Tras la venta de un local la demandante carece de legitimación activa para instar el desahucio por falta de pago pero, por el contrario, sí conserva legitimación para reclamar las rentas adeudadas correspondientes a las mensualidades anteriores a la venta del local.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 19 de octubre de 2020, nº 795/2020, rec. 186/2020, declara que tras la venta de un local la demandante carece de legitimación activa para instar el desahucio por falta de pago pero, por el contrario, sí conserva legitimación para reclamar las rentas adeudadas correspondientes a las mensualidades anteriores a la venta del local. 

En efecto, es cierto que la actora ha dejado de ser arrendadora al vender el local, pero de ahí no se deriva la falta de legitimación "ad causam" apreciada por la sentencia de primera instancia para reclamar las rentas adeudadas anteriores a la venta, puesto que la acción ejercitada descansa, precisamente, en la relación contractual que hubo entre la actora y el demandado. 

El fin de la relación entre ellos no comporta "per se" la extinción de las obligaciones pendientes derivadas de dicha relación y, en este sentido, es clara la legitimación de la actora para reclamar las rentas debidas hasta el día 15 de febrero de 2018. 

B) HECHOS: La demandante, doña Amalia presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y, acumuladamente, de reclamación de las cantidades debidas en concepto de renta, por importe de 3.400 euros, más las sumas que vayan venciendo en concepto de rentas y cantidades asimiladas hasta la efectiva entrega del inmueble, e intereses, contra don Romeo, en relación al local sito en Rambla Marina, nº 347, Bajos, de Hospitalet de Llobregat. 

Expone que, desde noviembre de 2012, el arrendatario ha ido abonando con retraso las rentas correspondientes al alquiler del citado local, hasta que en 2017 se actualizó la deuda a diciembre de 2016, pero, a partir del 2 de octubre de 2017, último pago correspondiente a los atrasos del año 2016, el demandado ha dejado de abonar las rentas a las que venía obligado, adeudando actualmente 12 meses del año 2017 (desde enero a diciembre de 2017, a razón de 250 euros mensuales, menos 100 euros que ingresó en el mes de enero de 2017) más los meses de enero y febrero de 2018, lo que, asciende a 3.400 euros. 

Y solicita que, tras los trámites procesales oportunos, se dicte en su día sentencia por la que, con estimación total de la demanda, se declare haber lugar al desahucio, así como resuelto el contrato de arrendamiento, y se condene al arrendatario al pago de las cantidades adeudadas, más las sumas que se devenguen durante la tramitación del litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada, más sus intereses moratorios, al tipo del interés legal y los procesales de la ley, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada. 

C) FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA LIMITADA A LA ACCIÓN DE DESAHUCIO. Seguido el procedimiento únicamente por la reclamación de rentas, la actora tiene legitimación para reclamar las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago devengadas antes de transmitir el local objeto de arriendo. 

Conforme a doctrina jurisprudencial consolidada, la legitimación "ad causam" se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002). 

Siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal. 

Acierta la sentencia de primera instancia cuando concluye que la demandante carece de legitimación activa para instar el desahucio por falta de pago pero, por el contrario, sí conserva legitimación para reclamar las rentas adeudadas correspondientes a las mensualidades anteriores a la venta del local. 

En efecto, es cierto que la actora ha dejado de ser arrendadora al vender el local, pero de ahí no se deriva la falta de legitimación "ad causam" apreciada por la sentencia de primera instancia para reclamar las rentas adeudadas anteriores a la venta, puesto que la acción ejercitada descansa, precisamente, en la relación contractual que hubo entre la actora y el demandado. 

El fin de la relación entre ellos no comporta "per se" la extinción de las obligaciones pendientes derivadas de dicha relación y, en este sentido, es clara la legitimación de la actora para reclamar las rentas debidas hasta el día 15 de febrero de 2018. 

D) RECLAMACIÓN DE RENTAS. PRUEBA DEL PAGO. IMPUTACIÓN DE PAGOS. 

1º) La parte demandante en su escrito de demanda reclama el pago de las rentas de los doce meses del año 2017 (de enero a diciembre de 2017 a razón de 250 euros mensuales, menos la suma de 100 que se abonó como pago parcial en el mes de enero de 2017) más los meses de enero y febrero del año 2018, lo que hace un total de 3.400 euros (250 x 14 - 100 + 500 = 3.400 euros). 

Dice la actora en su demanda que el arrendatario iba abonando las rentas con retraso, que en el mes de octubre de 2017 se puso al día de las rentas adeudadas hasta diciembre de 2016, por lo que la cuantía reclamada corresponde a los meses de enero a diciembre de 2017 (menos un pago parcial de 100 euros) más los meses de enero y febrero del año 2018, lo que hace un total de 3.400 euros. 

El demandado, en su escrito de contestación a la demanda, subsidiariamente, reconoce la falta de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2017 y de enero y febrero de 2018, lo que resulta la suma de 1.000 euros. 

2º) Debemos hacer las siguientes consideraciones: 

1) La carga de la prueba del pago de la renta, como hecho extintivo que es (artículo 1.156 del Código Civil), corresponde al arrendatario demandado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 217 puntos, 2º, 3º y 6º de la LEC, en relación con el artículo 444.1 de la LEC, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que debiera estar en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago. 

2) En la demanda se reclaman las rentas de enero a diciembre de 2017 (doce meses de renta menos 100 euros pagados en enero), y los meses de enero y febrero de 2018, esto es, catorce mensualidades de renta, menos un pago parcial de 100 euros, lo que hace un total de 3.400 euros. 

Con la demanda, la demandante aporta una relación de pagos y mensualidades atrasadas desde noviembre de 2012, de la que resultan adeudadas las rentas siguientes: 

2013: seis mensualidades de renta: 1.500 euros. 

2014: un mes de renta: 250 euros. 

2015: dos meses de renta: 500 euros. 

2016: todo pagado. 

2017: dos mensualidades de renta, más 150 euros, correspondiente al pago parcial del mes de enero: 650 euros. 

2018: dos mensualidades de renta: 500 euros. 

Lo anterior hace un total de 13 mensualidades de rentas más parte del mes de enero de 2017 (3.250 + 150 = 3.400 euros) (catorce mensualidades impagas, una de ellas parcialmente). 

Se acompaña resumen bancario en el que constan los ingresos efectuados por el demandado en los años 2013, 2014 y 2015. 

3) La parte demandante expone en su demanda que, desde noviembre de 2012, el arrendatario ha ido abonando con retraso las rentas correspondientes al alquiler del citado local, hasta que en el año 2017 se actualizó la deuda a diciembre de 2016, pero que, a partir del 2 de octubre de 2017, último pago correspondiente a los atrasos del año 2016, el demandado ha dejado de abonar las rentas a las que venía obligado. 

Es decir, la parte demandante realiza una imputación de los pagos realizados en el año 2017 a rentas anteriores, hasta diciembre de 2016. 

4) La parte demandada con su escrito de contestación a la demanda justifica los pagos siguientes: 

* Octubre, noviembre y diciembre de 2016, que no se reclaman. 

* Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2017 (diez mensualidades de renta). 

5) La parte demandada reconoce un impago de cuatro mensualidades de rentas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018, que ascienden a 1.000 euros. 

3º) En cuanto a la imputación de pagos, el Tribunal Supremo en la sentencia dictada en fecha de 19 de abril de 2016, declara: 

"La imputación de pagos consiste en la designación de la deuda a que ha de aplicarse el pago que se realiza, cuando el deudor tiene varias obligaciones en favor del mismo acreedor. Exige como requisitos la existencia de un deudor y un solo acreedor de varias obligaciones homogéneas, y que éstas no tengan preferencia determinada conforme a su propio régimen obligacional. Como recoge la Sentencia del TS de 16 de octubre de 1985: 

"La imputación de pagos no es otra cosa que la designación o el señalamiento de la deuda a la que se haya de aplicar la prestación verificada por el deudor, lo que exige la coexistencia previa de deudor y acreedores y de una pluralidad de deudas derivadas de las relaciones obligaciones mediante entre los mismos, ante cuya situación, el artículo 1.172 del Código Civil faculta al deudor para designar o señalar a qué deuda de las preexistentes ha de imputarse el pago, lo que implica que tal señalamiento o designación entraña una declaración de voluntad recepticia, en principio correspondiente al deudor, sobre el destino de la prestación que realiza, entrañando la acreditación de tal extremo una cuestión de orden fáctico jurídico, sin perjuicio de que el acreedor incluso después de verificado el pago, pueda proveer al deudor de un recibo expresivo de la aplicación de aquél (vid. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 13 de mayo de 1969 y 11 de mayo de 1984)".

La regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cuál de las deudas debe imputarse el pago, si bien, puede suceder que el deudor no efectúe una imputación o señalamiento concreto de la deuda que debe entenderse satisfecha. En cuyo caso, hay que tener en cuenta los criterios supletorios establecidos en los arts. 1.172 y 1.174 CC de los que resulta que se admiten varias modalidades: a) la imputación hecha por el deudor, en uso de la facultad exclusiva que para ello se le atribuye; b) la imputación realizada por el acreedor y consentida por el deudor por el hecho de aceptar de aquél un recibo en que se haga la aplicación del pago; y c) la imputación hecha por la ley en defecto de las dos anteriores, en cuyo caso se estimará satisfecha la deuda más onerosa para el deudor entre las que estén vencidas (art. 1.174-1º), y si las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (art. 1.174- 2º)". 

4º) Aplicando la jurisprudencia expuesta en la sentencia trascrita, la sentencia dictada por la sección trece de esta Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 27 de junio de 2019, recurso 168/2018, señala: 

"La Sentencia del Tribunal Supremo 256/2016, de 19 de abril, analiza precisamente un supuesto de imputación de pagos en el que, existiendo varias obligaciones vencidas y de la misma naturaleza entre un mismo deudor y un mismo acreedor, ninguna de las partes había señalado a qué deuda debía aplicarse el pago efectuado por el primero. Sostiene el Tribunal Supremo que, aplicando el criterio de la onerosidad, la deuda documentada en un título cambiario (en este caso un pagaré), al permitir una compulsión directa sobre los bienes del deudor (artículo 821.2 2º LEC), es más onerosa y, por tanto, debe entenderse que el pago realizado por el deudor se aplica al abono de dicha deuda. 

Ahora bien, insistimos, el criterio legal supletorio de la onerosidad (art. 1174.1 del Código Civil) sólo opera si no existe designación del deudor o designación del acreedor aceptada por el deudor. Por ello, tratándose de deudas de la misma especie, se atenderá a la designación del deudor, atendiendo a los Intereses primero y luego al capital (art. 1173 CC); y si todas producen intereses (si bien, las derivadas de la tarjeta, no intereses de demora, sino remuneratorios), la que produzca mayores intereses. 

Y, en principio, será más onerosa la deuda más antigua, en tanto que genera mayores intereses, por el mayor lapso temporal en que el deudor permanece en situación de "mora solvendi". 

En definitiva, la regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cuál de las deudas debe imputarse el pago, si bien, puede suceder que el deudor no efectúe una imputación o señalamiento concreto de la deuda que debe entenderse satisfecha. 

En este caso, hay que tener en cuenta los criterios supletorios establecidos en los artículos 1.172 y 1.174 del Código Civil, de los que resulta que se admiten varias modalidades: a) la imputación hecha por el deudor, en uso de la facultad exclusiva que para ello se le atribuye; b) la imputación realizada por el acreedor y consentida por el deudor por el hecho de aceptar de aquél un recibo en que se haga la aplicación del pago; y c) la imputación hecha por la ley en defecto de las dos anteriores, en cuyo caso se estimará satisfecha la deuda más onerosa para el deudor entre las que estén vencidas (art. 1.174-1º), y si las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (art. 1.174- 2º). 

La mayor o menor onerosidad de la deuda a saldar mediante la imputación de pagos, es una cuestión que depende de las circunstancias de cada caso concreto. 

A tal efecto consideran las Sentencias del TS de 16 de mayo de 1989 y 27 de mayo de 1995 que han de tenerse por más onerosas, las más antiguas, esto es, en el caso solventando las rentas impagadas más antiguas, que son las más onerosas por el devengo de intereses que la mora genera, y porque al hacerlo el arrendatario deudor se beneficia con la condonación tácita de tales intereses. 

5º) En el presente caso, según resulta de la documentación aportada con la demanda, el demandado en el año 2014 imputó determinados pagos a determinadas mensualidades de renta, así en marzo de 2014 abonó septiembre y octubre de 2013, en mayo de 2014 abonó noviembre de 2013, pero posteriormente, en el año 2017, el demandado realizó diez transferencias sin efectuar imputación alguna. 

En consecuencia, al no haberse pactado nada al respecto, ni aplicación concreta del pago, debe éste atribuirse a la deuda más onerosa, es decir al abono de la obligación más antigua que generaba mayores intereses. 

Por lo que la parte actora ha ido imputando los pagos realizados a las rentas más antiguas hasta llegar al día 2 de octubre de 2017, último pago correspondiente a los atrasos del año 2016, por lo que los diez meses de renta que justifica el demandado haber abonado con su escrito de contestación a la demanda se han aplicado a las mensualidades de rentas que se especifican en la liquidación aportada por la parte actora. 

Por lo tanto, la imputación de pagos que realiza la parte actora, aplicando el criterio subsidiario respecto de las reglas previstas en los dos artículos que le preceden, recogido en el artículo 1.174 del Código Civil, es correcta, de forma que la parte demandada adeuda doce meses de renta correspondientes al año 2017, de enero a diciembre de 2017 (menos un pago parcial de 100 euros), más enero y febrero de 2018, que son las que se reclaman en la demanda, y que en consecuencia, no se hallan prescritas.

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