previo se estima necesario poner de manifiesto que en este caso no se suscribió ningún acta o documento referente a la entrega de llaves (como en muchas ocasiones es habitual), sino que lo que lo que hizo el arrendatario fue comunicar a la intermediaria que gestionaba el contrato por medio de un correo electrónico enviado el 16.08.2021 a las 21:35 horas (el correo se dirige al email) que había entregado las llaves al propietario Rodolfo (uno de los arrendadores es Rodolfo).

Igualmente hay una cuestión previa que se estima necesario poner de manifiesto cual es el que, si bien el informe pericial no detalla como suele ser habitual la fecha en la que el perito hizo una visita a la vivienda, ello no obstante en este informe se indica que la fecha del siniestro fue el 18.08.2021 (las llaves se entregaron el 16.08.2021) habiendo manifestado el perito Sr. Ángel Daniel en el acto del juicio que la fecha del 18.08.2021 es aquella en que se recibió el aviso, acudiendo de forma inmediata al lugar y sin perjuicio que luego el informe lleve por fecha el 24.09.2021 al ser ésta aquella en la que se terminó su redacción.

Análisis de los desperfectos reclamados.

- Pintura.

Se reclaman 2.833,88 € que la sentencia de primera instancia considera procedentes señalándose en ella que se evidencia su necesidad por las fotos del peritaje y los impactos que describe el perito que tenían.

El apelante difiere de la procedencia de esta partida, pues la situación en que se encontraba la pintura derivaba del uso, siendo criterio jurisprudencial el que el inquilino no responde al dejar la vivienda del deterioro que se haya podido producir por el uso normal de la misma, no existiendo en este caso ningún documento gráfico de cómo se entregó la vivienda en lo que se refiere a la pintura, con lo que considera que esta partida no se debe repercutir al inquilino.

Los apelados difieren de esta conclusión remitiéndose al informe del Sr. Ángel Daniel en el que con relación a la pintura se señala que "se entrega la vivienda recién pintada en blanco y se recibe totalmente desgastada por uso y con impactos. Desgaste por uso, incumpliéndose contrato al no reponerla". A lo anterior añaden que el informe pericial recoge las fotografías del estado de la pintura en el momento de entregarse la vivienda (se estima que esta alegación viene referida a la entrega verificada por el apelante/arrendatario).

En relación a este motivo de apelación y los gastos de pintura, cabe indicar en primer lugar que en virtud del régimen jurídico operativo (antes detallado), en principio no es trasladable a los arrendatarios el coste de pintura, limpieza, pequeños daños, en tanto en cuanto se puedan considerar deterioros inherentes al uso normal y al mero paso del tiempo. Por el contrato ello es exigible cuando los mismos ofrezcan o presenten una especial intensidad o desproporción con relación a las circunstancias concurrentes, particularmente en atención al tiempo de duración del contrato.

De hecho, esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ha señalado (cabe citar a título de ejemplo la sentencia 389/2024 de 5 de junio de 2024 - ECLI:ES: APB:2024:6502) que:

"... parece obvia la conveniencia, en los supuestos de cambio de inquilino de una vivienda, de que, por elementales razones de higiene, y con independencia del grado de deterioro de paredes o techos, se proceda por la propiedad a repasar la pintura del inmueble, así como a efectuar una limpieza de la vivienda y de los elementos del mobiliario, menaje y electrodomésticos...".

En este caso, lo primero que cabe indicar es que el contrato no indica nada en relación a haberse entregado la vivienda recién pintada, con lo que la referencia que a ello se contiene en el informe pericial deriva de lo que la propiedad indicó al perito tal y como este señaló en el acto de la vista respecto de todo aquello que referido al estado inicial del inmueble al tiempo de ser arrendado no constare en el contrato.

Es por ello que en relación a la pintura aquello de lo que se debe partir es de que la misma estaba en buen estado al entrar el arrendatario en la vivienda (es el régimen general y lo que expone el contrato tal y como antes se ha expuesto).

En cuanto al estado final que justifica la exigibilidad de esta partida, en el informe pericial se hace referencia a un desgaste por el uso que ya se ha indicado que en lo que es un desgaste por el uso, el mismo no es exigible (en este caso la vivienda estuvo arrendada cuatro años y tres meses).

Junto a ello se alude a la existencia de impactos en las paredes (el perito aludió a éstos, así como a impactos en las puertas de paso y en el mobiliario de la cocina). De tales impactos en las fotografías constan con claridad los de puertas (cabe citar a título de ejemplo las nº 15, 16, 27 o 28 en lo referente a las puertas).

En lo que es el estado de las paredes además de aquellas fotografías en las que estas aparecen y donde no se aprecia nada especial, las referentes a paramentos propiamente dichos son la nº 4 que es en blanco y negro lo que impide apreciar nada. La nº 5 constata una pared con una marca de lo que parece ser un mueble que allí hubiere y en una zona más alta unas pequeñas marcas que no se sabe a qué pueden obedecer y si fuere algo que en ellas se hubiere colgado (la resolución de las fotografías no es alta con lo que incluso ampliando el documento no se aprecian con claridad). En la fotografía nº 8 se aprecia en la zona baja junto al zócalo unas marcas como de haberse instalado algo que luego fue retirado. En la nº 29 lo que se aprecia es además de una sombra horizontal de desgaste unas pequeñas marcas en una zona próxima al zócalo. Finalmente, junto a la entrada (fotografía 6) se aprecia una mancha en la que no ha incidido el perito y que se desconoce si pudiere ser debida a humedad u otra causa semejante (es de color verde).

De lo que se acaba de exponer cabe constatar que de todo el inmueble que cuenta con 180 m2 según se expone en el contrato, lo que podría suscitar dudas es lo que aparece en la fotografía nº 8, afectación que es limitada y que por sí sola no se estima justifica la reclamación del coste de pintura ante el régimen aplicable a la misma y el resto de los elementos de prueba que en relación a la misma se han detallado.

Ello supone que este concepto no se considera exigible con lo que se debe estimar el recurso de apelación presentado.

- Puertas de paso.

Se reclamaron por los demandantes 3.805,50 € que es el importe correspondiente a 8 puertas de paso que la sentencia de primera instancia considera procedentes pues se indica que las contó el perito señalando que eran 8 las dañadas, aunque solo haya fotos de dos.

El apelante difiere de esta conclusión, pues solamente constan fotografías de dos puertas que son las que entiende procedería indemnizar (pese a que asimismo indica que su valor es excesivo) lo que suponen 951,37 € al no estar justificada la sustitución de todas las puertas.

Los demandados se oponen al recurso y consideran correcta la conclusión a la que se llega en la sentencia ante lo indicado por el perito.

Respecto de esta problemática de las puertas, la referente al valor unitario de las mismas que se suscitó en primera instancia ya no se plantea en esta sede de apelación (el perito precisó lo que era el valor, con el reflejo no preciso en lo que era la descripción que ello no obstante señaló no afectaba al valor unitario siendo la reparación antieconómica).

Lo que se suscita es por ello si es procedente o no fijar como indemnización el coste de reposición de 8 y no de 2 puertas. Tampoco se plantea lo relativo a que el daño lo hubieren ocasionado terceras personas como se indicó en la contestación a la demanda (la visita pericial dijo el perito ser muy próxima al momento de entrega de llaves siendo razonable entender que ante el escaso tiempo transcurrido el perito encontró la vivienda en el estado en que la había dejado el arrendatario).

En relación a la cuestión objeto del recurso relativa al número de puertas de paso a indemnizar, las fotografías que reflejan puertas dañadas (y que son perceptibles que son aquellas que están en color dado que las que aparecen en blanco y negro presentan muy poca nitidez) son las nº 15, 16, 22, 24, 27 y 28. Las mismas por la ubicación de los daños cabe entender son puertas diferentes con lo que las puertas fotografiadas y dañadas que se ven en estas fotografías no serían dos sino seis. Quedarían por ello dos no fotografiadas, si bien el perito indicó que asimismo estaban dañadas. Esta manifestación, unida al número de las fotografiadas que se acaba de exponer, hace que se estime razonable y justificada la sustitución de todas las puertas ya que es lo que garantiza además la uniformidad que tenían, con lo que la valoración que se hace en la sentencia de primera instancia no cabe sino compartirla en esta sede de apelación desestimando el recurso referido a este elemento.

- Puerta de entrada.

La sentencia de primera instancia fija por este concepto lo reclamado que son 459,80 € al no estar en buen estado al final del arriendo.

En el recurso de apelación no se hace una mención específica a esta partida que se estima indemnizable dado el estado de la misma que consta en las fotografías del informe pericial y el constar el marco arrancado por impacto (la intervención de terceros no se ha entendido acreditada).

- Mobiliario de cocina.

En la demanda se reclama por la sustitución de las puertas del fregadero (193,60 €), de la cornisa del mobiliario de cocina (217,80 €) y ajuste de cajones de cocina (72,60 €). Todos estos conceptos (suponen 484 €) son aceptados en la sentencia y no son objeto específico del recurso de apelación, constando estos daños en las fotografías del informe pericial.

- Instalación eléctrica.

Se reclamaron 131,82 € por reparación de la misma, importe que la sentencia considera procedente señalando que si existía algún problema que motivare una necesidad de reparación (la parte demandada aludió a unos diferenciales que tuvo que cambiar y que luego se llevó) no constaba comunicación a la propiedad.

Tampoco este elemento es objeto específico del recurso de apelación reflejando el perito en su informe que esta instalación estaba pinchada y no funcionaba.

- Daños en contenido mobiliario.

En relación a ello se reclamaron diversos conceptos y en concreto los de armario de garaje (387,20 €) y cajonera lanzada al jardín (96,80 €).

La sentencia de primera instancia excluye la cajonera, si bien incluye el armario del garaje al apreciarse el mismo dañado en la fotografía nº 39, no entendiendo que diga el demandado que se lo llevó por acuerdo con la propiedad porque está en la mencionada foto.

El apelante señala que la vivienda se alquiló sin muebles siendo este mueble del arrendatario con lo que no se puede imputar esta partida al mismo.

Los apelados señalan que la afirmación contenida en el recurso de apelación carece de toda lógica, pues si este mueble hubiera sido propiedad del arrendatario, lo normal es que se lo hubiera llevado cuando abandonó la vivienda.

En relación a la cuestión planteada respecto de este armario, lo primero que cabe indicar es que en la contestación a la demanda se dijo que era de los anteriores inquilinos y se le ofreció por la propiedad el quedárselo el nuevo inquilino (aquí apelante).

Dado que no se hizo inventario en el que constare la existencia de este armario (se trata de un mueble que a diferencia de los de la cocina o armarios empotrados no está adherido con lo que se considera necesario inventariarlo) la alegación del apelante de haberlo considerado propio cabe entender que está acreditada con lo que en lo que es el estado del armario y el coste de reparación no se estima que nada puedan reclamar los arrendadores que lo que podrían haber hecho es reclamar a lo sumo el coste de su retirada que no se reclama, con lo que esté motivo de apelación debe verse estimado con lo que por este concepto nada se estima exigible.

- Daños en cantonera de madera de la huella del primer escalón.

Se reclamaron 108,90 € que la sentencia de primera instancia considera procedentes indicando que deriva del obrar de un perro.

Este elemento no es objeto específico del recurso de apelación reflejando el perito en su informe que estaba rascado siendo algo apreciable en la fotografía integrada en el informe.

- Limpieza en profundidad interior y exterior necesaria.

Se reclaman 290,40 € que la sentencia de primera instancia entiende procedentes ante el estado general de la vivienda interior y exterior.

El apelante se opone a este concepto al ser habitual que cuando una vivienda se tiene que poner en el mercado de alquiler se realice una limpieza a fondo.

Los apelados consideran correcta la argumentación que se contiene en la sentencia apelada indicando que no se está ante una suciedad normal, sino que la vivienda tuvo que limpiarse en profundidad por el estado en que la dejó el arrendatario citando a título de ejemplo la fotografía nº 36 referida a la zona del garaje.

En relación al coste de limpieza, el régimen referido a la misma es semejante al de la pintura, siendo reflejo de ello la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES: APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024). En ella se indica:

"... con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

En este caso, el informe pericial hace referencia a la necesidad de una limpieza en profundidad interior y exterior necesaria.

En cuanto a la razón de ser de esta necesidad y si constare una situación especial de abandono o suciedad, en el informe pericial se ven estancias apreciándose suciedad en lo que es el horno (fotografía 12), campana extractora (fotografía 13), chimenea (fotografía 7) (la del baño de la fotografía 26 no se aprecia al estar en blanco y negro) garaje (fotografías 37, 38, 39) así como la zona exterior-jardín (en este caso referente a hierbas muy altas y elementos diversos que cabe entender de deshecho (fotografías 17 y 40).

La situación descrita si bien constata la existencia de suciedad, no pone de manifiesto que la misma se pueda entender como acreditativa de un estado de especial abandono, pues se trata de lugares puntuales (sobre todo un garaje en el que por la presencia de vehículos entra dentro de lo ordinario que el estado de limpieza no sea equiparable al de una zona de vivienda) con lo que dado que la fijación de un coste de limpieza solamente cabe entenderlo reclamable en casos excepcionales de abandono y suciedad, no se considera que en este caso por las circunstancias concurrentes fuere el mismo exigible, con lo que esté motivo de apelación se considera que debe verse atendido.

- Otros.

Bajo esta denominación se abarcan elementos reclamados que no son objeto de una caracterización específica y que son los relativos a sustitución de sifón de cocina (48,40 €), grifo de cocina (96,80 €) y bidet (107,10 €).

La sentencia de primera instancia excluye este último elemento, si bien entiende procedentes los dos primeros.

En relación a los mismos, el apelante indica que no se aporta en el peritaje ni documento gráfico, ni facturas de estas reparaciones que además supone se deben corresponder al uso. Asimismo, destaca que en relación a ellas en la pericial lo que se hace constar es "reemplazado por el asegurado" con lo que el perito no las ha podido comprobar.

Los apelados señalan que estos elementos tuvieron que ser reparados por los propietarios para que la vivienda fuera habitable para los nuevos inquilinos.

En relación a la apelación referente a estos desperfectos (limitados al sifón de cocina y grifo de cocina), no consta prueba alguna de su realidad, pues si bien el perito se remite a lo que indicó la propiedad que de haber llevado a cabo directamente la reparación, siempre habría tenido que comprar la propiedad un nuevo grifo o sifón adquiriéndolos en algún lugar y de ello no consta prueba alguna, con lo que la problemática probatoria expuesta por el apelante en lo referente a este elemento no puede sino entenderse procedente con lo que esté motivo de apelación debe verse estimado.

D) Cuantía de los daños.

Ello hace un total de 4.990,02 euros del que se debe restar el monto de la fianza de 600 €, lo que hace un total de 4.390,02 euros que es el importe a cuyo pago se considera que deben ser condenado el demandado más intereses del art. 576 LEC desde la sentencia de primera instancia, ya que en esta sentencia de apelación se redice la cantidad en la misma fijada habiendo hecha la misma operativos estos intereses.

Ante la estimación parcial de la demanda que se lleva a cabo (y que afecta a aspectos importantes lo que impide la operativa de la doctrina de la estimación sustancial de la demanda), se considera que no se debe hacer condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes (art. 394 LEC).

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