La obligación del pago de la renta pactada por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

 

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 10 de mayo de 2024, nº 308/2024, rec. 714/2022, declara que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Siendo doctrina reiterada del Supremo en virtud del artículo 217 de la L.E.C., que incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al arrendatario demandado.

La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Es decir, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. 

A) Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El arrendador presenta demanda de juicio ordinario contra el arrendatario en reclamación de la cantidad de 14.659,60 euros, más intereses y costas, en la que expone:

1, En fecha 8 de septiembre de 2017, suscribió un contrato de arrendamiento con D. Bienvenido sobre la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º de CERVELLÓ, por un periodo de tres años y una renta de 800 euros al mes.

2. El arrendatario entregó las llaves el día 19 de octubre de 2018, dejando impagadas las rentas de agosto, septiembre y octubre de 2018, que ascienden a 2.400 euros, y recibos de agua por importe de 1.195,43 euros.

3. La vivienda resultó con daños que han sido valorados según dictamen pericial en 11.030,84 euros, de los que deben descontarse 700 euros que fueron abonados por la compañía aseguradora, por lo que el total reclamado asciende a 10.334,84 euros, reclamando el valor del horno y del frigorífico que fueron sustraídos por el arrendatario.

4. En el punto 1 de las condiciones anexas se establece que para el caso de incumplimiento de los tres años de duración del contrato por parte del arrendatario " éste deberá indemnizar al arrendador por la cantidad de 5.000 euros"; se debe aplicar el artículo 11 de la LAU en relación con el artículo 6, por lo que " el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización", y no los 5.000 euros pactados en el contrato. Siendo así que restan un año y 11 meses de contrato la cantidad indemnizatoria debe ser de 1.533,33 euros.

De la cantidad resultante, debe deducirse la fianza de 800 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se condene al demandado al pago de la cantidad de 14.659,60 euros, más intereses y costas.

El arrendatario se opone a la demanda presentada alegando que pagó puntualmente la renta pactada hasta que desalojó la vivienda arrendada en junio de 2018, que no firmó el documento de entrega de llaves, por lo que no reconoce los defectos ni deuda alguna ni por renta ni por suministro de agua y que no se ha llevado electrodoméstico alguno.

Alega que la cláusula de rescisión del contrato de arrendamiento es nula por aplicación del artículo 6 de la LAU.

Y solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia en la que se indique el demandado no adeuda cantidad alguna al actor por haber cesado en el uso de la vivienda durante el mes de junio de 2018, o, caso de considerarse que sí que se adeudan cantidades al demandante, la deuda se vea reducida, por existir pluspetición, en el importe de 1.533,84 euros por nulidad de la cláusula de desistimiento anticipado y en el importe de 10.330,84 euros por haberse podido cometer los daños por terceras personas totalmente desvinculadas de la relación contractual de arrendamiento por la cual se reclama por la actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por el arrendador contra el arrendatario y absuelve al demandado de todos los pedimentos de la demanda, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

B) Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.

En primer término, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Por otro lado, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1.555 del Código Civil): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario , artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (STS de 13.6.1998 y STS de 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Esto es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

En todo caso, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador .

Y finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio (artículo 1.562 del Código Civil).

C) Aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos.

1º) Como hemos dicho, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código Civil  el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador , normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1963 y STS de 30 de septiembre de 1974).

En segundo lugar, que es también doctrina reiterada del mismo Tribunal que, en virtud de la norma reguladora del "onus probandi" (artículo 217 de la L.E.C.) incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al arrendatario demandado.

La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Asimismo, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del Código Civil).

Y existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

2º) Pues bien, partiendo de lo anterior, no basta con alegar que se dejó el inmueble en el mes de junio de 2018 y que se ignora quién ocupó la casa con posterioridad, de manera que era al arrendatario a quien incumbía acreditar la devolución de la finca arrendada.

Y el arrendatario no ha acreditado haber restituido la posesión de la vivienda en el mes de junio de 2018.

Por ello, no acreditada la restitución del inmueble en fecha anterior, se considera que la devolución de la posesión de la finca tuvo lugar con la entrega de las llaves y la firma del documento aportado como documento número 3 de la demanda, el día 19 de octubre de 2018, mediante el reintegro de las llaves por parte de don Juan Luis quien actuó como mandatario verbal y en representación del arrendatario.

Ello quedó debidamente corroborado con la declaración testifical de D. Pedro Antonio, agente de MAPFRE de la oficina de Cervelló, quien afirmó en la declaración prestada en el acto del juicio que se personó en la finca el día 29 de octubre de 2018 para la entrega de las llaves, y que ese día le devolvió las llaves D. Juan Luis, quien dijo que estaba allá, que les daba las llaves y que actuaba por cuenta del arrendatario.

Como consecuencia de los anterior, el arrendatario debe abonar las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2018, a razón de 800 euros mensuales, lo que hace un total de 2.400 euros.

Asimismo, corresponde abonar al arrendatario las facturas de consumo de agua de los meses de agosto y septiembre de 2018 que ascienden, a 1.195,43 euros, como se justifica con el documento de reconocimiento de deuda acompañado como documento número 5 de la demanda.

3º) En cuanto a los desperfectos apreciados por el perito, de las declaraciones prestadas en el acto del juicio por el testigo D. Pedro Antonio y por el perito D. Roberto, consideramos suficientemente probado que, en el momento de la entrega de las llaves, el inmueble se devolvió en un estado deplorable, pendiente de valoración por el perito que realizó la inspección ocular en diciembre de 2018.

Por lo que se refiere al tiempo transcurrido entre la restitución de la posesión del inmueble el día 29 de octubre de 2018 y el informe pericial de fecha 18 de diciembre de 2018 (según la fecha que se refleja en las fotografías adjuntas al dictamen) como hemos señalado en el ordinal anterior, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador .

Es algo indudable que entre el reintegro de la posesión de la finca el día 29 de octubre de 2018 y el informe pericial de fecha 18 de diciembre de 2018 transcurrió un mes y medio, pero, en el caso de autos, contamos con la declaración del testigo D. Pedro Antonio que explicó el estado en el que se devolvió la vivienda.

En este sentido, el testigo D. Pedro Antonio, declaró en el acto del juicio que es agente de MAPFRE de la oficina de Cervelló y que fue la persona encargada de redactar el contrato de arrendamiento el día 8 de septiembre de 2017 y quien realizó las fotografías que acompañan al contrato para verificar el estado de la finca en la fecha en que se arrendó. Añadió que se entregó el inmueble en perfectas condiciones.

Y afirmó el testigo que se personó en la finca el día 29 de octubre de 2018 para la entrega de las llaves, y que " cuando entraron en la casa, casi se pusieron a llorar, había un trozo quemado, estaba todo amontado, faltaban cosas, era un desastre, roturas de paredes tabiquería".

Por su parte, el perito D. Roberto que se personó en la casa y tomó fotografías de su estado el día 18 de diciembre de 2018, manifestó en el acto del juicio que se había producido un incendio, se habían transformado tabiquerías, se había estropeado elementos que había, y que, al parecer, faltaba algún electrodoméstico.

Por lo tanto, la prueba testifical y la prueba pericial permiten concluir que el arrendador ha acreditado, como le correspondía, la existencia en la vivienda, al cese del arrendamiento, de los daños y desperfectos que seguidamente se analizarán, que los mismos se ocasionaron durante la vigencia del arriendo y las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo a la ocupación por el arrendatario.

4º) Valoración de los desperfectos y actuaciones necesarios para su reparación.

Los daños y desperfectos y las actuaciones necesarias para su reparación se describen por el perito D. Roberto del siguiente modo:

1. Manipulación del interior de la caseta de contador para poder efectuar el enganche directo y saltar el contador.

2. Colocación de nuevo cable de conexión de contador hasta vivienda dado el sobrecalentamiento e inutilización del existente.

3. Lesiones, perforaciones y modificaciones de la tabiquería interior, ocasionados por el uso inadecuado como centro de cultivo de marihuana.

4. Colocación de nueva instalación eléctrica en la zona afectada por el incendio.

5. Reparación de yesos en la zona del incendio.

6. Grietas en cubierta con filtraciones de agua como consecuencia de la temperatura del incendio y creación de una chimenea de ventilación de la zona de cultivo.

7. Pintado de la zona afectada.

8. Lesiones en pintura exterior y otros elementos exteriores como forzar la reja de la ventana del comedor estar, puertas de parcela, puerta baño exterior y diversas puertas de la vivienda.

9. Daños en mobiliario y electrodomésticos.

Y valora el total presupuesto de reparación de los desperfectos descritos en la suma de 11.030,84 euros.

Analizadas las partidas que aparecen en el informe se consideran todas ellas necesarias para reponer la casa arrendada al estado que presentaba al celebrar el contrato de arrendamiento.

De la cantidad resultante deberá detraerse la fianza por la cuantía de 800 euros.

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