Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio

 

A) El censo enfitéutico, denominado también enfiteusis, funciona de manera peculiar que lo distingue de los censos consignativo y reservativo. El propietario de una finca transmite a otro su dominio, reservándose determinadas facultades que constituyen el derecho de censo enfitéutico. El propietario transmitente será el censualista que, por reservarse el dominio directo de la finca, se denomina dueño directo. 

El que adquiere la propiedad es el censatario, aquí denominado enfiteuta o dueño útil. El dueño directo tiene derecho al reconocimiento reiterado del censo mediante el pago de la pensión que le hará el enfiteuta, pensión que puede ser meramente simbólica. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sec. 1ª, de 4 de diciembre de 2017, nº 584/2017, rec. 291/2017, declara que es indiscutible que es necesario el otorgamiento de escritura pública para constituir el censo enfitéutico. El hecho de que falte la determinación del valor de la finca no es óbice para dicha estimación pues el artículo 1629 del CC no exige que se determine el valor por acuerdo de las partes, sino que existen otras vías, incluyendo la aplicación del artículo 1611 CC que fija una fórmula para determinar dicho valor, siendo esta una cuestión sobre la que no se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia. No admitir este hecho supondría dejar a la voluntad de la parte demandada el cumplimiento de las obligaciones lo que está prohibido por el artículo 1256 del Código Civil. 

El artículo 1604 del Código Civil establece que: 

Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. 

Artículo 1605 del Código Civil establece que: 

Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. 

Artículo 1606 del Código Civil establece que: 

Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. 

Artículo 1607 del Código Civil establece que: 

Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario. 

B) En cuanto a la naturaleza de la enfiteusis, existen diversas teorías al respecto que han ido cambiando a lo largo de los años.

1º) La Sentencia de la AP Murcia de 28 de octubre de 2002 que distingue entre la teoría romanista (que configura la enfiteusis como un derecho real que ejerce el enfiteuta sobre la finca del censualista), la teoría medieval (que lo conceptúa como un dominio dividido entre el censualista y el enfiteuta) y la doctrina moderna (en que la enfiteusis es un derecho real que se reserva el censualista al transmitir la propiedad al enfiteuta).

Actualmente, como advierte la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2004, la enfiteusis se configura como un dominio dividido, si bien se entiende que el dominio correspondiente al dueño directo es el prevalente. 

Es decir, que el dueño directo es el auténtico dueño y puede, por tanto, realizar actos dispositivos. 

En este mismo sentido, cabe citar la Resolución de la DGRN de 18 de diciembre de 2017. 

2º) Por otra parte, debe decirse que resulta inherente a la naturaleza de tal censo que la cesión de la finca sea perpetua o por tiempo indefinido, aunque redimible (ex art. 1608 CC), motivo por el cual esta figura ha recibido la denominación de arrendamiento perpetuo. En este sentido, puede verse la Sentencia de la AP de Castellón de 4 de marzo de 2011, que indica al respecto que: 

“Señalaba en este sentido la STS de 11 de febrero de 1908 que "un arrendamiento perpetuo equivale a un verdadero contrato de censo enfitéutico, porque la circunstancia de la perpetuidad no se aviene ni conforma con las características intrínsecas de aquel contrato". Y en la STS de 30 de diciembre de 1930, refiriéndose tanto a la legislación del Código Civil , como a la precedente, se dice que "la enfiteusis que, según las leyes de partida que regían al otorgarse el contrato de que se trata, es manera de enajenamiento que tiene natura en sí de vendida y arrendamiento, pleito o postura sobre cosa raíz que es dada por toda la vida de aquel que la recibía y sus herederos (Leyes tercera, Capítulo XIV, Partida primera y 28 y 29 del Título VIII, partida quinta, entre otras), supone como característica esencial para originar el llamado censo enfitéutico , una modificación del derecho de propiedad o disgregación del dominio pleno en otros dos conocidos con los nombres de directo y útil, siendo éste el que se transmitía a cambio de la pensión, también inherente a tal institución, y este concepto lo confirma más claramente el artículo 1605 del Código Civil al exigir en su definición para estimarlo tal la cesión del dominio útil con reserva del directo y el derecho a la pensión que se recibe en reconocimiento de aquél". 

Se trata de un derecho real, que da lugar a la división del dominio en directo y útil, de suerte que los titulares de cada una de dichas clases de dominio devengan verdaderos condóminos (O’CALLAGHAN MUÑOZ. Comentarios al Código Civil. Mº de Justicia. 1993. T. II, pg 1228). 

El art. 1637 CC les denomina condueños y la legislación hipotecaria prevé la inscripción registral (arts. 2.2 LH y 377 RH). 

C) Con arreglo a lo que dispone el artículo 1605 del Código Civil, es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Siendo inherente a su naturaleza que la cesión de la finca sea perpetua o por tiempo indefinido, aunque redimible (art. 1608 del Código Civil), ha recibido la denominación de "arrendamiento perpetuo. (...).

La Audiencia Provincial de Murcia, Sec. 1ª, mediante sentencia de fecha 19 de enero de 2015, (rollo de apelación 286/13) manifiesta: 

"En las referidas circunstancias concretas concurrentes ha de concluirse por una parte, que de conformidad con los artículos 1628 y 1629 del Código Civil no puede considerarse válidamente constituido un censo enfitéutico al no haberse otorgado el negocio jurídico del que nacen las relaciones entre las partes en escritura pública, que es un requisito de forma esencial, ni constar que concertasen el valor de la finca, ni procede su constitución actual al amparo del artículo 1279 del Código Civil, por no concurrir todos los requisitos necesarios para su validez; y, por otra, y principalmente, que no siendo vinculante la calificación de censo dada por las partes, por la literalidad referida de los recibos, se pone de manifiesto más propiamente la constitución de un derecho de superficie, derecho a edificar y mantener en el terreno ajeno una edificación en propiedad separada a cambio del pago de un canon periódico, atendiendo a la doctrina que expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013". 

D) El artículo 1628 del Código Civil establece que: 

“El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública”. 

El artículo 1628 CC es claro de manera que el censo enfitéutico solo recae sobre bienes inmuebles y en escritura pública, lo que no existe en este caso en el que ni siquiera existe un contrato escrito, aparte de que el articulo 1629 CC exige la determinación del valor de la finca bajo pena de nulidad. Niega la posibilidad de aplicación analógica del artículo 1611 CC el cual está previsto para censos anteriores a la entrada en vigor del Código Civil al aplicarse a los posteriores las previsiones del artículo 1629 CC. 

La escritura pública constituye un requisito "ad solemnitatem" para el válido establecimiento del censo enfitéutico. La propia parte actora reconoce la ausencia de dicha escritura y, por tanto, de acuerdo con el citado precepto, la imposibilidad de constitución del censo, sin que tal requisito " sine qua non" pueda suplirse de otra manera o pueda diferirse para un momento posterior, como erróneamente se pretende. 

E) La sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, sec. 5ª, de 25 de marzo de 2010, nº 166/2010, rec. 564/2009, declara la redención del censo enfitéutico constituido en escritura pública en 1941 sobre la finca de autos, y en consecuencia mandar la cancelación de la inscripción registral del censo enfitéutico, declarando igualmente el dominio pleno sobre la misma de los demandantes, todo ello previo pago por la parte actora a los demandados titulares del dominio directo o censualistas, del capital de 6,01 euros más el importe de una pensión anual de 0,30 euros, es decir, el capital a abonar es el fijado en la escritura pública de constitución del censo, sin que proceda la conversión del mismo al no haberse pactado ninguna otra prestación.

Encontrándonos ante un censo constituido tras la entrada en vigor del Código Civil (art. 1605), el mismo regula entre los derechos del enfiteuta o censatario distintas formas por las que puede consolidar su dominio, esto es reunir la doble condición de titular del dominio útil que ya lo es por el censo y del dominio directo, así lo son el tanteo y el retracto ( art. 1636 y ss. Código Civil), la prescripción (art. 1940 y ss. Código Civil, con referencia expresa al reconocimiento de la propiedad del dueño directo del art. 1647 Código Civil) y la redención, siendo éste último derecho el que se ejercita en el presente proceso. 

La redención como modo de consolidación del dominio en una sola titularidad, con trascendencia registral y modificación por tanto de la oportuna inscripción registral de dominio, es un modo de extinción de la enfiteusis o censo enfitéutico sujeta a determinadas condiciones, que exige del enfiteuta que lo ejercita, por virtud de lo dispuesto en el art. 1651 del Código Civil, la entrega en metálico y de una vez al dueño del dominio directo, el censualista, del capital que se hubiere fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que se pueda exigir ninguna otra prestación a no ser que se hubiera pactado en ejercicio de la libertad de pactos que establece el art. 1255 Código Civil.

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