A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 7ª, de 31 de mayo de 2018, nº 258/2018, rec. 267/2018, declara nulo el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, pues el pintado "ex novo" de las líneas delimitadoras de las plazas de garaje produce una modificación del título constitutivo.
Porque la nueva distribución de las plazas de garaje y la nueva superficie atribuida a ellas presenta una modificación en la superficie de acuerdo con el título constitutivo, y de acuerdo con la escritura privativa, excede de un mero pintado de las plazas de garaje y, antes bien, produce una modificación del título constitutivo, concluyendo de ese modo que el acuerdo va más allá de un mero acto de administración y constituye un verdadero deslinde de plazas privativas y elementos comunes del edificio que debería hacerse con el consentimiento y unanimidad de todos los propietarios o por vía de resolución judicial.
El artículo 18.1.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece que:
"Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios".
B) La sentencia objeto de apelación estima la demanda interpuesta inicialmente por la representación de don León , a quien tras su fallecimiento le han sucedido procesalmente sus hijos don Severiano , doña Teodora y doña Adriana , y de doña Sofía, con fundamento en el art. 18 nº 1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal , contra la Comunidad de Propietarios del Garaje, y declaró nulo y sin efecto alguno el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la comunidad demandada en su reunión ordinaria de 13 de junio de 2017 en relación con el punto 3 del Orden del día, y en su consecuencia condenó a dicha demandada a reponer las líneas delimitadoras de las plazas de garaje 1 y 6 al estado anterior a la adopción de tal acuerdo.
La razón de esta decisión estribó en la consideración de que el si bien el mero pintado de las plazas de garaje cuya superficie está perfectamente clara y delimitada no supone ningún acuerdo para el que sea precisa la unanimidad, no sucede así cuando de lo que se trata es de efectuar un pintado "ex novo", pues en ese caso, y dado que al menos la nueva distribución de las plazas de garaje y la nueva superficie atribuida a ellas presenta una modificación en la superficie de acuerdo con el título constitutivo y de acuerdo con la escritura privativa, excede de un mero pintado de las plazas de garaje y, antes bien, produce una modificación del título constitutivo, concluyendo de ese modo que el acuerdo va más allá de un mero acto de administración y constituye un verdadero deslinde de plazas privativas y elementos comunes del edificio que debería hacerse con el consentimiento y unanimidad de todos los propietarios o por vía de resolución judicial, por lo que siguiendo así la doctrina sentada por el Tribunal Supremo al respecto en sentencia de 29 de abril de 2016, al afectar a la delimitación física de las plazas de garaje privativas, alterando las líneas que las definen, en particular en el caso de la nº NUM003 perteneciente a los demandantes, no existiendo en este caso consentimiento unánime de todos los propietarios, dicho acuerdo, adoptado por simple mayoría, es nulo por ser contrario a la ley, en virtud de lo dispuesto por el artículo 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal .
C) MOTIVOS DEL RECURSO: El recurso se sustancia fundamentalmente sobre la
alegación de que, aun siendo cierto que los demandantes adquirieron la
propiedad de una plaza de garaje , como cuerpo cierto, plenamente delimitada,
no existe prueba alguna de que la delimitación que de la misma se hace a
finales del año 2010 mediante las labores pintado de las líneas divisorias de
las plazas de garaje efectuada por cuenta de la Comunidad, tras proceder a la
rehabilitación de pavimento del garaje , se corresponda con la delimitación
originaria. Se insiste en que a partir de la realización de estos trabajos se
produjeron múltiples reclamaciones por parte de los diferentes propietarios, y
sostiene, con arreglo al informe pericial aportado, que la delimitación que
aprueba el acuerdo impugnado posibilita que los propietarios de las plazas de
garaje afectadas de la nº 1 a la nº 6, puedan utilizar las mismas, cosa que con
la delimitación realizada en el año 2010 no sería posible al estar dos plazas
inhabilitadas para su utilización.
D) CONCLUSION DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL: A juicio de la Sala la decisión de la instancia debe ser confirmada. Es cierto, que no podemos concluir que necesariamente la configuración de la plaza de los demandantes, tras los trabajos realizados en el año 2010 se corresponda con la originaria, pues ciertamente el plano elaborado por la constructora del edificio, que para ello utiliza el perito de los demandantes, no sirve, pues ya el propio perito en otro proceso dictaminó que presentaba problemas de escala, pero, sobre todo, porque como pone de relieve la perito de la apelante, el mismo no coincide con la realidad, resultando que la superficie real es menor que la contemplada en el plano y en las propias escrituras de propiedad. Lo es también que a partir de la conclusión de aquellos trabajos comenzaron diversas protestas, y así es de ver que en la junta celebrada en abril de 2011 se expone que varios propietarios muestran su disconformidad al considerar que se les ha acortado su ancho.
Ahora bien, tampoco hay prueba suficiente de que la delimitación que propone la arquitecto contratada por la Comunidad al efecto, se corresponda efectivamente con la originaria, ni tampoco que la delimitación que tenía la plaza de los apelados no se corresponda con la originaria, y lo que se le reprocha a la apelante es que se exceda en las atribuciones que el art. 14 de la Ley de Propiedad le atribuye, y se erija en decisor de una problema de propiedad privativa que afecta estrictamente a los intereses particulares de los propietarios de las plazas individualmente considerados, erigiéndose así como decisor de un conflicto existente entre ellos, en el que claramente no se ven comprometidos los elementos comunes, lo que además hace, contraviniendo acuerdos anteriores.
Así, efectivamente, en la Junta General celebrada el 20 de febrero de 2013, en la que se alude a las quejas de los propietarios de las plazas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, y nº 6, se acuerda que un profesional (topógrafo o aparejado) midiese las plazas afectadas y determinase la superficie de cada una, cargo que recayó en el perito de los demandantes, a quien en la Junta General Extraordinaria de 29 de abril de 2013 se le encarga que, partiendo de la plaza nº 1, midiese todo el ancho del garaje en la zona afectada y que ajustase la delimitación de las plazas a las superficies establecidas en las respectivas escrituras. En la junta extraordinaria de 29 de julio de 2013, tras manifestar dicho técnico las diferencias de superficie entre las del plano de la empresa constructora, las de las escrituras, y las realizadas "in situ", se acordó que replantee en el suelo de forma provisional, las plazas de la nº 5 y 5, excluyendo así de la problemática a la plaza propiedad de los apelados. En la posterior junta extraordinaria de 30 de julio de 2014 en la que se constata que varios propietarios habían, por su cuenta, alterado las lindes, se plantea pintar las líneas divisorias de la forma en que lo fueron en el año 2010, lo que se aprobó por mayoría. En la junta general ordinaria de 1 de junio de 2015, se vuelve a plantear el problema de la delimitación, y se reitera el acuerdo de que las plazas se pinten tal como habían quedado tras las labores de asfaltado, acuerdo al que precisamente se oponen los propietarios de las plazas nº 1, nº 2 y nº 3, sin que conste que el mismo hubiese sido impugnado judicialmente.
Es en la junta extraordinaria de la Comunidad celebrada el 29 de octubre de 2015 la propietaria de la plaza nº 1 manifestó que tenía dificultades y casi imposibilidad para aparcar, y en la posterior de 14 de julio de 2016 cuando se decide, en aras a llegar a un entendimiento, "dar potestad a la administración para que contrate a un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) para que vuelva a replantear las plazas afectadas en el tramo desde la plaza nº 1 a nº 6, si bien los propietarios de la plaza NUM005 y NUM006 presentes en la Junta exponen que en su día ya cedieron superficie de plaza y que ellos no tienen ningún problema para aparcar sus vehículos y asimismo el propietario de la plaza NUM003 quiere hacer constar que no cederá ninguna superficie puesto que tiene los metros otorgados en Escritura. De todas formas, se acuerda la contratación de un técnico para que el replanteo futuro pueda ser llevado a la aprobación de la Junta no sin antes tener el consentimiento de todas las plazas afectadas", y contraviniendo la exigencia del consentimiento de todas las plazas afectadas, se llega al acuerdo objeto de impugnación en esta litis.
En el informe de la arquitecto contratada por la Comunidad, se parte de la base de que la delimitación efectuada en 2010 imposibilitaba el acceso de un vehículo a la plaza nº NUM004 y a la NUM007 , y luego a la NUM008 , después de que la propietaria de la NUM007 pintara una nueva línea divisoria en perjuicio de la NUM008 , y como quiera que el acceso a tales plazas viene condicionado por la presencia de dos pilares, la solución fue la de desplazar cinco centímetros la plaza nº NUM003 , con lo que con el nuevo replanteo se posibilita el acceso a todas ellas. Ahora bien, se insiste en que en ningún caso existe prueba alguna de que esta hubiese sido la delimitación originaria, sino de todo lo contrario, al menos, con respecto a la de los actores, siendo de destacar que los demandantes se ven perjudicados por la decisión puesto que ello implica que se vean afectados por uno de los pilares que, como pone de relieve el reconocimiento judicial, condiciona y dificulta el acceso, pese a que según reconoce el propio testigo propuesto por la actora, titular de una plaza próxima, su propietario siempre dijo que él accedía entrando recto sin necesidad de maniobra; de hecho los apelados siempre han sido ajenos a la polémica planteada, e incluso, claramente como ya se ha precisado, en la decisión adoptada en junta de 29 de julio de 2013 queda excluida de una nueva delimitación.
Finalmente cabe señalar que la declaración del testigo propuesto por los apelados, también propietario de una plaza próxima pone de manifiesto que las plazas NUM008 y NUM004 tenían dificultades de acceso; la NUM004 tiene un pilar en frente de ella, por lo que debía acceder dejado en mismo a su izquierda, y solo era posible con un vehículo pequeño, y con respecto a la NUM008 manifestó que aparcó su vehículo en la misma, pero descartó su compra porque no podía abrir las puertas para salir. Pese a que diga que tras las labores realizadas en el año 2010 el propietario de la plaza nº 8 veía imposibilitado su acceso, sorprende ciertamente que ello fuera realmente así pues no se comprende que haya permitido que esta situación continuase hasta la celebración de la junta cuya acuerdo aquí es impugnado, sin que se viese afectado por las vías de hecho adoptadas por algún otro comunero, ni hubiese impugnado el acuerdo de la junta que acuerda y reitera la delimitación de 2010; y con respecto a las otras dos plazas, en problema de la nº 7 se produce cuando la propietaria de la nº 8 decide, tras el acuerdo de la junta de 1 de junio de 2015, no impugnarlo, sino pintar una nueva línea , invadiendo el espacio delimitado de la nº 9, no dejando de sorprender que, pese al acuerdo alcanzado, la Comunidad permita esta situación, pero siendo sobre todo significativo el hecho de que dicha propietaria considera que su defecto de cabida viene dado, no por un exceso de la plaza NUM003 propiedad de los actores, sino de la NUM008 que es la que altera, cuyo titular tampoco adopta ninguna medida para defender su propiedad.
E) CONCLUSION: La sentencia condena a la Comunidad a "reponer los linderos de las plazas nº 1 a nº 6, al estado anterior a la adopción del acuerdo impugnado".
La única situación a la que por efecto del art. 1.303 del Código Civil
puede condenarse a reponer a la parte demandada, es la inmediatamente anterior a la
adopción del acuerdo, siendo obviamente decisión que compete a la propia
apelante la de decidir si ejecuta o no los acuerdos anteriores, al tener
facultades para ello ni necesidad de autorización judicial.
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