Atendiendo a la reserva que contiene el título constitutivo la demandante tiene derecho a instalar una tubería de ventilación y extracción de aire por el pario interior de la Comunidad de Propietarios.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil de Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 13 de noviembre de 2023, nº 1555/2023, rec. 3548/2019, confirma que atendiendo a la reserva que contiene el título constitutivo la demandante tiene derecho a instalar una tubería de ventilación y extracción de aire por el pario interior de la Comunidad de Propietarios.

A) Antecedentes.

1º) Con la demanda se solicitaba que:

1.- “se declare el derecho de la comunidad actora a efectuar la instalación de la tubería de ventilación y extracción de aire procedente de su local de Garaje, realizándose la instalación mediante el adosamiento de dicha tubería a la pared del patio interior de la Comunidad demandada, conforme al proyecto acompañado con la demanda y en particular al plano modificado de cotas v distancias unido al documento 13 a la demanda.

"2.- se declare la nulidad del acuerdo de la comunidad demandada de 11 de julio de 2.017 (D. 33 de la demanda) en su integridad, puntos 1° y l'' en lo concerniente a la prohibición establecida a la mi mandante para instalar la tubería de extracción de aire viciado del garaje adosada a la fachada del patio de la comunidad.

"3.- se declare la nulidad del acuerdo de la comunidad demandada de 4 de octubre de 2.017 (D. 34 de la demanda), en los puntos 1 y 2 y 3 en lo concerniente a la prohibición establecida a la mi mandante para instalar la tubería de extracción de aire viciado del garaje adosada a la fachada del patio de la comunidad.

"4.- se condene a la demandada al abono a la actora de los daños y perjuicios derivados de la imposibilidad de instalación de la tubería de ventilación, que sin perjuicio de posterior liquidación que se determinará en ejecución de sentencia, que ya se concretan en la suma de 180 euros mensuales devengados desde el mes de octubre de 2.017 - por la indemnización por la ocupación de las dos parcelas donde se encuentra depositada la tubería - hasta que se autorice su instalación en la fachada”.

2º) La Audiencia Provincial, al contrario que el Juzgado, entiende que la instalación de la tubería litigiosa sí está amparada por la reserva mencionada, ya que (todo lo que aparece entrecomillado a continuación es una transcripción literal de lo que está escrito en la sentencia recurrida):

"Cuando dice "tubos de ventilación" y "salida de humos" y "gases" ". . o de otra Clase" ya está previendo la posibilidad de instalaciones de elementos futuros referidos a salida de humos a través de instalaciones de tubos adosados a fachada; y ello cuando además en el caso ha quedado probado que este tubo viene exigido por la obra que la comunidad de garajes actora ha tenido que acometer para adaptarlo a la normativa sobre seguridad deI edificio en caso de incendio y previa denuncia de la comunidad demandada".

A lo que añade que:

"El informe pericial es determinante cuando da las razones de necesidad de instalación del tubo tal y como en eI proyecto se refleja y como elemento necesario e imprescindible para que funcione toda la obra proyectada y ejecutada de seguridad en caso de incendio; siendo este tubo por eI que deben ser aireados la ventilación forzada de los gases nocivos en caso de incendio".

Y que:

"La declaración de la arquitecta municipal ratifica la versión de la parte demandante de que debido a inspección practicada en diciembre del 2013 eI garaje tuvo que adoptar un serie de medidas correctoras que el ayuntamiento estimó necesarias; que no fue una opción concedida a la comunidad de garajes sino una exigencia impuesta, sin perjuicio de la legalización de la superficie; y que entre las medidas exigidas se estableció Ia ventilación forzada de los gases por el tejado, sin admitirse que se evacúe aI patio, pues la instalaciones desde esta opción dentro de un casetón en caso de incendio los gases se extendería a las viviendas; en consecuencia estas declaraciones conjuntamente con el informe pericial en eI que se viene a describir la obra acometida, llevan a ratificar la instalación y los términos que interesa Ia parte demandante."

B) Doctrina del Tribunal Supremo.

En la sentencia del TS nº 825/2022, de 23 de noviembre, con cita de la 225/2016, de 8 de abril, dijimos:

"También tiene declarado la Sala que: "El art. 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la exigencia de motivación de las sentencias, no es adecuado para plantear cuestiones probatorias, salvo las relativas a la falta de motivación de la valoración de la prueba o la existencia de una mera apariencia de valoración que la vicie de arbitrariedad [...]"".

Y en la sentencia STS nº 43/2021, de 2 de febrero, con cita de las sentencias del TS nº 330/2020, de 22 de junio, 325/2020, de 22 de junio, 134/2019, de 6 de marzo, 528/2018, de 26 de septiembre, y STS nº 426/2018, de 4 de julio, recordamos la jurisprudencia que declara:

"Que no cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal cuestiones referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación.".

C) Conclusión.

El recurso de casación se desestima por lo que exponemos a continuación para justificar el rechazo de sus motivos:

1º) El motivo primero se rechaza por las siguientes razones:

1º.1.- Dado que en el título constitutivo de la recurrente el declarante se reserva la facultades de destinar la lonja o local del edificio comunitario a la clase de industria o comercio que estime conveniente, siempre que no exista prohibición legal, así como la de verificar en dicha planta baja las reformas que considere oportunas, incluso la de comunicarla con otros locales de casas colindantes de su propiedad, y también se reserva la facultad de sacar por el tejado, previo adosamiento y sujeción a paredes maestras, excluida la de la calle, tubos de ventilación y salida de humos y gases de retretes, cocinas, estufas y calderas de vapor o de otra clase, que pudiera instalarse en la planta baja, y como quiera que todas estas facultades las tendrán asimismo, con arreglo a lo también previsto en dicho título constitutivo, quienes traigan causa del declarante, la conclusión de la Audiencia Provincial de que la instalación de la tubería litigiosa pretendida por la recurrida está amparada por la mencionada reserva no puede considerarse el resultado de una interpretación de dicho título constitutivo arbitraria, ilógica o irracional, que son los únicos casos excepcionales en los que procedería revisar en casación la interpretación llevada a cabo por el tribunal de instancia en ejercicio de una facultad que es propia, por lo que no siendo ese el caso debe prevalecer su criterio, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (Sentencias del TS de 29 de febrero de 2012, de 2 de mayo de 2011 y de 19 de diciembre de 2009).

1.2.- La sentencia del TS nº 219/2016 conoció de un caso en el que la propietaria de un local de negocio demandó a la comunidad por adoptar con abuso de derecho un acuerdo que le denegaba la instalación de un tubo de extracción de gases que consideraba amparada por los estatutos de aquella. La sala estimó el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial que, al acoger el recurso de apelación, estimó, a su vez, la demanda interpuesta, al considerar que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, ya que se pretendía realizar la instalación del tubo mediante la rotura del forjado del mismo y que dicha alteración no estaba permitida por los estatutos, que autorizaban a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes.

En nuestro caso, la sentencia recurrida no declara que la instalación de la tubería litigiosa conlleve la rotura del forjado del edificio de la recurrente. Y tampoco es esto lo que se alega en el motivo, que en lo que se basa es en la alteración de su configuración exterior y en el perjuicio estético.

1.3.- En el caso resuelto por la sentencia del TS nº 196/2011 la instalación solicitada por la parte demandante (de un aparato de aire acondicionado y una chimenea para evacuación de humos y gases) no estaba autorizada por los estatutos de la comunidad de propietarios.

En nuestro caso, en cambio, la sentencia recurrida considera que la instalación está amparada por la reserva que contiene el título constitutivo y el motivo se plantea asumiendo la hipótesis de su autorización por los estatutos comunitarios, lo que pone de manifiesto que no cabe examinarlo bajo el prisma de lo declarado por la sentencia anterior.

Además, en la reciente sentencia del TS nº 861/2023, de 5 de junio, hemos dicho sobre la doctrina jurisprudencial elaborada por esta sala sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales, que es la doctrina a la que aluden las dos sentencias que se citan en el motivo para justificar la conculcación de nuestra jurisprudencia:

"Que quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa, siendo esa la razón por la que declaramos en la sentencia 52/2014, de 29 de diciembre, una de las citadas por la recurrente, que, en el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.

"De lo que se sigue, como dijimos también en esa misma sentencia, que cada caso sea discutido y que resulte necesario por ello adaptar la doctrina de la sala a ese inevitable casuismo. De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración, que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.".

En el presente caso, la Audiencia Provincial ha tenido en cuenta que dicha instalación, proyectada a través del patio interior, forma parte de la obra que la recurrida tiene que acometer para adaptar el garaje a la normativa sobre seguridad deI edificio en caso de incendio; que la misma, tal y como se refleja en el proyecto elaborado, resulta necesaria e imprescindible de cara al buen fin de la obra proyectada; y que las medidas correctoras que la recurrida tiene que llevar a cabo son las que, como resultado de la inspección realizada tras la denuncia formulada por la recurrente, el ayuntamiento impuso como necesarias, por lo que no constituyen una opción, sino una exigencia, sin perjuicio de la legalización de la superficie.

1.4.- En el desarrollo del motivo también se mencionan las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2007 y 9 de mayo de 2013, pero estas tampoco le prestan apoyo, ya que dan respuesta a las peculiaridades de los casos enjuiciados, y estos son marcadamente distintos del que es objeto de este proceso.

La primera, porque resolvió un caso relativo a unas obras realizadas por el propietario de un local comercial en el muro frontal que integraba la estructura misma de la fachada de un edificio de casi 60 años y con una ubicación singular - casco histórico de Santiago de Compostela- que afectaron, de ahí que se califiquen de relevantes, elementos definitorios de dicha fachada, y porque, además, no se cuestionaba que el local pudiera seguir utilizándose de forma independiente, como se había venido haciendo hasta entonces, aunque se restituyese la fachada al estado original.

Y la segunda, porque en el caso examinado por ella declaramos que la instalación de la chimenea no estaba prevista en el título constitutivo, tampoco en los estatutos, y, además, a la copropietaria que impugnaba el acuerdo de la comunidad aprobándola le producía "[u]n manifiesto perjuicio de carácter objetivo".

Es más, en esa sentencia no se afirma lo que la recurrente entrecomilla:

"Se precisa el acuerdo unánime por imperativo legal, incluso en el supuesto de que dichas instalaciones estuvieran autorizadas por los estatutos de la Comunidad de Propietarios, siguiendo los criterios de las ya citadas sentencias del TS; autorización para cuya obtención es, además, necesario que se ilustre profundamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazados de los tubos desde su origen hasta el final del recorrido.".

Lo que se dice en ella realmente es:

"Como hemos dicho la cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal, es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.".

2º) El motivo segundo se rechaza por las siguientes razones:

2.1.- Lo que hemos expuesto en el apartado 2.1.1 y al mencionar la sentencia del TS nº 861/2023, de 5 de junio, sirve también aquí por lo que nos remitimos a lo ya dicho.

2.2.- La sentencia del TS de 7 de febrero de 1976 no dice lo que la recurrente entrecomilla y, además, trata de un caso que no se puede asimilar al presente, ya que está centrado en la aplicación del original art. 8 LPH, precepto que fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio.

2.3.- La sentencia del TS de 3 de mayo de 1989 trata de un caso muy distinto al presente. Se dicta en un proceso iniciado por una demanda que pretende la condena de la comunidad demandada a otorgar la autorización concerniente a una escritura de división material del local sótano del edificio comunitario otorgada por la propietaria de dicho local, a fin de que la misma pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad por ser el antetítulo de la compra del demandante atinente al local número 1 de sótano resultante de la mencionada división material.

2.4.- La sentencia del TS de 21 de noviembre de 1995 no dice lo que la recurrente entrecomilla en el segundo párrafo. Y el caso que trata también es muy diferente al presente, pues la razón que fundamenta la apreciación de que las obras litigiosas no están amparadas por las disposiciones estatutarias objeto de invocación es que las mismas menoscaban la seguridad del edificio y, además, no respetan las ordenanzas municipales.

2.5.- La sentencia del TS nº 316/2012, de 28 de mayo, ciertamente, ratifica la doctrina de la sala de que "las reservas realizadas en el Título Constitutivo de propiedad horizontal son válidas cuando son establecidas por el único propietario del inmueble antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertas aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de Propiedad Horizontal, siendo posible dar un uso privativo a un elemento común. Si bien las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal tienen un carácter general de "ius cogens" no obstante la libertad de contratación y la obligatoriedad de los pactos, con todas las consecuencias que de ellos se deriven según su naturaleza y sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tienen plena aplicación en esta esfera jurídica".

Ahora bien, esa doctrina no ha llevado a la sala a sostener que "la instalación de tuberías de ventilación, o de otro tipo, incluso de dimensiones muy inferiores a la que nos ocupa, exige autorización de la Comunidad por alterar la fachada de un edificio, sin que la autorización del título constitutivo pueda amparar obras en elementos comunes". Esta idea de la recurrente, que es la que funda en realidad el interés casacional en el que se ampara por infracción de doctrina jurisprudencial, no es correcta.

3º) Por último, el motivo tercero se rechaza por las siguientes razones:

Por la imposibilidad de proyectar sobre la sentencia recurrida el criterio aplicado en la STS nº 347/2016 (no 247/2016), de 24 de mayo, ya que en esta, a diferencia de lo que ocurre en aquella con la instalación de la tubería litigiosa, no se declara que la actuación controvertida, consistente en la apertura de una puerta en un local comercial que da a un patio comunitario y en la colocación de una escalera invadiendo parte de este, esté amparada por una reserva realizada en el título constitutivo.

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