La
sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 10 de mayo de 2024,
nº 308/2024, rec. 714/2022, declara
nula la clausula por la cual la duración mínima del contrato de arrendamiento de
vivienda sea de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento
para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento
por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000
euros.
La
sentencia de la AP declara que conforme a lo establecido en el artículo 6 de la
LAU, que la duración pactada del contrato sea de 6 meses es una estipulación
nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó
indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de
desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende
conforme al artículo 11 de la LAU.
El
artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
regula el desistimiento del contrato:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
1º) Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 19 de marzo de 2019, nº 193/2019, con la reforma 2013, el desistimiento del arrendatario del contrato de arrendamiento de vivienda, ya cabe cualquiera que sea la duración del contrato.
En cuanto a los requisitos, lo único que
se exige en caso de desistimiento unilateral del arrendatario es:
1.- Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013.
2.- Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).
3.- Que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato para poder ejercitar la facultad resolutoria unilateral.
4.- Que el arrendatario comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución de forma fehaciente.
Si se cumplen los condicionantes
anteriores, el inquilino podrá desistir . Esta facultad de resolución,
legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno,
por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6
de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.
2º) Dado
que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez
transcurridos los seis primeros meses, se entiende que éste es un plazo mínimo
de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes
de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las
rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses
que indica el precepto.
Ciertamente,
son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el
desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del
período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al
arrendatario para desistir en cualquier momento.
Como
también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se
aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que
establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo
al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en
perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la
citada Ley, entre las que se halla el art. 11.
El
hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los
seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en
orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al
pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado.
A)
Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.
El
arrendador presenta demanda de juicio ordinario contra el arrendatario en
reclamación de la cantidad de 14.659,60 euros, más intereses y costas, en la
que expone:
1,
En fecha 8 de septiembre de 2017, suscribió un contrato de arrendamiento con D.
Bienvenido sobre la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º de CERVELLÓ,
por un periodo de tres años y una renta de 800 euros al mes.
2.
El arrendatario entregó las llaves el día 19 de octubre de 2018, dejando
impagadas las rentas de agosto, septiembre y octubre de 2018, que ascienden a
2.400 euros, y recibos de agua por importe de 1.195,43 euros.
3.
La vivienda resultó con daños que han sido valorados según dictamen pericial en
11.030,84 euros, de los que deben descontarse 700 euros que fueron abonados por
la compañía aseguradora, por lo que el total reclamado asciende a 10.334,84
euros, reclamando el valor del horno y del frigorífico que fueron sustraídos
por el arrendatario.
4.
En el punto 1 de las condiciones anexas se establece que para el caso de
incumplimiento de los tres años de duración del contrato por parte del
arrendatario " éste deberá indemnizar al arrendador por la cantidad de
5.000 euros"; se debe aplicar el artículo 11 de la LAU en relación con el
artículo 6, por lo que " el arrendatario deberá indemnizar al arrendador
con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al
año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización", y no los
5.000 euros pactados en el contrato. Siendo así que restan un año y 11 meses de
contrato la cantidad indemnizatoria debe ser de 1.533,33 euros.
De
la cantidad resultante, debe deducirse la fianza de 800 euros.
En
base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando
íntegramente la demanda, se condene al demandado al pago de la cantidad de
14.659,60 euros, más intereses y costas.
D.
Bienvenido se opone a la demanda presentada alegando que pagó puntualmente la
renta pactada hasta que desalojó la vivienda arrendada en junio de 2018, que no
firmó el documento de entrega de llaves, por lo que no reconoce los defectos ni
deuda alguna ni por renta ni por suministro de agua y que no se ha llevado
electrodoméstico alguno.
Alega
que la cláusula de rescisión del contrato de arrendamiento es nula por
aplicación del artículo 6 de la LAU.
Y
solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia en la que se
indique el demandado no adeuda cantidad alguna al actor por haber cesado en el
uso de la vivienda durante el mes de junio de 2018, o, caso de considerarse que
sí que se adeudan cantidades al demandante, la deuda se vea reducida, por
existir pluspetición, en el importe de 1.533,84 euros por nulidad de la
cláusula de desistimiento anticipado y en el importe de 10.330,84 euros por
haberse podido cometer los daños por terceras personas totalmente desvinculadas
de la relación contractual de arrendamiento por la cual se reclama por la
actora.
La
sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por D. Basilio
contra don Bienvenido y absuelve al demandado de todos los pedimentos de la
demanda, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.
B)
Obligaciones de arrendador y arrendatario.
El
arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.
En
primer término, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario
se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o
local arrendado, con la entrega de las llaves.
Por
otro lado, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real
de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo
1.555 del Código Civil): responde del cuidado y conservación del inmueble
conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la
LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca-, de la restitución
de la posesión -artículos 1.561 y siguientes del Código Civil- y del pago del
precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o
correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de
la LAU.
Asimismo,
las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
Al
finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza
o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa
determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el
arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la
fianza).
Al
mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la
vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación
esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local
arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo
que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564
del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción
iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2)
culpabilidad del arrendatario por el deterioro (STS de 13.6.1998 y STS de 20.11.1999).
Así,
el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda
arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo1.563
del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564
del CC).
El
artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario
recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563
del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que
tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya.
Por
lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil,
existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo
probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se
han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o
por causa inevitable.
Esto
es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del
transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto
pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
En
todo caso, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria,
sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa
arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo,
esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación
corresponde al arrendador.
Y
finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa
recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute
conforme a su destino propio (artículo 1.562 del Código Civil).
C)
Desistimiento del contrato. Pacto indemnizatorio nulo.
El
demandante denuncia que la sentencia de primera instancia incurre en
incongruencia omisiva pues no se pronuncia sobre la indemnización por
desistimiento anticipado del contrato previste en el artículo 11 de la LAU ya
que en el contrato se pactó una duración obligatoria para el arrendatario de
tres años, y solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once
meses de contrato que restaba por cumplir.
En
efecto, la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo
solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por
auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del
ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los
pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.
Fijado
así este último motivo de recurso, vemos que el contrato del que deriva el
presente pleito fue suscrito en 8 de septiembre de 2017, por lo que resulta
aplicable al mismo la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción dada por
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas.
El
artículo 9 en la redacción vigente a la fecha de celebración de contrato decía:
"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".
El
artículo 11 LAU, en su redacción aplicable al caso, previsto para contratos de
arrendamiento de vivienda como el que nos ocupa, disponía:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Así
pues, el precepto prevé que las partes "puedan" pactar una
indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario,
pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso
de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional
de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.
2º)
En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses,
siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador,
acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste
debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.
La
indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia por esta
sección trece de la A.P. de Barcelona, de 9 de enero de 2018, nº 1/2018,
recurso 700/2016, excede de la previsión legal de 6 meses, por lo que ha de considerarse
nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que "Son nulas, y se tendrán
por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario
o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la
propia norma expresamente lo autorice".
En
consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una
estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender
que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el
supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se
pretende conforme al artículo 11 de la LAU.
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
No hay comentarios:
Publicar un comentario