En el contrato de arrendamiento de vivienda en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, el período de seis meses constituye un mínimo de forzoso cumplimiento.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sec. 1ª, de 22 de mayo de 2024, nº 247/2024, rec. 873/2023, declara que la demandada viene obligada a abonar las cantidades reclamadas en concepto de rentas por las mensualidades pendientes y de indemnización por desistimiento anticipado, al margen de que la vivienda hubiera sido o no nuevamente arrendada dentro del repetido plazo de seis meses.

Pues en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento.

1º) El artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el desistimiento del contrato:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Dado que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento.

Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

El hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado.

2º) Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 19 de marzo de 2019, nº 193/2019, con la reforma 2013, el desistimiento del arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda, ya cabe cualquiera que sea la duración del contrato.

En cuanto a los requisitos, lo único que se exige en caso de desistimiento unilateral del arrendatario es:

1.- Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013.

2.- Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).

3.- Que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato para poder ejercitar la facultad resolutoria unilateral.

4.- Que el arrendatario comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución de forma fehaciente.

Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir . Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.

A) Planteamiento de la cuestión debatida.

1.- En el presente procedimiento se ejercita por don Oscar, actuando en nombre de sus padres, una acción en reclamación de cantidad por incumplimiento contractual, al amparo de los arts. 1.088 y ss. del Código Civil y del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, contra Dña. Florencia, con base en los siguientes hechos:

1º En virtud de documento privado de fecha 08/06/2020, D. Joaquin y Dña. Mical, en su condición de propietarios de un inmueble sito en Goián-Tomiño, DIRECCION000, arrendaron el mismo a Dña. Florencia, por el plazo de un año y una renta de 720 €/mes.

2º En el citado contrato de arrendamiento de vivienda se incluía, entre otras, la siguiente estipulación (cfr. la cláusula 3ª):

"3ª.-/ Conforme el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El arrendatario deberá de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En caso de que el arrendatario desista unilateralmente del contrato de arrendamiento, antes de que hayan transcurrido al menos seis meses, el arrendador podrá exigir su cumplimiento forzoso."

3º Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

4º Así pues, la arrendataria estuvo en la vivienda solo un mes, pese a que el contrato establecía un mínimo de seis meses, por lo que debe pagar las mensualidades correspondientes al referido plazo, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 euros.

2.- La parte demandada, sin cuestionar la existencia y contenido del contrato de arrendamiento ni que, con fecha 19/06/2020, comunicó tanto a la propiedad como a la agencia inmobiliaria que, por motivos personales, rescindía dicho contrato con efectos del día 01/07/2020, se opone a la demanda alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida. Subsidiariamente, se interesa que, en atención a tal circunstancia, se modere la indemnización por lucro cesante de los arrendadores, debido a la terminación anticipada de la relación contractual.

3.- Centrado así el debate, la sentencia considera acreditado, al ser admitido por ambas partes, que la demandada abandonó la vivienda antes de un mes desde el momento en el que firmó el contrato de alquiler, sin respetar el plazo mínimo pactado de seis meses, lo que supone un incumplimiento contractual que, conforme a la redacción del contrato y a lo dispuesto en el art. 11 LAU, debe dar lugar a la indemnización postulada. Por el contrario, la sentencia descarta entrar a valorar las alegaciones de la parte demandada al entender que "resulta totalmente irrelevante el hecho de si la vivienda se arrendó o no de inmediato para fijar las consecuencias derivadas del incumplimiento contractual atribuible a la parte demandada", y, en todo caso, el hecho del arrendamiento inmediato de la vivienda no ha quedado probado a la vista de la prueba practicada.

4.- Disconforme con esta resolución, la demandada interpone recurso de apelación, en el que sostiene que el Juzgador incurre en error en la valoración de la prueba, toda vez que la practicada acreditaría que la vivienda fue alquilada nuevamente a un tercero con posterioridad al desistimiento de la recurrente, por lo que no se habrían producido los daños y perjuicios que se reclaman, y, en última instancia, de haberse causado, se limitarían a los días que la vivienda estuvo efectivamente desocupada, lo que de acuerdo con la jurisprudencia que cita determinaría la necesidad de moderar la cláusula contractual a fin de evitar el enriquecimiento injusto del arrendador .

B) El desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento de vivienda. El art. 11 LAU.

1º) La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, introdujo, para los arrendamientos de vivienda suscritos a partir del 6 de junio de 2013 (según señala la disposición transitoria primera y sin perjuicio de la adaptación de los contratos preexistentes), la facultad del arrendatario de desistir anticipadamente del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato.

2º) Así, el art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la citada ley 4/2013 y bajo el título "Desistimiento del contrato", establece:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

3º) La norma modifica el escenario anterior, previsto en el art. 56 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que asimilaba el arrendamiento de vivienda y de local de negocio, fijando la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir.

4º) Ahora bien, dado que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

5º) Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

6º) Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

7º) Adicionalmente, el mismo artículo 11 LAU admite que las partes puedan pactar que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, precisando que la indemnización se reducirá proporcionalmente cuando el período que reste sea inferior al año. De conformidad con el precepto, es condición necesaria que se haya pactado previamente en el contrato y, en todo caso, la fijación de la indemnización no queda al arbitrio de las partes, es decir, no puede suponer una cantidad superior a la que resulta del mandato legal ex art. 6 LAU.

8º) Según se argumenta en el Preámbulo de la Ley 4/2013, las previsiones contenidas en el art. 11 LAU tienen por objeto flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler de viviendas y fomentar la oferta, en el entendimiento de que el establecimiento de un plazo mínimo y la posibilidad de una indemnización reglada contribuye a garantizar los derechos de arrendatario y arrendador , al tiempo que la seguridad del tráfico jurídico, ya que, si en beneficio del primero impide la introducción de cláusulas penales desproporcionadas, en interés del segundo asegura un período mínimo de cumplimiento (y, por ende, de percepción de la renta pactada) y una indemnización equilibrada para el caso de incumplimiento (indemnización cuyo importe se ajusta por ley en función del período que reste).

9º) De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.

10º) A efectos dialécticos podría plantearse el caso de que la aplicación del art. 11, en relación con el resto de las cláusulas del contrato, arrojase un resultado no respetuoso o incompatible con los principios generales del derecho y, en particular, con los límites generales a la autonomía de las partes que indica el art. 1255 CC (la ley, la moral o el orden público). Por ejemplo, si se hubiese impuesto una renta superior para los primeros seis meses con el propósito de incrementar la eventual indemnización. Mas no es el supuesto que nos ocupa, en el que el contrato se limita a incorporar el art. 11 LAU.

11º) Cuestión distinta sería de tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda , con relación al cual la jurisprudencia admite que la cláusula penal estipulada pueda moderarse judicialmente, en aplicación analógica del art. 1154 CC, cuando la diferencia entre la cuantía de la penalidad a pagar y la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el referido incumplimiento, "sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal" (cfr. STS nº 539/2016, de 13 de septiembre, y STS nº 485/2021, de 5 de julio), correspondiendo al deudor incumplidor la carga de probar tal circunstancia (STS nº 148/2019, de 12 de marzo, STS nº 352/2019, de 6 de junio; STS nº 441/2020, de 17 de julio y STS nº 193/2021, de 12 de abril, entre otras). Pero esta doctrina jurisprudencial no es de aplicación en el arrendamiento de vivienda, que se rige por el art. 11 LAU).

12º) En definitiva, la demandada viene obligada a abonar las cantidades reclamadas en concepto de rentas por las mensualidades pendientes y de indemnización por desistimiento anticipado, al margen de que la vivienda hubiera sido o no nuevamente arrendada dentro del repetido plazo de seis meses.

13º) A mayor abundamiento, la revisión de la prueba practicada, circunscrita a la testifical de D. Nelson, Dña. Laura y D. Simón, y al certificado de empadronamiento emitido por el Ayuntamiento de Tomiño, no permite afirmar que, como se aduce por la recurrente, los arrendadores hubieran alquilado la vivienda en los días o meses inmediatos al desistimiento. Los testigos mantienen versiones contradictorias en función de la sostenida por la parte que les propuso, sin que se aprecien elementos para atribuir mayor credibilidad a unos u otros, máxime si tenemos en cuenta su respectiva relación con los demandantes y el demandado. Y en cuanto a la certificación incorporada, evidencia que no figura nadie empadronado en el referido domicilio desde que se marchó la demandada y hasta el 16/02/2022, es decir, año y medio más tarde. Procede, pues, desestimar el recurso.

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