La resolución del contrato de permuta obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculo obligacional que se traduce en el valor dado en la escritura a las fincas cuando no se pacta en el contrato ningún precio actualizado ni la restitución conforme al valor actual del mercado.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 25 de noviembre de 2016, nº 706/2016, rec. 5/2014, declara que la resolución del contrato de permuta obliga obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculo obligacional, que se traduce en el valor dado en la escritura a las fincas, cuando no se pacta en el contrato ningún precio actualizado, en caso de imposibilidad in natura o resolución contractual, ni la restitución conforme al valor actual del mercado.

La resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido.

A) Objeto de la litis.

1º) Don Victor Manuel quien, a su vez, representa a su madre doña Martina, formuló demanda contra el Ayuntamiento de Agüimes, sobre resolución del contrato de permuta celebrado el 5 de octubre de 2005, de la que habían sido objeto distintas fincas, y que fue elevado a público el 6 de abril de 2006, con la pretensión siguiente:

«Se dicte sentencia declarando la resolución del contrato de permuta objeto de este pleito con devolución recíproca de las contraprestaciones aportadas por ambas partes, así como que se obligue al Ayuntamiento a indemnizar a mi representado en los daños y perjuicios sufridos y que se cuantifiquen en ejecución de sentencia».

Debe señalarse que el Ayuntamiento de Agüimes no formuló reconvención alguna, sino que se limitó a contestar a la demanda y a allanarse parcialmente reconociendo que no había cumplido las obligaciones esenciales derivadas del contrato de permuta, y que debía 887 euros reclamados por la elevación a público del contrato de permuta, señalando que «no se pueden restituir» las fincas en las que ha construido el auditorio y que «no obstante se podrá abonar el valor dado en el contrato de permuta al igual que en la escritura pública de elevación...».En total 57.545,22 euros; sin daños y perjuicios.

2º) La sentencia del Juzgado aceptó la alegación hecha por el Ayuntamiento de que existía imposibilidad de restitución in natura y aceptó también que la restitución había de hacerse del valor a la fecha de la permuta, hecha de forma objetiva, añadiendo que «la propia parte actora manifestó en su escrito de demanda, que el 12 de septiembre de 2006 se aprobó destinar los 4.000 metros cuadrados que había adquirido con la permuta a la edificación de un auditorio, por lo que teniendo constancia de esta situación en ese momento, sin haber acreditado lo contrario, no formuló reclamación ante el incumplimiento con carácter previo , por lo que fijar una restitución pecuniaria conforme a una valoración actual, supondría un enriquecimiento o no, en función de la valoración que se efectuase, habida cuenta de que pudiendo haberse requerido con anterioridad, no se hizo». En consecuencia, toma como base de la valoración la que se hizo de las fincas en el contrato de permuta de 57.454,22 euros, y rechaza la indemnización de daños y perjuicios solicitados porque estos no se encontraban probados ni determinados.

La sentencia dictada en apelación, recurrida por la demandante, declaró resuelto el contrato de permuta y condenó a las partes en dicho contrato a la restitución de las prestaciones efectuadas en cumplimiento del mismo y al Ayuntamiento demandado a indemnizar los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, que cifra en 887 euros de impuestos, a los que había allanado esta parte.

Añade, además, lo siguiente:

«Dada la existencia de edificaciones realizadas sobre las fincas a reintegrar por el Ayuntamiento de la Villa de Agüimes (fincas NUM000 y NUM001 del expositivo de dicha escritura pública) será de aplicación el artículo 361 del CC, quedando reservada a la parte demandante la elección de una opción entre las previstas en dicho precepto, que podrá hacer en ejecución de sentencia conforme a las bases sentadas en sus fundamentos de Derecho».

2º) Para la Audiencia Provincial de Las Palmas:

«...debió estimarse totalmente la pretensión relativa a la restitución de prestaciones por ambas partes, que es lo que se solicitaba en la demanda, sin perjuicio de que, por existir construido sobre las fincas NUM000 y NUM001 permutadas una edificación (un Auditorio y otras obras correspondientes a sistemas generales previstos en el Plan General, al parecer) pueda o no ser necesario liquidar el estado posesorio existente sobre los terrenos previamente a ejecutar esa restitución. Liquidación del estado posesorio que podrá comportar (o no) la aplicación del art. 361 del CC -que en modo alguno supone "imposibilidad de restituir" ya que dicho precepto de un lado se aplicaría por analogía para evitar un enriquecimiento injusto y de otro lado la opción que el art. 361 del CC contempla habrá de entenderse concedida en el supuesto de resolución contractual por incumplimiento al contratante cumplidor y no al incumplidor, contratante cumplidor en el que además concurre, en esta permuta concreta, la condición de propietario del terreno como consecuencia de la restitución acordada».

Niega por otra parte que se hayan producido daños consistentes en la privación del uso y disfrute del terreno y privación del uso de la vivienda.

B) La acción que se ha ejercitado es la de resolución del contrato de permuta, al amparo del artículo 1124 del CC y no su cumplimiento.

1º) El problema que se plantea es sencillo. La complejidad la pone sin duda la sentencia absolutamente incongruente y de difícil comprensión en términos legales, desde el momento en que, mediante una acción que no se ha ejercitado, como es la accesión invertida de artículo 361 del CC ("El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los arts.. 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente"), da una solución contraría a lo que fue realmente el objeto de debate de la que puede resultar la privación al Ayuntamiento de Agüimes de un bien de dominio público, como es el Auditorio si, finalmente, la parte demandante decide hacer efectiva la opción de quedarse con él.

2º) La acción que se ha ejercitado es la de resolución del contrato de permuta, al amparo del artículo 1124 del CC y no su cumplimiento. Con base en esta acción, la demandante solicita la restitución de las piezas del suelo que acordaron permutar. Y a esta pretensión no se adecúa la sentencia, antes al contrario, se aparta de lo pedido, dando más de lo que se reclamó, que es el pago conforme a la valoración a precio actual de las fincas NUM000 y NUM001, modificando la causa de pedir, pues en ningún caso se formuló la acción del artículo 361 del CC, derivando, además, el valor de las fincas a ejecución de sentencia cuando conocía que no se podían restituir al reconocer la demandante la existencia de la construcción de una obra pública en ella, y ser esta cuestión aceptada por la actora, al no oponerse al allanamiento de la recurrente, optando por la restitución.

3º) La clasificación del suelo que atribuye la sentencia, al señalar que las fincas NUM000 y NUM001 que la demandada entregó eran rústicas, no se sostiene, como tampoco se sostiene que las partes acordaran fijar un precio diferente al señalado a efectos fiscales o a otra cosa. Las fincas eran terrenos rústicos, y así se reconoció por la demandante, y no consta, salvo de forma simplemente especulativa, que el valor se determinará en atención a unas expectativas de desarrollo urbanístico.

C) Se estima el Recurso de casación.

La resolución del contrato de permuta impone la necesidad de que se restablezca la situación anterior al mismo, la vuelta a la situación preexistente, lo cual obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculo obligacional , según el artículo 1303 del CC, sobre nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, aplicable a la resolución, lo que en este caso se concreta en el valor dado en la escritura de permuta a las fincas NUM000 y NUM001 por importe de 57.454,22 euros, teniendo en cuenta, de un lado, que fue lo que se demandó y, de otro, que no se pactó en el contrato ningún precio actualizado en caso de imposibilidad in natura o resolución contractual, como tampoco se pactó que la restitución se hiciese conforme al valor actual del mercado, ni que fuera a efectos fiscales, consecuencia de lo cual fue el rechazo del informe pericial interesado por la actora en la audiencia pública, pretendiendo incorporar una situación nueva al estado preexistente, como también fue rechazada la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios, que ambas sentencias entendieron no justificada y reclamada, además, de forma contraria a la regla del artículo 219 de la LEC, salvo una partida de 887 euros de impuestos, tal y como se reclamó y fue aceptada por la demandada.

Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1986, citada en las de 5 de febrero de 2002, 27 de octubre de 2005, 26 de marzo de 2012 y 10 de diciembre de 2015, que:

«Es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123».

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